上訴人（原審被告）：鄂州恒大房地產開發(fā)有限公司。
法定代表人：楊松濤，該公司董事長。
委托代理人：彭高峰、李鵬偉，該公司員工（代理權限為一般代理）。
被上訴人（原審原告）：蔣建宇，男，漢族，1980年2月20日出生，湖北省武漢市人。
委托代理人：蔣萬彪，男，漢族，1951年12月20日出生，湖北省武漢市人。（代理權限為特別授權代理）。
委托代理人：張康彥，湖北千禧律師事務所律師（代理權限為一般代理）。

上訴人鄂州恒大房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱恒大公司）為與被上訴人蔣建宇商品房預售合同糾紛一案，不服鄂州市華容區(qū)人民法院（2013）鄂華容民初字第00482號民事判決，向本院提起上訴。本院于2013年11月27日立案受理后，依法組成由審判員湛少鵬擔任審判長，審判員陳萍、宋光亮參加的合議庭，于同年12月23日公開開庭進行了審理。上訴人恒大公司的委托代理人彭高峰、李鵬偉，被上訴人蔣建宇的委托代理人蔣萬彪、張康彥到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。
原審法院查明：2010年11月7日，恒大公司與蔣建宇簽訂商品房買賣合同，合同第八條約定恒大公司于2011年9月30日前將符合該合同約定的商品房交付蔣建宇使用，第九條約定了逾期交房的違約責任，即逾期不超過90日，自合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日起，恒大公司按日向蔣建宇支付已交付房屋價款萬分之一的違約金，合同繼續(xù)履行。2012年5月4日，恒大公司向蔣建宇發(fā)出收房通知。蔣建宇因房屋存在質量問題，金碧物業(yè)對其反映的房屋問題進行了維修。蔣建宇以上述維修記錄而認定恒大公司交付的房屋質量存在問題屬違約行為，遂引發(fā)此糾紛。
原審法院認為：本案爭議的焦點有四：一、買賣合同的補充協議第六條、第十一條是否違反國家規(guī)定，是否屬無效條款。買賣合同的補充協議第六條約定，買受人對房屋有未妥善之處，有權要求補修，買受人不得拒絕收房。補充協議第十一條系國家行政法律規(guī)定的條款，但不影響交付房屋。該兩條內容系雙方當事人的真實意思表示，雖為售樓方提供的格式條款，但蔣建宇沒有提供證據證明上述兩條款違反國家規(guī)定，應為有效條款。二、蔣建宇提供的證據能否達到證明恒大公司所交付的房屋存在嚴格意義上的質量問題。蔣建宇僅提供金碧物業(yè)的維修調度單和幾張照片，沒有提供相應的質檢部門的檢驗報告書證明恒大公司提供的房屋存在嚴格意義上的質量問題，且不屬保修期內的質量問題，故以上證據不足以證明恒大公司根本違約，不能達到其至今仍不具備交房條件的證明目的。三、恒大公司遲延交房，是否具備交房條件的舉證責任由誰承擔。蔣建宇已證明恒大公司遲延于合同約定的時間交房，故何時符合交房條件的舉證責任在恒大公司，其未能提供“建筑工程竣工表”以證明其交付的房屋符合交付條件，故恒大公司應承擔相應的法律責任。四、違約時間的計算。合同約定交房的時間為2011年9月30日，恒大公司通知蔣建宇收房時間為2012年5月4日。另，恒大公司提供的證據中，如“兩書”、竣工備案證、天然氣的收費均不能證明房屋符合交付條件，其提供的證據三權屬證明，其登記時間為2012年12月14日，該證據的說明中有兩項，其內容為“該證明效力等同于房屋所有權證；憑此證明可換領房屋所有權證”，故恒大公司提供的該證據能證明其所交付房屋在該日期前符合交付條件。故原審法院認為恒大公司違約的時間應為2011年10月1日至2012年12月13日止，違約時間為440天。綜上，雙方當事人之間簽訂的商品房買賣合同系雙方真實意思表示，屬有效合同。恒大公司未按合同約定的時間交付房屋，構成違約，應當承擔違約責任。根據舉證責任的分配，恒大公司應舉證證明其房屋經驗收符合交付條件的證據，其辦理房屋權屬證明的日期，可以認定其符合交付條件，故恒大公司違約的時間計算至辦理房屋權屬證明的前一日即2012年12月13日止，逾期時間為440天。根據合同的約定，恒大公司應按日向蔣建宇支付已交付房屋價款萬分之一的違約金。蔣建宇認為恒大公司至起訴時仍不符合交付條件，但其未提供充分的證據予以證明。因恒大公司具備了交房條件后，蔣建宇拒收房屋，其應自行承擔相應的法律后果。恒大公司辯稱房屋符合交付條件，請求人民法院依法駁回蔣建宇的訴訟請求，但其未履行合同的約定而遲延通知交房，故恒大公司的辯稱理由不能成立。原審法院根據《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條的規(guī)定，判決：一、恒大公司給付蔣建宇逾期交房違約金計人民幣18920元；二、駁回蔣建宇的其他訴訟請求。
經審理查明：原審認定的事實除逾期交房違約金計算有誤外，其他均屬實。
另查明：上訴人恒大公司開發(fā)的恒大·金碧天下小區(qū)小高層、低層住宅于2011年6月30日竣工驗收，并取得了《湖北省建筑工程竣工驗收備案證》。2012年4月，該小區(qū)正式開通天然氣。

本院認為：上訴人恒大公司與被上訴人蔣建宇簽訂的《商品房買賣合同》及合同附件是雙方當事人真實意思表示，其內容合法、有效，應受法律保護。依據合同附件四第六條的約定：“如買受人對裝飾和設備有異議或遇該商品房有未妥善之處或存在屬工程保修范圍的質量問題，買受人有權要求修補，由出賣人按實情修補、保修或給予合理解決，買受人不得借此拒絕收樓，買受人以商品房有未妥善之處或存在屬工程保修范圍的質量問題為由拒絕收樓而引起的逾期交樓的法律后果由買受人自行承擔”，該約定僅針對買受人是否收樓，并未免除出賣人的相關義務，亦未排除買受人向出賣人主張質量責任的權利?！豆こ炭⒐を炇毡怼肥墙ㄔO單位申請工程備案審批過程的流程記載，只是辦理備案證的一個必要條件，建設行政管理機關頒發(fā)的備案證才是工程驗收中唯一對社會公眾具有公示效力的法定文件，本案中，上訴人恒大公司已于2011年6月30日取得與涉案房屋相對應的《湖北省建筑工程竣工驗收備案證》，該工程主體已竣工驗收，相關市政基礎配套設施亦于2012年4月開通，其于2012年5月4日向被上訴人蔣建宇郵寄送達《收樓通知》，此時被上訴人蔣建宇所購商品房已符合合同約定的交付使用條件，其應按合同約定履行收樓義務，故原審法院將逾期交房違約金計算至2012年12月13日不妥。被上訴人蔣建宇在驗房過程中發(fā)現的部分質量問題屬工程保修范圍，其有權按合同約定要求上訴人恒大公司在合理期限內予以解決，其以房屋存在質量瑕疵為由拒絕收樓不符合合同約定，雙方當事人均應按該約定的內容履行相關權利和義務。上訴人恒大公司未按合同約定日期交付房屋，應承擔逾期交房責任，故本院確認上訴人恒大公司應承擔的逾期交房違約金為9288元（自2011年10月1日起至2012年5月4日止共計216天，按已付房款430000元的日萬分之一的標準計算違約金）。依據合同附件四第十一條：“買受人必須提交住宅公用部位設施設備維修基金和契稅費的繳納憑證作為辦理《房屋所有權證》的必要條件，否則，出賣人不承擔逾期辦理《房屋所有權證》的責任”的約定，買受人是否繳納首期住宅專項維修資金只是出賣人辦理房屋所有權證的必要條件，其本身并不影響本案逾期交房違約金的計算，故上訴人恒大公司上訴稱原審判決認定事實不清的上訴理由成立，本院依法予以支持。綜上，原審判決認定事實部分不清，實體處理不當，且未指定履行期間，本院依法予以糾正。本案經合議庭評議，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（三）項之規(guī)定，判決如下：

一、撤銷鄂州市華容區(qū)人民法院（2013）鄂華容民初字第00482號民事判決；
二、上訴人恒大公司于本判決生效之日起十日內支付被上訴人蔣建宇逾期交房違約金9288元；
三、駁回上訴人恒大公司的其他上訴請求；
四、駁回被上訴人蔣建宇的其它訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
一審案件受理費504元，由上訴人恒大公司負擔202元，被上訴人蔣建宇負擔302元；二審案件受理費338元，由上訴人恒大公司負擔135元，被上訴人蔣建宇負擔203元（二審案件受理費已由上訴人恒大公司預交，待本判決生效后，由被上訴人蔣建宇直接支付給上訴人恒大公司）。
本判決為終審判決。

審判長　　湛少鵬 審判員　　陳　萍 審判員　　宋光亮

書記員：徐莉