葛書志
沈宗鉉（黑龍江沈宗鉉律師事務(wù)所）
葛書志訴稱
通過佳木斯三江拍賣有限公司競買取得該處房產(chǎn)
續(xù)簽租賃合同
房屋經(jīng)營洗浴業(yè)務(wù)
同意又擅自對
房屋再次進行裝修
訴至法院
不具備向
并非出租房屋的合法權(quán)利人
主張租金的權(quán)利已經(jīng)超出訴訟時效
主張的租金是2006年至今
不能證實就租金的請求權(quán)進行主張
的訴訟請求
葛書志在原審時為支持其訴訟主張
身份證、
佳木斯利峰大酒店有限公司
吳春鵬（黑龍江艾未律師事務(wù)所）
與佳木斯市商業(yè)經(jīng)濟貿(mào)易總公司簽訂《房屋租賃協(xié)議》
經(jīng)營浴池
支付5年租金共計25萬元
未與
未經(jīng)
支付租金35萬元
承擔本案訴訟費用
佳木斯利峰大酒店有限公司辯稱
認為
主張權(quán)利的主體資格
能夠舉示證據(jù)說明該出租房屋系登記在曲曉安、張曉安名下的合法財產(chǎn)并已已經(jīng)登記
企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照（復(fù)印件）各一份
訴訟主體資格
曲曉安
佳木斯市商業(yè)經(jīng)濟貿(mào)易總公司

原告葛書志，男，1961年4月12日出生，漢族，無職業(yè)。
委托代理人沈宗鉉，黑龍江沈宗鉉律師事務(wù)所律師。
被告佳木斯利峰大酒店有限公司，住所地佳木斯市向陽區(qū)通江街中段。
法定代表人曲曉安，該公司經(jīng)理。
委托代理人吳春鵬，黑龍江艾未律師事務(wù)所律師。
第三人曲曉安，男，1959年4月10日出生，漢族，佳木斯利峰大酒店經(jīng)理。
第三人佳木斯市商業(yè)經(jīng)濟貿(mào)易總公司。
法定代表人葛書志，該公司經(jīng)理。
原告葛書志訴稱，2001年12月30日，
被告與佳木斯市商業(yè)經(jīng)濟貿(mào)易總公司簽訂《房屋租賃協(xié)議》，約定佳木斯市商業(yè)經(jīng)濟貿(mào)易總公司將其所有的位于向陽區(qū)22委，建筑面積248.5平方米一處門市房（產(chǎn)權(quán)證號:佳房權(quán)證向字第2001038816號）出租給
被告經(jīng)營浴池，租賃期限自2002年1月1日起至2006年12月31日止，
被告支付5年租金共計25萬元。2005年1月16日，
原告通過佳木斯三江拍賣有限公司競買取得該處房產(chǎn)。租賃期間屆滿，
被告未與
原告續(xù)簽租賃合同，至今仍繼續(xù)使用
原告房屋經(jīng)營洗浴業(yè)務(wù)，且無正當理由拒付租金。2013年，
被告未經(jīng)
原告同意又擅自對
原告房屋再次進行裝修。故
原告訴至法院，請求判令
被告支付租金35萬元；停止裝修，返還原物；由
被告承擔本案訴訟費用。
被告佳木斯利峰大酒店有限公司辯稱，
被告認為
原告不具備向
被告主張權(quán)利的主體資格，理由是:
原告并非出租房屋的合法權(quán)利人，相反，
被告能夠舉示證據(jù)說明該出租房屋系登記在曲曉安、張曉安名下的合法財產(chǎn)并已已經(jīng)登記，且取得土地使用權(quán)登記證書。根據(jù)《物權(quán)法》第十四條的規(guī)定，應(yīng)當認定曲曉安、張寶安是房屋的所有權(quán)人，而并非
原告；
原告主張租金的權(quán)利已經(jīng)超出訴訟時效，
原告主張的租金是2006年至今，根據(jù)《民訴法》第一百三十五條、第一百三十七條的規(guī)定，
原告不能證實就租金的請求權(quán)進行主張，那么在主張權(quán)利二年之前的租金請求權(quán)的勝訴權(quán)已經(jīng)喪失；請求法庭在依法查明事實的基礎(chǔ)上，判決駁回
原告的訴訟請求。
原告葛書志在原審時為支持其訴訟主張，提供如下證據(jù):
證據(jù)一、
原告身份證、
被告企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照（復(fù)印件）各一份。證明原、
被告訴訟主體資格。
經(jīng)庭審質(zhì)證，被告對該組證據(jù)沒有異議。
本院經(jīng)審查，對該組證據(jù)予以確認。
證據(jù)二、房屋所有權(quán)證、拍賣協(xié)議書、拍賣成交確認書各一份。證明2001年12月14日，佳木斯市商業(yè)經(jīng)濟貿(mào)易公司取得本案訴爭房產(chǎn)的所有權(quán)，房產(chǎn)面積為248.5平方米；2005年1月16日，原告通過三江拍賣行競買取得該爭議房產(chǎn)，原告取代佳木斯市商業(yè)經(jīng)濟貿(mào)易公司成為訴爭房產(chǎn)的出租人，租賃協(xié)議在原、被告之間繼續(xù)履行。
經(jīng)庭審質(zhì)證，被告對房屋所有權(quán)證的真實性沒有異議，但認為訴爭房產(chǎn)屬于國有房產(chǎn)。拍賣協(xié)議書、拍賣成交確認書是由原告與拍賣公司形成的協(xié)議，與本案無關(guān)。另外，2003年8月，曲曉安、張曉安已經(jīng)取得了訴爭房屋的所有權(quán)，并辦理了產(chǎn)權(quán)登記。
本院經(jīng)審查認為，因被告對該組證據(jù)的真實性沒有異議，故對該組證據(jù)的真實性予以確認。
證據(jù)三、房屋租賃協(xié)議書及收據(jù)各一份。證明2001年12月20日，佳木斯市商業(yè)經(jīng)濟貿(mào)易公司將訴爭房產(chǎn)租賃給被告，約定租賃期限自2002年1月1日至2006年12月31日，租金每5萬元，被告已經(jīng)支付了5年租金共計25萬元。
經(jīng)庭審質(zhì)證，被告對該證據(jù)的真實性沒有異議，但認為訴爭房屋在承租期內(nèi)已經(jīng)整體賣給曲曉安及張寶安。
本院經(jīng)審查認為，因被告對該組證據(jù)的真實系沒有異議，故對該組證據(jù)的真實性予以確認。
被告佳木斯利峰大酒店有限公司在原審時為支持其訴訟主張，提供證據(jù)如下:
證據(jù)一、佳房權(quán)證向字第2007007027號房屋所有權(quán)證、佳房權(quán)證向字第2003009012房屋所有權(quán)證、佳市政府國用（2013）第20130267號國有土地使用證各一份。證明:本案訴爭房屋登記在曲曉安、張寶安名下。
經(jīng)庭審質(zhì)證，原告認為張寶安的房屋所有權(quán)證與本案沒有關(guān)聯(lián)性，不予質(zhì)證；對曲曉安的房屋所有權(quán)證的真實性沒有異議，但認為該房屋所有權(quán)證的所有權(quán)人為曲曉安，而原告是向被告佳木斯利峰大酒店有限公司主張租賃權(quán)利，因此該房屋所有權(quán)證與本案租賃糾紛沒有關(guān)聯(lián)性，其次，產(chǎn)權(quán)證只能證明房產(chǎn)歸屬，不能證明被告購買的房產(chǎn)包含原告購買的248.5平方米房屋。
本院經(jīng)審查認為，因原告對該組證據(jù)的真實系沒有異議，故對該組證據(jù)的真實性予以確認。
證據(jù)二、圖紙二份。證明雙方爭議房屋歸曲曉安所有。
經(jīng)庭審質(zhì)證，原告認為與本案沒有關(guān)聯(lián)性。
本院經(jīng)審查，對該證據(jù)的真實性予以確認。
根據(jù)本院審查認定的證據(jù)，結(jié)合雙方當事人陳述，本案基本事實如下:涉案樓房坐落于佳木斯市向陽區(qū)立新社區(qū)，西鄰?fù)ń郑摌怯?998年建成。2001年12月30日，被告與佳木斯市商業(yè)經(jīng)濟貿(mào)易總公司簽訂《房屋租賃補充協(xié)議書》一份，雙方根據(jù)1999年1月1日原房屋租賃協(xié)議，作補充修改。佳木斯市商業(yè)經(jīng)濟貿(mào)易總公司將其所有的位于佳木斯市向陽區(qū)22委，建筑面積248.5平方米門市房（產(chǎn)權(quán)證號:佳房權(quán)證向字第2001038816號）出租給被告經(jīng)營浴池，租賃期限自2002年1月1日至2006年12月31日止，每年租金5萬元。協(xié)議簽訂后，被告交納5年租金共計25萬元。佳木斯利峰大酒店有限公司自2007年1月1日至今未交納租金。
再查明，2001年12月14日，第三人佳木斯市商業(yè)經(jīng)濟貿(mào)易總公司取得爭議房屋248.5平方米所有權(quán)（產(chǎn)權(quán)證號:佳房權(quán)證向字第2001038816號），產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為國有房產(chǎn)；2005年1月16日，原告葛書志通過佳木斯三江拍賣有限公司競買取得該處房產(chǎn)，但未辦理所有權(quán)過戶手續(xù)；2007年7月13日，第三人曲曉安取得1513.54平方米所有權(quán)（產(chǎn)權(quán)證號:佳房權(quán)證向字第2007007027號），產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為私有房產(chǎn)。該產(chǎn)權(quán)面積中有150平方米與原告產(chǎn)權(quán)面積重合。在同一樓房內(nèi)，具有不可分割性。
另查明，自2015年1月6日開始，本案爭議房屋由清泉浴池繼續(xù)使用。佳木斯利峰大酒店有限公司未注銷。
本院認為，被告曲曉安租賃第三人佳木斯市商業(yè)經(jīng)濟貿(mào)易總公司門市房這一事實有《房屋租賃補充協(xié)議》予以證實，故雙方房屋租賃關(guān)系明確，本院予以確認。2005年1月16日原告通過竟買取得涉案房屋，雖然未辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，但有《拍賣成交確認書》予以證明，故可以認定原告已實際取得該房屋的所有權(quán)，并承繼第三人佳木斯市商業(yè)經(jīng)濟貿(mào)易總公司對該房屋的相關(guān)權(quán)利及義務(wù)。按照買賣不破租賃的規(guī)則，及被告對涉案房屋占有使用至今的事實，原、被告之間形成了事實上的房屋租賃合同關(guān)系，且合法有效，應(yīng)予確認。因原告出租的248.5平方米面積與第三人曲曉安1513.54平方米面積有150平方米面積重合，屬于權(quán)屬不清，且雙方均存有爭議，故應(yīng)當通過其他途徑確認重合部分權(quán)屬，在明確房屋權(quán)屬后再尋求民事權(quán)利保護。但被告承租的248.5平方米面積中有98.5平方米面積沒有爭議，被告承租和使用至今，應(yīng)當支付租金。自2015年1月6日起，涉案房屋由清泉浴池繼續(xù)使用，被告已不在使用涉案房屋，故2015年1月6日以后的租金原告可另行主張。租金應(yīng)分段計算（248.5平方米:2007年1月1日至2007年7月12日，50000元／年÷365天193天＝26438元；98.5平方米:2007年7月13日至2015年1月5日，98.5平方米÷50000元／年÷365天2732天＝147453元，合計173891元）。由于原告的房產(chǎn)與被告經(jīng)營的場地面積為整體，具有不可分割性，無法單獨處置，故對原告要求返還房屋的訴訟請求，不予支持。依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條 ?，《中華人民共和國合同法》第四十四條 ?、第一百零九條 ?、第二百二十六條 ?、第二百三十二條 ?的規(guī)定，判決如下:
一、被告佳木斯利峰大酒店有限公司于本判決生效后10日內(nèi)，給付原告葛書志2007年1月1日至2015年1月5日房屋租金173891元；
二、駁回原告葛書志的其它訴訟請求。
案件受理費6550元，由被告佳木斯利峰大酒店有限公司承擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省佳木斯市中級人民法院。

本院經(jīng)審查認為，因被告對該組證據(jù)的真實性沒有異議，故對該組證據(jù)的真實性予以確認。
證據(jù)三、房屋租賃協(xié)議書及收據(jù)各一份。證明2001年12月20日，佳木斯市商業(yè)經(jīng)濟貿(mào)易公司將訴爭房產(chǎn)租賃給被告，約定租賃期限自2002年1月1日至2006年12月31日，租金每5萬元，被告已經(jīng)支付了5年租金共計25萬元。
經(jīng)庭審質(zhì)證，被告對該證據(jù)的真實性沒有異議，但認為訴爭房屋在承租期內(nèi)已經(jīng)整體賣給曲曉安及張寶安。
本院經(jīng)審查認為，因被告對該組證據(jù)的真實系沒有異議，故對該組證據(jù)的真實性予以確認。
被告佳木斯利峰大酒店有限公司在原審時為支持其訴訟主張，提供證據(jù)如下:
證據(jù)一、佳房權(quán)證向字第2007007027號房屋所有權(quán)證、佳房權(quán)證向字第2003009012房屋所有權(quán)證、佳市政府國用（2013）第20130267號國有土地使用證各一份。證明:本案訴爭房屋登記在曲曉安、張寶安名下。
經(jīng)庭審質(zhì)證，原告認為張寶安的房屋所有權(quán)證與本案沒有關(guān)聯(lián)性，不予質(zhì)證；對曲曉安的房屋所有權(quán)證的真實性沒有異議，但認為該房屋所有權(quán)證的所有權(quán)人為曲曉安，而原告是向被告佳木斯利峰大酒店有限公司主張租賃權(quán)利，因此該房屋所有權(quán)證與本案租賃糾紛沒有關(guān)聯(lián)性，其次，產(chǎn)權(quán)證只能證明房產(chǎn)歸屬，不能證明被告購買的房產(chǎn)包含原告購買的248.5平方米房屋。
本院經(jīng)審查認為，因原告對該組證據(jù)的真實系沒有異議，故對該組證據(jù)的真實性予以確認。
證據(jù)二、圖紙二份。證明雙方爭議房屋歸曲曉安所有。
經(jīng)庭審質(zhì)證，原告認為與本案沒有關(guān)聯(lián)性。
本院經(jīng)審查，對該證據(jù)的真實性予以確認。
根據(jù)本院審查認定的證據(jù)，結(jié)合雙方當事人陳述，本案基本事實如下:涉案樓房坐落于佳木斯市向陽區(qū)立新社區(qū)，西鄰?fù)ń郑摌怯?998年建成。2001年12月30日，被告與佳木斯市商業(yè)經(jīng)濟貿(mào)易總公司簽訂《房屋租賃補充協(xié)議書》一份，雙方根據(jù)1999年1月1日原房屋租賃協(xié)議，作補充修改。佳木斯市商業(yè)經(jīng)濟貿(mào)易總公司將其所有的位于佳木斯市向陽區(qū)22委，建筑面積248.5平方米門市房（產(chǎn)權(quán)證號:佳房權(quán)證向字第2001038816號）出租給被告經(jīng)營浴池，租賃期限自2002年1月1日至2006年12月31日止，每年租金5萬元。協(xié)議簽訂后，被告交納5年租金共計25萬元。佳木斯利峰大酒店有限公司自2007年1月1日至今未交納租金。
再查明，2001年12月14日，第三人佳木斯市商業(yè)經(jīng)濟貿(mào)易總公司取得爭議房屋248.5平方米所有權(quán)（產(chǎn)權(quán)證號:佳房權(quán)證向字第2001038816號），產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為國有房產(chǎn)；2005年1月16日，原告葛書志通過佳木斯三江拍賣有限公司競買取得該處房產(chǎn)，但未辦理所有權(quán)過戶手續(xù)；2007年7月13日，第三人曲曉安取得1513.54平方米所有權(quán)（產(chǎn)權(quán)證號:佳房權(quán)證向字第2007007027號），產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為私有房產(chǎn)。該產(chǎn)權(quán)面積中有150平方米與原告產(chǎn)權(quán)面積重合。在同一樓房內(nèi)，具有不可分割性。
另查明，自2015年1月6日開始，本案爭議房屋由清泉浴池繼續(xù)使用。佳木斯利峰大酒店有限公司未注銷。
本院認為，被告曲曉安租賃第三人佳木斯市商業(yè)經(jīng)濟貿(mào)易總公司門市房這一事實有《房屋租賃補充協(xié)議》予以證實，故雙方房屋租賃關(guān)系明確，本院予以確認。2005年1月16日原告通過竟買取得涉案房屋，雖然未辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，但有《拍賣成交確認書》予以證明，故可以認定原告已實際取得該房屋的所有權(quán)，并承繼第三人佳木斯市商業(yè)經(jīng)濟貿(mào)易總公司對該房屋的相關(guān)權(quán)利及義務(wù)。按照買賣不破租賃的規(guī)則，及被告對涉案房屋占有使用至今的事實，原、被告之間形成了事實上的房屋租賃合同關(guān)系，且合法有效，應(yīng)予確認。因原告出租的248.5平方米面積與第三人曲曉安1513.54平方米面積有150平方米面積重合，屬于權(quán)屬不清，且雙方均存有爭議，故應(yīng)當通過其他途徑確認重合部分權(quán)屬，在明確房屋權(quán)屬后再尋求民事權(quán)利保護。但被告承租的248.5平方米面積中有98.5平方米面積沒有爭議，被告承租和使用至今，應(yīng)當支付租金。自2015年1月6日起，涉案房屋由清泉浴池繼續(xù)使用，被告已不在使用涉案房屋，故2015年1月6日以后的租金原告可另行主張。租金應(yīng)分段計算（248.5平方米:2007年1月1日至2007年7月12日，50000元／年÷365天193天＝26438元；98.5平方米:2007年7月13日至2015年1月5日，98.5平方米÷50000元／年÷365天2732天＝147453元，合計173891元）。由于原告的房產(chǎn)與被告經(jīng)營的場地面積為整體，具有不可分割性，無法單獨處置，故對原告要求返還房屋的訴訟請求，不予支持。依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條 ?，《中華人民共和國合同法》第四十四條 ?、第一百零九條 ?、第二百二十六條 ?、第二百三十二條 ?的規(guī)定，判決如下:

一、被告佳木斯利峰大酒店有限公司于本判決生效后10日內(nèi)，給付原告葛書志2007年1月1日至2015年1月5日房屋租金173891元；
二、駁回原告葛書志的其它訴訟請求。
案件受理費6550元，由被告佳木斯利峰大酒店有限公司承擔。

審判長：陳林
審判員：孫宏
審判員：秦娜

書記員：吳靜波