上訴人（原審被告暨反訴原告）：艾某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省孝感市孝南區(qū)。委托訴訟代理人：肖舟，湖北自強(qiáng)律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：代為承認(rèn)、放棄、變更訴訟請(qǐng)求，進(jìn)行和解，提起反訴，代簽法律文書等。被上訴人（原審原告暨反訴被告）：沈某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省孝感市孝南區(qū)。委托訴訟代理人：饒彬，湖北名流律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：代為承認(rèn)、放棄、變更訴訟請(qǐng)求，進(jìn)行和解，提起反訴，上訴，申請(qǐng)執(zhí)行，領(lǐng)取處分執(zhí)行物，代收法律文書。委托訴訟代理人：王巍，湖北名流律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：代為承認(rèn)、放棄、變更訴訟請(qǐng)求，進(jìn)行和解，提起反訴，上訴，申請(qǐng)執(zhí)行，領(lǐng)取處分執(zhí)行物，代收法律文書。

上訴人艾某某因與被上訴人沈某某房屋租賃合同糾紛一案，不服湖北省孝感市孝南區(qū)人民法院（2017）鄂0902民初3225號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年9月6日立案受理后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。艾某某上訴請(qǐng)求：l.依法撤銷一審判決，改判駁回沈某某的一審全部訴訟請(qǐng)求，艾某某不承擔(dān)違約責(zé)任并改判支持艾某某的一審全部反訴請(qǐng)求（判決沈某某承擔(dān)違約金993221元和房屋占用費(fèi)115596元）；2.本案一審和二審訴訟費(fèi)由沈某某承擔(dān)。事實(shí)與理由：一、本訴部分。1.艾某某沒有阻止沈某某轉(zhuǎn)租，一審判決認(rèn)定事實(shí)不清、證據(jù)不足。一審中，沈某某沒有提交證明艾某某阻止其轉(zhuǎn)租房屋的有效證據(jù)，事實(shí)上是艾某某沒有收到沈某某房屋轉(zhuǎn)租的《告知函》，不知道沈某某準(zhǔn)備將房屋進(jìn)行部分轉(zhuǎn)租，更沒有阻止房屋轉(zhuǎn)租的行為。一審判決僅憑沈某某的單方陳述認(rèn)定艾某某阻止沈某某轉(zhuǎn)租房屋構(gòu)成違約，屬認(rèn)定事實(shí)不清、證據(jù)不足，依法應(yīng)予糾正。2.一審判決艾某某承擔(dān)違約責(zé)任沒有事實(shí)和法律依據(jù)。一審判決認(rèn)為“艾某某阻止其轉(zhuǎn)租，已構(gòu)成違約……艾某某自收到《解除房屋租賃合同通知書》時(shí)，雙方所簽訂的《房屋租賃合同》解除……艾某某構(gòu)成違約，依照合同約定，應(yīng)當(dāng)按十年房租總額的20％支付違約金993221元(4966105元×20％)”。但《房屋租賃合同》中，沒有約定如果艾某某阻止轉(zhuǎn)租，沈某某有權(quán)解除該合同，更沒有約定艾某某須因此按十年房租總額的20％支付違約金993221元。即使艾某某有阻止轉(zhuǎn)租的行為，沈某某也不因此享有合同解除權(quán)，一審判決《房屋租賃合同》于2017年8月14日解除并判決艾某某十年房租總額的20％支付違約金993221元，沒有事實(shí)與法律依據(jù)。二、反訴部分。沈某某違約解除合同、拒付租金、在合同解除后仍違法占用租賃房屋，其違約行為事實(shí)清楚、證據(jù)確鑿，除依法應(yīng)承擔(dān)房屋占用費(fèi)115596元外，還應(yīng)依法承擔(dān)違約金993221元。艾某某一審提交的證據(jù)即雙方簽訂的《房屋租賃合同》第十一條第一款明確規(guī)定“租賃期內(nèi)，甲乙雙方均不得違約單方解除本合同”。2017年8月14日，沈某某向艾某某書面送交《解除房屋租賃合同通知書》，單方書面提出解除雙方的《房屋租賃合同》，明確表示不履行合同義務(wù)。且沈某某沒有在合同約定期限內(nèi)(2017年9月18日前)交納下一租賃年度(2017年10月18日起至2018年10月17日止)的房屋租金。沈某某明確表示和以自己的行為表示不履行主要債務(wù)，根據(jù)《合同法》第九十四條和第九十六條之規(guī)定，2017年10月12日，艾某某短信通知沈某某：“認(rèn)為沈某某的行為已構(gòu)成根本違約。艾某某要求依法解除合同，并限期(2017年10月20日前)清空和返還租賃房屋，并保留追究其相關(guān)法律責(zé)任的權(quán)利”。沈某某的行為，直接違反了《房屋租賃合同》第十條和第十一條的規(guī)定，存在“不按合同約定按時(shí)支付租金”、“提前解除本合同退租”和“逾期不歸還房屋”的三種嚴(yán)重違反合同的違約行為。針對(duì)沈某某的這三種違約行為，《房屋租賃合同》第十一條第(三)款、第(四)款和第(五)款明確約定沈某某應(yīng)按十年房屋租金總額4966105元的20％向艾某某支付違約金。另外，本案并不是沈某某第一次違約，在2016年，艾某某曾經(jīng)因沈某某逾期交付租金構(gòu)成違約向法院提起訴訟，孝感市孝南區(qū)人民法院(2016)鄂0902民初3348號(hào)《民事判決書》認(rèn)定“艾某某按照協(xié)議的約定交付了房屋，沈某某理應(yīng)按約定支付租金，當(dāng)沈某某履行至2016年9月18日時(shí)，應(yīng)當(dāng)支付2016年至20117年度的租金，但直至2016年10月14日才支付，沈某某沒有按時(shí)支付并且無(wú)合法的理由，故沈某某已構(gòu)成違約”并判決沈某某賠償艾某某違約金。沈某某不服一審判決提起上訴。孝感市中級(jí)人民法院(2017)鄂09民終335號(hào)民事判決書判決“駁回上訴，維持原判”。該判決已發(fā)生法律效力。據(jù)此，沈某某的違約行為已經(jīng)得到生效法律文書的確認(rèn)。本案中，沈某某在2017年再次逾期支付租金，以相同的方式構(gòu)成第二次違約，但同類的違約事實(shí)，一審法院卻做出了兩個(gè)完全不同的判決結(jié)果，缺乏法律的嚴(yán)肅性、權(quán)威性、客觀性、公正性。沈某某辯稱，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚、證據(jù)充分，適用法律正確無(wú)誤。一、艾某某違反合同約定阻止轉(zhuǎn)租的事實(shí)客觀存在，一審認(rèn)定完全正確。關(guān)于艾某某阻止沈某某轉(zhuǎn)租的事實(shí)，沈某某一審不僅提交了轉(zhuǎn)租人陳一萍與沈某某的轉(zhuǎn)租合同、身份證復(fù)印件以及陳一萍于2017年1月10日的收條中明確載明是房東艾某某阻止裝修施工致使轉(zhuǎn)租合同履行不能的事實(shí)，同時(shí)，沈某某還提交了2016年11月22日通知艾某某轉(zhuǎn)租的告知書及郵寄憑證、艾某某于2016年11月28日的短信回復(fù)均能佐證艾某某就轉(zhuǎn)租告知一事未予同意的事實(shí)，因此，以上事實(shí)及證據(jù)均證實(shí)艾某某有違反合同約定、不同意且惡意阻卻沈某某轉(zhuǎn)租的事實(shí)存在。由此一審法院對(duì)此項(xiàng)事實(shí)的認(rèn)定符合客觀事實(shí)。二、一審判決艾某某承擔(dān)違約責(zé)任，合理、合法。艾某某認(rèn)為，合同中未對(duì)房東違約的違約金進(jìn)行約定，并認(rèn)為一審法院不應(yīng)認(rèn)定十年房租總額的20％違約金。但是，即便僅對(duì)一方的違約情形進(jìn)行了約定，即單方違約責(zé)任，對(duì)沈某某是不對(duì)等的，不符合同法公平及權(quán)利義務(wù)對(duì)等原則，承擔(dān)違約責(zé)任、支付違約金風(fēng)險(xiǎn)的一方可參照合同違約金標(biāo)準(zhǔn)，即參照承擔(dān)所有沈某某的違約金情形(所有沈某某的違約條款中均注明了lO年20％的違約金標(biāo)準(zhǔn))，計(jì)算另一方的違約金?！逗贤ā返?條規(guī)定，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定各方的權(quán)利和義務(wù)。本案中，單方違約約定不符合合同法公平及權(quán)利義務(wù)對(duì)等原則，其加重沈某某責(zé)任，排除沈某某權(quán)利的條款無(wú)效，故沈某某主張艾某某承擔(dān)違約責(zé)任的訴請(qǐng)一審法院予以支持正確。否則，無(wú)法體現(xiàn)對(duì)對(duì)方違約的懲罰和公平原則。故一審法院對(duì)艾某某判決承擔(dān)違約責(zé)任的認(rèn)定正確。三、反訴部分。(一)沈某某不存在違約，艾某某無(wú)權(quán)要求沈某某承擔(dān)違約金。1.艾某某不同意轉(zhuǎn)租的違約行為先，沈某某有權(quán)行使不安抗辯權(quán)不履行合同義務(wù)。另，訴訟前，沈某某行使法定解除權(quán)，通知對(duì)方解除合同，但對(duì)方并未與沈某某就解除權(quán)達(dá)成合意，至今對(duì)沈某某有無(wú)法定解除以及何時(shí)解除是存在爭(zhēng)議的，未達(dá)成合意。在雙方未判決確認(rèn)解除情形下，雙方對(duì)是否解除及何時(shí)解除均是存在爭(zhēng)議的，在此情形之下，艾某某無(wú)權(quán)強(qiáng)行進(jìn)入出租房屋、更無(wú)權(quán)暴力毀損沈某某的經(jīng)營(yíng)物品及合法財(cái)產(chǎn)。即便是艾某某認(rèn)為有合同解除的理由，有收回房屋的理由，也無(wú)權(quán)自行采取強(qiáng)制措施、收回房屋，且在其強(qiáng)行進(jìn)場(chǎng)并搬離、毀損處置沈某某承租房屋里價(jià)值150多萬(wàn)元的物品財(cái)產(chǎn)之前，更未給予沈某某必要的騰退時(shí)間，其行為不僅違約而且違法，致使雙方矛盾升級(jí)及沈某某損失進(jìn)一步擴(kuò)大，該責(zé)任和過錯(cuò)是艾某某造成的，其理應(yīng)向沈某某支付違約金以彌補(bǔ)賠償損失。2.合同中并未賦予在租期未滿的情況下，艾某某強(qiáng)行收回房屋及處置、毀損沈某某物品財(cái)產(chǎn)的權(quán)利，因此，無(wú)論是依約還是依法，艾某某強(qiáng)行收房并處置沈某某財(cái)產(chǎn)的行為明顯違法，應(yīng)依法對(duì)沈某某承擔(dān)違約賠償責(zé)任。3.艾某某存在隨意破壞沈某某店內(nèi)物品，強(qiáng)行收回租賃房屋的嚴(yán)重違約行為，致使雙方合同目的不能實(shí)現(xiàn)。沈某某基于以上幾方面行使法定解除權(quán)，故不存在艾某某所稱違約行為。4.艾某某要求沈某某承擔(dān)20％的違約責(zé)任條款，不僅過高，且無(wú)事實(shí)依據(jù)。本案中，沈某某不存在違約行為，不應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任，更不可能承擔(dān)所謂高達(dá)99萬(wàn)元的違約金的違約責(zé)任。最后，由于艾某某在一審審理期間私自搬離、處置、損毀沈某某承租房屋內(nèi)的經(jīng)營(yíng)設(shè)施、設(shè)備和物品及裝修財(cái)產(chǎn)，并在本案合同是否解除尚無(wú)定論的情況下，又將房屋租給他人獲利，將沈某某店內(nèi)物品財(cái)產(chǎn)損毀處置一空，給沈某某造成了巨大經(jīng)濟(jì)損失和精神傷害。沈某某向一審法院提出訴訟請(qǐng)求：1.依法確認(rèn)沈某某與艾某某所簽訂的《房屋租賃合同》已于2017年8月14日解除；2.依法判令艾某某因其違約給沈某某造成的經(jīng)濟(jì)損失1500000元（含沈某某剩余的租賃期限內(nèi)的租金及裝修、設(shè)施等財(cái)產(chǎn)折舊損失）及違約金300000元；3.本案的全部訴訟費(fèi)由艾某某承擔(dān)。一審訴訟過程中，沈某某將第二項(xiàng)訴訟請(qǐng)求變更為：2.依法判令艾某某支付違約金993221元。艾某某向一審法院提出反訴請(qǐng)求：1.依法判令沈某某向艾某某支付違約金993221元并承擔(dān)房屋實(shí)際占用費(fèi)用（從2017年10月18日至實(shí)際返還房屋之日止，按合同約定租金474075元/年計(jì)算）及賠償其給艾某某造成的其他經(jīng)濟(jì)損失；2.沈某某負(fù)擔(dān)訴訟費(fèi)用。一審訴訟過程中，艾某某明確第一項(xiàng)訴訟請(qǐng)求為：依法判令沈某某向艾某某支付違約金993221元并承擔(dān)從2017年10月18日起至2018年1月14日止的房屋實(shí)際占用費(fèi)115596元。一審經(jīng)審理查明：沈某某作為承租方乙方（下同）與艾某某作為出租方甲方（下同）于2013年7月18日簽訂了一份《房屋租賃合同》，沈某某承租艾某某位于孝感市天仙路××明珠××、××號(hào)的門面房屋用于合法商業(yè)用途。租賃期限為十年零三個(gè)月，從2013年7月18日起至2023年10月17日止。其中前三個(gè)月為免租金裝修期，計(jì)算租金租期為十年，從2013年10月15日起至2023年10月17日止。合同中與本案爭(zhēng)議有關(guān)的內(nèi)容有：1.租金標(biāo)準(zhǔn)。前三年租金不變，后七年從2016年度起每年租金以430000元為基數(shù)（包括2016年度）遞增5%，具體數(shù)額為，2013年10月18日起至2016年10月17日，每年租金為430000元；2016年10月18日起至2017年10月17日，年租金為451500元；2017年10月18日起至2018年10月17日，年租金為474075元；2018年10月18日起至2019年10月17日，年租金為497778元；2019年10月18日起至2020年10月17日，年租金為522666元；2020年10月18日起至2021年10月17日，年租金為548799元；2021年10月18日起至2022年10月17日，年租金為576238元；2022年10月18日起至2023年10月17日，年租金為605049元。即2013年10月18日起至2023年10月17日，雙方對(duì)十年租期約定的總租金共計(jì)4966105元。2.轉(zhuǎn)租。乙方在租賃期內(nèi)可以將該房屋轉(zhuǎn)租或部分轉(zhuǎn)租給第三人（次承租人）合法經(jīng)營(yíng)使用，但次承租人不得再次轉(zhuǎn)租。乙方轉(zhuǎn)租的，乙方與甲方的租賃合同繼續(xù)有效，乙方繼續(xù)承擔(dān)向甲方支付租金及合同約定的其他義務(wù)。次承租人對(duì)租賃房屋造成損失的，乙方應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。轉(zhuǎn)租的租期不得超過本合同約定的租賃期限限制。3.違約責(zé)任。（一）租賃期內(nèi)，甲乙雙方均不得違約單方解除合同；（二）租賃期內(nèi)，如甲方違約提前解除本合同收回房屋的，應(yīng)提前30日通知乙方，將已收取的租金未到期余額退還乙方，按十年房租總額的20％向乙方支付違約金；（三）乙方有本合同第十條第（三）款約定的情形之一的，應(yīng)按十年房屋租金總額的20％向甲方支付違約金；（四）租賃期內(nèi)，如乙方解除本合同退租的，應(yīng)提前30日通知甲方，并按十年房屋租金總額的20％向甲方支付違約金；（五）合同期滿乙方逾期不歸還房屋的，除歸還房屋和補(bǔ)交占有期間房屋租金外，按十年房屋租金總額的20％向甲方支付違約金；（六）任何一方違反本合同的其它約定給對(duì)方造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。合同簽訂后，沈某某將承租房屋進(jìn)行裝修改造，從事“水晶村私房菜”餐飲經(jīng)營(yíng)，房屋租金交至2017年10月17日。2016年11月22日，沈某某發(fā)函告知艾某某，準(zhǔn)備將酒店原有休息室約120平方米對(duì)外出租。2016年11月28日沈某某與陳一萍簽訂《房屋轉(zhuǎn)租合同》，將所承租的房屋門面南側(cè)面積120平方米的房屋轉(zhuǎn)租給陳一萍合法經(jīng)營(yíng)使用，轉(zhuǎn)租期自2016年11月28日至2023年10月17日止。當(dāng)日沈某某收取陳一萍定金20000元。轉(zhuǎn)租合同簽訂后，沈某某組織人員對(duì)南側(cè)門面房屋進(jìn)行裝修改造，次承租人陳一萍亦組織人員進(jìn)入裝修施工。后因艾某某阻止房屋裝修，《房屋轉(zhuǎn)租合同》沒有實(shí)際履行。2017年8月14日，沈某某向艾某某發(fā)出《解除房屋租賃合同通知書》，要求解除雙方于2013年7月18日簽訂的《房屋租賃合同》。雙方因違約責(zé)任和房屋騰退協(xié)商未果，以致成訴。一審法院認(rèn)為，沈某某與艾某某簽訂的《房屋租賃合同》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，合同內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合同合法有效，對(duì)雙方當(dāng)事人均具有法律約束力，當(dāng)事人均應(yīng)按照合同約定履行自己的義務(wù)。合同約定，沈某某在租賃期間內(nèi)，可以將租賃房屋轉(zhuǎn)租或部分轉(zhuǎn)租給他人，艾某某阻止其轉(zhuǎn)租，已構(gòu)成違約。因艾某某的違約行為，致使沈某某轉(zhuǎn)租目的不能實(shí)現(xiàn)，沈某某于2017年8月14日向艾某某發(fā)出《解除房屋租賃合同通知書》，要求解除雙方于2013年7月18日簽訂的《房屋租賃合同》，艾某某自收到《解除房屋租賃合同通知書》時(shí)，雙方簽訂的《房屋租賃合同》解除。沈某某要求確認(rèn)與艾某某簽訂的《房屋租賃合同》已于2017年8月14日解除的訴訟請(qǐng)求，一審法院依法予以支持。因艾某某構(gòu)成違約，依照合同約定，應(yīng)當(dāng)按十年房租總額的20％支付違約金993221元（4966105元×20%），沈某某要求艾某某支付違約金993221元的訴訟請(qǐng)求，一審法院依法予以支持。因艾某某違約，其要求沈某某支付違約金993221元的反訴請(qǐng)求，一審法院未予支持。《房屋租賃合同》解除后，沈某某應(yīng)當(dāng)將租賃房屋返還給艾某某。沈某某未提供在2018年1月14日前已將租賃房屋返還給艾某某的證據(jù)，艾某某要求沈某某承擔(dān)從2017年10月18日至2018年1月14日止的房屋實(shí)際占用費(fèi)115596元的訴訟請(qǐng)求，一審法院依法予以支持。綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條第一款、第九十四條第四項(xiàng)、第九十六條第一款、第九十七條、第一百零七條、第一百一十四條第一款，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條之規(guī)定，遂判決：1.確認(rèn)沈某某解除與艾某某簽訂的《房屋租賃合同》的行為有效，《房屋租賃合同》已于2017年8月14日解除；2.艾某某于判決生效后十日內(nèi)向沈某某支付違約金993221元；3.沈某某于判決生效后十日內(nèi)向艾某某支付從2017年10月18日起至2018年1月14日止的房屋占用費(fèi)115596元；4.駁回艾某某的其他訴訟請(qǐng)求。如果未按判決指定的期間履行金錢給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)13732元，由艾某某負(fù)擔(dān)。反訴費(fèi)7390元，由沈某某負(fù)擔(dān)1306元，艾某某負(fù)擔(dān)6084元。本院二審期間，艾某某為支持其上訴請(qǐng)求，向本院提交了一份證據(jù)，沈某某未向本院提交證據(jù)。本院組織雙方當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。艾某某向本院提交的證據(jù)為：湖北省孝感市孝南區(qū)人民法院（2016）鄂0902民初3348號(hào)《民事判決書》和湖北省孝感市中級(jí)人民法院（2017）鄂09民終335號(hào)《民事判決書》。擬證明：本案不是沈某某第一次違約。在2016年，艾某某曾因沈某某逾期交付租金構(gòu)成違約向法院提起訴訟，兩級(jí)法院均判決認(rèn)定沈某某逾期交付租金的行為構(gòu)成違約并判決其承擔(dān)違約金。本案是沈某某第二次違約，依法也應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。沈某某對(duì)艾某某提交證據(jù)的質(zhì)證意見為：對(duì)證據(jù)的真實(shí)性無(wú)異議；艾某某提交的兩份判決書不是證據(jù)，亦不是新證據(jù)；對(duì)證明目的有異議，該兩份判決書不能證明沈某某在本案中存在違約行為。對(duì)艾某某提交的證據(jù)，本院認(rèn)證如下：因沈某某對(duì)證據(jù)的真實(shí)性無(wú)異議，故對(duì)該份證據(jù)的真實(shí)性本院予以確認(rèn)。該兩份判決書系艾某某與沈某某之間2016年至2017年逾期支付租金的糾紛，與本案無(wú)關(guān)，本院對(duì)其證明目的不予采信。二審經(jīng)審理查明，一審查明事實(shí)除“2016年11月28日沈某某與陳一萍簽訂《房屋轉(zhuǎn)租合同》，將所承租的房屋門面南側(cè)面積120平方米的房屋轉(zhuǎn)租給陳一萍合法經(jīng)營(yíng)使用，轉(zhuǎn)租期自2016年11月28日至2023年10月17日止。當(dāng)日沈某某收取陳一萍定金20000元。轉(zhuǎn)租合同簽訂后，沈某某組織人員對(duì)南側(cè)門面房屋進(jìn)行裝修改造，次承租人陳一萍亦組織人員進(jìn)入裝修施工。后因艾某某阻止房屋裝修，《房屋轉(zhuǎn)租合同》沒有實(shí)際履行”無(wú)合法有效的證據(jù)證明外，其他查明事實(shí)屬實(shí)，本院依法予以確認(rèn)。二審另查明，艾某某出租給沈某某的房屋坐落于“孝感市天仙路××明珠××、××號(hào)門面，房屋結(jié)構(gòu)為一樓、二樓兩層，兩層面積共834.64平方米左右，以雙方實(shí)測(cè)繪圖為準(zhǔn)。沈某某已實(shí)際查看了租賃房屋，對(duì)房屋位置、結(jié)構(gòu)、面積無(wú)異議”。

本院認(rèn)為，本案系因艾某某與沈某某之間的《房屋租賃合同》的履行而引起，故應(yīng)定性為房屋租賃合同糾紛。上述租賃合同系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，未違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，亦未損害國(guó)家、集體或第三人的合法權(quán)益，依法成立并生效。雙方當(dāng)事人均應(yīng)全面、正確的履行合同義務(wù)。依照《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第三百二十三條的規(guī)定，本案二審針對(duì)上訴人的上訴請(qǐng)求進(jìn)行審理。二審訟爭(zhēng)的焦點(diǎn)問題為：一、在履行案涉租賃合同過程中，艾某某與沈某某是否存在違約行為。二、如存在違約行為，違約責(zé)任范圍應(yīng)當(dāng)如何確定。關(guān)于焦點(diǎn)問題一，本院認(rèn)為，在履行案涉租賃合同過程中，艾某某不存在違約，沈某某存在違約。理由如下：1.沈某某主張艾某某阻止沈某某轉(zhuǎn)租系根本違約。雖然沈某某一審提交了與陳一萍簽訂的房屋轉(zhuǎn)租合同、收據(jù)及陳一萍作為證人的視頻資料等證據(jù)，但房屋轉(zhuǎn)租合同、收據(jù)系沈某某單方提供未經(jīng)艾某某認(rèn)可，且陳一萍作為證人未出庭作證并接受質(zhì)詢，按照《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條、第六十九條第五項(xiàng)的規(guī)定，沈某某未提交有效證據(jù)證明其主張、應(yīng)承擔(dān)舉證不能的不利后果，艾某某不存在違約行為。2.艾某某出租給沈某某的房屋面積共計(jì)834.64平方米，沈某某主張轉(zhuǎn)租的面積為120平方米左右。即使艾某某存在阻止轉(zhuǎn)租行為，也未致使沈某某無(wú)法實(shí)現(xiàn)合同的主要目的、沈某某仍經(jīng)營(yíng)餐館，故艾某某不構(gòu)成根本性違約。沈某某以此為由解除合同，不符合合同約定的解除條件及法定的合同解除條件，其該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求不應(yīng)得到支持。3.案涉《房屋租賃合同》第十一條第一項(xiàng)規(guī)定“租賃期內(nèi)，甲乙雙方均不得違約單方解除本合同”。本案中，在租賃期內(nèi)，沈某某于2017年8月14日向艾某某郵寄通知單方解除合同，沈某某此行為違反了雙方當(dāng)事人在房屋租賃合同中的約定。關(guān)于焦點(diǎn)問題二，本院認(rèn)為，基于對(duì)焦點(diǎn)問題一的評(píng)判，按照《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條、第一百一十四條第一款的規(guī)定及案涉租賃合同第十一條第四項(xiàng)“租賃期內(nèi)，如沈某某提前解除本合同退租的，應(yīng)提前30日通知艾某某，并按十年房屋租金總額的20%向艾某某支付違約金”的約定，沈某某應(yīng)向艾某某支付違約金993221元（4966105元×20%）。至于艾某某請(qǐng)求沈某某支付房屋占用費(fèi)115596元（2017年10月18日至2018年1月14日租金）的主張，一審對(duì)此已予以支持，沈某某未提出上訴，故對(duì)于艾某某的該項(xiàng)反訴請(qǐng)求本院予以支持。至于合同解除，本院認(rèn)為，艾某某對(duì)沈某某書面通知解除合同沒有提交證據(jù)證明提出過異議，亦未向人民法院提起訴訟，請(qǐng)求確認(rèn)沈某某通知解除合同的效力，且艾某某系基于合同解除提出的一審反訴請(qǐng)求，故本院確認(rèn)案涉合同已解除。沈某某主張案涉合同系2017年8月14日解除。本院認(rèn)為，根據(jù)案涉《房屋租賃合同》第十一條第四項(xiàng)“租賃期內(nèi)，如沈某某提前解除本合同退租的，應(yīng)提前30日通知艾某某，并按十年房屋租金總額的20%向艾某某支付違約金”的約定，沈某某于2017年8月14日通知艾某某解除合同，該解除通知于xxxx年xx月xx日出生效，故本院確認(rèn)艾某某與沈某某2013年7月18日簽訂的《房屋租賃合同》于2017年9月13日解除。綜上，艾某某的上訴請(qǐng)求成立。原審判決認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤，適用法律錯(cuò)誤，實(shí)體處理不當(dāng)，依法應(yīng)予改判。經(jīng)合議庭評(píng)議，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第一百零七條、第一百一十四條第一款，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項(xiàng)，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決如下：

一、撤銷湖北省孝感市孝南區(qū)人民法院（2017）鄂0902民初3225號(hào)民事判決第一、二、四項(xiàng)；二、維持湖北省孝感市孝南區(qū)人民法院（2017）鄂0902民初3225號(hào)民事判決第三項(xiàng)；三、確認(rèn)艾某某與沈某某2013年7月18日簽訂的《房屋租賃合同》于2017年9月13日解除；四、沈某某于本判決生效后十日內(nèi)向艾某某支付違約金993221元；五、駁回沈某某的其他訴訟請(qǐng)求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。一審本訴案件受理費(fèi)13732元、反訴案件受理費(fèi)7390元，由沈某某負(fù)擔(dān)。二審案件受理費(fèi)22678元由沈某某負(fù)擔(dān)。本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　　石仁禮
審判員　　劉　錚
審判員　　汪書力

書記員：潘潔