荊門市怡豐置業(yè)經(jīng)紀(jì)有限公司
胡同升（湖北京中金律師事務(wù)所）
冉某某
劉城（湖北荊門東寶區(qū)景東法律服務(wù)所）

上訴人（原審被告）荊門市怡豐置業(yè)經(jīng)紀(jì)有限公司，住所地荊門市掇刀區(qū)零關(guān)稅北區(qū)4號(hào)門面。
法定代表人段軍華，系該公司總經(jīng)理。
委托代理人胡同升，湖北京中金律師事務(wù)所律師，特別授權(quán)。
被上訴人（原審原告）冉某某。
委托代理人劉城，荊門市東寶區(qū)景東法律服務(wù)所法律工作者，特別授權(quán)。
上訴人荊門市怡豐置業(yè)經(jīng)紀(jì)有限公司（以下簡稱怡豐公司）因與被上訴人冉某某房屋買賣合同糾紛一案，不服荊門市東寶區(qū)人民法院（2015）鄂東寶民二初字第00051號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭，于2015年6月19日公開開庭審理了本案。上訴人荊門市怡豐置業(yè)經(jīng)紀(jì)有限公司的委托代理人胡同升，被上訴人冉某某的委托代理人劉城到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審法院認(rèn)定，2013年11月22日，荊門市眾誠后勤服務(wù)有限公司（以下簡稱眾誠公司）與怡豐公司簽訂《房地產(chǎn)代理合同》，眾誠公司委托怡豐公司代理銷售眾誠公司開發(fā)的眾誠別苑的房屋，代理事項(xiàng)為“策劃、銷售”；同時(shí)，眾誠公司還為怡豐公司出具了授權(quán)書，授權(quán)怡豐公司“在銷售本樓盤的過程中，代理一切相關(guān)房產(chǎn)事宜，所有銷售房款由怡豐置業(yè)經(jīng)紀(jì)有限公司代為收取”。2014年1月18日，冉某某通過怡豐公司與眾誠公司簽訂《房屋買賣合同》，約定眾誠公司將位于東寶工業(yè)園高店橋巷6單元602號(hào)房作價(jià)237573元出售給冉某某，冉某某通過銀行按揭方式支付房款。合同簽訂當(dāng)日，冉某某向眾誠公司支付了首付款87573元，眾誠公司出具了收據(jù)，合同的簽訂和首付款的收取均由怡豐公司代理完成。后因房屋無法交付，冉某某向怡豐公司主張退還購房款，2014年7月17日，怡豐公司副總經(jīng)理段振華向冉某某承諾于2014年8月17日前退還購房首付款87573元，若過期不退還的，另支付20000元違約金，該承諾書加蓋了怡豐公司公章。怡豐公司未在承諾期限內(nèi)退還房款，雙方為此訴至原審法院。
本院認(rèn)為，冉某某與眾誠公司于2014年1月18日口頭達(dá)成的房屋買賣合同已解除，理由如下:其一，眾誠公司對怡豐公司的授權(quán)范圍為“在銷售本樓盤的過程中，代理一切相關(guān)房產(chǎn)事宜”，作為房屋買受方的冉某某有理由相信怡豐公司的授權(quán)范圍含解除房屋買賣合同；其二，怡豐公司雖認(rèn)為2014年7月7日的《承諾書》系其受脅迫而出具，但其并未提交證據(jù)予以證實(shí)，該《承諾書》的內(nèi)容合法有效；其三，冉某某于2014年7月7日到怡豐公司表達(dá)要退房的意思，怡豐公司向冉某某出具了內(nèi)容為退還購房首付款并支付違約金的《承諾書》，表明冉某某與怡豐公司就退房并解除房屋買賣合同已達(dá)成一致意思表示。故上訴人怡豐公司認(rèn)為“原審法院以推定情形認(rèn)定本案已口頭解除合同不當(dāng)，冉某某與眾誠公司的房屋買賣合同并未解除”的上訴理由不能成立，本院不予采納。
上訴人怡豐公司認(rèn)為原審法院以債務(wù)加入來認(rèn)定承諾書的效力，并判決違約金20000元不當(dāng)，應(yīng)改判由眾誠公司承擔(dān)本案民事責(zé)任。本案中，2014年7月17日的《承諾書》合法有效，其應(yīng)得到承諾人怡豐公司的嚴(yán)格履行。對于退還冉某某的購房款，其債務(wù)人應(yīng)為眾誠公司，但怡豐公司在《承諾書》中表明其自愿于2014年8月17日前代眾誠公司退還該筆購房款，故怡豐公司應(yīng)履行其于《承諾書》中承諾的義務(wù)。因怡豐公司于2014年8月17日前未退還冉某某的購房款，依該《承諾書》中的承諾，其應(yīng)承擔(dān)違約金20000元。因眾誠公司并非本案當(dāng)事人，故本院對上訴人怡豐公司關(guān)于改判由眾誠公司承擔(dān)本案民事責(zé)任的上訴請求不予支持。怡豐公司向冉某某履行《承諾書》中的義務(wù)后，可另行向眾誠公司主張權(quán)利。同時(shí)，上訴人怡豐公司認(rèn)為原審法院以債務(wù)加入來認(rèn)定承諾書的效力，并判決違約金20000元不當(dāng)?shù)纳显V理由不能成立，本院不予采納。
綜上，原審法院認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項(xiàng) ?、第一百七十五條 ?的規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)2452元，由上訴人荊門市怡豐置業(yè)經(jīng)紀(jì)有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

本院認(rèn)為，冉某某與眾誠公司于2014年1月18日口頭達(dá)成的房屋買賣合同已解除，理由如下:其一，眾誠公司對怡豐公司的授權(quán)范圍為“在銷售本樓盤的過程中，代理一切相關(guān)房產(chǎn)事宜”，作為房屋買受方的冉某某有理由相信怡豐公司的授權(quán)范圍含解除房屋買賣合同；其二，怡豐公司雖認(rèn)為2014年7月7日的《承諾書》系其受脅迫而出具，但其并未提交證據(jù)予以證實(shí)，該《承諾書》的內(nèi)容合法有效；其三，冉某某于2014年7月7日到怡豐公司表達(dá)要退房的意思，怡豐公司向冉某某出具了內(nèi)容為退還購房首付款并支付違約金的《承諾書》，表明冉某某與怡豐公司就退房并解除房屋買賣合同已達(dá)成一致意思表示。故上訴人怡豐公司認(rèn)為“原審法院以推定情形認(rèn)定本案已口頭解除合同不當(dāng)，冉某某與眾誠公司的房屋買賣合同并未解除”的上訴理由不能成立，本院不予采納。
上訴人怡豐公司認(rèn)為原審法院以債務(wù)加入來認(rèn)定承諾書的效力，并判決違約金20000元不當(dāng)，應(yīng)改判由眾誠公司承擔(dān)本案民事責(zé)任。本案中，2014年7月17日的《承諾書》合法有效，其應(yīng)得到承諾人怡豐公司的嚴(yán)格履行。對于退還冉某某的購房款，其債務(wù)人應(yīng)為眾誠公司，但怡豐公司在《承諾書》中表明其自愿于2014年8月17日前代眾誠公司退還該筆購房款，故怡豐公司應(yīng)履行其于《承諾書》中承諾的義務(wù)。因怡豐公司于2014年8月17日前未退還冉某某的購房款，依該《承諾書》中的承諾，其應(yīng)承擔(dān)違約金20000元。因眾誠公司并非本案當(dāng)事人，故本院對上訴人怡豐公司關(guān)于改判由眾誠公司承擔(dān)本案民事責(zé)任的上訴請求不予支持。怡豐公司向冉某某履行《承諾書》中的義務(wù)后，可另行向眾誠公司主張權(quán)利。同時(shí)，上訴人怡豐公司認(rèn)為原審法院以債務(wù)加入來認(rèn)定承諾書的效力，并判決違約金20000元不當(dāng)?shù)纳显V理由不能成立，本院不予采納。
綜上，原審法院認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項(xiàng) ?、第一百七十五條 ?的規(guī)定，判決如下:

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)2452元，由上訴人荊門市怡豐置業(yè)經(jīng)紀(jì)有限公司負(fù)擔(dān)。

審判長：楊紅艷
審判員：李園園
審判員：邱泉

書記員：吳文倩