原告(反訴被告)：范某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市浦東新區(qū)。
　　委托訴訟代理人：陳燕萍，上海高達(dá)律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：范章余，上海高達(dá)律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師。
　　被告(反訴原告)：上海燦城房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司，住所地上海市浦東新區(qū)。
　　法定代表人：杜婷，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：劉宏耀，上海君拓律師事務(wù)所律師。
　　原告(反訴被告)范某與被告(反訴原告)上海燦城房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年4月1日立案后，依法適用簡易程序。審理中，被告上海燦城房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司提起反訴，本院依法受理后合并審理，于2019年5月21日公開開庭進(jìn)行了審理。原告(反訴被告)范某、委托訴訟代理人陳燕萍、范章余、被告(反訴原告)上海燦城房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司法定代表人杜婷、委托訴訟代理人劉宏耀到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告(反訴被告)范某向本院提出訴訟請求：1.判令原、被告雙方簽訂的房屋租賃合同解除；2.判令被告立即騰空和遷出上海市浦東新區(qū)川周路XXX弄XXX號XXX室房屋，并將該房屋交還給原告；3.判令被告按每月人民幣2,500元(以下幣種均為人民幣)標(biāo)準(zhǔn)立即支付原告自2019年2月8日起至被告實(shí)際返還房屋之日止的租金、占有使用費(fèi)；4.判令被告支付違約金6萬元；5.本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。審理中，原告增加了訴訟請求，要求判令被告支付2017年1月8日至同年2月7日止的租金2,500元，并將第四項訴訟請求調(diào)整為：判令被告支付違約金1萬元。事實(shí)和理由：2016年9月7日，原、被告簽訂《房屋租賃合同》約定原告將位于上海市浦東新區(qū)川周路XXX弄XXX號XXX室房屋(以下簡稱：系爭房屋)出租被告；租期自2016年10月8日至2021年10月7日止；每月租金2,500元，三月一付，被告應(yīng)于前一期租金到期前三日內(nèi)支付；保證金2,500元；被告逾期不支付租金累計超過15日，原告有權(quán)解除合同，并要求被告賠償損失；違約金6萬元。合同簽訂后，原告按約向被告交付了房屋，但被告并未按合同約定方式支付租金，多次逾期超過15天，截至2019年1月7日，被告應(yīng)付租金75,000元，實(shí)際支付62,500元，經(jīng)原告多次催討后，被告于2019年1月20日支付了2,500元，現(xiàn)原告因討款無著起訴來院，要求判如訴請。
　　被告(反訴原告)上海燦城房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司反訴并辯稱，原告交付系爭房屋后，被告對系爭房屋進(jìn)行了裝修，支出了相應(yīng)的裝修費(fèi)用；2017年1月25日，原、被告達(dá)成協(xié)議明確：2017年1月的租金于2021年7月支付，之后租金一月一付；2016年10月8日至2019年1月31日共計27個月，因雙方約定2017年1月8日至2017年2月7日的房租應(yīng)于2021年3月7日支付，故被告應(yīng)當(dāng)支付26個月的房租。截止原告起訴時，被告已按月支付了27個月的租金及保證金，故被告不存在拖欠原告租金的情況、沒有違約，因此不同意原告全部訴訟請求，鑒于原告多次騷擾被告租客，被告于2019年2月18日書面通知原告解除雙方簽訂的《房屋租賃合同》并提出反訴請求：1.判令原告支付違約金6萬元；2.判令原告賠償被告裝修損失35,000元；3.判令原告承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)用。
　　原告(反訴被告)范某針對反訴辯稱，被告方在合同履行過程中持續(xù)違約，原告多次向被告交涉，要求被告按照合同約定履行付款義務(wù)。但由于被告經(jīng)營不善，無法籌集資金按時付款，遂引起本案訴訟。原告提起本訴系為了維護(hù)自身合法權(quán)益，被告的反訴并無依據(jù)，故不同意被告全部反訴請求。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：2016年9月7日，原、被告簽訂合同編號為：CcdcXXXXXXXX-01《房屋租賃合同》約定，原告將位于上海市浦東新區(qū)川周路XXX弄XXX號XXX室房屋出租給被告；原告同意給予被告2016年9月8日起至2016年10月7日為裝修期；租期自2016年10月8日起至2021年10月7日止；每月租金2,500元，三月一付，被告應(yīng)在前一期租金到期日前三天內(nèi)支付；租賃保證金2,500元，合同終止時，原告收取的房屋租賃保證金除用以沖抵合同約定由被告承擔(dān)但還未繳納的費(fèi)用外，剩余款項應(yīng)在房屋返還時返還被告；原、被告同意，被告逾期不支付租金累計超過十五日的，原告可書面通知被告解除合同，并有權(quán)要求被告賠償損失，原、被告如有任一方違約的，違約方需賠償被違約方6萬元。合同第七條第二款還約定，原告未經(jīng)被告同意要求調(diào)漲房租或租期未滿要求提前解除合同的，被告可書面通知原告解除合同并有權(quán)要求原告賠償損失。雙方還就其它權(quán)利義務(wù)進(jìn)行了具體約定。合同簽訂當(dāng)日，被告向原告支付了前三個月租金7,500元及租房保證金2,500元。原告也按約向被告交付了系爭房屋。
　　2017年1月24日，被告工作人員通過微信向原告發(fā)送《協(xié)議書》明確，就涉案《房屋租賃合同》，現(xiàn)經(jīng)原、被告雙方協(xié)商一致，對租金支付方式作如下調(diào)整：2017年1月8日至2017年2月7日的租金延至2021年7月8日支付；被告于2017年2月8日前支付原告7,500元(其中2,500元為系爭房屋的租金)，2017年3月8日前支付原告7,500元(其中2,500元為系爭房屋的租金)，其它條款均不變，按原合同操作。對此，原告微信回復(fù)“同意上面的補(bǔ)充協(xié)議”。
　　2017年4月8日，原告微信聯(lián)系被告工作人員提出“怎么是7,500元，這個月開始是三月一付”；同年6月21日，原告微信聯(lián)系被告工作人員提出“21號了，馬上半個月了，怎么說”，被告工作人員回復(fù)“星期五公司會先打一個月給您，下個月初再打一個月”，原告表示“不行的，什么情況”，雙方溝通后，被告工作人員表示“您這就先包容一個月一付，租金不會不給”，原告則表示“合同是付三押一”。其后雙方就被告付租問題多次聯(lián)系。2018年9月16日，原告再次向被告工作人員發(fā)送微信明確：至今天為止，被告尚有二個月房租未付；對此，被告工作人員回復(fù)稱原告的合同是一季一付，要一季一付也要從2018年10月起。2018年10月10日，原告通過微信通知被告：系爭房屋的四季度房租已逾期，要求被告按照合同付清，否則將承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任與后果。
　　2019年2月18日，被告向原告發(fā)送《律師函》明確：因原告數(shù)次騷擾租客并根據(jù)《房屋租賃合同》第七條第二款規(guī)定，通知原告解除涉案《房屋租賃合同》。該函件因原告拒收遭退。
　　另查明，被告于2016年9月7日支付2016年10月8日至2017年1月7日的租金后，分別于2017年2月8日、3月22日、4月8日、5月7日、6月21日、7月27日、8月18日、9月13日、11月10日、12月7日、12月15日，2018年1月20日、3月13日、3月23日、5月1日、5月29日、7月2日、7月23日、9月3日、9月16日、10月10日、11月12日、12月16日，2019年1月20日各支付了系爭房屋租金2,500元，上述款項共計6萬元，所支付的租金對應(yīng)時間為2017年2月8日至2019年2月7日。
　　審理中，原、被告雙方一致確認(rèn)涉案《房屋租賃合同》于2019年5月21日解除，且原告表示，租賃保證金將按照合同約定沖抵合同約定由乙方承擔(dān)但還未繳納的費(fèi)用、余款將于房屋返還時返還被告。
　　以上事實(shí)，由原告提供并經(jīng)庭審質(zhì)證的《房屋租賃合同》，微信聊天記錄，建設(shè)銀行卡交易明細(xì)，被告提供的《律師函》、EMS面單及雙方當(dāng)事人當(dāng)庭陳述在案佐證。
　　本院認(rèn)為，原、被告簽訂的《房屋租賃合同》系雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容于法不悖，合法有效，雙方均應(yīng)恪守。被告承租系爭房屋后，理應(yīng)按照合同約定履行租金支付義務(wù)。審理中，被告辯稱系爭房屋的租金支付方式已由三月一付變更為一月一付，對此本院認(rèn)為，該租金支付方式的變更應(yīng)由雙方協(xié)商一致，現(xiàn)審理已查明，原、被告僅就2017年1月8日至2月7日、2017年2月8日至5月7日的租金支付時間予以協(xié)議變更，故就剩余租期的租金，被告仍應(yīng)按照合同約定“三月一付”履行付款義務(wù)，現(xiàn)被告在合同履行期間在原告屢次催討下長期遲延支付租金的行為顯已違反了合同約定，原告有權(quán)依據(jù)合同約定要求解除合同，并要求由被告承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。原告起訴來院要求解除合同后，被告亦發(fā)函以原告騷擾被告租客等理由解除涉案《房屋租賃合同》，并提供了與租客之間的微信聊天記錄予以佐證，因該聊天記錄在內(nèi)容上也僅反映了被告“租客”因年底資金緊張等原因暫緩支付被告租金的情況，與本案并無關(guān)聯(lián)，故本院對此不予采信。審理中雙方一致確認(rèn)涉案《房屋租賃合同》于2019年5月21日解除，本院予以準(zhǔn)許。雖涉案《房屋租賃合同》最終在庭審中由雙方協(xié)商一致解除，但本院認(rèn)為，被告長期未按約支付租金的行為致使雙方喪失了繼續(xù)履行合同的信任基礎(chǔ)，故合同解除的過錯在于被告，本院對被告反訴要求原告支付違約金、賠償裝修損失的請求均不予支持。涉案《房屋租賃合同》解除后，被告應(yīng)當(dāng)結(jié)清欠付的2017年1月8日至2月7日、2019年2月8日至5月21日的租金，自系爭房屋內(nèi)遷出，將系爭房屋返還原告，并承擔(dān)房屋占有使用費(fèi)，現(xiàn)原告要求被告按照涉案《房屋租賃合同》約定的每月2,500元標(biāo)準(zhǔn)支付合同解除后系爭房屋占有使用費(fèi)的請求，符合法律規(guī)定，本院應(yīng)予支持。就被告應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任，《房屋租賃合同》約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)為6萬元，原告在審理中自行將主張的違約金6萬元降低為1萬元，不違反法律規(guī)定，本院應(yīng)予支持。
　　綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、第一百一十四條之規(guī)定，判決如下：
　　一、被告(反訴原告)上海燦城房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)搬離并返還原告(反訴被告)范某位于上海市浦東新區(qū)川周路XXX弄XXX號XXX室房屋；
　　二、被告(反訴原告)上海燦城房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告(反訴被告)范某租金11,166元；
　　三、被告(反訴原告)上海燦城房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)按每月2,500元標(biāo)準(zhǔn)支付原告(反訴被告)范某自2019年5月22日起至被告實(shí)際返還上述房屋之日止的房屋占有使用費(fèi)；
　　四、被告(反訴原告)上海燦城房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告(反訴被告)范某違約金1萬元；
　　五、駁回反訴原告上海燦城房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司的反訴請求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本訴受理費(fèi)1,550元，減半收取計775元；反訴受理費(fèi)775元，減半收取計387.50元，均由被告(反訴原告)上海燦城房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司負(fù)擔(dān)。
　　如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。
　　
　　
　　

審判員：沈晨玲

書記員：邱靜雅