原告：蘇某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住襄陽市樊城區(qū)，
原告：蘇某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住襄陽市襄州區(qū)，
原告蘇某某、蘇某某的共同委托訴訟代理人：熊偉，系蘇某某丈夫，代理權(quán)限特別授權(quán)。
原告蘇某某、蘇某某的共同委托訴訟代理人：李學(xué)林，湖北法正大律師事務(wù)所律師，代理權(quán)限一般代理。
被告：劉某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，襄陽市樊城區(qū)室。
委托訴訟代理人：劉凱，湖北真武律師事務(wù)所律師，代理權(quán)限一般代理。

原告蘇某某、蘇某某與被告劉某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年2月1日立案后，依法適用普通程序，于2018年8月6日公開開庭進行了審理。原告蘇某某、蘇某某的共同委托訴訟代理人熊偉、李學(xué)林，被告劉某及其委托訴訟代理人劉凱到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
蘇某某、蘇某某向本院提出訴訟請求：1.判令劉某及時返還蘇某某、蘇某某多收取的租金80014.26元；2.本案訴訟費用由劉某負擔。事實和理由：2013年9月1日，劉某將其位于光彩工業(yè)園二期廠房D8-2號的一樓出租給蘇某某、蘇某某使用，雙方約定房屋租金按照房屋面積和租金單價計算，租賃房屋時劉某告知蘇某某、蘇某某房屋的面積為750平方米，蘇某某、蘇某某在租賃該房屋期間均按照劉某所計算的租金全額支付。該協(xié)議履行了三年后，雙方又于2016年10月1日續(xù)簽了第二份房屋租賃合同，該合同約定的房屋租金也是以面積和租金單價計算。2017年5月22日，蘇某某、蘇某某接到劉某從2016年9月1日起開始收取物業(yè)費的通知時才知道，劉某出租給蘇某某、蘇某某的房屋面積僅有638.41平方米。蘇某某、蘇某某為多收取的房屋租金退還事宜多次與劉某協(xié)商，但均遭到拒絕。為維護蘇某某、蘇某某的合法權(quán)益，特向人民法院起訴，請求依法裁判。
庭審中，蘇某某、蘇某某明確第1項訴訟請求為：2013年到2014年的租金實際上收了126000元，應(yīng)為107252.88元，應(yīng)退18747.12元；2014年至2015年的租金實際上收了135000元，應(yīng)為114913.8元，應(yīng)退20086.20元；2015年至2016年的租金實際上收了143000元，應(yīng)收為122574.72元，應(yīng)退20425.28元；2016年至2017年的租金實際上收了139500元，應(yīng)為118744.26元，應(yīng)退20755.74元，合計80014.26元。
劉某辯稱，蘇某某、蘇某某請求沒有事實和法律依據(jù)，劉某沒有多收租金，應(yīng)駁回蘇某某、蘇某某的訴訟請求。在2013年簽訂的合同中并未約定按面積來計算租金，只是約定房屋整體出租，每年多少錢。在2016年簽訂的合同中，雙方雖約定按750平方來計算，劉某是依據(jù)與開發(fā)商簽訂的商品房買賣合同約定的面積來計算的，其中建筑面積638.41元，園區(qū)公攤面積112.66平方米。
蘇某某、蘇某某圍繞訴訟請求，劉某圍繞抗辯意見依法提交了證據(jù)，本院組織雙方當事人進行了質(zhì)證。對蘇某某、蘇某某圍繞其訴訟請求所舉《房屋租賃協(xié)議》、《房屋租賃合同》、收條、業(yè)務(wù)憑證客戶回單、中國銀行交易流水明細清單、中國銀行預(yù)交租金單據(jù)、中國銀行個人客戶境內(nèi)人民幣匯款申請書、蘇某某與劉某的錄音、本院（2017）鄂0691民初1076號案件庭審筆錄及民事判決書等證據(jù)，劉某經(jīng)質(zhì)證不持異議；對劉某圍繞其抗辯主張所舉《房屋租賃協(xié)議》、《房屋租賃合同》、《商品房買賣合同》等證據(jù)，蘇某某、蘇某某經(jīng)質(zhì)證不持異議。對當事人無異議的證據(jù)，本院予以確認并在卷佐證。對有爭議的證據(jù)，本院認定如下：
1.劉某對蘇某某、蘇某某所舉劉某向熊偉出具的繳納物業(yè)費通知的真實性、合法性無異議，但對關(guān)聯(lián)性提出異議，認為不能因為物業(yè)費按照638.41平方米收取就認定房屋租金按照638.41平方米收取，二者之間沒有必然聯(lián)系。蘇某某、蘇某某舉出該項證據(jù)證明對象為案涉房屋租賃面積只有638.41平方米，該項證據(jù)與本案確有關(guān)聯(lián)，本院予以采信；但能否據(jù)此支持蘇某某、蘇某某的訴訟請求，本院綜合全部證據(jù)和案件事實后再予確定。
2.蘇某某、蘇某某對劉某所舉《服務(wù)協(xié)議》的關(guān)聯(lián)性提出異議。劉某舉出該項證據(jù)的證明對象為案涉房屋租賃面積為753平方米。對案涉房屋租賃面積的確定應(yīng)以《商品房買賣合同》為準，該項證據(jù)在本案中無證明力，故本院不予采信。
此外，本案中，蘇某某、蘇某某及劉某均舉出《房屋租賃協(xié)議》、《房屋租賃合同》，對該2項證據(jù)，本院采信其中內(nèi)容相同部分，其他部分不予采信。
根據(jù)當事人陳述和經(jīng)確認的證據(jù)，本院認定事實如下：
2013年9月1日，蘇某某、蘇某某為合伙需要，由蘇某某作為承租方、乙方，與作為出租方、甲方的劉某簽訂了《房屋租賃協(xié)議》一份。合同主要約定，1.甲方把光彩工業(yè)園二期廠房D8-2號的一樓出租給乙方作為倉庫（不帶樓梯間、樓梯間的門要在一樓封閉）；2.甲方出租給乙方二年使用權(quán)；3.付款方式為第一年十二萬六千元整，第二年十三萬五千元整，租金每年一次付清，先付款后用房，押金一萬元整；4.租賃期內(nèi)，乙方要承擔本房的水、電、物業(yè)的費用。后蘇某某、蘇某某向劉某支付了2013年至2014年房租126000元，于2014年9月1日向劉某支付了2014年至2015年房租135000元。蘇某某之夫熊偉于2015年10月9日向劉某支付了2015年至2016年房租143000元。2016年10月1日，仍然基于蘇某某、蘇某某的合伙關(guān)系，蘇某某作為承租方、乙方與作為出租方、甲方的劉某簽訂了《房屋租賃合同》一份，合同主要約定：1.租賃日期：從2016年10月1日至2019年9月30日止，從乙方簽訂合同日算起，期滿后乙方有優(yōu)先續(xù)租權(quán)，若乙方不再租賃該廠房，乙方應(yīng)提前一個月通知甲方；2.租金收取方式：按年收?。ㄗ⒚鳎杭追矫磕晗蛞曳绞杖〉淖饨饝?yīng)參照D8區(qū)同等面積倉庫租金進行收取，不得坐地起價，隨意多收亂收），付款方式為一年一付，租金750m2×15.5元m2×12月＝139500元；3.水、電、物業(yè)費在租賃期間按光彩園區(qū)收費標準由乙方自己結(jié)算，于甲方無關(guān)。后蘇某某于2017年2月21日向劉某轉(zhuǎn)賬59486元，熊偉于2017年9月29日向劉某轉(zhuǎn)賬80014元，合計向劉某支付2016年至2017年房租139500元。2016年10月21日，蘇某某、熊偉與劉某通電話，主要內(nèi)容是蘇某某與劉某簽了三年合同，約定單位面積租金為第一年14元m2、第二年15元m2、第三年16元m2，按照購房面積750m2計算。
2017年5月22日，劉某向熊偉出具通知一份，載明：你部上次物業(yè)費從2016年9月1日起至2017年4月30日止（638.41×0.6元×8個月）計3064.37元。昨天物業(yè)又開會要交物業(yè)費了，要交半年（2017年5月1日起至10月30日止）6個月×0.6元m2×638.41＝2298元。兩次合計5362元。請速轉(zhuǎn)款給我去交給物業(yè)公司（其中有上次3064元我墊付的上次的）。
后劉某因其與蘇某某、蘇某某因房屋租賃合同糾紛向本院起訴，本案予以受理，并作出（2017）鄂0691民初1076號民事判決書，判決駁回劉某的訴訟請求，該判決已經(jīng)發(fā)生法律效力。
另查，2014年6月18日，劉某作為買受人，與作為出賣人的襄陽彩誠投資實業(yè)有限公司（以下簡稱彩誠公司）簽訂了《商品房買賣合同》一份并合已辦理網(wǎng)簽。合同主要約定：1.買受人所購商品房的基本情況為光彩高新工業(yè)園B-1區(qū)第8幢1層8-1-002號房，用途為廠房，建筑層數(shù)地上2層，地下0層。該商品房合同約定面積共638.41平方米，其中，套內(nèi)建筑面積557.72平方米，公共部位與公用房屋分攤建筑面積80.69平方米。2.計價方式與價款，出賣人與買受人約定按合同約定面積（建筑面積加園區(qū)公攤面積）計算該商品房價款，建筑面積為638.41平方米（占約定面積85%），單價為1766.72平方米；園區(qū)公攤面積為112.66平方米（占約定面積15%），單價為1766.72平方米，即總金額為1326926元。

本院認為，本案系房屋租賃合同糾紛。蘇某某、蘇某某因合伙事宜與劉某簽訂房屋租賃合同，房租由蘇某某及蘇某某之夫熊偉向劉某支付，且在（2017）鄂0691民初1076號房屋租賃合同糾紛民事案件中，蘇某某、蘇某某亦作為共同被告參加訴訟，故雖《房屋租賃協(xié)議》、《房屋租賃合同》雖為蘇某某與劉某簽訂，但合同雙方當事人實際承租人為蘇某某、蘇某某，出租人為劉某。蘇某某、蘇某某與劉某達成的《房屋租賃協(xié)議》、《房屋租賃合同》，均是合同雙方當事人真實意思表示，且不違反國家法律、行政法規(guī)的效力性強制性規(guī)定，屬有效合同而受到法律保護。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條“依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應(yīng)當按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護”、第四十四條第一款“依法成立的合同，自成立時生效”、第六十條第一款“當事人應(yīng)當按照約定全面履行自己的義務(wù)”的規(guī)定，當事人應(yīng)當本著誠實信用原則，全面履行合同。
《房屋租賃協(xié)議》中明確約定案涉房屋租賃期限為二年，期限屆滿之后的2015年至2016年，蘇某某、蘇某某與劉某未簽訂書面合同。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百三十六條“租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期”規(guī)定，上述協(xié)議繼續(xù)有效。蘇某某、蘇某某依約支付劉某2013年至2016年三年房租，分別為126000元、135000元、143000元。上述協(xié)議雖未明確約定年租金的計算方式，但2016年10月21日，劉某在蘇某某、熊偉通話中承認年租金是按照購房面積750m2計算，且按購房面積750m2與單位面積的租金計算的年租金數(shù)額與實際蘇某某、熊偉向劉某支付的年租金數(shù)額相吻合，故本院確認《房屋租賃協(xié)議》中年租金的計算以購房面積750m2為基數(shù)?！斗课葑赓U合同》中明確約定劉某出租給蘇某某、蘇某某案涉房屋租金付款方式為一年一付，租金為750m2×15.5元m2×12月＝139500元，其年租金的計算亦以購房面積750m2為基數(shù)。故本院確認《房屋租賃合同》亦以購房面積750m2為基數(shù)計算年租金?，F(xiàn)蘇某某、蘇某某與劉某對計算租金面積基數(shù)發(fā)生爭議，蘇某某、蘇某某認為應(yīng)當以638.41m2為基數(shù)計算年租金，劉某認為應(yīng)當以750m2為基數(shù)計算年租金。
案涉租賃房屋僅簽訂買賣合同和辦理網(wǎng)簽，未辦理不動產(chǎn)證，故實際面積還未確認。蘇某某、蘇某某所主張的638.41m2為《商品房買賣合同》中約定的建筑面積，或者說是收取物業(yè)費的面積，而劉某所主張的750m2為《商品房買賣合同》中約定購買案涉租賃房屋的計算面積。蘇某某、蘇某某與劉某，均不知案涉租賃房屋實際面積，無法以實際面積為基數(shù)計算租金，但首先，劉某在通話中陳述“平方就是按我們購房的平方算的，750個平方”；其次，劉某與彩誠公司簽訂的《商品房買賣合同》約定案涉房屋的建筑面積為638.41平方米、園區(qū)公攤面積為112.66平方米（合計751.07平方米），并分別計價；再次，蘇某某、蘇某某在訂立案涉房屋租賃合同時應(yīng)當履行審查上述商品房買賣合同中約定的建筑面積和園區(qū)公攤面積，以及應(yīng)當與劉某明確約定需要以約定的租賃面積來確定具體租賃范圍及租金數(shù)額與租賃面積直接相關(guān)、房屋租賃面積以相關(guān)實際面積來確定等審慎注意義務(wù)，但蘇某某、蘇某某選擇同意以案涉房屋有關(guān)聯(lián)的購買計算面積750m2計算年租金并遞增的方式支付租金；最后，蘇某某、蘇某某作為承租人，在合理期限內(nèi)未對以750m2為基數(shù)計算年租金提出異議。故劉某作為出租人，其選擇以與案涉房屋有關(guān)聯(lián)的購買計算面積750m2計算年租金并無不當；蘇某某、蘇某某關(guān)于應(yīng)當以案涉房屋實際使用面積計算租金的訴訟主張缺乏請求權(quán)基礎(chǔ)。且蘇某某、蘇某某已經(jīng)租賃案涉房屋五年，案涉租賃房屋為當事人雙方認可的特定房屋，兩份租賃合同約定的年租金相對固定，即以750m2為基數(shù)乘以單價?，F(xiàn)蘇某某、蘇某某又以合同約定面積與收取物業(yè)費面積不符為由主張返還多付租金，并無事實及法律依據(jù)。
綜上所述，對蘇某某、蘇某某請求判令劉某返還其多收取的租金80014.26元的訴訟請求，因其未舉出充分翔實的證據(jù)加以證實，故本院不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第六條、第八條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條規(guī)定，判決如下：

駁回蘇某某、蘇某某的訴訟請求。
案件受理費1800元，由蘇某某、蘇某某負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院提交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省襄陽市中級人民法院。上訴人應(yīng)在提交上訴狀時，根據(jù)不服本判決的上訴請求數(shù)額及《訴訟費用交納辦法》的規(guī)定，預(yù)交上訴案件受理費，款匯湖北省襄陽市中級人民法院，開戶銀行：中國農(nóng)業(yè)銀行襄陽萬山支行，戶名：湖北省襄陽市中級人民法院，賬號17×××56。上訴人也可以直接到襄陽市中級人民法院交費。上訴人在上訴期滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交訴訟費用的，按自動撤回上訴處理。

審判長 張軍
人民陪審員 劉愛華
人民陪審員 呂煥云

書記員： 李丹暉