上訴人（原審第三人）：舒元某，男，xxxx年xx月xx日出生，住四川省犍為縣。委托代理人：沈武華，四川升力律師事務(wù)所律師。委托代理人：張紅，四川升力律師事務(wù)所律師。被上訴人（原審原告）：周某某，女，xxxx年xx月xx日出生，住四川省樂山市五通橋區(qū)。委托代理人：蔣朝榮，四川追求律師事務(wù)所律師。委托代理人：陶芹，四川追求律師事務(wù)所律師。原審被告：五通橋區(qū)不動產(chǎn)登記局，住所地四川省樂山市五通橋區(qū)竹根鎮(zhèn)中心路402號。法定代表人：吳智敏，局長。委托代理人：黃敏，女，xxxx年xx月xx日出生，系五通橋區(qū)不動產(chǎn)登記中心主任，住四川省樂山市五通橋區(qū)。委托代理人：樊志敏，男，xxxx年xx月xx日出生，系五通橋區(qū)不動產(chǎn)登記中心副主任，住四川省樂山市五通橋區(qū)。上訴人舒元某因與被上訴人周某某、原審被??五通橋區(qū)不動產(chǎn)登記局(以下簡稱五通不動產(chǎn)局)土地行政登記一案，不服四川省樂山市市中區(qū)人民法院（2018）川1102行初36號行政判決，向本院提起上訴。本院于2018年7月3日受理后，依法組成合議庭，于同年7月26日公開開庭審理了本案。上訴人舒元某及其委托代理人沈武華、張紅，被上訴人周某某及其委托代理人蔣朝榮、陶芹，原審被告五通不動產(chǎn)局委托代理人黃敏、樊志敏到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。一審法院查明，1996年11月22日，樂山市國土資源局五通橋區(qū)分局（以下簡稱原五通橋國土局）為周某某坐落于樂山市五通橋區(qū)×鎮(zhèn)×村×組的房屋的集體土地使用權(quán)（以下簡稱案涉房屋土地使用權(quán)）辦理了土地使用證編號：五集用（96）字第074號農(nóng)村集體土地使用權(quán)登記（以下簡稱第074號土地使用權(quán)登記），并載明使用權(quán)人為周??連，使用權(quán)類型為批準撥用宅基地。2006年12月20日，原五通橋國土局將案涉房屋土地使用權(quán)，變更登記到舒元某名下，為其辦理了土地使用證編號：五集用（2006）字第364號農(nóng)村集體土地使用權(quán)登記（以下簡稱第364號土地使用權(quán)登記）并頒證。一審另查明，舒元某系四川省犍為縣×1鎮(zhèn)×1村人。原五通橋國土局為案涉土地使用權(quán)辦理變更登記時，第三人舒元某的身份證復(fù)印件與其本人所持的身份證不一致。且申請變更登記時，周某某本人并未到場申請，也未提交委托他人辦理的委托手續(xù)。一審還查明，五通不動產(chǎn)局是繼續(xù)行使原五通橋國土局土地使用權(quán)登記職權(quán)的登記機構(gòu)。一審法院認為，根據(jù)《中華人民共和國行政訴訟法》第二十六條第六款關(guān)于“行政機關(guān)被撤銷或者職權(quán)變更的，繼續(xù)行使其職權(quán)的行政機關(guān)是被告?！钡囊?guī)定，五通不動產(chǎn)局應(yīng)當作為本案原審被告參加訴訟。對于第364號土地使用權(quán)登記是否合法的問題。首先，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第八條第二款“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。”的規(guī)定，宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體組織成員享有的權(quán)利，與享受者有特定的身份相聯(lián)系，非本集體經(jīng)濟組織成員特別是城市居民無權(quán)取得或變相取得。經(jīng)查，舒元某并非案涉土地所在的農(nóng)村集體組織成員，其本身無權(quán)取得該土地的使用權(quán)，原五通橋國土局對無權(quán)取得該土地使用權(quán)的第三人辦理了??地使用權(quán)登記，屬于認定事實的主要證據(jù)不足。第二，參照原國家土地管理局《土地登記規(guī)則》（〔1995〕國土[法]字第184號）第三十七條第一款關(guān)于“有下列情形之一的，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓雙方當事人應(yīng)當在轉(zhuǎn)讓合同或者協(xié)議簽訂后三十日內(nèi)，涉及房產(chǎn)變更的，在房產(chǎn)變更登記發(fā)證后十五日內(nèi)，持轉(zhuǎn)讓合同或者協(xié)議、土地稅費繳納證明文件和原土地證書等申請變更登記：（一）依法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的；（二）因買賣、轉(zhuǎn)讓地上建筑物、附著物等一并轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)的；”的規(guī)定，即使是合法轉(zhuǎn)讓的情況下，也應(yīng)當由土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓雙方當事人申請變更登記?，F(xiàn)原五通橋國土局在周某某未申請轉(zhuǎn)讓登記的情況做出轉(zhuǎn)讓登記行為，也違反了登記程序。據(jù)此，原五通橋國土局做出的第364號土地使用權(quán)登記行為依法應(yīng)予以撤銷。綜上事實和理由，依照《中華人民共和國行政訴訟法》第七十條第一項、第三項關(guān)于“行政行為有下列情形之一的，人民法院判決撤銷或者部分撤銷，并可以判決被告重新作出行政行為：（一）主要證據(jù)不足的；……（三）違反法定程序的；……”的規(guī)定，判決撤銷樂山市國土資源局五通橋區(qū)分局作出的五集用（2006）字第364號農(nóng)村集體土地登記。案件受理費50元，由五通橋區(qū)不動產(chǎn)登記局負擔。舒元某向本院提出上訴請求：1.撤銷一審判決；2.駁回周某某的訴訟請求。事實和理由：1.本案的基本事實。周某某與羅瑞明系事實夫妻。訟爭房屋系羅瑞明出資以周某某的名義修建，羅瑞明與舒元某之父舒其安一直有生意往來，舒其安租用羅瑞明的門市經(jīng)營牛皮生意，在此期間羅瑞明多次向舒其安借款。2006年12月，周某某、羅瑞明欲出售其私有的位于樂山市五通橋區(qū)×鎮(zhèn)×村×組的房屋。由于差欠舒元某4萬余元借款，于是羅瑞明找到舒元某，請求舒元某購買。后經(jīng)協(xié)商，雙方以11萬元的價格達成口頭協(xié)議，約定由羅瑞明、周某某將房產(chǎn)過戶到舒元某名下。周某某于2006年12月31日將集體土地使用權(quán)過戶給了舒元某（第364號土地使用權(quán)登記），舒元某將房屋價款交付給了周某某、羅瑞明。羅瑞明、周某某在出售房屋后，請求暫時借用該房第三樓，經(jīng)營屠宰生意，舒元某同意借用房屋第三樓給羅瑞明用于經(jīng)營屠宰生意，并于2017年1月1日簽訂《借住住房協(xié)議》，約定舒元某將五通橋區(qū)×鎮(zhèn)×村×組私有房屋（第364號土地使用權(quán)登記）第三樓出借給羅瑞明經(jīng)營屠宰生意，若羅瑞明停止經(jīng)營屠宰生意時就搬離舒元某的房屋??羅瑞明沒有經(jīng)營屠宰生意后，舒元某要求騰退房屋，羅瑞明、周某某拒絕搬，經(jīng)村、組調(diào)解，周某某、羅瑞明仍拒絕搬離。2.一審認定事實錯誤。周某某與舒元某的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議系雙方真實意思表示，合法有效，五通不動產(chǎn)局的該行政行為合法有效。（1）周某某與羅瑞明系事實夫妻關(guān)系，共同經(jīng)營宰牛生意，該事實已經(jīng)四川省樂山市五通橋區(qū)人民法院調(diào)查核實。訟爭房屋系二人共同修建，屬于夫妻共同財產(chǎn)。2006年12月，二人與舒其安達成口頭協(xié)議后，舒元某將身份證交給羅瑞明辦理過戶。周某某、羅瑞明將產(chǎn)權(quán)依法過戶給了舒元某，舒元某支付了轉(zhuǎn)讓款。事后羅瑞明要求借住該房屋三樓，雙方于2007年1月1日簽訂《借住住房協(xié)議》。從以上事實可知，周某某與羅瑞明將房屋轉(zhuǎn)讓給舒元某，系二人共同意思表示，舒元某在沒有任何過錯的情況下取得訟爭房屋屬真實合法有效。（2）周某某主張不知道房屋過戶到舒元某名下與事實不符。二人系事實夫妻關(guān)系，案涉房屋系二人夫妻共同財產(chǎn)，即使當時羅瑞明是瞞著周某某轉(zhuǎn)讓的房屋，但作為共同所有人處分共同財產(chǎn)，第三人作為善意第三人已經(jīng)取得該房屋的所有權(quán)，因此該轉(zhuǎn)讓協(xié)議合法有效。（3）該房屋的買賣已征得五通橋區(qū)×鎮(zhèn)×村村民委員會和該村×組同意，宅基地轉(zhuǎn)讓也是符合法律法規(guī)規(guī)定的。（4）舒元某是根據(jù)周某某、羅瑞明提供的材料辦理的更正登記，程序合法，適用法律正確，該行政行為合法有效。涉案房屋系農(nóng)房，但系羅瑞明出資修建，由于羅瑞明系城鎮(zhèn)居民，因此辦理證件是以周某某的名義辦理。羅瑞明因與舒其安發(fā)生交易往來，因此最后協(xié)商將該房屋折價11萬元轉(zhuǎn)讓給舒元某。一審無視上述事實，單方面否定舒元某與周某某房屋買賣的真實性，屬于認定事實錯誤??3.一審適用法律錯誤。我國法律從未禁止農(nóng)村居民之間的房屋(宅基地)轉(zhuǎn)讓，法律禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村宅基地。一審法院以《中華人民共和國土地管理法》第八條屬于適用法律錯誤。該法第八條是特指土地所有權(quán)，并非指土地使用權(quán)，更不能因此否認誰有無集體經(jīng)濟組織成員資格問題，一審法院據(jù)此認定轉(zhuǎn)讓不合法，適用法律錯誤。一審無視《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國行政訴訟法>的解釋》第六十四條“行政機關(guān)作出行政行為時，未告知公民、法人或者其他組織起訴期限的，起訴期限從公民、法人或者其他組織知道或者應(yīng)當知道起訴期限之日起計算，但從知道或者應(yīng)當知道行政行為內(nèi)容之日起最長不得超過一年。”第六十九條“有下列情形之一，已經(jīng)立案的，應(yīng)當裁定駁回起訴:(二)超過法???起訴期限且無行政訴訟法第四十八條規(guī)定情形的”的規(guī)定。周某某于2006年12月31日將土地使用權(quán)辦理過戶并將土地使用權(quán)證交付給舒元某，特別是在2007年1月1日羅瑞明與舒元某簽訂了《借住住房協(xié)議》，該協(xié)議上明確了案涉房屋的宅基地使用證號及該宅基地屬于第三人的基本事實，那么至少從當日起，周某某就知道或者應(yīng)當知道該具體行政行為。周某某現(xiàn)在才針對該行為提起行政訴訟，顯然已經(jīng)超過了法律法規(guī)規(guī)定的起訴期限，依法應(yīng)當駁回起訴。4.被訴行政行為程序合法、事實清楚、適用法律正確，依法應(yīng)予維持。一審法院以不存在的事實確認原登記行為違反程序沒有證據(jù)支持。周某某答辯稱：1.周某某與羅瑞明不是夫妻，周某某從來沒有與舒元某口頭或者書面簽訂過房屋買賣協(xié)議。周某某沒有將集體土地使用權(quán)過戶給舒元某，周某某沒有收過舒元某的錢。羅瑞明經(jīng)營屠宰生意與周某某無關(guān)，周某某并未與羅瑞明共同經(jīng)營宰牛生意。羅瑞明和舒其安有生意來往、有經(jīng)濟往來與周某某無關(guān)，周某某對羅瑞明生意往來、經(jīng)濟往來的具體情況不知情。2.一審認定事實正確。四川省樂山市五通橋區(qū)人民法院并未確認羅瑞明與周某某系夫妻關(guān)系，也未確認周某某與羅瑞明共同經(jīng)營宰牛生意。本案訴爭房屋不是夫妻共同財產(chǎn)，周某某并未與任何人達成任何口頭房屋買賣協(xié)議，也未將該房屋轉(zhuǎn)讓給任何人。舒元某既已知該房屋是以周某某的名義修建，雙方不存在法律上的房屋買賣事實，所以并不存在善意取得。雖然該房屋的買賣已經(jīng)征得五通橋區(qū)×鎮(zhèn)×村村民委員會和該村×組的同意，但沒有取得周某某同意，五通橋區(qū)×鎮(zhèn)×村村民委員會和該村×組并未按照法律規(guī)定轉(zhuǎn)讓房屋，所以該宅基地??記是不符合法律、法規(guī)規(guī)定的。周某某不知其辦理更正登記，程序不合法，不符合法律規(guī)定，該行政行為是不合法的。3.一審適用法律正確。舒元某不屬于該集體經(jīng)濟組織的成員，當然不具有該集體經(jīng)濟組織宅基地的轉(zhuǎn)讓取得資格。四川省樂山市中級人民法院(2017)川11行終183號生效行政裁定已認定周某某沒有超過起訴期限。綜上所述，原五通橋國土局登記時程序不合法、事實不清楚、適用法律不正確，應(yīng)予撤銷。一審法院認定事實正確，適用法律正確，請求駁回上訴，維持原判。五通不動產(chǎn)局述稱：1.一審已查明周某某同樣并非案涉土地所在地的農(nóng)村集體組織成員，但已經(jīng)辦理了土地使用權(quán)登記。2.《國家土地管理局印發(fā)<國家土地管理局土地登記規(guī)則>的通知》并非強行要求雙方當事人同時申請變更，而是由當事人申請變更。本案申請變更的材料是經(jīng)過組、村、鎮(zhèn)層層上報獲得變更登記的，周某某已將原土地使用權(quán)證交給了舒元某，然后由舒元某提出變更申請，周某某的行為已經(jīng)證明了是共同申請的行為。故登記行為合法有效，一審認定事實不清，適用法律錯誤，應(yīng)予撤銷一審判決。本院二審審理查明的事實和采信的證據(jù)與一審查明的事實和采信的證據(jù)一致，予以確認。本院認為，根據(jù)《四川省<中華人民共和國土地管理法>實施辦法》第六條的規(guī)定，原五通橋國土局具有土地登記的行政職權(quán)。根據(jù)《中華人民共和國行政訴訟法》第二十六條第六款關(guān)于“行政機關(guān)被撤銷或者職權(quán)變更的，繼續(xù)行使其職權(quán)的行政機關(guān)是被告?！钡囊?guī)定，本案中，中共五通橋區(qū)委機構(gòu)編制委員會于2015年11月12日作出五編委〔2015〕33號《關(guān)于整合不動產(chǎn)登記職責等有關(guān)機構(gòu)編制事項的通知》，載明在原五通橋國土局增掛五通不動產(chǎn)局，負責五通橋區(qū)土地的監(jiān)督管理。五通不動產(chǎn)局行使原五通橋國土局土地登記行政職權(quán)，系本案適格原審被告。根據(jù)《中華人民共和國行政訴訟法》第七十條第一項，參照《國家土地管理局印發(fā)<國家土地管理局土地登記規(guī)則>的通知》第十條“土地登記申請者申請土地使用權(quán)、所有權(quán)和土地他項權(quán)利登記，必須向土地管理部門提交下列文件資料：……（二）單位、法定代表人證明，個人身份證明或者戶籍證明；……”、第二十一條“本章除有關(guān)通告和公???的規(guī)定外適用于變更土地登記?！钡囊?guī)定。本案中，因作為申請人舒元某的身份證顯示其屬于案涉土地同組村民，系虛假證明，原五通橋國土局據(jù)此作出第364號土地使用權(quán)登記行為的主要證據(jù)不足，應(yīng)予撤銷。舒元某上訴提出其與周某某、羅瑞明的房屋買賣關(guān)系以及宅基地轉(zhuǎn)讓關(guān)系合法，不屬于本案審理范疇，也不能成為原五通橋國土局根據(jù)虛假申請人身份證明應(yīng)當作出變更登記的理由。舒元某上訴提出本案應(yīng)從2006年12月31日周某某將土地使用權(quán)辦理過戶并將土地使用權(quán)證交付給舒元某，特別是在2007年1月1日羅瑞明與舒元某簽訂《借住住房協(xié)議》時起計算起訴期限，本案已超過起訴期限的意見。因舒元某未提供充分證據(jù)證明2007年1月1日周某某知道或者應(yīng)當知道第364號土地使用權(quán)登???行為，且本院（2017）川11行終183號生效行政裁定已認定本案未超過起訴期限，指令一審法院繼續(xù)審理，該上訴意見不能成立。綜上所述，上訴人舒元某的上訴理由不能成立，對其上訴請求，本院不予支持；一審法院判決認定事實清楚，審判程序合法，適用法律部分正確。依照《中華人民共和國行政訴訟法》第八十九條第一款第一項的規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。二審案件受理費50元，由上訴人舒元某負擔。本判決為終審判決。