上訴人（原審被告）陳某某。
委托代理人葉曉群，北京智舟律師事務所律師。
被上訴人（原審原告）蘇某某。
委托代理人劉偉，河北高俊霞律師事務所律師。

上訴人陳某某因房屋租賃合同糾紛一案不服秦皇島市山海關區(qū)人民法院（2013）山民初字第352號民事判決，向本院提出上訴。本院依法組成合議庭對本案進行了審理，現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審法院審理查明，2009年10月5日，秦皇島市順成商貿(mào)有限公司（以下簡稱順成商貿(mào)公司）與被告陳某某簽訂租賃合同，將座落于山海關關城南路55號順成商廈西樓三層（西北角兒童樂園、東北角庫房及辦公室不包括在內(nèi)）出租給陳某某，合同約定：租賃期限自2009年10月20日起至2014年10月19日終止；由于此租位部分面積的房主與順成商貿(mào)公司的經(jīng)營合同于2011年11月到期，因此順成商貿(mào)公司與被告陳某某應于2010年共同與各房主協(xié)商。如達不成共識，本合同將于2011年10月19日無條件自行終止。雙方還約定了其他合同條款。2012年10月20日，原告蘇某某（協(xié)議乙方）與被告陳某某（協(xié)議甲方）簽訂順城商廈西三樓經(jīng)營協(xié)議，協(xié)議第一條第1款“甲方為乙方提供營業(yè)場地西三樓33-2號廳，收取經(jīng)營管理費每月40元／㎡；”第四條第2款“在協(xié)議期間，任何時間所發(fā)生甲方不可抗力之原因（包括天災、政治、戰(zhàn)爭、暴力等）令甲方及該商場不能繼續(xù)承擔，其公用通道用點按比例分攤，分別于下月10日前交清，超期按日收取滯納金”，第5款“如因甲方原因?qū)е潞贤荒芾^續(xù)履行，甲方需在合理時間內(nèi)提前通知乙方，并賠償不能履行期間的相應損失”；第六條第2款“除本協(xié)議明確規(guī)定的終止條款外，任何單方面終止本協(xié)議即視為違約，違約方應向?qū)Ψ街Ц哆`約金5000元并賠償因協(xié)議提前終止而受到的一切損失”。
2012年12月31日原告蘇某某支付質(zhì)量保證金1000元，2012年10月8日原告蘇某某支付空調(diào)費2210元（2012年10月21日至2013年10月20日）、經(jīng)營管理費16029元（2012年10月21日至2013年10月20日）。2012年11月20日，原告承租的順成商廈西三樓33-2號廳因停電致使原告無法正常經(jīng)營。案件審理過程中，原告蘇某某將訴訟請求變更為解除協(xié)議，退還原告因《順成商貿(mào)西三樓經(jīng)營協(xié)議》收取的全部費用，并且依據(jù)約定支付違約金5000元。
另查明，原告蘇某某承租的場地因停電無法正常經(jīng)營的原因是由于被告陳某某與秦皇島市賀友房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱賀友公司）、順成商貿(mào)公司之間產(chǎn)生的糾紛導致。
原審法院認為，2009年10月5日，順成商貿(mào)公司與被告陳某某所簽《房屋租賃合同書》，因未與各房主協(xié)商達成共識，已于2011年10月19日終止，被告陳某某對順成商廈西樓三層沒有處分權(quán)，故蘇某某、陳某某之間于2012年8月30日簽訂的順成商廈西三樓經(jīng)營協(xié)議無效，雙方因該協(xié)議取得的財產(chǎn)，應當予以返還，即原告向陳某某交納的經(jīng)營費用、空調(diào)費、質(zhì)量保證金、信譽保證金，陳某某應予返還。原告蘇某某訴請的違約金，因協(xié)議無效，不予支持。陳某某主張其不存在主觀原因違約意圖，陳某某是遭遇了未能獲得有效司法保護的不可抗力因素，2012年9月3日，陳某某就已經(jīng)向法院提起占有保護之訴，原審法院認為，被告陳某某違約的原因是其與第三方的糾紛所致，不屬于不可抗力，故對于被告陳某某因不可抗力導致違約的主張不予支持。故依據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十四條、第五十一條、第五十八條、第一百一十七條之規(guī)定判決如下：一、原告蘇某某與被告陳某某2012年10月20日簽訂的《順
成商廈西三樓經(jīng)營協(xié)議》無效；二、被告陳某某于本判決生效后十日內(nèi)返還原告蘇某某經(jīng)營費用16209元、空調(diào)費2210元、質(zhì)量保證金1000元，以上共計19419元；三、駁回原告蘇某某的其他訴訟請求。如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。案件受理費910元由原告蘇某某負擔512元，被告陳某某負擔398元。

本院認為，陳某某主張《順城商廈西三樓經(jīng)營協(xié)議》未能履行協(xié)議系第三人賀友公司、順成商貿(mào)公司的行為造成的，需追加其為本案第三人，并由其承擔責任。本院認為賀友公司、順成商貿(mào)與陳某某之間的糾紛當事人已向法院提起訴訟，且終審判決已發(fā)生法律效力，故本案不應中止審理，并追加賀友公司、順成商貿(mào)公司為第三人?！俄槼巧虖B西三樓經(jīng)營協(xié)議》系陳某某與蘇某某簽訂，根據(jù)合同相對性的原則，合同項下的權(quán)利義務只對合同當事人產(chǎn)生約束力，無論是陳某某還是第三人的原因造成陳某某違約，陳某某均需向蘇某某承擔違約責任。故上訴人主張被上訴人應向賀友公司、順成商貿(mào)公司主張侵權(quán)責任沒有法律依據(jù)，本院不予支持。山海關區(qū)人民法院（2012）山民初字第1002號民事判決書已生效，該判決書判決合同順成商貿(mào)公司與陳某某簽訂的《房屋租賃合同》于2011年10月19日終止，故對原審據(jù)此認定本案雙方簽訂的租賃合同無效并無不妥。綜上，一審判決認定事實清楚，適用法律正確。本院依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十三條第一款第（一）項、第一百七十五條之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費915元由上訴人陳某某負擔。
本判決為終審判決。

審判長　　劉子明 審判員　　李德權(quán) 審判員　　鄒德林

書記員：孫秀麗