原告：葛某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，綏芬河廣播電視臺(tái)職員，住黑龍江省綏芬河市。原告：霍某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，綏芬河市婦女聯(lián)合會(huì)市政府婦兒工委辦公室主任，住黑龍江省綏芬河市。委托訴訟代理人葛某，男，系霍某丈夫。被告：綏芬河海融物業(yè)管理有限公司，住所地黑龍江省綏芬河市站前路13號(hào)。法定代表人：王發(fā)奎，該公司董事長兼經(jīng)理。委托訴訟代理人：姜齊，該公司職員。委托訴訟代理人：王彥明，黑龍江王彥明律師事務(wù)所律師。

原告葛某、霍某向本院提出訴訟請(qǐng)求：要求依法判令被告返還原告超標(biāo)準(zhǔn)收取的物業(yè)費(fèi)9254元(自2010年7月1日起至2017年6月30日止，每年1322元)。事實(shí)和理由：原告葛某、霍某系綏芬河市海融陽光公寓2單元702室房屋的產(chǎn)權(quán)人(系共同共有)，自2010年7月1日起海融物業(yè)公司開始為二原告所在的海融陽光公寓提供物業(yè)服務(wù)，但被告不是業(yè)主依法選定的物業(yè)公司，被告沒有與業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議，海融陽光公寓從未召開過業(yè)主大會(huì)，沒有選出業(yè)主委員會(huì)成員，不存在業(yè)主委員會(huì)與被告簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議的事實(shí)。物業(yè)費(fèi)價(jià)格是被告單方?jīng)Q定的，存在價(jià)格壟斷，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)超出綏芬河市物價(jià)部門現(xiàn)行規(guī)定。被告收取物業(yè)費(fèi)存在欺詐，一是捏造收費(fèi)項(xiàng)目，小區(qū)沒有綠化面積，不應(yīng)收取綠化養(yǎng)護(hù)管理費(fèi)；二是超標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，依據(jù)綏芬河市物價(jià)部門現(xiàn)行關(guān)于物業(yè)公司收費(fèi)的規(guī)定，按最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)即四級(jí)計(jì)算每平方米為0.67元，而被告收取原告物業(yè)費(fèi)為每平方米1.38元；三是重復(fù)收費(fèi)，在定額物業(yè)費(fèi)之外另列項(xiàng)目收取樓道聲控?zé)粽彰髻M(fèi)。二原告所有的房屋面積為148.63平方米，按綏芬河市物價(jià)部門的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)交納物業(yè)費(fèi)每年應(yīng)為1649元，其中物業(yè)費(fèi)1195元(每月每平方米0.67元，計(jì)算12個(gè)月)、電梯費(fèi)444元(每月每戶37元，計(jì)算12個(gè)月)、二次供水基礎(chǔ)費(fèi)每年10元。被告每年收取原告物業(yè)費(fèi)2971元，每年多收取1322元，7年共計(jì)多收取9254元。被告海融物業(yè)公司辯稱：海融物業(yè)公司與海融陽光公寓業(yè)主委員會(huì)有協(xié)議，對(duì)業(yè)戶收取的費(fèi)用是雙方經(jīng)過平等協(xié)商確定的，被告嚴(yán)格按照服務(wù)內(nèi)容和價(jià)格履行物業(yè)服務(wù)合同，沒有捏造收費(fèi)項(xiàng)目，收費(fèi)未超標(biāo)準(zhǔn)，亦未進(jìn)行重復(fù)收費(fèi)，包括原告在內(nèi)的海融陽光公寓業(yè)戶對(duì)被告收取的物業(yè)費(fèi)的數(shù)額沒有異議，原告起訴已超過訴訟時(shí)效。綜上所述，請(qǐng)依法駁回原告的訴訟請(qǐng)求。當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)質(zhì)證。對(duì)當(dāng)事人無異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證，對(duì)有爭(zhēng)議的證據(jù)和事實(shí)，本院認(rèn)定如下：對(duì)于原告提供的綏價(jià)聯(lián)發(fā)[2014]6號(hào)文件，該文件系綏芬河市人民政府相關(guān)職能部門為規(guī)范物業(yè)服務(wù)行業(yè)收費(fèi)行為制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法，該收費(fèi)辦法對(duì)未簽訂物業(yè)服務(wù)合同但已形成事實(shí)物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)具有參照和指導(dǎo)作用，但該文件不能證明被告超標(biāo)準(zhǔn)收取了物業(yè)費(fèi)，故本院對(duì)原告提供該份證據(jù)欲證明被告超標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)費(fèi)的問題不予采信。對(duì)于被告海融物業(yè)公司提供的照片，該組照片不能證明原告與被告協(xié)商確定了物業(yè)收費(fèi)價(jià)格和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，且原告不予認(rèn)可。故對(duì)被告提供該份證據(jù)欲證明的問題不予采信。對(duì)于被告海融物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)合同和證明，該組證據(jù)雖然有海融陽光公寓業(yè)主委員會(huì)的公章和部分業(yè)主的簽字，但簽字的業(yè)主并非是通過合法的程序依法確定的業(yè)主委員會(huì)成員，加蓋的公章也非依法定程序制作公章后所加蓋，且原告不予認(rèn)可，因此，該六份物業(yè)服務(wù)合同和證明對(duì)原告不具有約束力，不能證明被告與原告協(xié)商確定了物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。故對(duì)被告提供該組證據(jù)欲證明的問題不予確認(rèn)。根據(jù)當(dāng)事人的舉證、質(zhì)證、法庭調(diào)查及本院對(duì)上述證據(jù)的認(rèn)證意見，本院認(rèn)定案件事實(shí)如下：原告葛某、霍某系夫妻關(guān)系，是綏芬河海融陽光公寓2單元702室房屋的所有權(quán)人(系共同共有，房屋面積為148.63平方米)。自2010年7月1日起海融物業(yè)公司開始為二原告所在的海融陽光公寓提供物業(yè)服務(wù)至今。二原告每年向被告交納物業(yè)費(fèi)2971元(包括物業(yè)費(fèi)2461元、電梯費(fèi)360元、二次供水費(fèi)100元、聲控?zé)糍M(fèi)50元)。其中，2010年7月1日至2015年6月30日期間的物業(yè)費(fèi)分別于2010至2014年每年的6月末交納完畢(先交費(fèi)后提供服務(wù))，2015年7月1日至2017年6月30日期間的物業(yè)費(fèi)已于2017年9月16日交納。被告為原告提供的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目包括：樓內(nèi)公共區(qū)域保潔、樓道樓梯每日清掃二遍、拎垃圾二遍、拖地一遍、電梯每日清掃、樓梯扶手每日清潔、樓區(qū)內(nèi)門窗玻璃每月擦拭一遍、垃圾集中投放、每日清掃二遍小區(qū)院內(nèi)衛(wèi)生、地下兩層車庫地面每日清掃濕拖一遍、保安全天值班并對(duì)小區(qū)進(jìn)行巡查、院內(nèi)共用區(qū)域清雪、公共部位設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護(hù)維修（包括2次供水、電梯、供暖、消防、排水、雨排、房屋結(jié)構(gòu)每年定期檢查、對(duì)樓梯頂樓頂部防水及外墻涂料確保無脫落、小區(qū)院墻柵欄維護(hù)、小區(qū)車庫門及人行門的維護(hù)、監(jiān)控設(shè)施的使用管理和維護(hù)，小區(qū)內(nèi)的照明設(shè)施管理和維護(hù)，樓內(nèi)強(qiáng)電弱電維護(hù)管理）。樓內(nèi)共用部分每日巡查，發(fā)現(xiàn)損壞部分及時(shí)維修。未提供其他特殊的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目。被告提供物業(yè)服務(wù)合同及證明上簽字的人員系海融陽光公寓的部分業(yè)主，該部分業(yè)主并非是通過合法的程序依法確定的海融陽光公寓業(yè)主委員會(huì)成員，物業(yè)服務(wù)合同及證明上加蓋的公章也不是依法定程序制作的公章。另查明，綏芬河市人民政府相關(guān)職能部門制作的綏價(jià)聯(lián)發(fā)[2014]6號(hào)文件規(guī)定的綏芬河市物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(四級(jí))高層住宅收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每平方米0.67元(不含綠化養(yǎng)護(hù))；電梯費(fèi)為每月基礎(chǔ)費(fèi)用25元(30<用戶數(shù)≤60)，運(yùn)行電費(fèi)每增減一層每月每戶2元，電梯起始層為地面一層的住戶，原則上不收費(fèi)；二次供水基礎(chǔ)費(fèi)每年10元，供水用電費(fèi)按實(shí)際發(fā)生額另行核定。
原告葛某、霍某與被告綏芬河海融物業(yè)管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱海融物業(yè)公司)物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，本院于2017年11月7日立案受理后，依法適用普通程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告葛某、霍某，被告委托訴訟代理人姜齊、王彥明到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，綜合當(dāng)事人的陳述及證據(jù)，確定本案雙方當(dāng)事人爭(zhēng)議的焦點(diǎn)為：一、被告收取原告物業(yè)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)是否合法；二、被告是否應(yīng)返還原告物業(yè)費(fèi)9254元；三、原告要求被告返還物業(yè)費(fèi)的請(qǐng)求是否超過訴訟時(shí)效。物業(yè)服務(wù)合同是指業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理建筑物及其附屬設(shè)施的服務(wù)合同。自2010年7月1日起原告開始接受被告提供的物業(yè)服務(wù)并交納物業(yè)費(fèi)，雖然雙方未簽訂書面的物業(yè)服務(wù)合同，但雙方之間形成了事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。被告主張為原告提供物業(yè)服務(wù)時(shí)已與原告所在小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成員達(dá)成口頭物業(yè)服務(wù)合同，并于2017年12月17日補(bǔ)簽了書面的物業(yè)服務(wù)合同及證明，但被告未提供證據(jù)證實(shí)物業(yè)服務(wù)合同及證明上簽字的人員系通過合法程序依法確定的業(yè)主委員會(huì)成員，亦未提供證據(jù)證實(shí)物業(yè)服務(wù)合同及證明上加蓋的公章系依法定程序制作的公章，且原告不予認(rèn)可。因此，該六份物業(yè)服務(wù)合同及證明對(duì)原告不具有約束力，不能證明被告與原告協(xié)商確定了物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，故對(duì)被告的抗辯意見不予采信。被告對(duì)其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)仍負(fù)有舉證責(zé)任。雙方對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不能協(xié)商確定，也無法通過司法鑒定方式確定，亦無同等檔次小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)作為參照?！吨腥A人民共和國民法總則》第六條規(guī)定：“民事主體從事民事活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵循公平原則，合理確定各方的權(quán)利和義務(wù)”?！吨腥A人民共和國合同法》第六十二條第一款第二項(xiàng)規(guī)定“價(jià)款或者報(bào)酬不明確的，按照訂立合同時(shí)履行地的市場(chǎng)價(jià)格履行；依法應(yīng)當(dāng)執(zhí)行政府定價(jià)或者政府指導(dǎo)價(jià)的，按照規(guī)定履行”。因此，本案參照綏芬河市人民政府相關(guān)職能部門制定的《綏芬河市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)費(fèi)較為公平。且原告同意按照該收費(fèi)管理辦法規(guī)定的最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(四級(jí))交納物業(yè)費(fèi)。按照該收費(fèi)管理辦法規(guī)定，不含綠化養(yǎng)護(hù)的高層住宅收取物業(yè)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每平方米0.67元，電梯費(fèi)每月每戶37元(用戶數(shù)大于30小于等于60戶，每月基礎(chǔ)費(fèi)用25元，運(yùn)行電費(fèi)每增減一層每月每戶2元，電梯起始層為地面一層住戶原則上不收費(fèi))，二次供水基礎(chǔ)費(fèi)每年10元，供水用電費(fèi)按實(shí)際發(fā)生額另行核定(被告未提供實(shí)際用電費(fèi)數(shù)額情況，待被告確定實(shí)際用電數(shù)額后可另行向原告主張權(quán)利)。參照上述標(biāo)準(zhǔn)原告每年應(yīng)向被告交納物業(yè)費(fèi)總數(shù)為1649元，被告每年收取原告物業(yè)費(fèi)數(shù)額為2941元，被告每年多收取原告物業(yè)費(fèi)1322元，應(yīng)予以返還。海融物業(yè)公司抗辯原告主張返還物業(yè)費(fèi)的訴訟請(qǐng)求已超過訴訟時(shí)效期間，應(yīng)駁回原告的訴訟請(qǐng)求?！吨腥A人民共和國民法通則》規(guī)定，向人民法院請(qǐng)求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時(shí)效期間為2年，訴訟時(shí)效期間從知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵害時(shí)起計(jì)算。原告自認(rèn)知道被告收取物業(yè)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，且自2012年開始多次要求過被告降低物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。因此，2014年6月末及其之前交納的物業(yè)費(fèi)已超過二年且原告未提供證據(jù)證實(shí)向被告主張過返還物業(yè)費(fèi)，原告要求被告返還的該部分物業(yè)費(fèi)已超過訴訟時(shí)效期間，故本院不予支持。對(duì)于2015年7月1日至2017年6月30日期間的物業(yè)費(fèi)，原告系2017年9月16日交納，截止到原告起訴日(2017年11月7日)未超過二年，因此，被告應(yīng)返還原告多收取的物業(yè)費(fèi)2644元(每年1322元，共計(jì)2年)。綜上所述，本院對(duì)原告葛某、霍某要求被告海融物業(yè)公司返還物業(yè)費(fèi)2644元的訴訟請(qǐng)求予以支持，對(duì)超出部分的訴訟請(qǐng)求不予支持。依照《中華人民共和國民法通則》第一百三十五條、第一百三十七條，《中華人民共和國民法總則》第六條，《中華人民共和國合同法》第六十二條第一款第二項(xiàng)，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款的規(guī)定，判決如下：

綏芬河海融物業(yè)管理有限公司返還葛某、霍某物業(yè)費(fèi)2644元，于本判決生效后三日內(nèi)履行完畢；駁回葛某、霍某的其他訴訟請(qǐng)求。負(fù)有給付金錢義務(wù)的債務(wù)人，如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，則自指定期間屆滿之日起，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)50元，由綏芬河海融物業(yè)管理有限公司負(fù)擔(dān)。如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省牡丹江市中級(jí)人民法院。