原告范某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住遼寧省阜新市。
　　原告徐玲玲，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住浙江省溫嶺市。
　　原告共同委托代理人張文杰、尤松，上海尚佳律師事務所律師。
　　被告上海駿泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地上海市大渡河路XXX號XXX區(qū)。
　　法定代表人鄭曉樂。
　　委托代理人李樹安、賈逸瑋，上海正地律師事務所律師。
　　原告范某某、徐玲玲與被告上海駿泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋買賣合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。原告范某某，原告范某某、徐玲玲的共同委托代理人張文杰，被告上海駿泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的委托代理人李樹安、賈逸瑋到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
　　原告范某某、徐玲玲訴稱，被告為本市萬泉路122弄“中駿天譽家苑”小區(qū)的開發(fā)商。2016年，原被告就系爭房屋即該小區(qū)8號101室的交易簽訂了《上海市商品房預售合同》，約定的房價為XXXXXXXX元，合同的“補充條款一”第十四條載明，原告享有系爭房屋所對應的底樓地面花園的專屬使用權并以實際交付現(xiàn)狀為準。簽訂合同前，被告向原告發(fā)送的銷售廣告稱系爭房屋為別墅，而原告所參觀的樓盤展示模型、樣板房也體現(xiàn)出此類房屋外圍有實心墻所封閉的花園，合同簽訂后，原告按交易價如數(shù)支付房款并自被告處接收了房屋，房屋交付時的狀態(tài)與樣板房相符。2018年5月，原告收到政府執(zhí)法部門發(fā)送的通知，認定上述圍墻屬占用小區(qū)公共部位的違規(guī)搭建并隨之對圍墻實施了強拆。之后，被告經(jīng)與業(yè)主協(xié)商將花園區(qū)域的分隔物由原來的實心墻改為植物圍欄即“綠籬”，但目前雙方又收到了執(zhí)法通知，要求對“綠籬”作拆除整改。原告認為，被告作為專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，在明知上述花園區(qū)域實為歸全體小區(qū)業(yè)主共有的公共綠地的情形下，為達到高價出售房屋目的故意隱瞞事實并以此為宣傳手段，通過房屋買賣合同的約定將其無權處分區(qū)域的專屬使用權向原告出售，此類合同條款應屬無效，但該專屬使用權是原告購買系爭房屋的重要誘因，所體現(xiàn)的價值已包含于房屋售價內(nèi)，合同條款無效后，被告應對無效后果承擔責任，該責任包括：返還原告受誤導甚至欺詐而額外支付的地面花園專屬使用權的錢款，賠償因拆違導致原告入住房屋延遲了六個月只得在外租房而產(chǎn)生的租金損失、賠償延遲入住時間段內(nèi)原告仍為系爭房屋交納物業(yè)管理費的損失。此外，考慮到房屋已裝修完畢且市場價值上漲，如選擇退房可能不利于糾紛的解決，故提起訴訟，請求判令：一、被告返還購房款XXXXXXX.5元(暫按總房價的10%估算，以評估價為準)；二、被告支付上述購房款的利息(按中國人民銀行同期貸款利率，自最后一筆房款支付之日的次日即2016年6月16日起算至錢款實際返還之日止)；三、被告賠償六個月的租金損失180000元(按每月30000元計)，四、被告賠償六個月的物業(yè)管理費損失16104元；五、本案受理費由被告承擔。
　　被告上海駿泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司辯稱，一、系爭房屋外圍的花園區(qū)域屬于小區(qū)配套的公共綠地，設計時以植物即“綠籬”攔隔，實際施工時由被告安裝了實心墻圍欄及門禁系統(tǒng)，并按時按質向原告交付了房屋，交付時房屋在竣工驗收與交付使用許可方面具備合法條件，故被告不存在違約行為；二、對墻體進行強拆屬于政府部門的行政行為，既與被告無關，亦非被告可抗拒，不應由被告承擔責任；三、被告在出售房屋時并未針對花園區(qū)域進行廣告宣傳，宣傳資料也不構成房屋買賣合同的一部分；四、根據(jù)合同補充條款的內(nèi)容表述，該條款賦予原告的是對花園區(qū)域的正常使用權而非專屬使用權或所有權，亦未約定該區(qū)域必須以何種方式進行攔隔，還強調(diào)了原告對該區(qū)域的使用必須遵守小區(qū)管理規(guī)約且不得就此爭議提出賠償，此類條款并不違反法律規(guī)定；五、系爭房屋的總價系按房產(chǎn)的建筑面積而定，與花園區(qū)域的面積無關，實心墻體被拆除后，被告經(jīng)與小區(qū)業(yè)主協(xié)商將該花園區(qū)域的攔隔恢復為“綠籬”狀態(tài)，既與小區(qū)樓盤展示模型中房屋周邊所呈現(xiàn)的樣貌相符，也不影響原告對花園區(qū)域的使用，對房屋買賣合同的訂立及房屋的定價不構成重大影響。綜上所述，原告要求被告按差價退款并支付利息的訴請無依據(jù)，其在房屋裝修期間自愿在外租房產(chǎn)生的租金以及向物業(yè)管理方支付的物管費均與被告無關，對原告訴請不能同意。
　　經(jīng)審理查明，被告為系爭房屋的開發(fā)銷售方并具備竣工驗收備案及新建住宅交付使用許可資質。2016年，原被告簽訂《上海市商品房出售合同》一份，主要約定內(nèi)容為：原告以XXXXXXXX元向被告購買系爭房屋，合同的補充條款載明：如所購房屋屬于底層的，則買受方享有與之對應的底樓地面花園使用權但無所有權，此花園采用“綠化或結合其他方式”進行分隔，并以實際交付現(xiàn)狀為準；買受方必須遵守小區(qū)管理規(guī)定、不得阻止物業(yè)管理企業(yè)因小區(qū)的公共事務進入花園、不得改造花園內(nèi)的公共設施、不得因花園的使用權向出售方主張補償、不得對其他買受方的花園使用權持有異議且因此而解除或主張購房合同無效。上述合同簽訂后，原告付清房款，被告交付了房屋，交付時房屋外圍由被告作了封閉式的實心墻攔隔并加裝門禁設施，墻內(nèi)即為補充條款約定的花園區(qū)域。2018年間，政府各部門以“私搭違建”、“占用公用部位”為由，對上述墻體及門禁進行了強拆，墻體被拆除后即代之以植物圍欄即“綠籬”，為此原被告產(chǎn)生爭議，原告于2018年11月21日提起訴訟，請求判決如其訴請。
　　另查明，一、原告自認系爭房屋的產(chǎn)權登記已辦理完畢；二、訴訟過程中，原告就其訴請第一項提出估價申請，要求以房屋預售合同簽訂之日為時點，對“不包含地面花園專屬使用權”狀態(tài)下的同類型房屋的市場價值進行評估，以確定房屋在周邊圍欄狀態(tài)變化后價值的貶損程度，上海大雄房地產(chǎn)估價有限公司根據(jù)本院委托接受該申請后，于2019年5月20日向本院出具“撤銷委托申請”一份，認為在“買受人對花園享有使用權而無所有權這一前提下”，無法對圍欄狀態(tài)變化后的房地產(chǎn)市場價值進行評估。對此原告認為，地面花園的專屬使用權已經(jīng)房屋預售合同約定，將該權益納入房產(chǎn)估值的考量范圍具備可能性，故不認可評估機構撤銷委托的理由，但既然司法估價無法進行，原告的訴請第一項可由法院依法判決。被告認為，評估機構的回復表明原告訴請第一項缺乏事實與法律依據(jù)，應當予以駁回。
　　本院認為，民事活動應合法守規(guī)。原告作為對法律政策及社會準則具備一般認知水準、具有完全民事行為能力的民事主體，被告作為房地產(chǎn)開發(fā)銷售企業(yè)，對房產(chǎn)交易過程中就小區(qū)公共領域使用權私下進行約定的行為有違法律規(guī)定應為明知，在此情形下，雙方仍將此約定列入書面合同并通過被告對該區(qū)域作封閉式改造后連同房屋向原告交付這一行為將該約定付諸于實施，則此類約定應為無效且此合同條款不具有法律約束力，簽約雙方均不得以條款約定為由主張免責，基于該條款發(fā)生的上述違法行為所導致的后果應由雙方共同承擔責任，一旦違法行為被糾正或制止后導致買受方產(chǎn)生經(jīng)濟損失的，應由雙方按責予以分擔。至于經(jīng)濟損失的具體衡量標準，本院認為，對房屋價值的認定應結合房屋的軟硬件功能綜合考量，無論其存在是否合法，附有門禁系統(tǒng)的封閉式圍墻作為被告向原告交付房屋時的附屬構件，起到了將房屋周邊部分區(qū)域進行攔隔供原告單獨使用的作用，使得系爭房屋與不具備這一功能的同類型房屋相較顯然更具有市場競爭力，構成原告買房的誘因，因此，即使無法對拆違前后的房屋價值貶損程度以量化的標準進行評估，但常識上可以認定拆違完成后的房屋在功用方面將低于原告購房時的預期，既然如此，在合同基本履行完畢，原告自愿接受房屋的前提下，可以通過由被告向原告適當返還部分購房款的方式以保障本次交易的公平合理、等價有償，須返還購房款的具體數(shù)額由本院根據(jù)查明的案情及當事人的過錯程度等各類因素予以酌定?；谠孀陨淼倪^錯，對其余包括利息、租金、物業(yè)管理費等經(jīng)濟賠償方面的訴請均不予支持。綜上，依照《中華人民共和國民法總則》第六條、《中華人民共和國物權法》第七十三條、《中華人民共和國合同法》第七條之規(guī)定，判決如下：
　　一、被告上海駿泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告范某某、徐玲玲購房款人民幣19萬元；
　　二、對原告范某某、徐玲玲的其余訴請不予支持。
　　本案受理費人民幣23253元，由原被告各半負擔。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：王璧瑛

書記員：曹??彬