原告（反訴被告）：董某某，男，漢族，于xxxx年xx月xx日出生，個體，住湯原縣。
委托代理人：田功，黑龍江俊秀律師事務(wù)所律師。
被告（反訴原告）：佳木斯萬基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地：佳木斯市前進區(qū)中山路109號。
法定代表人：紹忠渝，該公司總經(jīng)理。
委托代理人：王榮偉，該公司鶴立項目二部負責人。
委托代理人：張偉德，該公司法律顧問

原告（反訴被告）董某某與被告（反訴原告）佳木斯萬基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱萬基公司）房屋拆遷安置補償合同糾紛一案,本院于2018年9月3日立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。原告董某某及其委托代理人田功、被告萬基公司委托代理人王榮偉、張偉德到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
董某某向本院提出訴訟請求：1、要求萬基公司立即給付原址回遷商服房150平方米；2、要求萬基公司給付搬遷費4500元；3、要求萬基公司給付臨時安置補助費31500元；4、要求萬基公司給付停產(chǎn)停業(yè)損失73684元至安置結(jié)束時止；5、訴訟費用由萬基公司承擔。訴訟過程中，董某某將第3項訴訟請求變更為：要求萬基公司給付超期臨時安置商服房屋補助費396000元，并繼續(xù)計算至安置結(jié)束時止。事實和理由：2014年5月1日，萬基公司被批準拆遷，擬建財苑小區(qū)。為保證被拆遷人的合法權(quán)益及拆遷工程項目的順利進行，董某某與萬基公司簽訂《鶴立鎮(zhèn)財苑小區(qū)拆遷安置協(xié)議書》。雙方約定被拆遷人簽訂協(xié)議后于5月3日前自行搬遷完畢，回遷時間是協(xié)議簽訂后2014年12月末，原址回遷一層商服7號樓西廂北1號，但萬基公司至今沒有交付房屋。為此，董某某訴至法院，希望法院判如所請。
萬基公司辯稱，一、本案所涉房屋建筑屬于湯原縣棚戶區(qū)改造項目，適用的是相關(guān)法規(guī)。二、雙方于2014年5月1日簽訂了鶴立財苑小區(qū)拆遷安置協(xié)議書。三、董某某至今沒回遷進戶，主要責任在董某某，因萬基公司至今未見董某某被拆遷房屋證照，無法確定回遷安置的具體事項，董某某沒有按安置協(xié)議書第三條約定履行。四、董某某起訴中第二、三、四項請求和增加的訴訟請求在安置協(xié)議書中沒有約定，停產(chǎn)停業(yè)損失的請求不符合湯原縣棚戶區(qū)改造工程實施方案的相關(guān)規(guī)定，是單方隨意要求，沒有法律法規(guī)依據(jù)。
萬基公司向本院提出反訴請求：1、要求董某某給付樓層差價款128000元；2、要求董某某給付超出面積款38500元；3、要求董某某給付剩余房款38500元；4、反訴費用由董某某承擔。事實和理由：2014年5月1日，萬基公司與董某某簽訂《鶴立鎮(zhèn)財苑小區(qū)拆遷安置協(xié)議書》，其中約定回遷面積150平方米。經(jīng)萬基公司核查，董某某原有房屋面積為128平方米。同時，合同又約定超出返還面積按3500元平方米交納，被拆遷人需交納原面積的全部補樓層差款及超出面積部分房款總額的50%，協(xié)議簽訂后30日內(nèi)交納，樓層主體完工后剩余房款一次性結(jié)清，逾期不結(jié)清，視為單方違約。董某某未能按照上述約定履行，已存在單方違約，故萬基公司反訴至法院，希望法院判如所請。
董某某對萬基公司的反訴辯稱，一、雙方簽訂的《鶴立鎮(zhèn)財苑小區(qū)拆遷安置協(xié)議書》真實有效。二、安置協(xié)議確認了產(chǎn)權(quán)調(diào)換的地點，面積，結(jié)構(gòu)等，沒有樓層差價及超出面積問題，協(xié)議中明確了董某某原有房屋是私產(chǎn)150平方米商服，選擇回遷的房屋面積是150平方米，回遷房屋與拆遷房屋面積相符，不存在超出面積之說。3、請求法院駁回萬基公司的反訴請求。
當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對當事人無異議的證據(jù)，本院予以確認并在卷佐證。對有爭議的證據(jù)和事實，本院認定如下：
1、董某某提交的鶴立鎮(zhèn)財苑小區(qū)拆遷安置協(xié)議書1份，意在證明：董某某原有房屋產(chǎn)權(quán)為私產(chǎn)，結(jié)構(gòu)是磚混，用處是商服，面積是150平方米，萬基公司同意為董某某回遷的房屋建筑面積是150平方米，沒有約定樓層面積補償差，不存在超出面積，同時約定搬遷時間為2014年5月3日前搬遷完畢，約定回遷時間為2014年12月末，回遷位置是原址回遷一層商服7號樓西廂北一號。本協(xié)議中的第三項約定實際與董某某所調(diào)換房屋沒有關(guān)聯(lián)，不存在樓層差及超出面積。
萬基公司質(zhì)證認為，對證據(jù)的真實性沒有異議，對證明內(nèi)容有異議，依據(jù)國家的相關(guān)法律規(guī)定，房屋所有權(quán)確認的合理依據(jù)是房屋證照，董某某與萬基公司當時簽訂合同時口說原有房屋是150平方米，沒有拿出房屋證照，萬基公司當時向董某某提出交出原房屋證照，董某某答復過后交出，并找了相關(guān)人員予以保證，董某某至今沒有拿出原房屋房照，合同中寫的150平方米不存在，董某某實際的房屋面積為128平方米。

本院經(jīng)審查認為，該證據(jù)能夠證明董某某與萬基公司簽訂了《鶴立鎮(zhèn)財苑小區(qū)拆遷安置協(xié)議書》，明確了萬基公司為董某某回遷的房屋位置、面積、用途及回遷時間，該證據(jù)能夠證明董某某的主張，對該證據(jù)本院予以采信。
2、董某某提交的房屋租賃協(xié)議1份、收條4份，意在證明：董某某房屋搬遷的周轉(zhuǎn)房為租賃房屋，年租金是17000元，至今房屋租賃費交了4年，停產(chǎn)停業(yè)造成的損失從2014年5月4日至2018年9月4日共52個月，為73684元。
萬基公司質(zhì)證認為，對證據(jù)的真實性有異議，該證據(jù)均是白條，不能證明所證明的內(nèi)容。
本院經(jīng)審查認為，該證據(jù)無法證明董某某的主張，對該證據(jù)本院不予采信。
3、董某某提交的營業(yè)執(zhí)照1份，意在證明：董某某的商服是具有營業(yè)執(zhí)照的營業(yè)性房屋。
萬基公司質(zhì)證認為，對該證據(jù)的真實性沒有異議，對證明內(nèi)容有異議。
本院經(jīng)審查認為，該證據(jù)可以證明董某某的主張，對該證據(jù)本院予以采信。
4、萬基公司提交的黑龍江省非煤礦城市棚戶區(qū)改造推進辦公室黑棚改2012四號文件，文件后附2012年第一批城市棚戶區(qū)項目計劃表，意在證明：董某某回遷房屋安置協(xié)議書所簽訂的拆遷房屋和安置房屋均屬于湯原縣城市棚戶區(qū)改造工程。
董某某質(zhì)證認為，該證據(jù)的真實性有異議，該證據(jù)不能證明鶴立財苑小區(qū)屬于該文件中的棚戶區(qū)改造范圍，對該文件附件及原文是否一致有異議，與本案拆遷協(xié)議沒有關(guān)聯(lián)，不應(yīng)確認。
本院經(jīng)審查認為，該證據(jù)能夠證明財苑小區(qū)在2012年第一批城市棚戶區(qū)項目計劃表內(nèi)，對該證據(jù)本院予以采信。
5、萬基公司提交的湯原縣人民政府湯房征［2013］2號文件1份、湯原縣2016年房屋征收與補償方案1份，意在證明：董某某與萬基公司簽訂的回遷安置協(xié)議書受湯原縣人民政府征收補償方案調(diào)整，兩份文件中對拆遷房屋安置后給予結(jié)構(gòu)差、朝向差、樓層差價都有相關(guān)規(guī)定。
董某某質(zhì)證認為，對該證據(jù)的真實性沒有異議，對證明問題有異議，根據(jù)雙方拆遷協(xié)議，不存在結(jié)構(gòu)差、朝向差、樓層差價等問題，協(xié)議是雙方真實意思的表示，應(yīng)以協(xié)議為準，該證據(jù)與本案無關(guān)。
本院經(jīng)審查認為，該證據(jù)無法體現(xiàn)財苑小區(qū)在征收補償方案范圍內(nèi)，對該證據(jù)本院予以采信。
6、萬基公司提交的房照發(fā)放申請審批表1份，意在證明：在產(chǎn)權(quán)處存檔中只見董某某房屋的審批表，不見房屋證照，審批表表明房屋面積為128平方米，商服用房，房屋結(jié)構(gòu)磚木不是董某某所述磚混，發(fā)照日期為2010年12月26日，有涂改痕跡，申請法院去房產(chǎn)處調(diào)取原件。
本院經(jīng)審查認為，對該證據(jù)真實性有異議，該證據(jù)不能證明出自房屋管理部門，也不能證明萬基公司所說的房屋面積是128平方米，事實上董某某房屋的使用面積為152平方米，協(xié)議中雙方經(jīng)過現(xiàn)場確認房屋實際面積為150平方米。
本院經(jīng)審查認為，經(jīng)本院詢問，董某某認可其原有房屋面積為128平方米，故對該證據(jù)本院予以采信。
根據(jù)當事人陳述和經(jīng)審查確認的證據(jù)，本院認定事實如下：
2014年5月1日，董某某與萬基公司簽訂《鶴立鎮(zhèn)財苑小區(qū)拆遷安置協(xié)議書》，協(xié)議約定，董某某原有房屋為私產(chǎn)、磚混商服，協(xié)議上寫明的建筑面積為150平方米，實際面積為128平方米。雙方選擇安置方式為產(chǎn)權(quán)調(diào)換，回遷房屋面積、建筑面積均為150平方米，回遷總面積不得大于165平方米。回遷位置為原址回遷，一層商服，7號樓西廂北1號，回遷時間為2014年12月末。協(xié)議簽訂后，萬基公司至今未能為董某某辦理回遷入戶。
本院認為，董某某與萬基公司鶴立項目二部簽訂的《鶴立鎮(zhèn)財苑小區(qū)拆遷安置協(xié)議書》系雙方真實意思表示，不違反法律及行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)屬有效。萬基公司鶴立項目二部與萬基公司系掛靠關(guān)系，萬基公司應(yīng)當按照協(xié)議約定及時為董某某進行安置。萬基公司提交的證據(jù)能夠證明爭議房屋實際存在，具備回遷安置條件，故萬基公司應(yīng)當將鶴立財苑小區(qū)7號樓西廂北1號商服安置給董某某。關(guān)于董某某主張的因搬遷產(chǎn)生的各項費用，因針對鶴立財苑小區(qū)的拆遷無相關(guān)補償方案，且《佳木斯市國有土地上房屋征收與補償辦法（暫行）》頒布時間在董某某與萬基公司簽訂安置協(xié)議書之后，故本案董某某主張的因搬遷產(chǎn)生的費用應(yīng)當參照湯原縣人民政府相近年份頒布的房屋征收與補償方案。萬基公司提交的湯原縣人民政府湯房征［2013］2號房屋征收決定中確定的補償標準可以作為本案董某某主張的各項費用的計算依據(jù)。
關(guān)于董某某主張的搬遷費、臨時安置補助費，根據(jù)文件第六條第（二）項規(guī)定，“征收營業(yè)房屋的，按原房屋證照標明建筑面積，每平方米發(fā)放30元搬遷補償?！钡诹鶙l第（三）項規(guī)定，“根據(jù)湯原縣實際情況，回遷安置的被征收人在臨時安置過渡期間，臨時安置補償發(fā)放以房照為準，以戶為單位，每戶1200或1800元。被征收房屋產(chǎn)權(quán)證照標明面積60平方米以下（含60平方米）的，一次性補償1200元戶；60平方米以上的，一次性補償1800元戶?！倍衬吃课菹瞪谭?，屬營業(yè)房屋，實際建筑面積為128平方米，本院支持其搬遷費3840元（30元×128平方米），臨時安置補助費1800元。
關(guān)于董某某主張的停產(chǎn)停業(yè)損失，因董某某未能提供充分證據(jù)證明其房屋被征收前從事經(jīng)營活動及具體的收益，故本院自約定的回遷之日起，參考租金損失標準支持其停產(chǎn)停業(yè)損失。計算標準應(yīng)當通過鑒定的方式予以明確，因董某某主張按照17000元標準計算其停產(chǎn)停業(yè)損失，根據(jù)民事訴訟當事人處分原則，待鑒定意見作出后，如鑒定意見確定的計算標準高于17000元，則按照17000元標準計算損失，如低于17000元，則按鑒定意見確定的標準計算損失。
關(guān)于萬基公司的反訴請求，本院認為，萬基公司與董某某簽訂的協(xié)議書中已明確董某某原有房屋建筑面積為150平方米，回遷選擇的房屋面積為150平方米，不存在補樓層差價款及超出面積款的約定。雖然董某某原房屋實際面積為128平方米，但萬基公司與董某某的約定應(yīng)視為萬基公司通過協(xié)議的方式放棄向董某某主張超出面積款的權(quán)利。萬基公司主張的樓層差價款、超出面積款、剩余房款，均無事實及法律依據(jù)，本院不予支持。
綜上所述，依照《中華人民共和國民法通則》第四條、《中華人民共和國合同法》第六條、第一百零七條規(guī)定，判決如下：

一、佳木斯萬基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起向董某某安置位于湯原縣鶴立鎮(zhèn)鶴立財苑7號樓西廂北1號商服；
二、佳木斯萬基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起向董某某支付搬遷費3840元、臨時安置補助費1800元；
三、佳木斯萬基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起以董某某安置房屋的位置及面積為標準，按照相同地段房地產(chǎn)市場租金評估價格確定單價后，賠償董某某自2015年1月1日起至實際回遷安置之日止的損失（如鑒定意見確定的計算標準高于17000元年，則按照17000元年標準計算損失，如低于17000元年，則按鑒定意見確定的標準計算損失）；
四、駁回董某某的其他訴訟請求；
五、駁回佳木斯萬基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的反訴請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本訴案件受理費2494元，減半收取計1247元，由佳木斯萬基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔；
反訴案件受理費4375元，減半收取計2187.5元，由佳木斯萬基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省佳木斯市中級人民法院。
本文書履行期最后一日起，兩年內(nèi)為申請執(zhí)行有效期。

審判員 劉念祖

書記員： 羅宇涵