原告（反訴被告）：荊門市帝港置業(yè)有限公司，住所地：沙洋縣后港鎮(zhèn)荊玻大道234號(hào)。統(tǒng)一社會(huì)信用代碼9142082205261635X5。
法定代表人：代莉，該公司總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：王義，湖北京中金律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)。
被告（反訴原告）：ＸＸ，男，生于1974年4月30日，漢族，荊門市人，住湖北省荊門市東寶區(qū)。
委托訴訟代理人：代云松，湖北法之星律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)。

原告荊門市帝港置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱帝港置業(yè)公司）與被告ＸＸ房屋租賃合同糾紛一案，本院于2017年10月23日立案后依法適用普通程序進(jìn)行審理。被告ＸＸ于2017年10月31日向本院提出反訴，本院予以受理并與本訴于2017年12月6日合并公開開庭審理，原告帝港置業(yè)公司委托訴訟代理人王義、被告ＸＸ及委托訴訟代理人代云松到庭參加訴訟。本案經(jīng)合議庭評(píng)議，現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告帝港置業(yè)公司向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、依法確認(rèn)被告ＸＸ單方解除《房屋租賃協(xié)議》行為無效；2、本案訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。事實(shí)及理由：原、被告在2015年8月30日簽訂《房屋租賃協(xié)議》，該協(xié)議主要內(nèi)容為：原告將帝港新天地商業(yè)樓1號(hào)樓6、7、8、9層及大廳租賃給被告ＸＸ從事酒店經(jīng)營(yíng)；租賃期限為10年（2015年8月1日至2025年7月31日）；前三年年租金為45萬元；在每年7月1日至7月31日期間交清下一年度租金等。該租賃協(xié)議簽訂后，被告從未按約交納過租金。2017年6月19日被告ＸＸ以原告違約為由向法院起訴要求原告向其賠償損失、支付違約金共計(jì)365萬元。2017年9月26日沙洋縣人民法院作出（2017）鄂0822民初639號(hào)民事判決，依法駁回了被告ＸＸ要求賠償損失、支付違約金的訴請(qǐng)。2017年10月18日被告ＸＸ向原告郵寄送達(dá)《解除合同通知書》，以原告嚴(yán)重違約為由，依據(jù)合同法第九十四條第（四）項(xiàng)“當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的”之規(guī)定，解除雙方在2015年8月30日簽訂的《房屋租賃協(xié)議》。原告認(rèn)為被告ＸＸ單方解除合同沒有事實(shí)和法律依據(jù)，故訴至法院。
被告ＸＸ辯稱：我單方解除房屋租賃協(xié)議的行為有效。1、因原告違反租賃協(xié)議第四條第5項(xiàng)約定，將同樓幢房屋出售給其他公司并允許該公司在該樓棟內(nèi)另行開設(shè)酒店，該行為已經(jīng)（2017）鄂0822民初639號(hào)民事判決確定為違約行為；2、原告違約行為導(dǎo)致我酒店經(jīng)營(yíng)狀況嚴(yán)重惡化，達(dá)不到我依租賃合同經(jīng)營(yíng)酒店的合同目的；3、因原告嚴(yán)重違約，依據(jù)合同法第94條第4項(xiàng)“當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，可以解除合同”規(guī)定，因此我可以解除合同。
反訴原告ＸＸ向本院提出反訴請(qǐng)求：1、確認(rèn)反訴原告于2017年10月18日向反訴被告送達(dá)的《解除合同通知書》有效，并判令雙方2015年8月30日簽訂的《房屋租賃協(xié)議》終止履行；2、判令反訴被告向反訴原告賠償因違約給反訴原告造成的經(jīng)濟(jì)損失3279058.90元；3、反訴費(fèi)由反訴被告承擔(dān)。事實(shí)和理由：2015年8月30日，反訴原、被告簽訂一份《房屋租賃協(xié)議》，約定由反訴被告將位于沙洋縣后港鎮(zhèn)荊玻大道的帝港新天地商業(yè)樓1號(hào)樓6、7、8、9層及大廳出租給我從事酒店經(jīng)營(yíng)，租賃期限為10年；該協(xié)議第四條第5項(xiàng)約定“甲方不得從事和允許除乙方之外的其他人在本樓棟從事酒店經(jīng)營(yíng)”。合同簽訂后，我按約定經(jīng)營(yíng)管理酒店一年之后，反訴被告在明知沙洋縣鼎泰恒城市酒店有限公司購(gòu)買房屋為開設(shè)酒店的情形下違反約定，將同樓棟的其他房屋出售給該公司用于開設(shè)酒店，該酒店于2017年1月18日正式開業(yè)。因我開設(shè)的酒店為從他人轉(zhuǎn)讓的酒店，設(shè)備陳舊，酒店所處位置為農(nóng)村集鎮(zhèn)，客流量較少，新酒店開業(yè)后造成我酒店客流量嚴(yán)重減少，處于虧損經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，致使我投資獲利的合同目的無法實(shí)現(xiàn)。為此，我于2017年10月18日向反訴被告發(fā)出解除合同通知書，以其嚴(yán)重違約導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)為由，根據(jù)合同法第九十四條第4項(xiàng)之規(guī)定，解除雙方于2015年8月30日簽訂的《房屋租賃協(xié)議》。因我是根據(jù)與湖北帝港酒店管理有限公司及股東周延簽訂的《帝港大酒店轉(zhuǎn)讓協(xié)議》、以300萬元轉(zhuǎn)讓費(fèi)受讓的湖北帝港酒店管理有限公司經(jīng)營(yíng)的帝港大酒店的股權(quán)及全部資產(chǎn)，反訴被告違約造成我受讓的酒店無法繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，給我造成300萬元的經(jīng)濟(jì)損失，我后來將受讓前空置的11間房進(jìn)行裝修改造成為客房支付購(gòu)置物品費(fèi)用279058.90元。反訴原告遂提起反訴。
反訴被告帝港置業(yè)公司辯稱，1、反訴原告單方解除房屋租賃協(xié)議行為無效。本案為租賃合同糾紛，我公司依約定將租賃物交付給反訴原告使用、收益，反訴原告至今仍在正常使用經(jīng)營(yíng)酒店并收益，我公司未構(gòu)成根本違約，反訴原告的合同目的未受到損害，其擅自單方解除合同缺乏事實(shí)及法律依據(jù)。2、反訴原告要求賠償因違約造成經(jīng)濟(jì)損失3279058.9元無事實(shí)及法律依據(jù)，且該損失的金額均不屬實(shí)。（2017）鄂0822民初639號(hào)民事判決對(duì)反訴原告要求我公司賠償因違約造成的經(jīng)濟(jì)損失已作出處理并依法駁回其訴請(qǐng)，該訴請(qǐng)屬重復(fù)起訴，法院應(yīng)予駁回。反訴原告主張的經(jīng)濟(jì)損失300萬元是與湖北帝港酒店管理有限公司及股東周延簽訂的《帝港大酒店轉(zhuǎn)讓協(xié)議》而支付的酒店轉(zhuǎn)讓費(fèi)，應(yīng)向該公司主張?jiān)撡M(fèi)用，而與我公司無關(guān)。反訴原告稱其投入裝修改造費(fèi)用279058.90元，按照《帝港大酒店轉(zhuǎn)讓協(xié)議》約定，該裝修改造所產(chǎn)生的一切費(fèi)用應(yīng)由反訴原告自行承擔(dān)，與我公司無關(guān)。3、（2017）鄂0822民初639號(hào)民事判決已判令ＸＸ支付我公司從2017年8月1日至2018年7月31日的租金45萬元，而ＸＸ至今未履行，其擅自單方解除合同的意圖是想通過解除合同來否定法院生效判決的既判力并逃避執(zhí)行，這與生效判決相沖突。
當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對(duì)于原告提交的解除合同通知書、房屋租賃協(xié)議、（2017）鄂0822民初639號(hào)民事判決書及送達(dá)回執(zhí)，被告對(duì)其真實(shí)性無異議，經(jīng)查，該證客觀真實(shí)，本院對(duì)該證明效力予以確認(rèn)。對(duì)于（2017）鄂0822民初639號(hào)案中ＸＸ提交的民事起訴狀、2016年及2017年1-7月帝港酒店經(jīng)營(yíng)對(duì)比說明、2016年1-6月和2017年1-6月水費(fèi)繳費(fèi)對(duì)比以及原告依據(jù)前述2份對(duì)比表數(shù)據(jù)進(jìn)行的分析、湖北帝港酒店管理有限公司2015年、2016年及截至2017年10月的納稅申報(bào)表，被告均有異議，認(rèn)為：1、被告反訴不構(gòu)成重復(fù)起訴，2、不能達(dá)到原告的證明目的；經(jīng)查，該證據(jù)與本案事實(shí)無直接關(guān)聯(lián)，不能證明案件基本事實(shí)，本院對(duì)其證明效力不予確認(rèn)。原告對(duì)被告提交的房屋租賃協(xié)議、（2017）鄂0822民初639號(hào)民事判決書、解除合同通知書及送達(dá)憑證無異議，經(jīng)查，該證客觀真實(shí)，本院對(duì)該證明效力予以確認(rèn)。對(duì)關(guān)于房屋租賃協(xié)議中甲方違約行為的聲明及送達(dá)憑證，原告認(rèn)為是被告單方作出的，并且也沒有收到，無法律效力，經(jīng)查，該違約聲明系被告單方作出，且未能送達(dá)到原告，本院對(duì)其證明效力不予確認(rèn)。對(duì)于月度房屋出租次數(shù)統(tǒng)計(jì)、荊門智盟電腦經(jīng)營(yíng)部證明，原告認(rèn)為不屬實(shí)，經(jīng)查，該證據(jù)與本案事實(shí)無直接關(guān)聯(lián)，本院對(duì)其證明效力不予確認(rèn)。對(duì)于帝港大酒店轉(zhuǎn)讓協(xié)議，原告對(duì)真實(shí)性無異議，但認(rèn)為該證不能證明ＸＸ已支付轉(zhuǎn)讓費(fèi)300萬元，且該轉(zhuǎn)讓費(fèi)也不能轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)損失；經(jīng)查，該證涉及案件事實(shí)的查明，與本案有關(guān)聯(lián)，本院對(duì)其證明效力予以確認(rèn)。對(duì)于帝港大酒店資產(chǎn)投入表，原告認(rèn)為系被告單方制作的證據(jù)，對(duì)資產(chǎn)表中所列財(cái)產(chǎn)是否存在及現(xiàn)存價(jià)值均無法判斷，經(jīng)查，該證系被告單方作出，不符合證據(jù)的形式要件，本院對(duì)其證明效力不予確認(rèn)；對(duì)于帝港大酒店增添房間投入明細(xì)表、布草采購(gòu)合同、酒店雜件采購(gòu)合同及相關(guān)收據(jù)、發(fā)票，原告對(duì)真實(shí)性有異議，認(rèn)為系原告單方制作的，該轉(zhuǎn)讓協(xié)議表明轉(zhuǎn)讓時(shí)該酒店均已全部裝修完好，不需要重新增加11間房的投入，該票據(jù)所列商品均屬于酒店日常用品，不能作為經(jīng)營(yíng)損失的依據(jù)；經(jīng)查，該證系被告單方出具且未經(jīng)原告認(rèn)可，不符合證據(jù)形式要件，本院對(duì)其證明效力不予確認(rèn)。
根據(jù)當(dāng)事人陳述、答辯和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：2015年8月30日，原告帝港置業(yè)公司（甲方）與被告ＸＸ（乙方）簽訂一份《房屋租賃協(xié)議》，雙方約定：甲方將其位于沙洋縣后港鎮(zhèn)荊波大道659號(hào)（帝港置業(yè)）1號(hào)樓幢第6、7、8、9層及1樓接待大廳建筑面積約3800平米租賃給乙方從事酒店經(jīng)營(yíng)，租期為10年，自2015年8月1日至2025年7月31日。一樓接待大廳租金為：前三年每年5萬元，第四至六年開始遞增5%即52500元，第七至十年遞增5%即55000元。6、7、8、9樓租金按年計(jì)算，每年租金40萬元，年租金十年不變。合同第一年租金分兩次交清，簽訂合同時(shí)交20萬元，在2016年2月1日交20萬元，從第2年開始需一次性繳清租金，十年期滿乙方續(xù)租享受同等條件的優(yōu)先租賃權(quán)。支付方式：租金每年交納一次，乙方須于每年在次年租賃期前一個(gè)月內(nèi)按照協(xié)議約定標(biāo)準(zhǔn)足額向甲方指定賬戶交納租金，甲方有權(quán)要求乙方按期及時(shí)交納租金，甲方必須保證乙方經(jīng)營(yíng)范圍內(nèi)的供水供電等外部管網(wǎng)正常供應(yīng)和兩部客運(yùn)電梯的正常運(yùn)行（在按規(guī)定交納物業(yè)管理費(fèi)后）以及負(fù)責(zé)乙方所租賃房屋主體消防、墻面完整、樓頂防水措施和其他維護(hù)修繕，甲方如果因?yàn)樽冑u或抵押房產(chǎn)行為而發(fā)生產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)改變，需向乙方如實(shí)告知。不得影響和改變乙方合同期內(nèi)正常運(yùn)營(yíng)。甲方不得從事和允許除乙方之外的其他人在本樓幢從事酒店經(jīng)營(yíng)。合同期內(nèi)甲方就雙方所簽訂的此房屋租賃協(xié)議范圍內(nèi)產(chǎn)權(quán)主體不得轉(zhuǎn)簽第三方，否則視為甲方違約并承擔(dān)違約責(zé)任。合同的變更和解除：甲方有下列情形之一的，乙方有權(quán)解除本協(xié)議并要求賠償：1、甲方因和其他樓層商家發(fā)生糾紛，影響乙方正常經(jīng)營(yíng)；2、甲方因變賣或抵押發(fā)生產(chǎn)權(quán)交易及房屋主體變化行為，或因其他自身經(jīng)濟(jì)糾紛，影響甚至中斷乙方經(jīng)營(yíng)。3、甲方因其他原因不能保持乙方酒店經(jīng)營(yíng)所需的本合同標(biāo)示范圍（一樓及六七八九樓）的整體使用完整性。違約責(zé)任及違約金：若甲方發(fā)生產(chǎn)權(quán)交易和房屋主體變化行為，以及其他自身經(jīng)濟(jì)糾紛影響甚至中斷乙方正常經(jīng)營(yíng)，在乙方無法持續(xù)經(jīng)營(yíng)三十天后，甲方按照頭兩年內(nèi)賠償乙方300萬元每年。該協(xié)議簽訂后，帝港置業(yè)公司將該酒店租賃給ＸＸ經(jīng)營(yíng)使用至今。2016年11月11日，帝港置業(yè)公司將涉案租賃房屋之外的部分房屋出售給第三方沙洋縣鼎泰恒城市酒店有限公司并辦理了房地產(chǎn)權(quán)登記，所售房屋與涉案租賃房屋同處一幢樓。2017年1月18日該第三方酒店開始營(yíng)業(yè)。2017年6月23日ＸＸ以帝港置業(yè)公司違約為由向本院起訴，請(qǐng)求判令帝港置業(yè)公司繼續(xù)履行合同義務(wù)、停止實(shí)施影響其正常經(jīng)營(yíng)的違約行為、采取補(bǔ)救措施并賠償其經(jīng)濟(jì)損失62萬元及誤工費(fèi)3萬元，并按合同約定支付違約金300萬元。2017年9月26日本院作出（2017）鄂0822民初639號(hào)民事判決，依法駁回ＸＸ的以上訴請(qǐng)，并判令ＸＸ支付帝港置業(yè)公司從2017年8月1日至2018年7月31日的租金45萬元。該民事判決生效后，ＸＸ于2017年10月17日向帝港置業(yè)公司郵寄送達(dá)《解除合同通知書》，該通知書中，ＸＸ以帝港置業(yè)公司違反《房屋租賃協(xié)議》第四條第5項(xiàng)“甲方不得從事和允許除乙方之外的其他人在本樓棟從事酒店經(jīng)營(yíng)”約定為由，依據(jù)合同法第九十四條第（四）項(xiàng)“當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的，可以解除合同”的規(guī)定，解除雙方在2015年8月30日簽訂的《房屋租賃協(xié)議》。帝港置業(yè)公司于2017年10月18日收到該通知后以ＸＸ單方解除合同缺乏事實(shí)和法律依據(jù)為由訴至本院，請(qǐng)求確認(rèn)其單方解除合同的行為無效。ＸＸ于2017年10月31日向本院提出反訴。
另查明，2015年7月15日，湖北帝港酒店管理有限公司與ＸＸ簽訂《湖北帝港大酒店轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，雙方約定：湖北帝港酒店管理有限公司將位于沙洋縣后港鎮(zhèn)荊波大道659號(hào)（帝港大酒店）1號(hào)樓幢多套室第6、7、8、9層及1樓接待大廳建筑面積約3800平米轉(zhuǎn)讓給乙方（ＸＸ），轉(zhuǎn)讓費(fèi)為300萬元。乙方在接收酒店管理后，因乙方所需的管理、經(jīng)營(yíng)、改造、裝飾等所發(fā)生的一切費(fèi)用均由乙方自行承擔(dān)。該酒店轉(zhuǎn)讓給乙方后，所有內(nèi)部維修由乙方自行負(fù)責(zé)，費(fèi)用由乙方負(fù)擔(dān)。庭審中，ＸＸ稱其因?qū)⑹茏屒翱罩玫?1間房裝修改造成為客房而支付購(gòu)置物品費(fèi)共279058.90元。

本院認(rèn)為，原、被告簽訂的房屋租賃合同系雙方真實(shí)意思表示，不違反法律規(guī)定，該合同合法有效，當(dāng)事人雙方應(yīng)嚴(yán)格遵守并履行，不得擅自變更或者解除。在合同履行中，當(dāng)事人一方要求解除合同的，必須具備約定解除或者法定解除條件，才能發(fā)生解除合同的法律效力。本案中，帝港置業(yè)公司違反租賃協(xié)議中“甲方不得從事和允許除乙方之外的其他人在本樓棟從事酒店經(jīng)營(yíng)”的約定，但未構(gòu)成根本違約，亦未妨害合同目的的實(shí)現(xiàn)。租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。帝港置業(yè)公司至今仍將酒店租賃給ＸＸ經(jīng)營(yíng)使用，ＸＸ亦自認(rèn)未中斷酒店經(jīng)營(yíng)，帝港置業(yè)公司的違約行為并未導(dǎo)致租賃合同目的的落空，ＸＸ亦未提交有效證據(jù)證明其具備約定解除或法定解除的條件，其單方解除合同缺乏事實(shí)及法律依據(jù)，故本院確認(rèn)被告ＸＸ2017年10月18日解除房屋租賃協(xié)議的行為無效。
關(guān)于反訴被告帝港置業(yè)公司應(yīng)否賠償因違約造成的經(jīng)濟(jì)損失3279058.90元的問題。一方面，ＸＸ主張?jiān)摻?jīng)濟(jì)損失應(yīng)以房屋租賃合同解除為前提，因其解除房屋租賃協(xié)議行為無效，雙方應(yīng)繼續(xù)履行合同義務(wù)，故ＸＸ主張?jiān)摻?jīng)濟(jì)損失缺乏事實(shí)依據(jù)。另一方面，ＸＸ未提交有效證據(jù)證明其經(jīng)濟(jì)損失系因帝港置業(yè)公司違約行為所造成，帝港置業(yè)公司的違約行為與該經(jīng)濟(jì)損失不存在法律上的因果關(guān)系。故本院對(duì)反訴原告ＸＸ請(qǐng)求賠償經(jīng)濟(jì)損失3279058.90元的反訴請(qǐng)求不予支持。
綜上，被告ＸＸ單方解除雙方2015年8月30日訂立的房屋租賃協(xié)議缺乏事實(shí)及法律依據(jù)，其解除合同行為無效。反訴原告ＸＸ請(qǐng)求賠償因違約造成的經(jīng)濟(jì)損失3279058.90元的反訴請(qǐng)求缺乏事實(shí)及法律依據(jù)，本院不予支持。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第九十六條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條、《最高人民法院關(guān)于適用
的解釋》第九十條之規(guī)定，判決如下：

一、確認(rèn)被告ＸＸ2017年10月18日解除房屋租賃協(xié)議的行為無效。
二、駁回反訴原告ＸＸ的訴訟請(qǐng)求。
本訴案件受理費(fèi)34000元，由被告ＸＸ負(fù)擔(dān)；反訴案件受理費(fèi)33032元減半收取16516元，由反訴原告ＸＸ負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按照對(duì)方當(dāng)事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省荊門市中級(jí)人民法院。

審判長(zhǎng) 張立芳
人民陪審員 王綱泉
人民陪審員 郭家富

書記員： 朱慧