上訴人(原審被告):荊州區(qū)荊北木器加工廠。經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所：荊州區(qū)318國(guó)道**號(hào)。經(jīng)營(yíng)者：張某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住荊州市荊州區(qū)。上訴人(原審被告)：張某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住荊州市荊州區(qū)。二上訴人的委托訴訟代理人：彭敏，湖北楚都律師事務(wù)所律師。被上訴人(原審原告)：代國(guó)銳，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住荊州市荊州區(qū)委托訴訟代理人：尚明標(biāo)，湖北居正律師事務(wù)所律師。原審被告：張治明，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住荊州市荊州區(qū)。

荊北木器廠、張某某上訴請(qǐng)求：1、本案已經(jīng)在2015年4月進(jìn)行過(guò)訴訟，并經(jīng)過(guò)了一審、二審判決，現(xiàn)在又受理此案，違反了一事不再理的原則；2、我方在合同履行中沒(méi)有違約行為，一審認(rèn)定違約沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)；3、一審判決所依據(jù)的鑒定報(bào)告超出了法院委托鑒定的范圍，取樣時(shí)沒(méi)有通知我方人員到場(chǎng)，對(duì)裝修的價(jià)值鑒定時(shí)認(rèn)定的使用年限為15年，超過(guò)了租賃合同10年的期限。請(qǐng)求二審法院撤銷(xiāo)一審判決，依法改判或者發(fā)回重審。代國(guó)銳二審辯稱(chēng)：1、已經(jīng)有生效判決確定了荊北木器廠、張某某違約；2、本案是確定違約后提起的賠償訴訟，不是一事再理；3、鑒定范圍經(jīng)過(guò)了雙方當(dāng)事人的簽字確認(rèn)，鑒定人員到場(chǎng)時(shí)通知了荊北木器廠、張某某的人員到場(chǎng)，是由荊北木器廠、張某某的人員開(kāi)的門(mén)，不然我方怎么能進(jìn)門(mén)？鑒定報(bào)告是公正的，一審判決事實(shí)清楚，請(qǐng)求二審法院駁回上訴，維持原判。代國(guó)銳向一審法院起訴請(qǐng)求：1、判令被告賠償原告對(duì)租賃房屋裝飾裝修費(fèi)用、新建建筑費(fèi)用及購(gòu)置賓館酒店設(shè)施設(shè)備等費(fèi)用2300000元（按評(píng)估價(jià)值增減）；2、判令被告賠償因提前解除《房屋租賃合同》給原告造成的可得利益損失1500000元；3、判令被告向原告支付違約金1000000元；4、由被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。一審法院認(rèn)定事實(shí)：2009年3月26日，作為出租方（甲方）的被告張治明與作為承租方（乙方）的原告代國(guó)銳就座落于荊州××××國(guó)道南側(cè)的房屋簽訂了一份《房屋租賃合同》，合同主要約定，1、租賃期限：該房屋租賃期限為10年零1個(gè)月，即自2009年3月28日起至2019年4月28日止；2、租賃用途：該房屋作為酒店賓館使用；3、租金及支付方式：該房屋2009年3月28日起至2014年3月28日止為第一期，年租金120000元，2014年3月28日起至2019年4月28日止為第二期，年租金按市價(jià)經(jīng)雙方協(xié)商再定，如協(xié)商未達(dá)成協(xié)議，合同終止履行，租賃期每年3月28日一次性付清年租金。4、房屋的修繕及使用：租賃期滿(mǎn)后或因承租方責(zé)任導(dǎo)致退租的，依附于房屋的裝修及新增建筑、購(gòu)筑物歸出租方所用；5、出租方違約責(zé)任的處理規(guī)定：不能提供本合同約定的房屋而解除合同的，應(yīng)支付承租方違約金1000000元，違反本合同約定的，提前收回房屋的，應(yīng)向承租方支付違約金1000000元。合同簽訂后，原告代國(guó)銳對(duì)該房屋按照合同約定進(jìn)行了裝修，經(jīng)營(yíng)“銀亨大酒店”，租金已付至2014年3月27日。其中裝修期間，在征得被告方同意的情況下，用鋼構(gòu)搭建了倉(cāng)庫(kù)、發(fā)電機(jī)房、儲(chǔ)物間，并對(duì)主樓進(jìn)行了擴(kuò)建，新建了一設(shè)備間等。第一期合同到期后，因合同對(duì)第二期的租金約定不明，雙方就租金價(jià)格進(jìn)行了多次協(xié)商，原告最終無(wú)法接受被告方提出的年租金300000元的價(jià)格，故未能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議。2014年5月15日，被告方向原告發(fā)出《關(guān)于回收房屋的通知》，2014年5月25日，被告方以原告代國(guó)銳未交房租為由將酒店大門(mén)上鎖，后原告報(bào)警。原、被告雙方發(fā)生糾紛后，原告因經(jīng)營(yíng)酒店所購(gòu)置的相關(guān)物品現(xiàn)存放在被告荊州區(qū)荊北木器加工廠經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所內(nèi)。在本案審理過(guò)程中，原告代國(guó)銳向本院申請(qǐng)對(duì)銀亨大酒店租賃房屋的裝飾裝修、新建建筑物及購(gòu)置賓館酒店設(shè)施設(shè)備進(jìn)行評(píng)估。經(jīng)與雙方當(dāng)事人協(xié)商，湖北智博資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所根據(jù)本院的委托于2016年11月3日作出評(píng)估結(jié)論，新建建筑物的評(píng)估凈值為511800元（原值為579100元），裝飾裝修物的評(píng)估凈值為1288100元，設(shè)備設(shè)施的評(píng)估凈值為829600元。原告代國(guó)銳為此次鑒定支付評(píng)估費(fèi)40000元。同時(shí)查明，被告張治明與被告張某某系父子關(guān)系，荊州區(qū)荊北木器加工廠系個(gè)體工商戶(hù)，租賃房屋的所有權(quán)人為××區(qū)××北木器加工廠，合同簽訂之日荊州區(qū)荊北木器加工廠的經(jīng)營(yíng)者為張治明，2009年4月15日起變更經(jīng)營(yíng)者為張某某。2014年，原告代國(guó)銳曾到本院起訴，訴訟請(qǐng)求是：1、被告繼續(xù)履行房屋租賃合同；2、賠償原告經(jīng)濟(jì)損失100000元整（包括工人工資18000元，設(shè)備維修19000元、花草保養(yǎng)3000元等直接經(jīng)濟(jì)損失，間接損失為支付章海波裝飾裝修合同的違約金60000元整）；3、本案訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。后本院于2015年10月作出一審判決：一、解除原告代國(guó)銳與被告張治明簽訂的房屋租賃合同；二、原告代國(guó)銳于判決生效之日起十日內(nèi)將其承租的坐落于荊州區(qū)荊北村2組318國(guó)道南側(cè)的租賃房屋交還被告荊州區(qū)荊北木器加工廠；三、被告張治明、荊州區(qū)荊北木器加工廠、張某某賠償原告代國(guó)銳經(jīng)濟(jì)損失38000元。一審宣判后，原告代國(guó)銳不服一審判決提起上訴。后荊州市中級(jí)人民法院于2016年4月18日作出判決，駁回上訴，維持原判；同時(shí)該份判決書(shū)還認(rèn)定，荊州區(qū)荊北木器加工廠在第一期履行后大幅度漲價(jià)，其采取加鎖方式阻止原告經(jīng)營(yíng)，造成合同不能繼續(xù)履行，其行為違背公平、誠(chéng)實(shí)信用原則，屬于違約行為。原審法院認(rèn)為，雙方當(dāng)事人簽訂的《房屋租賃合同》是雙方的真實(shí)意思表示，且不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方應(yīng)按協(xié)議全面履行合同。原告在簽約后根據(jù)合同約定的租賃用途對(duì)房屋進(jìn)行了裝修，且實(shí)際使用了租賃房屋五年，按照合同約定，第六年的租金應(yīng)在2014年3月28日支付，但因雙方依照合同的約定對(duì)后五年的租金未能就價(jià)格協(xié)商一致，故雙方發(fā)生爭(zhēng)議。針對(duì)該房屋租賃合同糾紛另案生效判決書(shū)已判決解除原告代國(guó)銳與被告張治明簽訂的《房屋租賃合同》，故本院認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)一是合同履行過(guò)程中違約方的認(rèn)定；二是原告訴請(qǐng)的損失如何認(rèn)定；三是本案確定的損失承擔(dān)主體。關(guān)于爭(zhēng)議焦點(diǎn)一，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五條、第六條規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定各方的權(quán)利和義務(wù)，當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則。被告作為出租方，對(duì)租賃物享有所有權(quán)，在合同未約定第二期租金的具體金額時(shí)，雖然有權(quán)決定租賃物的價(jià)格，但該權(quán)利應(yīng)該在公平、誠(chéng)實(shí)信用的原則范圍內(nèi)合理行使，且應(yīng)兼顧本案原告在第一期租賃期間為經(jīng)營(yíng)需要進(jìn)行大額資金的投資，本院認(rèn)為，原、被告在簽訂《房屋租賃合同》后，原告基于經(jīng)營(yíng)需要及約定的十年房屋租賃期，對(duì)租賃物進(jìn)行建設(shè)投資，第一期租金為120000元，五年之后第二期經(jīng)雙方協(xié)商未能達(dá)成協(xié)議，但被告主張第二期租金價(jià)格為300000元，盡管租金上漲有其合理因素，但其主張的價(jià)格是第一期價(jià)格的2.5倍，有違市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的常規(guī)，且雙方在協(xié)商中未能達(dá)成一致的情形下，被告方采取加鎖方式阻止原告經(jīng)營(yíng)，造成合同不能繼續(xù)履行，故被告的行為違背公平、誠(chéng)實(shí)信用原則，應(yīng)認(rèn)定被告方的行為違約。關(guān)于爭(zhēng)議焦點(diǎn)二，關(guān)于原告訴請(qǐng)的租賃房屋裝飾裝修費(fèi)用，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第十一條“承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時(shí)，雙方對(duì)已形成附合的裝飾裝修物的處理沒(méi)有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：（一）因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，應(yīng)予支持；（二）因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應(yīng)在利用價(jià)值范圍內(nèi)予以適當(dāng)補(bǔ)償；……”之規(guī)定，本案系作為出租方的被告違約導(dǎo)致合同解除，雙方就裝飾裝修物無(wú)法達(dá)成一致意見(jiàn)，現(xiàn)原告作為承租人請(qǐng)求被告賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失，故本院予以支持。按照裝飾裝修物與租賃房屋的結(jié)合程度有可分離(即未形成附合)和不可分離(即形成附合)兩種形態(tài)。裝飾裝修物已與房屋結(jié)合在一起形成繼續(xù)性和固定性的，非毀損不可分離或者雖可分離但花費(fèi)巨大，可以認(rèn)定形成附合;裝飾裝修物與房屋未完全結(jié)合尚未達(dá)到不可分離狀態(tài)，則不能認(rèn)定形成附合。根據(jù)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的報(bào)告，裝飾裝修物的評(píng)估凈值為1288100元，故對(duì)該部分本院予以支持。關(guān)于原告訴請(qǐng)的新建建筑費(fèi)用，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第十四條“承租人經(jīng)出租人同意擴(kuò)建，但雙方對(duì)擴(kuò)建費(fèi)用的處理沒(méi)有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：（一）辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)；（二）未辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由雙方按照過(guò)錯(cuò)分擔(dān)”之規(guī)定，所謂擴(kuò)建，是指在原有建筑基礎(chǔ)上加以擴(kuò)充的建設(shè)項(xiàng)目，一般通過(guò)加高、加層等建筑方式形成，本質(zhì)上仍屬于房屋建筑活動(dòng)，按照《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十條“在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程建設(shè)的，建設(shè)單位或者個(gè)人應(yīng)當(dāng)向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證”之規(guī)定，本案原告代國(guó)銳征得被告同意后，在裝修過(guò)程中因自身經(jīng)營(yíng)需要實(shí)施用鋼構(gòu)搭建倉(cāng)庫(kù)、發(fā)電機(jī)房、儲(chǔ)物間，并對(duì)主樓進(jìn)行了擴(kuò)建、新建一設(shè)備間等工程，但原、被告均沒(méi)有依法申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證，由于雙方對(duì)擴(kuò)建行為在合同中沒(méi)有作具體約定，未辦理合法擴(kuò)建手續(xù)雙方均存在過(guò)錯(cuò)，故擴(kuò)建費(fèi)用應(yīng)由雙方按照過(guò)錯(cuò)分別承擔(dān)，考慮到被告方系房屋所有權(quán)人和原告對(duì)上列建筑物已占有使用五年時(shí)間的實(shí)際情況，本院確定被告方承擔(dān)60%的過(guò)錯(cuò)責(zé)任。經(jīng)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，新建建筑物的原值為579100元，故被告應(yīng)承擔(dān)擴(kuò)建費(fèi)用347460元。關(guān)于原告訴請(qǐng)的購(gòu)置賓館酒店設(shè)施設(shè)備，本案鑒定機(jī)構(gòu)評(píng)估的項(xiàng)目有66項(xiàng)，其中部分屬于可分離的裝飾裝修物，該部分所有權(quán)仍歸原告，如原告需要拆除該類(lèi)裝飾裝修物，必須盡到必要的注意義務(wù)，不得對(duì)房屋造成毀損，否則應(yīng)恢復(fù)原狀或賠償損失，同時(shí)原、被告也可自行對(duì)未形成附合的裝飾裝修物依照意思自治原則另行協(xié)商和約定；對(duì)于其他酒店日常用品，所有權(quán)仍屬于原告，原告應(yīng)依照另案判決依法予以及時(shí)騰退；由于被告沒(méi)有主張騰退期間發(fā)生的占有使用費(fèi)，系當(dāng)事人權(quán)利的處分，故本案不作評(píng)判。關(guān)于原告訴請(qǐng)的可得利益損失1500000元，原告對(duì)該部分沒(méi)有提交充足的證據(jù)予以證實(shí)，本院不予認(rèn)定。關(guān)于原告訴請(qǐng)支付違約金1000000元，在訴訟過(guò)程中，被告認(rèn)為違約金過(guò)高應(yīng)予以調(diào)整，結(jié)合本案已經(jīng)確認(rèn)的原告經(jīng)濟(jì)損失及被告方五年共收租金600000元的事實(shí)，本院根據(jù)合同的履行情況等因素酌定為200000元。關(guān)于在審理過(guò)程中原告支出的評(píng)估費(fèi)40000元，根據(jù)本案案情，本院酌定被告承擔(dān)24000元。綜上，被告方共需向原告賠償經(jīng)濟(jì)損失共計(jì)1859560元。關(guān)于爭(zhēng)議焦點(diǎn)三，本案雙方簽訂租賃合同時(shí)，被告張治明作為荊州區(qū)荊北木器加工廠的經(jīng)營(yíng)者代表簽名，雙方發(fā)生糾紛時(shí)荊州區(qū)荊北木器加工廠的經(jīng)營(yíng)者已變更為張某某且持續(xù)至今，故被告張治明在本案中不需承擔(dān)責(zé)任，本案賠償主體確定為荊州區(qū)荊北木器加工廠及其經(jīng)營(yíng)者張某某。綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第九十七條、第二百一十二條及《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條之規(guī)定，判決如下：一、被告荊州區(qū)荊北木器加工廠、張某某于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償原告代國(guó)銳經(jīng)濟(jì)損失1859560元；二、駁回原告代國(guó)銳的其他訴訟請(qǐng)求。二審中上訴人向本院提交了一份證據(jù):征收辦委托荊州市房地產(chǎn)評(píng)估公司對(duì)訴爭(zhēng)房屋的評(píng)估測(cè)算表。被上訴人的質(zhì)證意見(jiàn)為：這不是鑒定報(bào)告，與法院委托的鑒定機(jī)構(gòu)作出的鑒定報(bào)告相比，明顯證明力較低，不能采信。本院的認(rèn)證意見(jiàn)為：該證據(jù)不是鑒定報(bào)告，不能作為認(rèn)定房屋、裝修及相關(guān)設(shè)施價(jià)值的證據(jù)使用。本院二審查明的其他事實(shí)與一審認(rèn)定的事實(shí)一致。
上訴人荊州區(qū)荊北木器加工廠(以下簡(jiǎn)稱(chēng)荊北木器廠)、張某某因與被上訴人代國(guó)銳、原審被告張治明房屋租賃合同糾紛一案，不服荊州市荊州區(qū)人民法院(2016)鄂1003民初1162號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭于2018年1月5日公開(kāi)開(kāi)庭審理了本案。上訴人荊北木器廠、張某某及其委托訴訟代理人彭敏，被上訴人代國(guó)銳的委托訴訟代理人尚明標(biāo)到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，雙方在2015年4月的訴訟本訴為繼續(xù)履行合同，反訴為解除合同，經(jīng)一審、二審判決，認(rèn)定了荊北木器廠、張某某違約而解除了合同，本案訴訟為合同解除后的賠償事宜，不屬于重復(fù)訴訟的情形。一審法院就鑒定范圍對(duì)雙方進(jìn)行了詢(xún)問(wèn)并簽字確認(rèn)，雖然與委托函不一致，但雙方在詢(xún)問(wèn)筆錄上的陳述為當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，應(yīng)當(dāng)以該詢(xún)問(wèn)筆錄為準(zhǔn)，故湖北智博資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所于2016年11月3日作出鑒定評(píng)估結(jié)論的鑒定范圍沒(méi)有超過(guò)當(dāng)事人的申請(qǐng)。鑒定過(guò)程中相關(guān)筆錄、繪圖有荊北木器廠、張某某相關(guān)人員簽名，可以認(rèn)定已經(jīng)通知其到場(chǎng)。雙方約定的租賃期限為10年、十年后裝飾裝修歸荊北木器廠、張某某所有，鑒定評(píng)估報(bào)告認(rèn)定使用了3.17年，但以15年為基數(shù)計(jì)算成新率，不符合合同的約定，應(yīng)當(dāng)以合同約定的十年為基數(shù)計(jì)算成新率，即（10-3.17）÷10=68.3%，裝飾裝修價(jià)值本院核算為：評(píng)估原值164.56萬(wàn)元×成新率68.3%=112.4萬(wàn)元。荊北木器廠、張某某應(yīng)向代國(guó)銳賠償共計(jì)112.4萬(wàn)元+20萬(wàn)元+2.4萬(wàn)元+347460元=1695460元。綜上，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律有誤，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第一百零七條、《中華人民共和國(guó)公司法》第三十三條第三款、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

一、撤銷(xiāo)荊州市荊州區(qū)人民法院(2016)鄂1003民初1162號(hào)民事判決；二、荊州區(qū)荊北木器加工廠、張某某于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償代國(guó)銳經(jīng)濟(jì)損失1695460元；三、駁回代國(guó)銳的其他訴訟請(qǐng)求。二審案件受理費(fèi)21536元，由荊北木器加工廠、張某某負(fù)擔(dān)20000元，代國(guó)銳負(fù)擔(dān)1536元。本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　李　靜
審判員　韓秀士
審判員　謝成勇

書(shū)記員：程瀛