原告：蘇某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市嘉定區(qū)。
　　委托訴訟代理人：唐榕斌，上海問(wèn)學(xué)律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：徐茜，上海旭澤律師事務(wù)所律師。
　　被告：陸某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市嘉定區(qū)。
　　委托訴訟代理人：杜曉輝，上海寬度律師事務(wù)所律師。
　　原告蘇某某與被告陸某某間農(nóng)村房屋買賣合同糾紛一案，本院受理后依法適用簡(jiǎn)易程序公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告蘇某某及其委托訴訟代理人唐榕斌、徐茜，被告陸某某及其委托訴訟代理人杜曉輝均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、被告向原告返還購(gòu)房款125,000元及利息，其中50,000元從2010年1月3日起支付至實(shí)際返還之日止，25,000元從2010年11月6日起至實(shí)際返還之日止，50,000元從2011年10月5日起支付至實(shí)際返還之日止，按同期銀行貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算；2、被告向原告賠償違約金人民幣100,000元；3、被告向原告賠償損失人民幣1,568,638.40元。事實(shí)與理由：原、被告于2010年1月2日簽訂《房屋買賣協(xié)議書(shū)》，約定被告將其在嘉定工業(yè)區(qū)涇河村邵宅9隊(duì)的住房和宅基地，住房200平方米，柒間房屋，除去其前妻兩間(樓房的東下間和后面小屋一間)，其余五間的一半賣給原告，價(jià)格為5萬(wàn)元。之后雙方口頭約定購(gòu)房款增加25,000元。協(xié)議簽訂后，原告依約分別在2010年1月2日、2010年11月15日、2011年10月4日分三次將共計(jì)125,000元支付給了被告。并約定如遇政府拆遷，所得拆遷費(fèi)及各類補(bǔ)貼待遇等各得50%，任何一方或個(gè)人不得違反本協(xié)議，否則向守約方支付違約金100,000元。2012年上述房屋拆遷，被告作為被拆遷人在2017年拆遷安置得上海市嘉定區(qū)紅石路XXX弄XXX號(hào)XXX室(以下簡(jiǎn)稱1001室房屋)及1004室兩套安置房。原告占有1001室房屋后遭被告起訴，二審法院認(rèn)定原、被告之間的房屋買賣協(xié)議為無(wú)效協(xié)議。目前1001室房屋的現(xiàn)房?jī)r(jià)為26,900元/平米,房屋價(jià)值為2,465,912元。根據(jù)上海高院《關(guān)于審理農(nóng)村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》)規(guī)定，如果合同已實(shí)際履行完畢，且購(gòu)房人已實(shí)際居住使用該房屋的，應(yīng)承認(rèn)購(gòu)房人對(duì)房屋的現(xiàn)狀以及繼續(xù)占有、居住、使用該房屋的權(quán)利。如已拆遷，則在扣除購(gòu)房人的購(gòu)房款后，由購(gòu)房人與出賣人按比例取得補(bǔ)償款，其分割比例一般可以考慮在7：3左右。原告認(rèn)為，被告應(yīng)當(dāng)將1001室房屋的現(xiàn)值與原告支付的購(gòu)房款125,000元的差額的70%賠償給原告。
　　被告陸某某辯稱：不同意原告訴請(qǐng)。不認(rèn)可原告主張的1001室房屋的差價(jià)損失，房屋現(xiàn)值也不應(yīng)以中介掛牌為依據(jù)，中介掛牌價(jià)與實(shí)際成交價(jià)往往相差很大。合同無(wú)效是自始無(wú)效，違約金及利息條款的約定都是無(wú)效的。原告不是本村的村民，沒(méi)有購(gòu)買農(nóng)村宅基地房屋的資格。宅基地沒(méi)有經(jīng)過(guò)審批的前提下是不能買賣的。涉案房屋并沒(méi)有實(shí)際交付給原告。被告僅同意返還原告購(gòu)房款125,000元。
　　本院經(jīng)審理確認(rèn)如下事實(shí)：2010年1月2日，原告蘇某某與被告陸某某簽訂了《房屋買賣協(xié)議書(shū)》，約定陸某某將上海市嘉定工業(yè)區(qū)涇河村(邵宅9隊(duì))自己的住房和宅基地(實(shí)際為邵宅XXX號(hào)，以下簡(jiǎn)稱邵宅XXX號(hào)房屋)，住房200平方米，七間房屋，除去前妻兩間(樓房東下間和后面小屋一間)，其余五間的一半賣給蘇某某，價(jià)格商定為5萬(wàn)元；如遇政府拆遷，所得拆遷費(fèi)及各類補(bǔ)貼待遇等各得50%，任何一方或個(gè)人不得違反本協(xié)議，如有一方違反本協(xié)議，必須支付守約方違約金10萬(wàn)元。上述協(xié)議簽訂后，蘇某某于2010年1月2日向陸某某支付5萬(wàn)元，于2010年11月15日支付陸某某2.5萬(wàn)元，于2011年10月4日支付陸某某5萬(wàn)元，共計(jì)支付購(gòu)房款12.5萬(wàn)元，但蘇某某并未實(shí)際居住于邵宅XXX號(hào)房屋。2011年8月9日，被告陸某某作為被拆遷人與上海嘉定工業(yè)區(qū)管理委員會(huì)和上海嘉儲(chǔ)拆遷服務(wù)有限公司簽訂了《上海市征用集體所有土地拆遷房屋補(bǔ)償安置協(xié)議》，約定對(duì)邵宅XXX號(hào)拆遷后，安置給被拆遷人兩套房屋，即上海市嘉定區(qū)紅石路XXX弄XXX號(hào)XXX室和1004室。2017年4月17日，開(kāi)發(fā)商向陸某某交付了1001室房屋，后原告蘇某某強(qiáng)行換鎖并占用了1001室房屋。2017年8月，被告陸某某曾與案外人田茂華、陸天翊一起作為1001室房屋的權(quán)利人起訴蘇某某，要求蘇某某排除妨害，搬離1001室房屋，案號(hào)為(2017)滬0114民初12211號(hào)。該案判決支持了陸某某的訴訟請(qǐng)求，并經(jīng)二審法院維持，于2018年1月31日發(fā)生法律效力。該生效判決查明事實(shí)中認(rèn)定，蘇某某自述2003年之前其在邵宅XXX號(hào)所在的婁塘鎮(zhèn)亦有宅基地，但2003年已經(jīng)拆遷。購(gòu)房時(shí)蘇某某系城鎮(zhèn)戶口，戶籍地址在上海市嘉定區(qū)朱橋鎮(zhèn)新寶路XXX弄XXX號(hào)。
　　本院認(rèn)為，農(nóng)村宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織提供給本集體經(jīng)濟(jì)組織成員使用的，具有身份屬性。宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。蘇某某與陸某某就邵宅XXX號(hào)房屋簽訂的買賣協(xié)議，違反了相關(guān)國(guó)家法律、法規(guī)的規(guī)定，該協(xié)議雖為雙方真實(shí)意思表示，但上述標(biāo)的物的交易行為違反法律禁止性規(guī)定，應(yīng)為無(wú)效。合同無(wú)效后，陸某某應(yīng)當(dāng)將已收取的購(gòu)房款125,000元返還蘇某某。對(duì)于原告蘇某某主張陸某某返還購(gòu)房款及利息的訴請(qǐng)，本院予以支持。因邵宅XXX號(hào)房屋蘇某某并未實(shí)際居住過(guò)，且該房屋已經(jīng)拆遷，故不存在房屋返還的問(wèn)題。對(duì)于原告蘇某某主張被告陸某某賠償違約金10萬(wàn)元的訴請(qǐng)，因合同無(wú)效，違約金條款亦無(wú)效，故本院不予支持。至于原告提出要求被告賠償損失1,568,638.40元，其計(jì)算的依據(jù)是上海高院的相關(guān)指導(dǎo)意見(jiàn)。對(duì)此，本院認(rèn)為，上海高院《意見(jiàn)》之適用前提，系房屋已長(zhǎng)期合法占有使用，其出發(fā)點(diǎn)側(cè)重于保護(hù)購(gòu)房人的居住使用權(quán)，而非收益權(quán)。蘇某某購(gòu)買邵宅XXX號(hào)房屋時(shí)間為2010年，且從未實(shí)際居住使用，故不符相關(guān)意見(jiàn)精神。蘇某某并不能依據(jù)其與陸某某簽訂的買賣協(xié)議取得宅基地使用權(quán)和地上部分房屋的所有權(quán)。而1001室房屋的性質(zhì)是邵宅XXX號(hào)的動(dòng)遷安置房，是安置動(dòng)遷戶居住的，專屬于陸某某家庭享有。蘇某某依據(jù)1001室房屋的市場(chǎng)價(jià)值計(jì)算其合同無(wú)效的損失缺乏法律依據(jù)，故本院不予支持。鑒于合同無(wú)效，系原、被告共同過(guò)錯(cuò)所致，故本案的訴訟費(fèi)用由雙方各半負(fù)擔(dān)。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)土地管理法》第二條第三款，《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第(五)項(xiàng)、第五十八條及《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟>的解釋》第九十條之規(guī)定，判決如下：
　　一、被告陸某某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告蘇某某購(gòu)房款人民幣125,000元；
　　二、被告陸某某應(yīng)于本判決生效之日起十日賠償原告蘇某某利息損失，以125,000元為基數(shù)，按照中國(guó)人民銀行同期基準(zhǔn)貸款利率計(jì)算，從2011年10月5日支付至被告實(shí)際返還上述款項(xiàng)之日止；
　　三、駁回原告蘇某某的其余訴訟請(qǐng)求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本案訴訟費(fèi)20,942.74元，減半收取10,471.37元，由原告蘇某某負(fù)擔(dān)5,235.69元，由被告陸某某負(fù)擔(dān)5,235.68元。被告負(fù)擔(dān)之款應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告。
　　如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)或代理人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級(jí)人民法院。

審判員：韓??穎

書(shū)記員：王??豪