原告：蘇某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無職業(yè)，住黑龍江省牡丹江市陽明區(qū)。委托訴訟代理人：王勁（系原告妻子），女，住黑龍江省牡丹江市陽明區(qū)。被告：綠地公司牡丹江置業(yè)有限公司，住所地黑龍江省牡丹江市東安區(qū)興。法定代表人，劉書健，該公司總經(jīng)理。委托訴訟代理人：王秋菊，黑龍江國大律師事務(wù)所律師。

原告蘇某某向本院提出訴訟請求：1.請求依法判令被告綠地公司向原告支付逾期交付房屋違約金5944.40元，判令綠地公司向原告支付逾期辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書違約金3669.38元。兩項合計：9613.78元；2.請求依法判令綠地公司承擔(dān)供熱費7578.92元；3.請求依法判令綠地公司承擔(dān)物業(yè)費6127.61元，電梯費2309元。兩項合計：8436.61元；以上各項費用相加共計：25629.31元；4.請求依法判令訴訟費由綠地公司承擔(dān)。事實與理由：蘇某某與綠地公司在2010年11月21日簽訂一份房屋買賣協(xié)議，蘇某某購買綠地公司開發(fā)建設(shè)的位于牡丹江江南烏蘇里路西、興隆街南國際花都房屋一處，建筑面積113.12平方米，房屋總價款366938元。合同中第八條約定出賣人應(yīng)當在2012年9月30日前交付房屋，第九條約定：逾期交房的自第二日起至實際交付日止，出賣人按日向買受人支付已交房價款萬分之一的違約金。合同第十五條約定出賣人應(yīng)當在交房60日內(nèi)為買受人辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書，買受人同意延期360日，買受人不能在360日內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)證書的，向買受人支付最高房價款的百分之一的違約金。蘇某某已按合同約定向綠地公司付清全部購房款，但綠地公司樓房至今沒有驗收合格，導(dǎo)致蘇某某2013年至今一直不能正常入住，蘇某某有權(quán)依合同約定向綠地公司主張遲延交付房屋違約金5944.4元（2017.5.19-2017.10.28共5個月162天），綠地公司也沒有按合同約定時間辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書。蘇某某有權(quán)依合同約定向被告主張逾期辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書違約金3669.38元（房款的百分之一）。由于綠地公司開發(fā)樓盤至今沒有驗收交付，蘇某某無法入住，但牡丹江熱電有限公司向蘇某某下達了繳費供熱催款單，要求交納熱費7578.92元；第三人上?？迫鹞飿I(yè)管理發(fā)展有限公司牡丹江分公司向原告主張物業(yè)費6127.61元（2013年2月1日-2017年10月30日，1290元/年），電梯費2309元（2013年2月1日-2017年10月30日,486元/年）。蘇某某認為因綠地公司原因?qū)е绿K某某無法正常入住而產(chǎn)生的這些費用應(yīng)當由綠地公司承擔(dān)。因此蘇某某要求綠地公司向其支付以上費用共計25629.31元。被告綠地公司辯稱，原告蘇某某要求被告綠地公司支付逾期交房違約金沒有事實和法律依據(jù)：1.根據(jù)法律的相關(guān)規(guī)定，建設(shè)單位在收到建設(shè)工程竣工報告以后，應(yīng)當組織設(shè)計、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進行竣工驗收，建設(shè)工程經(jīng)驗收合格時方可交付使用。綠地公司已在合同規(guī)定的期限前組織了具有驗收資格的各相關(guān)部門進行了驗收，并一致確認符合交付條件，綠地公司不存在違約的情形?？⒐を炇諅浒甘切姓C關(guān)的行政行為，不是合同約定的交付條件，所以只要開發(fā)單位組織了五方驗收并合格，就符合了商品房交付使用的條件，沒有辦理備案手續(xù)，并不影響商品房的交付。且質(zhì)監(jiān)部門不是認定商品房質(zhì)量是否合格的法定機構(gòu)，它只是履行備案手續(xù)的部門；2.蘇某某主張逾期辦照違約金、產(chǎn)證違約金不符合合同規(guī)定，依據(jù)雙方簽訂的商品房買賣合同的第十五條約定，出賣人應(yīng)當在出售60日內(nèi)為買受人出示相關(guān)手續(xù)，而本案蘇某某接收之日是2017年10月28日，在綠地公司交付房屋使用時，該訴爭房屋已經(jīng)能辦理產(chǎn)權(quán)證照，故蘇某某主張逾期辦照違約金不符合合同約定的條件，應(yīng)當不予支持；3.蘇某某主張的取暖費和物業(yè)費，根據(jù)合同的相對性，該取暖費和物業(yè)費交付費用的主體是本案的原告，所以蘇某某不能向綠地公司主張權(quán)利，另外物業(yè)費的支出因蘇某某并沒有實際使用房屋所以其應(yīng)當向物業(yè)公司抗辯，上述費用不應(yīng)予以支持，其自愿履行上述的損失不應(yīng)由被告承擔(dān)。本案的爭議焦點為：1.被告綠地公司是否負有給付原告蘇某某逾期交房違約金的民事義務(wù)，如負有，具體數(shù)額的確定；2.綠地公司是否負有向蘇某某支付逾期辦理產(chǎn)權(quán)權(quán)屬證書違約金的民事義務(wù)，如負有，具體數(shù)額的確定；3.綠地公司是否負有給付蘇某某供熱費、物業(yè)費、電梯費的民事義務(wù)，如負有，具體數(shù)額的確定。庭審中，原告蘇某某為證明案件事實，向本院舉證如下：證據(jù)一，原、被告在2010年11月21日簽訂房屋買賣合同一份、牡丹江市東安區(qū)地稅局銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票一張、（2017）黑1002民初429號民事判決書一份，意在證明：原告購買被告開發(fā)建設(shè)的位于牡丹江江南烏蘇里路西、興隆街南國際花都房屋一處，房屋總價款366938元，原告已經(jīng)向被告全部支付完畢。合同中第八條約定出賣人應(yīng)當在2012年9月30日前交付房屋，第九條約定：逾期交房的自第二日起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交房款萬分之一的違約金；法院已經(jīng)判決被告支付2017年5月18日前的逾期交房違約金62012.52元。被告綠地公司辯稱，對原告蘇某某出示該組證據(jù)形式要件沒有異議，對證明問題有異議，根據(jù)合同約定綠地公司逾期交房蘇某某同意有90天寬展期，應(yīng)當在逾期交房違約金中予以扣除；因市政因素導(dǎo)致的延期交房綠地公司不應(yīng)當承擔(dān)違約責(zé)任；根據(jù)合同當中第十五條的規(guī)定，逾期產(chǎn)證違約金應(yīng)當是在原告收取房屋后六十日內(nèi)綠地公司為其辦理相應(yīng)手續(xù)，而蘇某某是在2017年10月28日收房，收房時該房屋已經(jīng)能辦理產(chǎn)權(quán)證照，綠地公司不產(chǎn)生違約行為，法院不應(yīng)予以支持。本院認為，該組證據(jù)為合法有效的書證，具有客觀真實性，能夠證實原告欲證明的問題，故本院對此組證據(jù)予以采信。證據(jù)二，原告蘇某某交納的供熱費、物業(yè)費、電梯費票據(jù)一組，意在證明：蘇某某替被告綠地公司交納供熱費、物業(yè)費、電梯費情況，綠地公司應(yīng)將此費用給付蘇某某。被告綠地公司對該組證據(jù)形式要件沒有異議，對供熱費票據(jù)中2017年6月24日的四張票據(jù)沒有異議，該四張票據(jù)數(shù)額是5177元，對于物業(yè)公司出具的代收供熱費有異議，該物業(yè)公司并不是合法收取供熱費的有效主體，非正規(guī)的電熱費發(fā)票，對該張票據(jù)的真實性無法核實，其部分的費用不能作為供熱費的依據(jù)；對于物業(yè)費收費票據(jù)的形式要件沒有異議，但該費用不能由被告承擔(dān)，根據(jù)合同的相對性，該房屋的物權(quán)主體是本案原告，即繳費的義務(wù)主體，如果其沒有入住并沒有產(chǎn)生物業(yè)服務(wù)費用，其應(yīng)當依法向物業(yè)公司抗辯，不應(yīng)予以支付，所以該費用的發(fā)生不應(yīng)由被告承擔(dān)。本院認為：此組證據(jù)為合法有效的書證，具有客觀真實性，能夠證實原告交納的供熱費、物業(yè)費、電梯費的事實，故本院對此事實予以確認。被告綠地公司無證據(jù)向法庭提交。根據(jù)當事人陳述和經(jīng)審查確認的證據(jù)，本院認定事實如下：2010年11月21日原告蘇某某與被告綠地公司簽訂編號為GF-2000-XXXX的《商品房買賣合同》一份，約定蘇某某購買綠地公司開發(fā)建設(shè)的位于牡丹江江南烏蘇里路西、興隆街南國際花都房屋，建筑面積113.12平方米，房屋總價款366938元，該合同約定：“第八條：交付期限。出賣人應(yīng)當在2012年9月30日前，將驗收合格的，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用......第九條：出賣人逾期交房的違約責(zé)任......（2）逾期超過180日后.....買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房屋價款萬分之一的違約金......第十五條出賣人應(yīng)當在商品房交付使用后60日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記所需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案，如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按下列第3項處理2017：買受人不退房，同意延期至360日，買受人不能在360日內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，出賣人按日向買方支付已交付房價款萬分之0.5的違約金，合同繼續(xù)履行，違約金總額以買受人已交付房價款的百分之一為最高限額?！痹嫣K某某已按合同約定向被告付清全部購房款366938元。蘇某某于2017年10月28日接收了本案訴爭房屋。蘇某某已繳納本案訴爭房屋2013年-2017年四年的供熱費6378.92元、交納了2013年2月1日至2017年10月28日期間物業(yè)費及電梯費共計7566.50元。另查明：國際花都項目二期地塊因拆遷補償原因，牡丹江市國土資源局于2013年8月向綠地公司交付全部凈地，該工程現(xiàn)未經(jīng)消防部門驗收，未經(jīng)工程質(zhì)量監(jiān)督部門竣工備案。再查明：原告蘇某某于2017年4月19日向本院提起民事訴訟，要求被告綠地公司給付2012年10月1日起至本判決作出之日的逾期交房違約金，2017年5月18日，本院作出（2017）黑1002民初429號民事判決：“被告綠地集團牡丹江置業(yè)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)給付原告蘇某某2012年10月1日至2017年5月18日的逾期交房違約金人民幣62012.52元?！?br/>原告蘇某某與被告綠地公司牡丹江置業(yè)有限公司（以下簡稱綠地公司）商品房銷售合同糾紛一案，本院于2018年3月7日立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。原告蘇某某的委托訴訟代理人王勁、被告綠地公司的委托訴訟代理人王秋菊到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認為，本案系原告蘇某某與被告綠地公司因商品房銷售合同履行過程中發(fā)生的糾紛，故本案案由為商品房銷售合同糾紛。關(guān)于原告蘇某某要求被告綠地公司承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任的訴訟請求，本院認為，《中華人民共和國合同法》第四十四條第一款規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時生效.....?！钡谝话倭闫邨l規(guī)定：“當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任?！北景钢校?、被告雙方簽訂的商品房買賣合同是雙方當事人的真實意思表示，不違反法律規(guī)定，該合同合法有效。原告已履行了合同義務(wù)，向被告綠地公司繳納了購房款，綠地公司具有按合同約定于2012年9月30日前向原告交付房屋的合同義務(wù)。綠地公司抗辯稱，訴爭房屋已經(jīng)通過了設(shè)計、建設(shè)、施工、監(jiān)理、勘測單位的驗收，符合交付條件，并于2013年通知原告接收房屋，但原告拒絕接收房屋。對此本院認為，《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第四十九條：“建設(shè)單位應(yīng)當自建設(shè)工程竣工驗收合格之日起15日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗收報告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案。建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門發(fā)現(xiàn)建設(shè)單位在竣工驗收過程中有違反國家有關(guān)建設(shè)工程質(zhì)量管理規(guī)定行為的，責(zé)令停止使用，重新組織竣工驗收”?！吨腥A人民共和國消防法》第十三條規(guī)定：“按照國家工程建設(shè)消防技術(shù)標準需要進行消防設(shè)計的建設(shè)工程竣工，依照下列規(guī)定進行消防驗收、備案：（一）本法第十一條規(guī)定的建設(shè)工程，建設(shè)單位應(yīng)當向公安機關(guān)消防機構(gòu)申請消防驗收；（二）其他建設(shè)工程，建設(shè)單位在驗收后應(yīng)當報公安機關(guān)消防機構(gòu)備案，公安機關(guān)消防機構(gòu)應(yīng)當進行抽查。依法應(yīng)當進行消防驗收的建設(shè)工程，未經(jīng)消防驗收或者消防驗收不合格的，禁止投入使用；其他建設(shè)工程經(jīng)依法抽查不合格的，應(yīng)當停止使用”。故房屋驗收的范圍，應(yīng)當依照當事人合同約定和法律的強制性規(guī)定。本案中當事人約定，第八條交付期限：“出賣人應(yīng)當在2012年9月30日前，依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將驗收合格的，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用.....。”因此被告交付的房屋除經(jīng)工程質(zhì)量驗收合格后，還應(yīng)在消防等方面不存在影響使用的障礙。2013年被告通知原告交房時，消防未經(jīng)過驗收。綠地公司至今未向本院提供證據(jù)證明消防工程經(jīng)過驗收，故涉訴房屋不具備合同約定的“該商品房經(jīng)驗收合格”的交付條件。原告未接收房屋符合法律規(guī)定。關(guān)于違約金的給付期限及金額的問題，本院認為，原、被告雙方約定被告于2012年9月30日前將房屋交付給原告，因黑龍江省牡丹江市東安區(qū)人民法院作出的（2017）黑1002民初429號民事判決書已支持原告2012年10月1日至2017年5月18日的逾期交房違約金，故確認原告主張逾期交房違約金自2017年5月19日至2017年10月28日被告共計逾期交付房屋162天，被告應(yīng)承擔(dān)的違約金為5944.40元（366938元×萬分之一×162天=5944.40元）。原告的訴訟請求符合法律規(guī)定，本院予以支持。庭審中，被告抗辯稱因市政因素原因延遲交付土地導(dǎo)致被告延期交付，對此，本院認為，被告同國土資源局簽訂建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，如因國土資源局的違約行為導(dǎo)致被告的損失，應(yīng)由被告另行主張權(quán)利，同本案不是一個法律關(guān)系，故被告的此項抗辯意見不予支持。庭審中，綠地公司辯稱合同約定逾期交房蘇某某同意有90天的寬展期，但未提供相應(yīng)證據(jù)證明，本院對此不予支持。關(guān)于原告蘇某某要求被告支付逾期辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書違約金3669.38元的訴訟請求，本院認為，原、被告雙方在合同中約定：“出賣人應(yīng)當在商品房交付使用后60日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案。如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書的，雙方同意按下列方式處理：買受人不退房，同意延期至360日，買受人不能在360日內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，出賣人按日向買方支付已交付房價款的萬分之0.5的違約金，合同繼續(xù)履行，違約金總額以買受人已交付房價款的百分之一為最高限額”。本案中，原告蘇某某于2017年10月28日接收房屋，并未超過合同約定的期限，故本院對原告要求被告支付逾期辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書違約金的訴訟請求不予支持。關(guān)于原告蘇某某主張被告綠地公司給付其墊付的2013年-2017年四年因逾期交房而產(chǎn)生的供熱費7578.92元的訴訟請求，本院認為，《黑龍江省城市供熱條例》第四十四條第三款規(guī)定：新建房屋未交付購房人使用前的熱費，由建設(shè)單位交納......“，蘇某某于2017年10月28日接收房屋，故蘇某某要求綠地公司承擔(dān)2017年10月28日前交付的供熱費6378.92元的訴訟請求符合法律規(guī)定，本院在此范圍內(nèi)的予以保護，超出部分本院不予支持。關(guān)于原告蘇某某主張被告綠地公司給付其墊付的物業(yè)費及電梯費8436.61元的訴訟請求，本院認為，雙方在買賣合同中第十條約定“商品房達到交付使用條件后，......該房屋的風(fēng)險責(zé)任及物業(yè)管理費等由買受人承擔(dān)?！北景钢?，因被告違約，原告未能如約接收房屋，原告于2017年10月28日接收房屋，因此應(yīng)按雙方合同約定，2017年10月28日前的物業(yè)費及電梯費由被告承擔(dān)。被告應(yīng)給付原告自2013年2月1日至2017年10月27日的物業(yè)費及電梯費7566.50元。故本院對原告要求被告給付物業(yè)費及電梯費7566.50元的訴訟請求予以保護，超出部分本院不予支持。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第四十四條第一款、第一百零七條、《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第四十九條、《中華人民共和國消防法》第十三條、《黑龍江省城市供熱條例》第四十四條第三款之規(guī)定，判決如下：

被告綠地集團牡丹江置業(yè)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)給付原告蘇某某自2017年5月19日起至2017年10月28日止期間的逾期交房違約金5944.40元；被告綠地集團牡丹江置業(yè)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)給付原告蘇某某2013年度至2017年度供熱費6378.92元；被告綠地集團牡丹江置業(yè)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)給付原告蘇某某2013年2月1日至2017年10月28日期間的物業(yè)費及電梯費7566.50元；駁回原告蘇某某的其他訴訟請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費441元，減半收取計220.50元，由原告蘇某某負擔(dān)71.87元，由被告綠地集團牡丹江置業(yè)有限公司負擔(dān)148.63元。如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省牡丹江市中級人民法院。

審判員　　郭彥軍

書記員：李陽