原告(反訴被告)：蘇州火炬創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)孵化管理有限公司，住所地江蘇省。
　　法定代表人：嚴偉虎，董事長。
　　委托訴訟代理人：龔震華，上海容和律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：陳嬌。
　　被告(反訴原告)：上海昌某精密模具有限公司，住所地上海市浦東新區(qū)。
　　法定代表人：朱富強。
　　委托訴訟代理人：顧愛珍，上海市金鐘律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：林靜，上海市金鐘律師事務(wù)所律師。
　　原告(反訴被告)蘇州火炬創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)孵化管理有限公司(以下簡稱“火炬公司”)與被告(反訴原告)上海昌某精密模具有限公司(以下簡稱“昌某公司”)房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年10月8日立案受理后，依法適用簡易程序，于2019年9月17日公開開庭審理。原告火炬公司的委托訴訟代理人龔震華和被告昌某公司的委托訴訟代理人顧愛珍、林靜到庭參加了上述庭審。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告火炬公司向本院提出訴訟請求：1、請求確認原、被告雙方簽訂的《企業(yè)入駐合同》已于2018年4月2日解除；2、請求判令被告支付房屋綜合管理費(租金加服務(wù)費)206,145.3元，按照年24%的標準支付從2018年4月2日起至實際支付之日止遲延支付房屋綜合管理費產(chǎn)生的滯納金(暫算至2019年1月13日，計35,374.53元)按照日租金2倍的標準支付從2018年4月5日起至被告租賃房屋陽明路XXX號9東底樓南大門左側(cè)損壞的墻體及窗戶修復(fù)完畢經(jīng)原告驗收合格之日止遲延交還房屋產(chǎn)生的違約金(暫算至2019年1月13日，計1,031,685.93元)，電費305,943元，按照年24%的標準支付從2018年4月2日起至實際支付之日止遲延支付電費產(chǎn)生的滯納金(暫算至2019年1月13日，計52,422.6元)，水費4,118.58元，按照年24%的標準支付從2018年4月2日起至實際支付之日止遲延支付水費產(chǎn)生的滯納金(暫算至2019年1月13日，計706.75元)，違約金116,686元，合計人民幣1,752,632.69元；3、判令沒收被告入住保證金54,683元；4、本案訴訟費由被告承擔。事實和理由：原、被告雙方于2016年12月16日簽訂《企業(yè)入駐合同》，合同約定被告承租原告位于星火開發(fā)區(qū)陽明路XXX號9#樓底樓西101室-A區(qū)房屋,建筑面積2,440平方米(含公攤面積),合同期限自2016年12月16日至2023年2月15日止,月綜合管理費為58,343元(房屋租金及服務(wù)費),但期間由于被告拖欠費用,原告已于2018年4月1日向被告發(fā)送解除合同律師函,通知被告解除《企業(yè)入駐合同》,并要求付清拖欠費用并在規(guī)定期限內(nèi)搬離房屋,該解除合同律師函已于2018年4月2日簽收,但截至目前被告對于原告要求其付清拖欠費用并限期搬離事項一直不予理睬。
　　原告認為被告拒不支付相關(guān)費用的行為嚴重損害了原告的合法權(quán)益，惡重違反合同義務(wù),為此原告特依法起訴來院。
　　被告昌某公司辯稱，2018年1月23日起租賃房屋無法正常使用，故合同解除日期應(yīng)為2018年1月23日，期后不應(yīng)當再計算租金。且原告未提供服務(wù)也不應(yīng)收取物業(yè)服務(wù)費。原、被告就租金、水電費未進行結(jié)算，原告也未催繳，滯納金主張沒有依據(jù)。
　　被告昌某公司向本院提出反訴請求：1、確認原、被告簽訂的《博濟科技園企業(yè)入駐合同》于2018年1月23日解除；2、判令火炬公司賠償因提前解除合同所造成的各項損失1,030,482元(裝修裝飾損失310,300元、搬遷損失339,757元、停產(chǎn)停業(yè)損失300,000元、無法繼續(xù)生產(chǎn)經(jīng)營，給員工租房等費用15,700元、公證費4,020元、律師費50,000元、保全費5,000元、保函費1,704元、鑒定費4,000元)；3、反訴費用由火炬公司承擔。事實和理由：2016年8月5日，原告火炬公司從第三人處承租了位于上海市奉賢區(qū)星火開發(fā)區(qū)陽明路XXX號的8、9樓標準廠房，租賃用途為辦公營業(yè)，但該廠房未獲得環(huán)保部門可以辦理企業(yè)環(huán)評的許可。
　　承租后，火炬公司即通過網(wǎng)絡(luò)、中介、廠門口拉橫幅等方式對外發(fā)布廣告，大肆宣傳：“出租地塊系上海市政府劃撥的104個正規(guī)工業(yè)板塊，并承諾在三個月內(nèi)可為入駐企業(yè)順利辦理完成環(huán)評和注冊登記等入駐手續(xù)，強調(diào)出租地塊為政府建造廠房，入駐企業(yè)可在未完成全部入駐手續(xù)的情況下先行進場并進行生產(chǎn)經(jīng)營”。
　　昌某公司因公司經(jīng)營急需生產(chǎn)工業(yè)用房，通過火炬公司發(fā)布的廣告知曉這一情況后，在反復(fù)咨詢并得到火炬公司可以辦理環(huán)評的肯定答復(fù)后遂于2016年12月16日與火炬公司簽訂了一份《博濟科技園企業(yè)入駐合同》。合同約定，昌某公司入駐地點為上海市奉賢區(qū)陽明路XXX號9#樓底西101室-A區(qū)房屋；租賃期限為6年，自2017年2月16日至2023年2月15日止；火炬公司需按照本合同約定的時間、標準及時提供適合昌某公司入駐的場地；并應(yīng)昌某公司請求，協(xié)助昌某公司申請環(huán)境影響評估；因火炬公司原因而導(dǎo)致租賃合同提前解除、終止的，火炬公司需向昌某公司政府生產(chǎn)損失、裝修損失、違約損失等費用；如雙方在履行本合同中產(chǎn)生糾紛無法協(xié)調(diào)一致解決的，則違約方應(yīng)承擔守約方為維護自己權(quán)益支出的包括但不限于差旅費、訴訟費、取證費、律師費等實現(xiàn)債權(quán)費用。
　　合同簽訂后，昌某公司依法支付了入駐場地租金，并在入駐場地進行裝修的同時向火炬公司提交了辦理入園工商登記及環(huán)評等申請材料，但火炬公司一直拖延或找種種借口不給昌某公司辦理入園及環(huán)評手續(xù)，甚至連入園工商登記也因該入駐場地已被其他公司虛假注冊而不能登記。2018年1月23日。正當昌某公司對上述種種不合理現(xiàn)象向火炬公司不斷催促及提出質(zhì)疑時，上海杭州灣經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)有限公司以昌某公司未能辦理環(huán)評為由，向昌某公司送達了《責令停止生產(chǎn)的通知書》。2018年2月1日，杭州灣公司召集承租戶開會，明確告知因該入駐場地無法辦理環(huán)評，故要求所有承租戶限期搬離。此時，昌某公司方知因該入駐場地不能辦理環(huán)評，故不能生產(chǎn)經(jīng)營，而且火炬公司早在2017年9月就知曉這一情況并與第三人達成了讓昌某公司限期搬離的協(xié)議，卻還一直隱瞞這事實，繼續(xù)招商引資，繼續(xù)讓昌某公司裝修、添置機械設(shè)備、招聘員工等。自此，昌某公司已不能正常生產(chǎn)，一方面在辦理搬離廠房的準備，另一方面多次電話、上門、發(fā)函要求與火炬公司協(xié)商解除合同的賠償事宜，但火炬公司還是尋找各種借口否認知曉此事，賠償責任。
　　2018年5月27日，火炬公司召集了昌某公司在內(nèi)的9家承租戶，協(xié)商賠償事宜，但會后未有下文。2018年8月20日，杭州灣公司召集昌某公司在內(nèi)9家承租戶及火炬公司召開了三方會談，會上杭州灣公司要求火炬公司盡快與昌某公司達成賠償協(xié)議，并要求昌某公司在9月底前搬離該場地。但因火炬公司無任何賠償誠意，協(xié)商又一次無果。
　　綜上所述，昌某公司認為，火炬公司故意隱瞞該地區(qū)廠房無法辦理環(huán)評的事實，對外聲稱該地塊屬于上海市政府劃撥的104個正規(guī)工業(yè)板塊，誤導(dǎo)昌某公司與之簽訂合同。由于火炬公司的違約行為，導(dǎo)致昌某公司的生產(chǎn)經(jīng)營活動無法正常進行，最終造成了合同無法繼續(xù)履行的后果，給原告造成巨大的經(jīng)濟損失。故特提起反訴。
　　原告火炬公司辯稱，不同意被告反訴請求。合同解除是由于昌某公司的違約造成，昌某公司的損失不應(yīng)予以支持。
　　根據(jù)當事人的陳述和經(jīng)審查確認的證據(jù)，本院認定事實如下：本案訴爭房屋登記權(quán)利人為上海浦東星火開發(fā)區(qū)聯(lián)合發(fā)展有限公司(以下簡稱“星火公司”)，房屋用途為：倉庫堆棧。2016年8月5日，原告與星火公司簽訂《博濟科技園與星聯(lián)公司房屋租賃合同》約定，星火公司將陽明路XXX號8號樓、9號樓租賃給原告。租賃期限自2016年9月1日至2021年9月30日。
　　2016年12月16日,原告(甲方)與被告(乙方)簽訂《博濟科技園企業(yè)入駐合同》，被告承租位于浦星公路陽明路XXX號9#樓底樓西101室-A區(qū)/201室-A區(qū),合計建筑面積2,440平方米(含公攤面積),乙方承諾所租賃物業(yè)僅作辦公用途。合同期限自2017年2月16日至2023年2月15日止,月綜合管理費為58,343元(房屋租金及服務(wù)費)。租金、服務(wù)費每半年一付，先付后用，提前7天支付下期費用。水費按每月實際用水量收取，為5.22元/方；電費按每月實際用電量收取，根據(jù)實際用電量收取相應(yīng)的損耗費。租賃期間，乙方應(yīng)守法經(jīng)營，不得從事有噪音、煙塵、高溫等嚴重污染或影響周邊環(huán)境的作業(yè)。簽訂合同當日支付入駐保證金54,683元，裝修保證金5,000元。保證金用以擔保乙方按照本合同條款約定履行合同，如乙方未履行合同義務(wù)，則該保證金予以沒收。乙方按本合同約定及時支付租金、服務(wù)費、水電費、保證金、違約金、賠償金及相關(guān)費用。若乙方未能按期支付相關(guān)費用的，乙方應(yīng)按拖欠總金額的1%每日支付滯納金，累計拖欠相關(guān)費用超過10日，甲方有權(quán)直接停止水電供應(yīng)等服務(wù)，且由此而導(dǎo)致的一切損失，均由乙方自行承擔。乙方拖欠租金、服務(wù)費或水電通信等使用費用累計超過1個月，甲方可書面通知乙方單方面解除本合同，并要求對方按相當于2個月租金加服務(wù)費的金額支付違約金；給予對方造成損失的，還應(yīng)負責相應(yīng)的賠償責任。簽訂入駐合同后，乙方在3個月內(nèi)須辦理《工商注冊》遷入本園區(qū)手續(xù)。甲方應(yīng)乙方請求，指導(dǎo)或協(xié)助乙方辦理企業(yè)注冊登記、銀行開戶和稅務(wù)登記手續(xù)，協(xié)助乙方申請環(huán)境影響評估。合同第十二條第1款約定，甲乙雙方應(yīng)全面履行合同，任何一方不履行或不完全履行合同應(yīng)負違約責任，如給對方造成損失，由責任方負責賠償。如雙方在履行本合同中產(chǎn)生糾紛無法協(xié)調(diào)一致解決的，則違約方應(yīng)承擔守約方為維護自己權(quán)益支出的包括但不限于差旅費、訴訟費、取證費、律師費等實現(xiàn)債權(quán)費用
　　另查明，上海市環(huán)境保護局在滬環(huán)保評[2015]468號文件中要求嚴格控制區(qū)域內(nèi)污染因子。2017年6月13日，上海市環(huán)境保護局發(fā)函給奉賢區(qū)環(huán)保局：在你區(qū)明確星火開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)定位、完成規(guī)劃環(huán)評、確保社會風險可控前，暫不考慮星火開發(fā)區(qū)建設(shè)項目開展環(huán)評工作。關(guān)于該信息，原告表示在9月底10月初得知。2017年，原告與星火公司簽訂《補充協(xié)議》約定，雙方自2016年8月5日簽訂租賃合同，到2017年10月末，被告火炬公司共引進11家企業(yè)。鑒于已引進企業(yè)與奉賢區(qū)目前調(diào)整后的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、定位不相匹配及存在消防隱患等因素，雙方達成協(xié)議：從2017年11月1日起，對入租的11戶企業(yè)進行梳理，符合產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)條件的企業(yè)由星火公司與其重新簽署租賃合同，同時該企業(yè)與原告簽署終止租賃協(xié)議。對不符合產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)條件的企業(yè)予以清退，該部分提前解約的客戶由原告具體洽談解約事項，由此產(chǎn)生的違約賠償責任由原告承擔。
　　2017年10月15日，被告及園區(qū)內(nèi)其他租戶與原告簽訂《情況說明》言明，原告火炬公司有義務(wù)辦理入住星火開發(fā)區(qū)及提供相關(guān)資料,辦理企業(yè)入園手續(xù)，由于原告火炬公司原因至今未完成入園手續(xù)，多方面因素考慮所以房租暫緩支付。原告火炬公司員工徐代總簽收。
　　2018年1月，杭州灣公司向被告發(fā)送《責令停止生產(chǎn)的通知》言明，開發(fā)區(qū)于2018年1月23日對被告單位進行現(xiàn)場檢查，發(fā)現(xiàn)被告在環(huán)境影響評價未經(jīng)環(huán)保審批部門批準前，從事生產(chǎn)作業(yè)。要求在未取得環(huán)境影響評價審批意見前，不得從事生產(chǎn)作業(yè)。
　　2018年2月2日，杭州灣公司約談租賃戶，杭州灣公司表示由于星火開發(fā)區(qū)轉(zhuǎn)型及產(chǎn)業(yè)定位，對于手續(xù)不齊全的企業(yè)關(guān)停。企業(yè)對于安全隱患整改很積極。企業(yè)表示當時原告火炬公司一方未告知環(huán)評不能批，且承諾可以辦理。
　　2018年4月1日，原告火炬公司委托律師致函被告，由于被告未按時繳納租金及水電費，原告火炬公司要求解除合同。該解除合同律師函已于2018年4月2日簽收。
　　2018年8月2日，被告收到上海市奉賢區(qū)海灣鎮(zhèn)生態(tài)環(huán)境綜合治理工作指揮部發(fā)出的《約談通知書》言明，根據(jù)“五違”整治、環(huán)保整治等總體要求，通知被告法定代表人于2018年8月4日接受約談。同年9月10日，上述工作指揮部再次發(fā)送被告《責令停產(chǎn)告知書》言明，被告項目須依法向環(huán)保部門報批環(huán)境影響評價文件，并得到環(huán)保部門審查批準后方可開工建設(shè)。現(xiàn)被告未辦理環(huán)保手續(xù)即投入生產(chǎn)和使用，應(yīng)立即停產(chǎn)，如果在環(huán)保手續(xù)辦理齊全前繼續(xù)生產(chǎn)或使用的，相關(guān)部門將采取強制性措施(包括但不限于強制停電、強制停水、行政處罰等)。
　　2018年8月20日，被告及其他承租人與原告火炬公司、杭州灣公司進行洽談。原告表示，要求被告提供損失清單，責任分攤。對于租金問題，被告等表示“你們員工也和我們說這邊廠房可能要搬，年前開發(fā)區(qū)也找了每家每戶去約談，這種情況發(fā)生后我們水電費房租就沒交了，不是我們不交是你們沒有叫我們交”。原告律師表示“給你們傳遞一個信息，就是政府這邊說是要搬走，但沒有準確的。”
　　2018年9月12日，原告火炬公司再次委托律師致函被告，告知合同已經(jīng)于2018年4月2日解除，要求7日內(nèi)搬離租賃房屋支付拖欠的2017年12月1日至實際搬離時止的水電費。
　　2018年11月14日、12月10日，火炬公司兩次向昌某公司郵寄電費催繳通知單。
　　2019年1月9日，雙方簽訂《驗收交接單》，交接單記錄，電表總4,363.63，水表①698噸，②280噸。
　　訴訟過程中，本院根據(jù)被告申請委托上海現(xiàn)代建筑設(shè)計集團工程建設(shè)咨詢有限公司對本案被告裝修價值進行司法審價。鑒定意見為：裝飾裝修造價310,300元。
　　另查，昌某公司租賃后，繳納了590,750元的綜合管理費及入駐保證金54,683元。
　　本院認為，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告簽訂的《企業(yè)入駐合同》系雙方真實意思表示，合法有效。本案爭議焦點在于合同無法履行是由什么原因造成?；鹁婀局鲝?，昌某公司遲延支付租金，構(gòu)成違約，其享有合同約定的單方解除權(quán)；昌某公司認為，火炬公司未履行合同約定的一條龍服務(wù)，沒有為其辦理工商入園登記，導(dǎo)致無法辦理環(huán)評手續(xù)，到2017年6月政策變化后環(huán)評停辦，租賃合同無法履行，火炬公司構(gòu)成違約，其未支付租金是履行不安抗辯權(quán)。本院認為，一、雖然火炬公司的宣傳資料上載明工商注冊一條龍服務(wù)，但根據(jù)合同條款約定，辦理工商注冊登記需由昌某公司提出請求，火炬公司才負有指導(dǎo)或協(xié)助辦理的義務(wù)，合同已經(jīng)變更了宣傳資料所載明的相關(guān)義務(wù)。昌某公司未舉證證明其向火炬公司提出過工商注冊的請求，故無法認定火炬公司負有指導(dǎo)和協(xié)助辦理義務(wù)；二、合同對火炬公司應(yīng)當為昌某公司辦理環(huán)評手續(xù)未作約定，昌某公司也未能舉證證明火炬公司曾承諾為其辦理環(huán)評手續(xù)，故未辦理環(huán)評也不構(gòu)成火炬公司違約；三、鑒于上述本院未認定火炬公司負有工商注冊的指導(dǎo)和協(xié)助辦理義務(wù)，未辦理工商注冊與無法辦理環(huán)評亦無因果關(guān)系。故本院對昌某公司主張火炬公司違約造成合同解除的觀點不予認同。2017年6月，環(huán)保部門出臺相關(guān)政策，暫停涉案地區(qū)的環(huán)評申辦，昌某公司作為生產(chǎn)型企業(yè)，必然存在使用障礙，故而雙方的租賃合同已無法繼續(xù)履行。根據(jù)合同約定的免責條款，因國家政策原因致合同不能繼續(xù)履行或造成的損失，雙方互不承擔責任。因此，本案屬于環(huán)評部門出臺停辦新政，致無法履行合同解除，符合免責條款約定，合同的解除不歸責于雙方當事人，雙方也不承擔相應(yīng)責任。火炬公司于2018年4月1日發(fā)送的律師函以昌某公司遲延支付綜合管理費等主張單方解除合同，理由不成立，達不到合同解除的法律后果，本院認定于雙方辦理房屋交接之日即2019年1月9日合同解除。關(guān)于火炬公司主張的租金及占有使用費問題，本院認為昌某公司至2018年4月1日前拖欠的綜合管理費為206,145.3元(含服務(wù)費56,730元)，2018年4月2日至訴爭房屋實際交還之日止為514,020元，但考慮到自2017年11月1日始，原告及星火公司已經(jīng)對被告采取了清退相關(guān)措施，嗣后由于雙方協(xié)商等致使被告使用房屋存在極大障礙，本院酌情對上述費用予以扣減，被告實際應(yīng)支付原告拖欠的租金及占有使用費為199,030.6元。2019年1月9日雙方辦理交接中，房屋存在的損壞，系案外人引某，案外人也承諾予以修復(fù)，其后的費用與被告昌某公司無關(guān)，火炬公司要求昌某公司承擔延遲交付違約金，本院不予支持。原告火炬公司還主張被告昌某公司還應(yīng)支付服務(wù)費，本院認為，原告未提供合同約定相應(yīng)服務(wù)，本院對此費用難以支持。對于原告火炬公司要求昌某公司按照日租金2倍賠償支付遲延交房違約金的請求不予支付。對于水電費金額，鑒于被告確實未予支付，雖然其對金額提出異議，然根據(jù)合同約定及原、被告交易習慣，均以原告抄見后計算為準，故本院確認電費為305,493元;水費4,118.58元。對于保證金的問題，本院認為，被告對于合同解除并無過錯，原告主張沒收沒有事實和法律依據(jù)，故對于被告要求返還保證金的請求本院予以支持。對于火炬公司要求昌某公司支付綜合管理費、水電費的遲延付款滯納金及違約金，鑒于免責條款約定雙方不承擔責任，本院不予支持。對于火炬公司要求2倍標準的遲延交房違約金，其中該期間的租金本院已于上述租金進行了考慮，違約金同上理由不予支持。對于昌某公司反訴主張的損失賠償，同樣鑒于上述免責任條款，火炬公司不承擔賠償責任，本院對該反訴請求不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第九十三條、第九十七條、第二百一十二條、第二百一十六條的規(guī)定，判決如下：
　　一、確認原告(反訴被告)蘇州火炬創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)孵化管理有限公司與被告(反訴原告)上海昌某貿(mào)易有限公司于2016年12月16日簽訂的《企業(yè)入駐合同》于2019年1月9日解除；
　　二、被告(反訴原告)上海昌某貿(mào)易有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告(反訴被告)蘇州火炬創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)孵化管理有限公司租金199,030.6元；
　　三、被告(反訴原告)上海昌某貿(mào)易有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告(反訴被告)蘇州火炬創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)孵化管理有限公司電費305,493元、水費4,118.58元；
　　四、原告(反訴被告)蘇州火炬創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)孵化管理有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)返還被告(反訴原告)上海昌某貿(mào)易有限公司入駐保證金54,683元；
　　五、駁回原告(反訴被告)蘇州火炬創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)孵化管理有限公司和被告(反訴原告)上海昌某貿(mào)易有限公司的其余訴訟請求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本訴案件受理費人民幣21,066元，減半收取計10,533元，保全費5,000元，由原告(反訴被告)蘇州火炬創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)孵化管理有限公司負擔10,873元，由被告(反訴原告)上海昌某貿(mào)易有限公司負擔4,660元；反訴案件受理費7,037元，由原告(反訴被告)蘇州火炬創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)孵化管理有限公司負擔407元，被告(反訴原告)上海昌某貿(mào)易有限公司負擔6,630元。評估費4,000元由被告(反訴原告)上海昌某貿(mào)易有限公司負擔。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院?！　?br/>　　
　　

審判員：屠朝輝

書記員：顧佳藝