葛書志
沈宗鉉（黑龍江沈宗鉉律師事務所）
葛書志訴稱
通過佳木斯三江拍賣有限公司競買取得該處房產
續(xù)簽租賃合同
房屋經營洗浴業(yè)務
同意又擅自對
房屋再次進行裝修
訴至法院
不具備向
并非出租房屋的合法權利人
主張租金的權利已經超出訴訟時效
主張的租金是2006年至今
不能證實就租金的請求權進行主張
的訴訟請求
葛書志在原審時為支持其訴訟主張
身份證、
佳木斯利峰大酒店有限公司
吳春鵬（黑龍江艾未律師事務所）
與佳木斯市商業(yè)經濟貿易總公司簽訂《房屋租賃協議》
經營浴池
支付5年租金共計25萬元
未與
未經
支付租金35萬元
承擔本案訴訟費用
佳木斯利峰大酒店有限公司辯稱
認為
主張權利的主體資格
能夠舉示證據說明該出租房屋系登記在曲曉安、張曉安名下的合法財產并已已經登記
企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照（復印件）各一份
訴訟主體資格
曲曉安
佳木斯市商業(yè)經濟貿易總公司

原告葛書志，男，1961年4月12日出生，漢族，無職業(yè)。
委托代理人沈宗鉉，黑龍江沈宗鉉律師事務所律師。
被告佳木斯利峰大酒店有限公司，住所地佳木斯市向陽區(qū)通江街中段。
法定代表人曲曉安，該公司經理。
委托代理人吳春鵬，黑龍江艾未律師事務所律師。
第三人曲曉安，男，1959年4月10日出生，漢族，佳木斯利峰大酒店經理。
第三人佳木斯市商業(yè)經濟貿易總公司。
法定代表人葛書志，該公司經理。
原告葛書志訴稱，2001年12月30日，
被告與佳木斯市商業(yè)經濟貿易總公司簽訂《房屋租賃協議》，約定佳木斯市商業(yè)經濟貿易總公司將其所有的位于向陽區(qū)22委，建筑面積248.5平方米一處門市房（產權證號:佳房權證向字第2001038816號）出租給
被告經營浴池，租賃期限自2002年1月1日起至2006年12月31日止，
被告支付5年租金共計25萬元。2005年1月16日，
原告通過佳木斯三江拍賣有限公司競買取得該處房產。租賃期間屆滿，
被告未與
原告續(xù)簽租賃合同，至今仍繼續(xù)使用
原告房屋經營洗浴業(yè)務，且無正當理由拒付租金。2013年，
被告未經
原告同意又擅自對
原告房屋再次進行裝修。故
原告訴至法院，請求判令
被告支付租金35萬元；停止裝修，返還原物；由
被告承擔本案訴訟費用。
被告佳木斯利峰大酒店有限公司辯稱，
被告認為
原告不具備向
被告主張權利的主體資格，理由是:
原告并非出租房屋的合法權利人，相反，
被告能夠舉示證據說明該出租房屋系登記在曲曉安、張曉安名下的合法財產并已已經登記，且取得土地使用權登記證書。根據《物權法》第十四條的規(guī)定，應當認定曲曉安、張寶安是房屋的所有權人，而并非
原告；
原告主張租金的權利已經超出訴訟時效，
原告主張的租金是2006年至今，根據《民訴法》第一百三十五條、第一百三十七條的規(guī)定，
原告不能證實就租金的請求權進行主張，那么在主張權利二年之前的租金請求權的勝訴權已經喪失；請求法庭在依法查明事實的基礎上，判決駁回
原告的訴訟請求。
原告葛書志在原審時為支持其訴訟主張，提供如下證據:
證據一、
原告身份證、
被告企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照（復印件）各一份。證明原、
被告訴訟主體資格。
經庭審質證，被告對該組證據沒有異議。
本院經審查，對該組證據予以確認。
證據二、房屋所有權證、拍賣協議書、拍賣成交確認書各一份。證明2001年12月14日，佳木斯市商業(yè)經濟貿易公司取得本案訴爭房產的所有權，房產面積為248.5平方米；2005年1月16日，原告通過三江拍賣行競買取得該爭議房產，原告取代佳木斯市商業(yè)經濟貿易公司成為訴爭房產的出租人，租賃協議在原、被告之間繼續(xù)履行。
經庭審質證，被告對房屋所有權證的真實性沒有異議，但認為訴爭房產屬于國有房產。拍賣協議書、拍賣成交確認書是由原告與拍賣公司形成的協議，與本案無關。另外，2003年8月，曲曉安、張曉安已經取得了訴爭房屋的所有權，并辦理了產權登記。
本院經審查認為，因被告對該組證據的真實性沒有異議，故對該組證據的真實性予以確認。
證據三、房屋租賃協議書及收據各一份。證明2001年12月20日，佳木斯市商業(yè)經濟貿易公司將訴爭房產租賃給被告，約定租賃期限自2002年1月1日至2006年12月31日，租金每5萬元，被告已經支付了5年租金共計25萬元。
經庭審質證，被告對該證據的真實性沒有異議，但認為訴爭房屋在承租期內已經整體賣給曲曉安及張寶安。
本院經審查認為，因被告對該組證據的真實系沒有異議，故對該組證據的真實性予以確認。
被告佳木斯利峰大酒店有限公司在原審時為支持其訴訟主張，提供證據如下:
證據一、佳房權證向字第2007007027號房屋所有權證、佳房權證向字第2003009012房屋所有權證、佳市政府國用（2013）第20130267號國有土地使用證各一份。證明:本案訴爭房屋登記在曲曉安、張寶安名下。
經庭審質證，原告認為張寶安的房屋所有權證與本案沒有關聯性，不予質證；對曲曉安的房屋所有權證的真實性沒有異議，但認為該房屋所有權證的所有權人為曲曉安，而原告是向被告佳木斯利峰大酒店有限公司主張租賃權利，因此該房屋所有權證與本案租賃糾紛沒有關聯性，其次，產權證只能證明房產歸屬，不能證明被告購買的房產包含原告購買的248.5平方米房屋。
本院經審查認為，因原告對該組證據的真實系沒有異議，故對該組證據的真實性予以確認。
證據二、圖紙二份。證明雙方爭議房屋歸曲曉安所有。
經庭審質證，原告認為與本案沒有關聯性。
本院經審查，對該證據的真實性予以確認。
根據本院審查認定的證據，結合雙方當事人陳述，本案基本事實如下:涉案樓房坐落于佳木斯市向陽區(qū)立新社區(qū)，西鄰通江街，該樓于1998年建成。2001年12月30日，被告與佳木斯市商業(yè)經濟貿易總公司簽訂《房屋租賃補充協議書》一份，雙方根據1999年1月1日原房屋租賃協議，作補充修改。佳木斯市商業(yè)經濟貿易總公司將其所有的位于佳木斯市向陽區(qū)22委，建筑面積248.5平方米門市房（產權證號:佳房權證向字第2001038816號）出租給被告經營浴池，租賃期限自2002年1月1日至2006年12月31日止，每年租金5萬元。協議簽訂后，被告交納5年租金共計25萬元。佳木斯利峰大酒店有限公司自2007年1月1日至今未交納租金。
再查明，2001年12月14日，第三人佳木斯市商業(yè)經濟貿易總公司取得爭議房屋248.5平方米所有權（產權證號:佳房權證向字第2001038816號），產權性質為國有房產；2005年1月16日，原告葛書志通過佳木斯三江拍賣有限公司競買取得該處房產，但未辦理所有權過戶手續(xù)；2007年7月13日，第三人曲曉安取得1513.54平方米所有權（產權證號:佳房權證向字第2007007027號），產權性質為私有房產。該產權面積中有150平方米與原告產權面積重合。在同一樓房內，具有不可分割性。
另查明，自2015年1月6日開始，本案爭議房屋由清泉浴池繼續(xù)使用。佳木斯利峰大酒店有限公司未注銷。
本院認為，被告曲曉安租賃第三人佳木斯市商業(yè)經濟貿易總公司門市房這一事實有《房屋租賃補充協議》予以證實，故雙方房屋租賃關系明確，本院予以確認。2005年1月16日原告通過竟買取得涉案房屋，雖然未辦理產權過戶手續(xù)，但有《拍賣成交確認書》予以證明，故可以認定原告已實際取得該房屋的所有權，并承繼第三人佳木斯市商業(yè)經濟貿易總公司對該房屋的相關權利及義務。按照買賣不破租賃的規(guī)則，及被告對涉案房屋占有使用至今的事實，原、被告之間形成了事實上的房屋租賃合同關系，且合法有效，應予確認。因原告出租的248.5平方米面積與第三人曲曉安1513.54平方米面積有150平方米面積重合，屬于權屬不清，且雙方均存有爭議，故應當通過其他途徑確認重合部分權屬，在明確房屋權屬后再尋求民事權利保護。但被告承租的248.5平方米面積中有98.5平方米面積沒有爭議，被告承租和使用至今，應當支付租金。自2015年1月6日起，涉案房屋由清泉浴池繼續(xù)使用，被告已不在使用涉案房屋，故2015年1月6日以后的租金原告可另行主張。租金應分段計算（248.5平方米:2007年1月1日至2007年7月12日，50000元／年÷365天193天＝26438元；98.5平方米:2007年7月13日至2015年1月5日，98.5平方米÷50000元／年÷365天2732天＝147453元，合計173891元）。由于原告的房產與被告經營的場地面積為整體，具有不可分割性，無法單獨處置，故對原告要求返還房屋的訴訟請求，不予支持。依據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條 ?，《中華人民共和國合同法》第四十四條 ?、第一百零九條 ?、第二百二十六條 ?、第二百三十二條 ?的規(guī)定，判決如下:
一、被告佳木斯利峰大酒店有限公司于本判決生效后10日內，給付原告葛書志2007年1月1日至2015年1月5日房屋租金173891元；
二、駁回原告葛書志的其它訴訟請求。
案件受理費6550元，由被告佳木斯利峰大酒店有限公司承擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于黑龍江省佳木斯市中級人民法院。

本院經審查認為，因被告對該組證據的真實性沒有異議，故對該組證據的真實性予以確認。
證據三、房屋租賃協議書及收據各一份。證明2001年12月20日，佳木斯市商業(yè)經濟貿易公司將訴爭房產租賃給被告，約定租賃期限自2002年1月1日至2006年12月31日，租金每5萬元，被告已經支付了5年租金共計25萬元。
經庭審質證，被告對該證據的真實性沒有異議，但認為訴爭房屋在承租期內已經整體賣給曲曉安及張寶安。
本院經審查認為，因被告對該組證據的真實系沒有異議，故對該組證據的真實性予以確認。
被告佳木斯利峰大酒店有限公司在原審時為支持其訴訟主張，提供證據如下:
證據一、佳房權證向字第2007007027號房屋所有權證、佳房權證向字第2003009012房屋所有權證、佳市政府國用（2013）第20130267號國有土地使用證各一份。證明:本案訴爭房屋登記在曲曉安、張寶安名下。
經庭審質證，原告認為張寶安的房屋所有權證與本案沒有關聯性，不予質證；對曲曉安的房屋所有權證的真實性沒有異議，但認為該房屋所有權證的所有權人為曲曉安，而原告是向被告佳木斯利峰大酒店有限公司主張租賃權利，因此該房屋所有權證與本案租賃糾紛沒有關聯性，其次，產權證只能證明房產歸屬，不能證明被告購買的房產包含原告購買的248.5平方米房屋。
本院經審查認為，因原告對該組證據的真實系沒有異議，故對該組證據的真實性予以確認。
證據二、圖紙二份。證明雙方爭議房屋歸曲曉安所有。
經庭審質證，原告認為與本案沒有關聯性。
本院經審查，對該證據的真實性予以確認。
根據本院審查認定的證據，結合雙方當事人陳述，本案基本事實如下:涉案樓房坐落于佳木斯市向陽區(qū)立新社區(qū)，西鄰通江街，該樓于1998年建成。2001年12月30日，被告與佳木斯市商業(yè)經濟貿易總公司簽訂《房屋租賃補充協議書》一份，雙方根據1999年1月1日原房屋租賃協議，作補充修改。佳木斯市商業(yè)經濟貿易總公司將其所有的位于佳木斯市向陽區(qū)22委，建筑面積248.5平方米門市房（產權證號:佳房權證向字第2001038816號）出租給被告經營浴池，租賃期限自2002年1月1日至2006年12月31日止，每年租金5萬元。協議簽訂后，被告交納5年租金共計25萬元。佳木斯利峰大酒店有限公司自2007年1月1日至今未交納租金。
再查明，2001年12月14日，第三人佳木斯市商業(yè)經濟貿易總公司取得爭議房屋248.5平方米所有權（產權證號:佳房權證向字第2001038816號），產權性質為國有房產；2005年1月16日，原告葛書志通過佳木斯三江拍賣有限公司競買取得該處房產，但未辦理所有權過戶手續(xù)；2007年7月13日，第三人曲曉安取得1513.54平方米所有權（產權證號:佳房權證向字第2007007027號），產權性質為私有房產。該產權面積中有150平方米與原告產權面積重合。在同一樓房內，具有不可分割性。
另查明，自2015年1月6日開始，本案爭議房屋由清泉浴池繼續(xù)使用。佳木斯利峰大酒店有限公司未注銷。
本院認為，被告曲曉安租賃第三人佳木斯市商業(yè)經濟貿易總公司門市房這一事實有《房屋租賃補充協議》予以證實，故雙方房屋租賃關系明確，本院予以確認。2005年1月16日原告通過竟買取得涉案房屋，雖然未辦理產權過戶手續(xù)，但有《拍賣成交確認書》予以證明，故可以認定原告已實際取得該房屋的所有權，并承繼第三人佳木斯市商業(yè)經濟貿易總公司對該房屋的相關權利及義務。按照買賣不破租賃的規(guī)則，及被告對涉案房屋占有使用至今的事實，原、被告之間形成了事實上的房屋租賃合同關系，且合法有效，應予確認。因原告出租的248.5平方米面積與第三人曲曉安1513.54平方米面積有150平方米面積重合，屬于權屬不清，且雙方均存有爭議，故應當通過其他途徑確認重合部分權屬，在明確房屋權屬后再尋求民事權利保護。但被告承租的248.5平方米面積中有98.5平方米面積沒有爭議，被告承租和使用至今，應當支付租金。自2015年1月6日起，涉案房屋由清泉浴池繼續(xù)使用，被告已不在使用涉案房屋，故2015年1月6日以后的租金原告可另行主張。租金應分段計算（248.5平方米:2007年1月1日至2007年7月12日，50000元／年÷365天193天＝26438元；98.5平方米:2007年7月13日至2015年1月5日，98.5平方米÷50000元／年÷365天2732天＝147453元，合計173891元）。由于原告的房產與被告經營的場地面積為整體，具有不可分割性，無法單獨處置，故對原告要求返還房屋的訴訟請求，不予支持。依據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條 ?，《中華人民共和國合同法》第四十四條 ?、第一百零九條 ?、第二百二十六條 ?、第二百三十二條 ?的規(guī)定，判決如下:

一、被告佳木斯利峰大酒店有限公司于本判決生效后10日內，給付原告葛書志2007年1月1日至2015年1月5日房屋租金173891元；
二、駁回原告葛書志的其它訴訟請求。
案件受理費6550元，由被告佳木斯利峰大酒店有限公司承擔。

審判長：陳林
審判員：孫宏
審判員：秦娜

書記員：吳靜波