原告：范金秀，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地上海市浦東新區(qū)。
　　委托訴訟代理人：陶強，北京盈科(上海)律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：龍周泉，北京盈科(上海)律師事務所律師。
　　被告：上海廣南房地產(chǎn)發(fā)展有限公司，住所地上海市青浦區(qū)。
　　法定代表人：周厚文，董事長。
　　委托訴訟代理人：陳志華，北京市中咨律師事務所上海分所律師。
　　委托訴訟代理人：孟銘，北京市中咨律師事務所上海分所律師。
　　被告：勵某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地上海市浦東新區(qū)。
　　原告范金秀訴被告上海廣南房地產(chǎn)發(fā)展有限公司(下簡稱“廣南公司”)商品房預約合同糾紛一案，本院于2019年4月3日立案受理后，依法適用簡易程序。經(jīng)原告申請，本院依法追加勵某作為被告參加訴訟。本案于2019年5月22日公開開庭進行了審理，原告委托訴訟代理人陶強和龍周泉、被告廣南公司委托訴訟代理人陳志華和孟銘、被告勵某到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告范金秀向本院提出訴訟請求,要求判令：1、確認被告勵某以原告范金秀名義與被告廣南公司簽訂的《英庭名墅(105號)定金合同》無效；2、被告廣南公司返還原告范金秀人民幣50萬元；3、被告廣南公司支付原告范金秀利息損失(以50萬元為本金，按中國人民銀行同期貸款利率，自合同簽訂之日起計算至實際支付之日)。審理中，原告撤回第二、三項訴訟請求。事實與理由：原告范金秀系被告勵某的母親。原告于訴前得知，2016年6月9日，被告勵某以原告名義與被告廣南公司就認購上海市諸光路228弄《英庭名墅》項目105號房屋簽訂了《英庭名墅定金合同》。原告認為被告勵某未經(jīng)原告同意以原告名義和被告廣南公司簽訂合同系無權(quán)代理，此合同應為無效。故原告訴諸法院，要求判如所請。
　　被告廣南公司辯稱，不同意原告訴請。1、本案定金合同合法有效，在該定金合同從簽訂、履行直至解除、終止全過程中，不存在任何法定的合同無效情形。2、被告公司有正當理由相信原告女兒勵某以原告名義認購房屋、申請貸款是合法有效的行為。3、退一步講，如果法院認定勵某的行為系無權(quán)代理，則勵某依法對本案系爭定金合同承擔責任，同時涉案50萬元定金并非原告支付，原告沒有要求被告向其返還的事實前提和基礎。
　　被告勵某辯稱，同意原告范金秀訴請。勵某先以自己的名義簽約購買英庭別墅157號房屋(下簡稱“157號房屋”)，銷售人員是徐麗(音)，后勵某對徐麗的工作態(tài)度不滿，被告廣南公司更換周藝接待勵某，在周藝的推銷和建議下，勵某又以范金秀名義簽約預購系爭英庭別墅105號房屋(下簡稱“105號房屋”)，但并未得到范金秀的同意。用范金秀的名義，是因為周藝說，不能以勵某的名義購買，否則不能算作周藝的業(yè)績，周藝并稱這只是保留購買名額，如果范金秀想買下系爭房屋的話，再出具委托書或親自前去簽約。2016年8月初，勵某告知范金秀將以其名義簽約購買房屋，范金秀當場表示反對。勵某告知周藝，周藝稱可以保留名額也可以轉(zhuǎn)給他人，勵某就保留下來了。后來被告廣南公司發(fā)了解除合同函，勵某于2017年1月收到，勵某聯(lián)系周藝，周藝稱105號房屋已以1,900萬元的價格出售給他人，讓勵某先處理157號房屋的事情，后來廣南公司要求勵某付157號房屋的逾期付款違約金，并要沒收本案105號房屋的定金，于是勵某開始投訴，后調(diào)解不成，法院審理后經(jīng)兩審終審。范金秀在該案訴訟中得知勵某在范金秀不知情的情況下簽訂了英庭別墅105號房屋定金合同，故范金秀訴至法院。
　　經(jīng)開庭審理查明：2016年6月9日，勵某與廣南公司(出售方)簽訂《英庭別墅定金合同》，約定由范金秀(認購方)認購位于上海市青浦區(qū)諸光路228弄《英庭別墅》項目105號全幢房屋，房屋建筑面積261.32平方米，房屋總價款為人民幣1,800萬元。第三條約定，認購方簽署本合同時和簽署本合同后應支付定金50萬元，雙方簽訂《上海市商品房預售合同》或《上海市商品房出售合同》后該定金(不計利息)自動轉(zhuǎn)為購房款。第四條約定，本合同生效后,認購方應在2016年8月9日前到坐落于諸光路228弄的《英庭名墅》銷售中心簽署該房屋的《上海市商品房預售合同》或《上海市商品房出售合同》。認購方按照如下進度支付購房款：(1)簽訂《上海市商品房預售合同》或《上海市商品房出售合同》當天或之前支付人民幣540萬元(含已付定金)；(2)余款于2016年10月30日之前付清。第八條約定，若認購方未按照本合同約定就該房屋簽訂《上海市商品房預售合同》或《上海市商品房出售合同》的(包括認購方因上海市限購政策而無法簽署《上海市商品房預售合同》或《上海市商品房出售合同》或簽署的該等合同無法通過交易登記機構(gòu)審查),則本合同自動終止。認購方無權(quán)要求返還定金,且出售方可將該房屋另行處置,因處置所得的一切利益全部歸出售方所有，合同另對其他事項作出約定。勵某在協(xié)議落款認購方處署名“范金秀”。同時，勵某還以范金秀名義簽署《定金合同簽約單》及《客戶(購房人)告知書》。當日，勵某支付廣南公司定金50萬元。
　　廣南公司于2016年11月5日向范金秀寄送催促簽署合同的函，要求范金秀于收到本函后3天內(nèi)簽約并付款，后于2016年12月10日向范金秀寄送解除合同通知函，通知解除合同并不予退還定金，寄件地址為定金合同上所列的上海市浦東新區(qū)浦建路XXX弄XXX號XXX室。但范金秀始終未予回應。
　　另查明：范金秀和勵某作為股東分別于2014年12月18日出資成立上海璽彤投資管理有限公司(下簡稱“璽彤公司”)，于2016年8月30日出資成立上海璽麟貿(mào)易有限公司，于2016年8月31日出資成立上海璽巧廣告?zhèn)髅接邢薰?下簡稱“璽巧公司”)。
　　2016年6月2日，勵某向廣南公司訂購157號房屋，后由璽彤公司作為購買方與廣南公司簽訂預售合同。2016年12月2日，經(jīng)各方協(xié)議，購買方變更為璽巧公司。2018年8月，就157號房屋的購買事宜，廣南公司起訴璽巧公司要求支付逾期付款違約金，上海市崇明區(qū)人民法院作出(2018)滬0151民初6704號民事判決，判令璽巧公司支付廣南公司違約金100,020元。后廣南公司不服提起上訴，上海市第二中級人民法院經(jīng)審理，于2019年1月23日作出(2019)滬02民終447號民事判決：駁回上訴、維持原判。
　　以上事實，由以下證據(jù)證明：原、被告的陳述，原告提供的定金合同、銀行對賬單，被告廣南公司提供的簽約單、告知書、函件及郵寄憑證、工商資料、民事判決書，上述證據(jù)并經(jīng)庭審質(zhì)證，本院予以確認。
　　審理中，原告稱，廣南公司提供的簽約單、定金合同及告知書上并無范金秀本人簽字，廣南公司不能因為范金秀與勵某系母女關系、勵某簽字時提供了范金秀的身份證復印件及共同經(jīng)營幾家公司，就據(jù)此認定勵某在上述文件上簽名為有權(quán)代理，認定系范金秀本人的真實意思表示。另，根據(jù)貸款相關政策規(guī)定，70歲以上老人不能辦理貸款，廣南公司作為開發(fā)商應當審查購房人的資格和貸款能力。勵某曾開玩笑的說要給范金秀購買房屋，范金秀當場反對。原告于2018年才知道勵某購買105號房屋的事。
　　被告廣南公司認為，廣南公司知道勵某代簽了范金秀的名字，但廣南公司銷售人員并非為業(yè)績考慮，而是廣南公司一直在配合勵某辦理貸款手續(xù)。范金秀本人在簽約時到過現(xiàn)場，勵某還曾出示戶口簿證明其與范金秀系母女關系，且范金秀與勵某兩人作為股東成立幾家公司，故合同的相對方應該為范金秀。但廣南公司在簽約時未看到范金秀出具授權(quán)委托書，事后也未向范金秀催告追認。
　　被告勵某認為，本案系爭合同效力由法院最終認定，應為無效。英庭名墅157號房屋與105號房屋買賣無關，范金秀并未委托勵某購買房屋，且范金秀本人事后也沒有進行追認。被告廣南公司應返還勵某50萬元及相應利息。
　　根據(jù)庭審查明的事實，本院認為：根據(jù)法律規(guī)定，行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立的合同，未經(jīng)被代理人追認，對被代理人不發(fā)生效力，由行為人承擔責任。本案爭議焦點在于勵某以范金秀的名義與廣南公司簽訂的《英庭別墅定金合同》的行為是否為無權(quán)代理；若為無權(quán)代理，是否構(gòu)成表見代理。
　　對此，本院認為，勵某雖然在定金合同等文件上署名范金秀，但本案三方當事人均確認上述行為系代理行為，故勵某上述行為不構(gòu)成冒用范金秀名義與他人簽訂合同。
　　勵某在簽訂和履行本案定金合同過程中，始終未取得范金秀本人出具的授權(quán)委托書，本案中亦無證據(jù)表明事后該行為已獲得范金秀本人的追認。廣南公司稱范金秀本人曾到過售樓現(xiàn)場，但范金秀和勵某對此不予認可，廣南公司未舉證證明，故本院難以確認上述事實。因此，勵某以范金秀的名義與廣南公司簽訂的《英庭別墅定金合同》屬無權(quán)代理。
　　本案房屋買賣涉及巨額資金交易，母女關系不足以形成勵某具有代理權(quán)的外觀，勵某作為范金秀的女兒并不當然具有代理母親認購房屋的代理權(quán)，即使結(jié)合勵某提供范金秀的身份證復印件、范金秀與勵某二人共同成立公司，亦無法推斷出勵某簽訂合同時有代理權(quán)，故對廣南公司有理由相信勵某具有代理權(quán)、構(gòu)成表見代理的辯稱意見，本院不予采納。因此，本案定金合同對范金秀不發(fā)生效力。因本案合同只有范金秀和廣南公司兩方當事人，故本案合同應為無效。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第四十八條、《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條之規(guī)定，判決如下：
　　被告勵某以原告范金秀名義與被告上海廣南房地產(chǎn)發(fā)展有限公司于2016年6月9日簽訂的《英庭別墅定金合同》無效?！　?br/>　　案件受理費8,800元，減半收取計4,400元，由兩被告各半負擔。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。
　　
　　
　　

審判員：陳菊芳

書記員：胡敏雯