原告：葛某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市寶山區(qū)。
　　委托訴訟代理人：程利軍，上海美善律師事務(wù)所律師。
　　被告：上海東雀商務(wù)咨詢有限公司，住所地上海市寶山區(qū)。
　　法定代表人：黃巍，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：趙玉剛，上海巨盾律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：陳懷榕，上海巨盾律師事務(wù)所律師。
　　原告葛某某與被告上海東雀商務(wù)咨詢有限公司(以下簡稱東雀公司)房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年4月18日立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告葛某某及其委托訴訟代理人程利軍、被告東雀公司的委托訴訟代理人陳懷榕到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告葛某某向本院提出訴訟請求：要求確認(rèn)葛某某與東雀公司簽訂的《房屋租賃合同》于2018年1月25日解除，東雀公司按每月人民幣52,998元(以下幣種均為人民幣)支付2017年9月16日至實(shí)際返還之日的租金，支付違約金52,998元。事實(shí)和理由：2016年12月29日，葛某某與東雀公司簽訂《房屋租賃合同》，約定葛某某將上海市寶山區(qū)羅溪路XXX號一、二層房屋(以下簡稱系爭房屋)出租給東雀公司，月租金52,998元，每六個月支付一次，租期2017年1月1日至2023年1月2日。合同簽訂后，葛某某將系爭房屋交付給東雀公司，東雀公司對系爭房屋進(jìn)行裝修，并支付了第一期六個月租金317,988元。之后，由于政策原因致使東雀公司無法及時辦理教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)的行政許可，東雀公司便借口說系爭房屋不屬于商業(yè)性質(zhì)，拒不支付第二期六個月的租金。葛某某與東雀公司數(shù)次協(xié)商未果，故于2018年1月25日向東雀公司送達(dá)《催告函》，通知東雀公司解除租賃合同。綜上，原告向本院提出上述請求。
　　被告東雀公司辯稱，合同簽訂后，東雀公司對系爭房屋進(jìn)行設(shè)計(jì)及裝修，并辦理分支機(jī)構(gòu)的工商注冊，但工商行政部門以系爭房屋用途為住宅不得商業(yè)經(jīng)營為由拒絕東雀公司的注冊申請。之后，東雀公司聯(lián)系葛某某要求解決，葛某某多次表示向有關(guān)機(jī)關(guān)申請變更房屋性質(zhì)，但均未果。因系爭房屋性質(zhì)不能商用，東雀公司的合同目的無法實(shí)現(xiàn)，故于2018年1月6日向葛某某送達(dá)《解除租賃合同后續(xù)事宜溝通函》，通知葛某某解除租賃合同，所以合同解除的日期為2018年1月6日。東雀公司不能正常使用系爭房屋，不能實(shí)現(xiàn)合同目的，不同意支付租金。東雀公司不存在違約，不同意支付違約金。綜上，不同意葛某某的全部訴訟請求。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：2016年12月12日，葛某某(甲方)與東雀公司(乙方)簽訂《承租意向書》，主要約定甲方將系爭房屋出租給乙方等。意向書第三條約定，甲方保證其出租的房屋用途為商業(yè)用途，可以用于辦理營業(yè)執(zhí)照等工商登記相關(guān)手續(xù)；甲乙雙方在簽訂租賃合同后，甲方有義務(wù)配合乙方的工商注冊登記備案或其他行政登記手續(xù)事宜，并配合乙方提供相關(guān)的資料。2016年12月14日，東雀公司向葛某某支付租賃意向金10萬元。2016年12月29日，雙方簽訂《房屋租賃合同》，主要約定，甲方將系爭房屋出租給乙方，房屋使用面積484平方米，該房屋用途為商鋪；租賃期限為6年，自2017年1月1日至2023年1月2日；乙方支付的租賃意向金在正式簽訂租賃合同后繼續(xù)作為乙方的租賃保證金；月租金為52,998元，每6個月支付一次，在租金到期前須支付下6個月的租金；2017年1月1日至2017年3月15日為裝修期，裝修期內(nèi)乙方免付租金。合同第五條約定，甲方應(yīng)保證該房屋向乙方交付前能夠作為乙方辦理工商登記或經(jīng)營所需其他審批、登記、備案的地址，不存在其他主體已辦理工商登記或經(jīng)營所需其他審批、登記、備案之情形；因本合同簽署而引起的登記備案手續(xù)或其他行政登記手續(xù)的變更(如需)，甲方應(yīng)積極協(xié)助、配合。合同第十條約定，甲方違反本合同所約定條款的，須賠償乙方一切裝修費(fèi)用以及因?yàn)檠b修而產(chǎn)生的其他費(fèi)用，并賠償乙方相當(dāng)于一個月租金的違約金；乙方違反本合同所約定條款的，賠償甲方相當(dāng)于一個月租金的違約金。2017年1月9日，葛某某將系爭房屋交付給東雀公司。2017年1月19日，東雀公司向葛某某支付租金317,988元。之后，東雀公司對系爭房屋進(jìn)行裝修，準(zhǔn)備開辦幼兒教育機(jī)構(gòu)。2017年5月5日，東雀公司申請的企業(yè)名稱“上海東雀商務(wù)咨詢有限公司羅溪路分公司”經(jīng)預(yù)先核準(zhǔn)，但之后未能辦理營業(yè)執(zhí)照。2018年1月6日，東雀公司向葛某某送達(dá)《解除租賃合同后續(xù)事宜溝通函》，認(rèn)為系爭房屋性質(zhì)為居民住宅，無法作為商鋪對外經(jīng)營，故解除租賃合同。2018年1月8日，葛某某向東雀公司回函，表示無法領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照是東雀公司自身原因，要求繼續(xù)履行合同。2018年1月25日，葛某某向東雀公司送達(dá)《催告函》，通知東雀公司解除租賃合同。
　　2017年6月20日，葛某某向市長之窗寫信反映，羅溪路208、210號房屋屬于個體戶進(jìn)羅店鎮(zhèn)經(jīng)商申請用地建造的營業(yè)用房，三十年來一直作商業(yè)用房使用；近期出租給東雀公司需要辦理營業(yè)執(zhí)照，于5月20日在寶山區(qū)房屋交易中心提取房屋信息，該房屋屬性變成舊式里弄，工商部門以此不予辦理工商執(zhí)照，之后多次協(xié)調(diào)沒有結(jié)果等。2017年7月26日，上海市寶山區(qū)住房保障和房屋管理局向葛某某出具《書面答復(fù)意見書》，寫明，經(jīng)與市場監(jiān)管局反復(fù)協(xié)調(diào)，現(xiàn)已同意按產(chǎn)證登記資料核發(fā)營業(yè)執(zhí)照。審理中，本院與上海市寶山區(qū)市場監(jiān)督管理局聯(lián)系，該局相關(guān)人員表示，住宅房屋不能辦理營業(yè)執(zhí)照，上海市寶山區(qū)住房保障和房屋管理局確實(shí)來溝通過，但并未表態(tài)已經(jīng)同意核發(fā)營業(yè)執(zhí)照。
　　審理中，雙方當(dāng)事人確認(rèn)，系爭房屋包括上海市寶山區(qū)羅溪路208、210室房屋的一、二層以及上海市寶山區(qū)羅溪路XXX號房屋的一層。羅溪路208、210室房屋的產(chǎn)權(quán)人為葛某某，房屋所有權(quán)證載明所有權(quán)性質(zhì)為私有。羅溪路XXX號房屋的產(chǎn)權(quán)人為葛某某的弟弟葛燕青，房地產(chǎn)權(quán)證載明的房屋用途為住宅。
　　審理中，東雀公司表示，已于2018年1月1日左右將系爭房屋正門和后門的鑰匙返還給葛某某，當(dāng)時已返還房屋。葛某某表示，當(dāng)時因系爭房屋有漏水情況，只有一把后門小門的鑰匙放在葛某某處方便維修，系爭房屋還有上下幾十把鑰匙沒有歸還，所以不存在當(dāng)時返還房屋的事實(shí)。2018年5月12日，經(jīng)本院協(xié)調(diào)，東雀公司將系爭房屋的全部鑰匙返還給葛某某。
　　當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對當(dāng)事人無異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。
　　葛某某向本院提供以下證據(jù)：1、2005年5月31日寶山區(qū)城建檔案管理中心出具的證明，證明系爭房屋所在的整幢大樓是1987年建造的，建造后開辦大華商場用作商業(yè)用途，之后一直都是用于商用；2葛某某與交通銀行股份有限公司上海市分行簽訂的《房屋出租合同》及照片，證明系爭房屋在出租給東雀公司前是出租給交通銀行的網(wǎng)點(diǎn)營業(yè)廳使用了四年。東雀公司表示，對證據(jù)1的真實(shí)性無法確定，并沒有體現(xiàn)系爭房屋的性質(zhì)是商業(yè)性質(zhì)；對證據(jù)2的真實(shí)性無異議，之前確實(shí)是交通銀行使用系爭房屋，所以葛某某在簽約時說系爭房屋性質(zhì)是商業(yè)用途，東雀公司當(dāng)時也相信了。
　　本院認(rèn)為，葛某某與東雀公司簽訂的《承租意向書》、《房屋租賃合同》均系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，合法有效，雙方均應(yīng)恪守。根據(jù)合同內(nèi)容以及履行情況，雙方在簽約時都認(rèn)為系爭房屋的性質(zhì)為商業(yè)用房，也都明知東雀公司的租賃目的為商用，直到東雀公司辦理營業(yè)執(zhí)照時，才引發(fā)房屋用途的問題。葛某某認(rèn)為系爭房屋是商業(yè)用房，但根據(jù)其提取的房屋信息，羅溪路XXX號、210號的性質(zhì)為舊式里弄，羅溪路XXX號在房地產(chǎn)權(quán)證上登記的性質(zhì)也是住宅，均非商業(yè)用房。葛某某提供的《書面答復(fù)意見書》雖有同意核發(fā)營業(yè)執(zhí)照的表述，但住房保障和房屋管理局并非企業(yè)注冊登記的主管部門，本院難以據(jù)此認(rèn)定系爭房屋可以商用并辦理企業(yè)注冊登記。綜上，因系爭房屋的性質(zhì)并非商業(yè)用房，東雀公司未能辦理營業(yè)執(zhí)照，葛某某作為出租方應(yīng)承擔(dān)相關(guān)責(zé)任；東雀公司在未查明系爭房屋性質(zhì)的情況下簽訂租賃合同，還在申辦營業(yè)執(zhí)照前對房屋進(jìn)行裝修，造成損失擴(kuò)大，也負(fù)有相應(yīng)責(zé)任。東雀公司不能實(shí)現(xiàn)合同目的，有權(quán)解除合同，其所發(fā)《解除租賃合同后續(xù)事宜溝通函》于2018年1月6日送達(dá)葛某某，租賃合同于當(dāng)日解除。葛某某要求確認(rèn)合同于2018年1月25日解除的請求，本院不予支持。合同解除后，東雀公司應(yīng)返還系爭房屋。審理中，東雀公司于2018年5月12日將全部鑰匙交給葛某某，應(yīng)視其當(dāng)天返還系爭房屋。東雀公司占用系爭房屋期間，應(yīng)向葛某某支付租金，鑒于東雀公司無法經(jīng)營，葛某某對此也存在過錯，租金應(yīng)適當(dāng)減少，本院根據(jù)雙方的過錯程度及公平原則，酌情確定東雀公司向葛某某支付租金427,517.20元。東雀公司已付租金317,988元，還應(yīng)支付109,529.20元。東雀公司不能實(shí)現(xiàn)合同目的，有理由拒付第二期租金，并不構(gòu)成違約，葛某某要求東雀公司支付違約金的請求，本院不予支持。
　　綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第五條、第九十四條第(四)項(xiàng)、第九十六條第一款、第九十七條規(guī)定，判決如下：
　　一、被告上海東雀商務(wù)咨詢有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)，向原告葛某某支付租金109,529.20元；
　　二、駁回原告葛某某的其余訴訟請求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費(fèi)減半收取3,035元，由原告葛某某負(fù)擔(dān)1,245元，被告上海東雀商務(wù)咨詢有限公司負(fù)擔(dān)1,790元。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按照對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：陳亮亮

書記員：陳霞君