原告董某某，女，現(xiàn)住秦皇島市海港區(qū)。
委托代理人葛丹丹，河北德圣律師事務(wù)所律師。
被告秦皇島市必玉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，住所地為秦皇島市海港區(qū)。
法定代表人張健英，經(jīng)理。
委托代理人王茂武、劉慶余，河北君德風(fēng)律師事務(wù)所律師。

原告董某某訴被告秦皇島市必玉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱必玉地產(chǎn)公司）商品房買賣合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告董某某及委托代理人葛丹丹，被告委托代理人劉慶余到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱，2006年10月20日，原告與被告簽訂《商品房買賣合同》，原告購(gòu)買被告開(kāi)發(fā)的訴爭(zhēng)房屋，房屋價(jià)款為437807元。2008年8月1日，原、被告簽訂補(bǔ)充協(xié)議，原告承諾2009年12月31日前為原告辦理產(chǎn)權(quán)登記，如果未按期辦理，被告按原告已付房?jī)r(jià)款的1%進(jìn)行賠償。但時(shí)至今日，原告的房產(chǎn)證也沒(méi)有辦理下來(lái)。原告多次找到被告，但無(wú)有結(jié)果。被告的行為屬于嚴(yán)重違約，使原告對(duì)自己的房屋不能行使完全的所有權(quán)，出租、出售、辦理抵押貸款等權(quán)利均受到限制，給原告造成很大的經(jīng)濟(jì)損失。為此原告起訴，要求被告賠償違約金1萬(wàn)元，并由被告承擔(dān)訴訟費(fèi)。
被告辯稱，被告承諾在2009年12月31日前為原告辦理產(chǎn)權(quán)登記，原告在該日期就知道權(quán)利被侵害，訴訟時(shí)效應(yīng)當(dāng)從該日計(jì)算，原告起訴已超過(guò)訴訟時(shí)效，且本案不存在訴訟時(shí)效中止、中斷的情形，因此原告喪失了勝訴的權(quán)利。即使未超過(guò)訴訟時(shí)效，本案涉及的房屋未能在約定的期限內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)登記，是由于被告遇到了無(wú)法克服的客觀情況，按照雙方簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》，被告也不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。退一步講，即便被告應(yīng)支付違約金，也應(yīng)按原告已付房款的1%支付，原告訴請(qǐng)1萬(wàn)元違約金沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)。
原告提交證據(jù)如下：證1、原告與被告簽訂的《商品房買賣合同》，證2、雙方在交接房屋時(shí)簽訂的補(bǔ)充協(xié)議，房屋兌現(xiàn)通知書，不動(dòng)產(chǎn)銷售發(fā)票。證明原告已經(jīng)按照合同約定履行了相關(guān)義務(wù)，但是被告沒(méi)有按照合同約定的日期為原告辦理房本，在雙方簽訂補(bǔ)充協(xié)議后被告依然沒(méi)有為原告辦理房本，直至2012年下半年被告才通知原告可以為其辦理房本，期間使原告對(duì)自己的房屋諸多權(quán)利行使受到限制，給原告造成損失。
被告對(duì)原告提交的證據(jù)的真實(shí)性無(wú)異議，但不能證明原告的證明目的，證明不了原告的權(quán)利受到限制而且造成損失，而且補(bǔ)充協(xié)議第二條明確約定，我方不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。
被告向法庭提交證據(jù)如下：證1、《關(guān)于某小區(qū)項(xiàng)目商品房買賣合同中產(chǎn)權(quán)辦理的補(bǔ)充協(xié)議》，根據(jù)“由于出賣人不能克服的客觀原因，無(wú)法按期辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的，出賣人可以據(jù)實(shí)予以延期辦理產(chǎn)權(quán)登記，并且不承擔(dān)賠償責(zé)任”的約定，被告不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。證2、河北省建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告。證明在建設(shè)過(guò)程中我們及時(shí)辦理了驗(yàn)收手續(xù)，竣工驗(yàn)收時(shí)間是在2009年11月10日。證3、市政府政務(wù)服務(wù)中心的聯(lián)合驗(yàn)收意見(jiàn)。證4、工程竣工驗(yàn)收備案函。證5、建設(shè)工程竣工驗(yàn)收消防備案受理憑證。證6、市房產(chǎn)局的測(cè)量成果報(bào)告，測(cè)繪日期2010年10月。證7、2011年10月30日房屋測(cè)繪交費(fèi)通知單。證8、市物業(yè)辦的證明。證9、2011年12月5日必玉公司給市政府的緊急請(qǐng)示。證10、初始產(chǎn)權(quán)登記房產(chǎn)證一份。上述第2-10份證據(jù)證明被告已經(jīng)盡快辦理了相關(guān)手續(xù)，但是由于政府辦事效率低，導(dǎo)致初始產(chǎn)權(quán)登記延期。
原告質(zhì)證意見(jiàn)為，證據(jù)1真實(shí)性沒(méi)有異議，證明目的有異議，我方認(rèn)為被告不能辦理房本不是因?yàn)椴荒芸朔脑颍亲陨硇袨樗?，?jù)原告了解，被告是由于在規(guī)劃圖有更改以及其他違規(guī)原因致使房屋無(wú)法進(jìn)行驗(yàn)收，不是因?yàn)檎块T的責(zé)任，所以應(yīng)由被告承擔(dān)責(zé)任，因此對(duì)被告提交的證據(jù)2至證據(jù)10的證明目的均不予認(rèn)可。
對(duì)于原告提交的證據(jù)，均系雙方買賣房屋行為的書面表現(xiàn)形式，被告無(wú)異議，本院予以采信。對(duì)于被告提交的證據(jù)多系政府機(jī)關(guān)出具的文件性材料，原告對(duì)其真實(shí)性無(wú)異議，本院亦予以采信。
根據(jù)雙方當(dāng)事人均認(rèn)可的事實(shí)和本院采信的證據(jù)確認(rèn)案件事實(shí)如下：2006年10月20日，原告與被告簽訂了《商品房買賣合同》。合同約定原告購(gòu)買被告開(kāi)發(fā)建設(shè)的房屋，價(jià)款為412467元。關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)登記情況，在合同第十五條未作約定。2008年7月31日，雙方簽訂了《關(guān)于某小區(qū)項(xiàng)目商品房買賣合同中產(chǎn)權(quán)辦理的補(bǔ)充協(xié)議》。約定“一、由于該項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)其綜合驗(yàn)收需統(tǒng)一進(jìn)行的原因，雙方同意在2009年12月31日前辦理產(chǎn)權(quán)登記。如果未按期辦理，雙方同意按照已付房款的1%賠償買受人損失；二、由于出賣人不能克服的客觀原因，無(wú)法按期辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的，出賣人可以據(jù)實(shí)予以延期辦理產(chǎn)權(quán)登記，且不承擔(dān)賠償責(zé)任?！痹嫒缂s履行了合同，但原告未能在2009年12月31日前辦理產(chǎn)權(quán)登記。直到2012年5月初該房屋才具備辦理產(chǎn)權(quán)登記的條件。另，原告2009年3月花25340元購(gòu)買下房一間，就下房逾期辦證問(wèn)題原告表示另行主張。
關(guān)于被告抗辯因政府原因?qū)е碌难悠谵k證，查明有關(guān)情況如下：本案涉及的房屋所在的秦皇島市海港區(qū)某小區(qū)，建設(shè)單位為被告。2009年8月市質(zhì)監(jiān)局、市園林局對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行了驗(yàn)收；2009年11月市環(huán)保局進(jìn)行了驗(yàn)收；2010年8月市規(guī)劃局、氣象局、人防辦對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行了驗(yàn)收。2011年4月進(jìn)行竣工驗(yàn)收備案登記。2010年10月秦皇島市房地產(chǎn)測(cè)繪隊(duì)對(duì)該項(xiàng)目房屋開(kāi)始進(jìn)行面積測(cè)繪，2011年10月出具測(cè)繪結(jié)果。2012年4月秦皇島市物業(yè)辦公室出具證明，證明被告交清上述項(xiàng)目房屋的維修基金。4月27日秦皇島市住房保障和房產(chǎn)管理局出具整棟樓的房屋所有權(quán)證。被告未能說(shuō)明政府的哪個(gè)機(jī)關(guān)部門在辦理哪個(gè)手續(xù)過(guò)程中存在拖延，及拖延的時(shí)間。
另查明，本院審理的李鳳蘭訴秦皇島市必玉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，要求依法確認(rèn)《關(guān)于某小區(qū)項(xiàng)目商品房買賣合同中產(chǎn)權(quán)辦理的補(bǔ)充協(xié)議》無(wú)效一案，經(jīng)本院（2010）海民初字第1316號(hào)民事判決書確認(rèn)《關(guān)于某小區(qū)項(xiàng)目商品房買賣合同中產(chǎn)權(quán)辦理的補(bǔ)充協(xié)議》的第二條為無(wú)效條款，第一條為有效條款。雙方均對(duì)本院的判決不服，上訴到秦皇島市中級(jí)人民法院。秦皇島市中級(jí)人民法院以（2011）秦民一終字第58號(hào)民事判決書維持本院一審裁判結(jié)果。現(xiàn)雙方均向河北省高級(jí)法院申請(qǐng)?jiān)賹彙?/p>

本院認(rèn)為，原告與被告簽訂的《商品房買賣合同》為雙方當(dāng)事人真實(shí)的意思表示，并且不違法相關(guān)法律規(guī)定，本院確認(rèn)合法有效。根據(jù)雙方的約定，被告應(yīng)當(dāng)按照約定的時(shí)間將辦理權(quán)屬登記需要由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，保證原告按時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)登記。被告于2012年5月初才完成備案登記工作，違反了雙方的約定，且該違約行為處于持續(xù)狀態(tài)，因此，原告起訴，并未超過(guò)訴訟時(shí)效，被告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。原告提出被告應(yīng)賠償違約金1萬(wàn)元，其未提供證據(jù)證明其實(shí)際損失，根據(jù)雙方簽訂的《商品房買賣合同》和《關(guān)于某小區(qū)項(xiàng)目商品房買賣合同中產(chǎn)權(quán)辦理的補(bǔ)充協(xié)議》的約定，被告應(yīng)當(dāng)按照原告已付房款的的1%賠償原告經(jīng)濟(jì)損失。
被告援引《關(guān)于某小區(qū)項(xiàng)目商品房買賣合同中產(chǎn)權(quán)辦理的補(bǔ)充協(xié)議》抗辯是由政府機(jī)關(guān)的低效率導(dǎo)致的延遲備案。對(duì)此，本院認(rèn)為《關(guān)于某小區(qū)項(xiàng)目商品房買賣合同中產(chǎn)權(quán)辦理的補(bǔ)充協(xié)議》中的“由于出賣人不能克服的客觀原因所造成的延期辦理產(chǎn)權(quán)登記的，出賣人不承擔(dān)賠償責(zé)任”約定，屬免責(zé)條款，該條款中的“不能克服的客觀原因”的范圍較合同法規(guī)定的不可抗力范圍大得多，排除了因第三人原因而導(dǎo)致被告違約時(shí)的責(zé)任。因此，該條約定屬合同法第四十條規(guī)定的“免除其責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利”情節(jié)，該條應(yīng)為無(wú)效條款。同時(shí)，被告也未能證明政府機(jī)關(guān)低效導(dǎo)致延遲辦證的事實(shí)。即使被告能夠證明確實(shí)是由于政府機(jī)關(guān)低效導(dǎo)致延遲辦證的事實(shí)，也應(yīng)當(dāng)先行向原告承擔(dān)違約責(zé)任。故對(duì)被告的抗辯理由不予支持。依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第三十九條、第四十條、第一百零七條，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋（二）》第十條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決如下：

被告秦皇島市必玉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)給付原告董某某延期辦證違約金4124.67元。
如不按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百三十五條之規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)50元，由被告負(fù)擔(dān)，于本判決生效后十日內(nèi)交納。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省秦皇島市中級(jí)人民法院。

審判長(zhǎng) 莫軍
審判員 韓力
審判員 徐愛(ài)春

書記員： 劉鳴