原告荊門市洋豐小額貸款股份有限公司。
法定代表人楊才學(xué)，董事長。
委托代理人鄭萬里，系公司員工。
委托代理人彭飛，湖北京中金律師事務(wù)所律師。
被告荊門瑞鉑科技有限公司。
法定代表人金永軍，總經(jīng)理。
委托代理人劉婷，湖北興聯(lián)律師事務(wù)所律師。
被告荊門市海某貿(mào)易有限責(zé)任公司。
法定代表人，廖開劍，執(zhí)行董事。

原告荊門市洋豐小額貸款股份有限公司（以下簡稱洋豐小額公司）訴被告荊門瑞鉑科技有限公司（以下簡稱瑞鉑公司）、荊門市海某貿(mào)易有限責(zé)任公司（以下簡稱海某公司）借款合同糾紛一案，本院于2014年8月13日受理后，依法組成合議庭，于2014年10月9日、11月6日，2015年6月8日三次公開開庭審理了本案。原告洋豐小額公司的委托代理人鄭萬里、彭飛，被告瑞鉑公司的委托代理人劉婷，被告海某公司的法定代表人廖開劍到庭參加訴訟。2015年1月26日，雙方當(dāng)事人申請給予3個月的調(diào)解期限。2015年5月4日，因案情復(fù)雜申請延期審理3個月。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明：2014年4月21日，海某公司召開股東會議作出決議，一致同意用該公司位于荊門市掇刀區(qū)的房產(chǎn)向債權(quán)人洋豐小額公司提供抵押擔(dān)保。2014年4月22日，洋豐小額公司與海某公司簽訂一份《抵押合同》，約定抵押物為掇刀虎牙關(guān)3號6幢的房產(chǎn)（建筑面積2729.51平方米），擔(dān)保的范圍為主合同項下本息、違約金、逾期利息以及債權(quán)人為實現(xiàn)債權(quán)的合理費(fèi)用（包括但不限于律師費(fèi)、仲裁費(fèi)、訴訟費(fèi)、財產(chǎn)保全費(fèi)、拍賣費(fèi)、評估費(fèi)等費(fèi)用。）抵押人承諾對抵押物享有充分的處分權(quán)，抵押物未被依法查封、扣押、監(jiān)管，不存在爭議、抵押、訴訟（仲裁）等情況，抵押物對外無任何法律糾紛，對外存在債權(quán)債務(wù)與本抵押物沒有任何關(guān)系，若對外存在此種情況的由抵押人自行處置。
2014年4月23日，貸款人洋豐小額公司與借款人瑞鉑公司、抵押人海某公司簽訂一份《借款合同》，約定：洋豐小額公司根據(jù)瑞鉑公司的申請，同意向瑞鉑公司提供500萬元借款；借款用途為經(jīng)營周轉(zhuǎn)；借款期限為90天，從2014年4月21日起至2014年7月20日止；借款利息按月息1.8%計付，按實際使用時間付款；擔(dān)保方式為抵押，以海某公司向貸款人提供抵押，若借款人未按本合同履行義務(wù)時，貸款人有權(quán)拍賣抵押物；借款人、抵押人未按合同約定履行各自的義務(wù)，貸款人為實現(xiàn)債權(quán)而產(chǎn)生的律師費(fèi)、評估費(fèi)、拍賣費(fèi)、訴訟費(fèi)、仲裁費(fèi)、執(zhí)行費(fèi)等所有費(fèi)用由借款人、抵押人承擔(dān)；違約構(gòu)成及違約責(zé)任約定，借款人違約的，貸款人有權(quán)要求借款人自收到通知后3日內(nèi)提前償還借款本金、利息，利息按銀行同期貸款利率四倍計算至本息付清為止。同日，洋豐小額公司與海某公司辦理了，以海某公司位于荊門市掇刀虎牙關(guān)大道3號6幢房產(chǎn)（荊門市房權(quán)證掇刀區(qū)字第10009697號）為貸款設(shè)定抵押的房屋他項權(quán)登記，并辦理了金額為500萬元的貸款借據(jù)。
2014年4月24日，瑞鉑公司向洋豐小額公司預(yù)先支付利息18萬元。2014年4月25日，洋豐小額公司從公司出納談慧的賬戶向瑞鉑公司轉(zhuǎn)賬500萬元。
2014年8月13日，洋豐小額公司與湖北京中金律師事務(wù)所簽訂委托代理合同，委托該所律師代理本案訴訟事宜。2014年10月8日，洋豐小額公司向湖北京中金律師事務(wù)所支付了16萬元律師代理費(fèi)。
另查明，海某公司為本案所涉貸款用于抵押的位于荊門市掇刀虎牙關(guān)大道3號6幢房產(chǎn)在抵押前已全部出售，購房戶已支付全部或大部分房款。

本院認(rèn)為，洋豐小額公司與瑞鉑公司簽訂的借款合同，是雙方當(dāng)事人的真實意思表示，不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。瑞鉑公司未按合同約定償還借款及利息，屬違約行為，應(yīng)承擔(dān)違約的民事責(zé)任?！吨腥A人民共和國合同法》第二百條規(guī)定：“借款的利息不得預(yù)先在本金中扣除，預(yù)先扣除本金的應(yīng)按照實際借款數(shù)額返還借款并計算利息?！北景钢?，瑞鉑公司向洋豐小額公司支付的18萬元，洋豐小額公司認(rèn)為收取的是中間業(yè)務(wù)費(fèi)不是利息，無相應(yīng)證據(jù)證明，不予采信。該18萬元應(yīng)從借款本金中扣除，故實際借款本金為482萬元。關(guān)于借款利息，瑞鉑公司主張，胡尹煙已從其個人賬戶匯給洋豐小額公司利息27萬元，但未提交證據(jù)證明，洋豐小額公司也未認(rèn)可，故不予認(rèn)定。借期內(nèi)利息按合同約定的月息1.8%計算雙方均無爭議，本院予以確定。至于逾期利息計算標(biāo)準(zhǔn)，因該筆借款在本案審理該過程中已經(jīng)逾期半年但不到一年，故逾期利息按銀行一年期貸款利率四倍計算至付清時止。
關(guān)于律師費(fèi)，借款合同和抵押合同均明確約定貸款人為實現(xiàn)債權(quán)而產(chǎn)生的律師費(fèi)應(yīng)由借款人和抵押人承擔(dān)，同時洋豐小額公司與湖北京中金律師事務(wù)所約定的代理費(fèi)16萬元，沒有超過按《湖北省律師服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)（暫行）》規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)計算的數(shù)額，系按規(guī)定收取，故對洋豐小額公司要求瑞鉑公司和海某公司承擔(dān)16萬元律師費(fèi)的訴訟請求予以支持。
由于：1、本案抵押的房產(chǎn)自2006年開始即已經(jīng)出售他人，房屋建造及出售跨越《中華人民共和國物權(quán)法》的施行日期。此種情形下，對于購房戶與抵押權(quán)人的權(quán)益如何平衡，法律未做明確規(guī)定。但根據(jù)法不溯及既往的原則，對于購房戶權(quán)益的保護(hù)，應(yīng)兼顧當(dāng)時的規(guī)定?！蹲罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)?》（法釋（2002）16號?）第一條規(guī)定：“人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。?”第二條規(guī)定：“消費(fèi)者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人?！币罁?jù)上述司法解釋第一條和第二條的規(guī)定，建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)。同時建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)不得對抗交付全部或大部分款項的買受人。建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)尚且不得對抗交付了全部或大部分款項的商品房的買受人，則抵押權(quán)人對建筑物的優(yōu)先受償權(quán)亦不得對抗交付了全部或大部分款項的商品房買受人。
2、本案抵押權(quán)的設(shè)立，在房屋已經(jīng)出售并交付購房戶之后。此時海某公司對房屋的處分權(quán)應(yīng)受到限制，而海某公司仍將已售并交付使用的房屋另行抵押貸款顯屬惡意，洋豐小額公司未盡必要的審查、注意義務(wù)，亦難謂善意。故對洋豐小額公司請求對海某公司抵押的房產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)脑V訟請求，不予以支持。
綜上，依照《中華人民共和國合同法》第二百條、第二百零五條、第二百零六條、第二百零七條，最高人民法院《關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)?》第一條、第二條之規(guī)定，經(jīng)合議庭評議，并提交本院審判委員會討論決定，判決如下：

一、被告荊門瑞鉑科技有限公司償還原告荊門市洋豐小額貸款股份有限公司借款本金482萬元；
二、被告荊門瑞鉑科技有限公司支付原告荊門市洋豐小額貸款股份有限公司利息，計算方法為：以482萬元為本金，按月利率1.8％，從2014年4月25日計算至2014年7月24日；以482萬元為本金，按中國人民銀行規(guī)定的銀行一年期貸款利率的四倍，從2014年7月25日計算至借款清償完畢之日止；
三、被告荊門瑞鉑科技有限公司支付原告荊門市洋豐小額貸款股份有限公司律師代理費(fèi)16萬元；
上述第一、二、三項確定的金錢給付義務(wù)，于本判決生效之日起三日內(nèi)履行。
四、駁回原告荊門市洋豐小額貸款股份有限公司其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行金錢給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)50689元，保全費(fèi)5000元，由被告荊門瑞鉑科技有限公司、荊門市海某貿(mào)易有限責(zé)任公司共同負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院提交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省高級人民法院。上訴人應(yīng)在提交上訴狀時，根據(jù)不服本判決的上訴請求數(shù)額及《訴訟費(fèi)用交納辦法》第十三條第（一）款之規(guī)定，預(yù)交上訴案件受理費(fèi)，款匯湖北省財政廳非稅收入財政專戶，開戶銀行：中國農(nóng)業(yè)銀行湖北分行武漢東湖支行，賬號：17052101040000369-1。上訴人在上訴期屆滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交訴訟費(fèi)用的，按自動撤回上訴處理。

審　判　長　　李元平 審　判　員　　劉　俊 代理審判員　　王曉明

書記員：馬詠蓮 李靜 陳婷婷