上訴人（原審被告）董某某，住黑龍江省訥河市。
委托代理人常順，內蒙古達瓦律師事務所律師。
上訴人（原審被告）訥河市東盛陪練代駕服務有限公司，住所地黑龍江省訥河市訥河鎮(zhèn)東南街。
法定代表人張寶勝，該公司董事長。
委托代理人張寶勤，黑龍江寶勤律師事務所律師。
被上訴人（原審原告）訥河市農業(yè)技術推廣中心，住所地黑龍江省訥河市城南新區(qū)。
法定代表人王鳳君，該中心主任。
委托代理人于金昌。
委托代理人馮勇，內蒙古訥謨爾律師事務所律師。

上訴人董某某、訥河市東盛陪練代駕服務有限公司（以下簡稱東盛公司）因與被上訴人訥河市農業(yè)技術推廣中心（以下簡稱農業(yè)推廣中心）確認合同無效糾紛一案，不服黑龍江省訥河市人民法院（2014）訥商初字第282號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。上訴人董某某及其委托代理人常順、上訴人東盛公司法定代表人張寶勝及委托代理人張寶勤、被上訴人農業(yè)推廣中心委托代理人于金昌、馮勇到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
原審法院經(jīng)審理查明，訥河市蠶蜂技術指導站（以下簡稱蠶蜂指導站）成立于1962年，為事業(yè)單位，資產(chǎn)為國有。2003年7月22日，訥河市事業(yè)單位改革工作領導小組對《訥河市農業(yè)委員會所屬事業(yè)單位“九定”方案》作出批復，批復農業(yè)推廣中心與蠶蜂指導站、農機化推廣站、農廣校合并為農業(yè)推廣中心，內設8站1股，有農業(yè)技術推廣站、蠶蜂指導站等。蠶蜂指導站事業(yè)單位法人證書于2004年4月5日注銷，而后公章在原市政府后院銷毀。2012年6月11日，蠶蜂指導站站長劉鳳山未經(jīng)農業(yè)推廣中心同意與董某某簽訂房屋租賃協(xié)議，加蓋蠶蜂指導站公章，將蠶蜂指導站2500多平方米場地、西廂房330平方米房地產(chǎn)租賃給董某某，以作開辦工廠之用。合同約定：“租期20年，年租金15，000.00元，預交租金100，000.00元?！?013年3月9日，雙方又簽訂房屋租賃補充協(xié)議，加蓋蠶蜂指導站公章。其內容增加了出租房屋面積，現(xiàn)有辦公室東側兩間約40平方米及大門西側臨街廂房兩間（現(xiàn)食堂和小倉庫）約50平方米，但租金沒有增加。租賃合同簽訂后，董某某沒有進行經(jīng)濟活動。2013年7月2日，董某某與東盛公司簽訂租賃合同，產(chǎn)權單位處蓋有蠶蜂指導站公章，將租賃蠶蜂指導站的房地產(chǎn)轉租給東盛公司，租期5年，年租金10，000.00元。轉租合同簽訂后東盛公司進行投資，建設練車場地?，F(xiàn)農業(yè)推廣中心要求確認2012年6月11日、2013年3月9日，蠶蜂指導站與董某某簽訂的房屋租賃合同無效；確認2013年7月2日，董某某與東盛公司簽訂的租賃合同無效；由董某某與東盛公司返還租賃房屋和土地。
原審法院認為，蠶蜂指導站作為農業(yè)推廣中心一個職能部門，不具備法人資格，不屬于其他經(jīng)濟組織。站長劉鳳山出租蠶蜂指導站房地產(chǎn)時未經(jīng)農業(yè)推廣中心同意，當農業(yè)推廣中心所屬權益受到侵害時有權主張權利，其訴訟主體資格適格。農業(yè)推廣中心是在合同履行期間主張權利，不存在超過訴訟時效問題。故董某某、東盛公司提出農業(yè)推廣中心起訴主體不適格、超過訴訟時效期間、蠶蜂指導站屬于其他經(jīng)濟組織的主張不能成立，原審法院不予支持。農業(yè)推廣中心為事業(yè)單位，其資產(chǎn)屬國有，土地為劃撥取得，劉鳳山將蠶蜂指導站房地產(chǎn)出租違反法律強制性規(guī)定，蠶蜂指導站作為使用者不符合《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十五條規(guī)定的“土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟組織和個人”的條件，其不具備出租房地產(chǎn)主體資格，且其改變土地使用權，轉讓地上建筑物沒有向土地所在地縣級以上人民政府土地行政部門提出變更登記，變更使用權不發(fā)生法律效力。因蠶蜂指導站與董某某簽訂的房屋租賃合同及董某某與東盛公司簽訂的租賃合同違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定而無效，故對于農業(yè)推廣中心的訴訟請求，原審法院予以支持。董某某、東盛公司要求合同有效的主張不能成立，原審法院不予支持。依照《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十四條、第四十五條，《中華人民共和國土地管理法實施條例》第六條，《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）項的規(guī)定，判決：一、蠶蜂指導站與董某某于2012年6月11日、2013年3月9日簽訂的房屋租賃合同無效；董某某與東盛公司于2013年7月2日簽訂的租賃合同無效；二、董某某、東盛公司于原審判決生效之日起7日內將租賃蠶蜂指導站西廂房330平方米房屋、辦公室東側兩間約40平方米、大門西側臨街廂房兩間（原食堂和小倉庫）約50平方米和2500平方米場地返還給農業(yè)推廣中心。案件受理費100.00元，由董某某、東盛公司負擔。
本院經(jīng)審理查明，蠶蜂指導站與董某某簽訂租賃合同后，董某某已給付蠶蜂指導站租金270，000.00元，農業(yè)推廣中心對此無異議。董某某與東盛公司簽訂租賃合同后，東盛公司交付董某某一年租金10，000.00元。原審法院查明的其他事實無誤，本院予以確認。

本院認為，蠶蜂指導站在2003年訥河市事業(yè)單位改革過程中，被并入農業(yè)推廣中心，成為農業(yè)推廣中心的一個內設部門，其事業(yè)單位法人主體資格被注銷，已不具備民事權利能力和民事行為能力，不具有民事主體資格。蠶蜂指導站未經(jīng)農業(yè)推廣中心授權，亦未經(jīng)訥河市人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準，以蠶蜂指導站的名義將國家劃撥的土地使用權和地上建筑物所有權對外出租，違反了國家法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，屬無效的民事法律行為，蠶蜂指導站與董某某簽訂的租賃合同及董某某與東盛公司簽訂的租賃合同均屬無效合同，不具有法律效力。董某某及東盛公司應向農業(yè)推廣中心返還所租賃的場地及房屋，農業(yè)推廣中心應返還董某某已給付的租金及利息。因自2012年6月11日蠶蜂指導站與董某某簽訂合同至2014年6月23日蠶蜂指導站原審起訴時，本案訴爭場地及房屋由董某某實際占有和使用，董某某應支付相應的使用對價。農業(yè)推廣中心返還董某某的租金中應扣除2012年6月11日至2014年6月23日兩年的租金30，000.00元，即農業(yè)推廣中心應返還董某某租金240，000.00元及利息。因2013年7月2日董某某與東盛公司簽訂合同時至2014年6月23日蠶蜂指導站原審起訴時，東盛公司亦占有和使用了本案訴爭場地和房屋，東盛公司亦應支付相應的使用對價。故東盛公司支付董某某的租金10，000.00元，董某某無需返還。對于因蠶蜂指導站無權將土地及房屋出租給董某某，董某某及東盛公司的損失，董某某及東盛公司可另行主張權利。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項之規(guī)定，判決如下：

一、維持黑龍江省訥河市人民法院（2014）訥商初字第282號民事判決第一項、第二項；
二、訥河市農業(yè)技術推廣中心于本判決生效之日起五日內，返還董某某房屋場地租金本金240，000.00元及利息（從2014年6月23日起至實際給付之日止，按中國人民銀行同期貸款利率計算）。
一、二審案件受理費300.00元，由上訴人董某某負擔150.00元，訥河市東盛陪練代駕服務有限公司負擔150.00元。
本判決為終審判決。

審　判　長　　李磊 代理審判員　　王超 代理審判員　　董銘

書記員：于劍