臧文林
崔小雨（黑龍江雪原律師事務(wù)所）
雞東縣雞東鎮(zhèn)德勝村村民委員會
李莉芳（黑龍江利和律師事務(wù)所）

原告臧文林，男，1958年9月8日出生，漢族，干部，現(xiàn)住雞東縣雞東鎮(zhèn)。
委托代理人崔小雨，黑龍江雪原律師事務(wù)所律師。
被告雞東縣雞東鎮(zhèn)德勝村村民委員會。
法定代表人紀(jì)君鵬，職務(wù)主任。
委托代理人李莉芳，黑龍江利和律師事務(wù)所律師。
原告臧文林與被告雞東縣雞東鎮(zhèn)德勝村村民委員會（以下簡稱德勝村）合同糾紛一案，本院作出（2014）雞東民初字第252號民事判決，判決原告與被告簽訂的《德勝小學(xué)校址轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》無效；被告向原告臧文林返還土地使用權(quán)出讓款100萬元。于判決發(fā)生法律效力后付清；被告賠償原告利息損失的60％，即569176.03元，于判決發(fā)生法律效力后付清。原告提出上訴，雞西市中級人民法院裁定撤銷該判決，發(fā)回本院重審。本院受理后，依法另行組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。原告臧文林及其委托代理人崔小雨，被告委托代理人李莉芳到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
二、被告出具的收據(jù)兩張，證明原告履行合同義務(wù)，被告收取了原告的轉(zhuǎn)讓款100萬元，被告對真實性無異議。
三、國土資源部及佳木斯政府文件，證明我國法律對集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)并非絕對禁止，國土資源部及各級政府根據(jù)各個地方實際情況制定相應(yīng)的流轉(zhuǎn)辦法，雞西市及雞東縣在實際操作中也是允許流轉(zhuǎn)的。被告認(rèn)為該證據(jù)不是行政法規(guī)也不是地方性法規(guī)，土地轉(zhuǎn)讓的依據(jù)依然是土地管理法。
被告為支持其抗辯理由，提供了原告的上訴狀，證明原告明知轉(zhuǎn)讓土地違反法律強制性規(guī)定，簽訂合同時過錯程度明顯。被告的質(zhì)證意見為雙方轉(zhuǎn)讓的是房子，地隨房走是不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的基本原則，并非土地。
此外，原審中本院依職權(quán)調(diào)取的黑龍江人民政府建設(shè)用地審批件及雞東縣國土資源局出具的說明。證明2012年12月28日黑龍江省人民政府將德勝小學(xué)校址的土地征為國有，作為雞東縣第三批次城市建設(shè)用地使用。原、被告對證據(jù)均無異議。
以上證據(jù)經(jīng)當(dāng)庭出示、質(zhì)證，證據(jù)來源合法，反應(yīng)案件的客觀事實，證據(jù)間相關(guān)聯(lián)，具備證據(jù)的合法性、客觀性、關(guān)聯(lián)性，予以認(rèn)證。
依據(jù)上述采納的證據(jù)，結(jié)合雙方當(dāng)事人的當(dāng)庭陳述，本院對案件事實認(rèn)定如下:被告德勝村因修建通村公路急需資金，經(jīng)村委會及村民代表大會研究同意，并報上級黨委政府批準(zhǔn)，于2010年8月20日與原告臧文林簽訂《借款抵押協(xié)議書》，協(xié)議約定:被告向原告借款50萬元人民幣，被告用原德勝村小學(xué)校址做為抵押，抵押總值為100至150萬元人民幣，借貸時限從2010年8月20日至2010年10月20日止，借款利息每月按3%計算，如果到期不能償還本息，原告將抵押物收歸個人所有，抵押期間被告不得將抵押物對外承包、續(xù)包、轉(zhuǎn)讓、出賣。2010年8月22日，原告如約向被告提供借款50萬元，因被告未按約定償還原告本息，原告又需建設(shè)苗圃，于是雙方合意變更合同內(nèi)容，于2010年11月3日重新簽訂了《德勝小學(xué)校址轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，約定被告將其所有的德勝小學(xué)原校址（占地面積1萬平方米）的集體建設(shè)用地使用權(quán)及教室等地上附屬物轉(zhuǎn)讓給原告，轉(zhuǎn)讓價款為150萬元。除已經(jīng)借給被告的50萬元，余款100萬元分兩次付清，協(xié)議簽訂時原告交付被告50萬元，另外50萬元待交接校址時一次性結(jié)清，交接時間為2011年7月30日前，同時約定如被告違約，按照原告交納款的3%計息，并一次性支付原告違約金50萬元，以及相關(guān)的權(quán)利義務(wù)。2010年11月4日，原告依約履行合同，向被告交付轉(zhuǎn)讓款50萬元，2012年12月28日，涉案的德勝小學(xué)校址范圍內(nèi)的土地被征為國有，被告至今未能履行合同義務(wù)，原告訴訟來院。
本案爭議的焦點為:
一、原、被告簽訂的《德勝小學(xué)校址轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》效力問題，即該合同是否違背了《中華人民共和國土地管理法》第四十三條 ?、六十三條規(guī)定的效力性強制性規(guī)定，具備了《中華人民共和國合同法》第五十二條 ?第（五）項 ?規(guī)定的合同無效的情形；
二、如果該合同有效，被告違約，支付違約金、賠償損失的標(biāo)準(zhǔn)問題。
本院認(rèn)為:原、被告雙方簽訂借款合同的同時，將涉案被告所有的集體建設(shè)用地使用權(quán)及地上附屬物設(shè)為擔(dān)保。由于被告違約未能償還欠款，雙方合意變更合同，合同內(nèi)容變更為轉(zhuǎn)讓德勝小學(xué)校址的集體建設(shè)用地使用權(quán)及地上附屬物，雙方重新簽訂了《德勝小學(xué)校址轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，替代了原合同?！吨腥A人民共和國土地管理法》第六十三條 ?規(guī)定的“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)建設(shè)”，明確指出用于非農(nóng)建設(shè)的土地使用權(quán)不得流轉(zhuǎn)，而本案中原告簽訂合同的目的是將該土地用于建設(shè)苗圃，不屬于非農(nóng)建設(shè)，不違反該條規(guī)定；該法第四十三條 ?規(guī)定“任何單位和個人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地……”，雖然該條對個人申請建設(shè)用地做了限制性規(guī)定，但依據(jù)《最高人民法院關(guān)于為推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展提供司法保障和法律服務(wù)的若干意見》中提出的“在審理涉及集體經(jīng)營性建設(shè)用地的糾紛案件過程中，既要嚴(yán)格執(zhí)行法律、行政法規(guī)，又要處理好法律、行政法規(guī)與政策和體制機制創(chuàng)新之間的關(guān)系。充分考慮個案情況和社情民意，盡可能使裁判結(jié)果適應(yīng)社會經(jīng)濟發(fā)展的客觀需求，更好為穩(wěn)定大局服務(wù)”的規(guī)定，結(jié)合本案，該協(xié)議是雙方當(dāng)事人的真實意思表示，且不具備其他合同無效的法定情形，故該協(xié)議有效，被告的該抗辯理由不予支持。被告由于涉案土地已被征用而無法履行合同，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，支付原告違約金并賠償損失，同時被告構(gòu)成根本違約，亦應(yīng)返還原告100萬元轉(zhuǎn)讓款；關(guān)于違約金數(shù)額問題，被告在原審提出違約金過高，本次訴訟中堅持合同無效，未主張違約金過高請求本院予以調(diào)整，經(jīng)本院依法釋明，被告仍不主張，故本院依法不應(yīng)主動調(diào)整，違約金數(shù)額應(yīng)遵從雙方約定；關(guān)于原告損失的計算標(biāo)準(zhǔn)問題，雙方簽訂的合同約定了利息損失的計算標(biāo)準(zhǔn)，但是該約定超過法律規(guī)定的部分無效，因此原告僅主張按照銀行同期貸款利率的四倍作為其轉(zhuǎn)讓款的損失，由于涉案合同是原借款合同的變更，且原告交付轉(zhuǎn)讓款后該損失客觀存在，故原告的該項訴訟請求予以支持，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十四條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?的規(guī)定，判決如下:
一、原告臧文林與被告雞東縣雞東鎮(zhèn)德勝村村民委員會于2010年11月3日簽訂的《德勝小德勝小學(xué)校址轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》有效；
二、被告雞東縣雞東鎮(zhèn)德勝村村民委員會向原告臧文林返還土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓款100萬元，于本判決發(fā)生法律效力后給付；
三、被告雞東縣雞東鎮(zhèn)德勝村村民委員會支付原告臧文林違約金50萬元，于本判決發(fā)生法律效力后給付；
四、被告雞東縣雞東鎮(zhèn)德勝村村民委員會賠償原告臧文林利息損失948626.72（2010年8月22日-2014年5月20日）、273643元（2014年5月20日-2015年7月20日），合計1222269.72元，于本判決發(fā)生法律效力后給付；
五、駁回原告的其他訴訟請求。
原告已預(yù)交的案件受理費28284元，由被告承擔(dān)。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于雞西市中級人民法院。

本院認(rèn)為:原、被告雙方簽訂借款合同的同時，將涉案被告所有的集體建設(shè)用地使用權(quán)及地上附屬物設(shè)為擔(dān)保。由于被告違約未能償還欠款，雙方合意變更合同，合同內(nèi)容變更為轉(zhuǎn)讓德勝小學(xué)校址的集體建設(shè)用地使用權(quán)及地上附屬物，雙方重新簽訂了《德勝小學(xué)校址轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，替代了原合同?！吨腥A人民共和國土地管理法》第六十三條 ?規(guī)定的“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)建設(shè)”，明確指出用于非農(nóng)建設(shè)的土地使用權(quán)不得流轉(zhuǎn)，而本案中原告簽訂合同的目的是將該土地用于建設(shè)苗圃，不屬于非農(nóng)建設(shè)，不違反該條規(guī)定；該法第四十三條 ?規(guī)定“任何單位和個人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地……”，雖然該條對個人申請建設(shè)用地做了限制性規(guī)定，但依據(jù)《最高人民法院關(guān)于為推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展提供司法保障和法律服務(wù)的若干意見》中提出的“在審理涉及集體經(jīng)營性建設(shè)用地的糾紛案件過程中，既要嚴(yán)格執(zhí)行法律、行政法規(guī)，又要處理好法律、行政法規(guī)與政策和體制機制創(chuàng)新之間的關(guān)系。充分考慮個案情況和社情民意，盡可能使裁判結(jié)果適應(yīng)社會經(jīng)濟發(fā)展的客觀需求，更好為穩(wěn)定大局服務(wù)”的規(guī)定，結(jié)合本案，該協(xié)議是雙方當(dāng)事人的真實意思表示，且不具備其他合同無效的法定情形，故該協(xié)議有效，被告的該抗辯理由不予支持。被告由于涉案土地已被征用而無法履行合同，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，支付原告違約金并賠償損失，同時被告構(gòu)成根本違約，亦應(yīng)返還原告100萬元轉(zhuǎn)讓款；關(guān)于違約金數(shù)額問題，被告在原審提出違約金過高，本次訴訟中堅持合同無效，未主張違約金過高請求本院予以調(diào)整，經(jīng)本院依法釋明，被告仍不主張，故本院依法不應(yīng)主動調(diào)整，違約金數(shù)額應(yīng)遵從雙方約定；關(guān)于原告損失的計算標(biāo)準(zhǔn)問題，雙方簽訂的合同約定了利息損失的計算標(biāo)準(zhǔn)，但是該約定超過法律規(guī)定的部分無效，因此原告僅主張按照銀行同期貸款利率的四倍作為其轉(zhuǎn)讓款的損失，由于涉案合同是原借款合同的變更，且原告交付轉(zhuǎn)讓款后該損失客觀存在，故原告的該項訴訟請求予以支持，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十四條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?的規(guī)定，判決如下:

一、原告臧文林與被告雞東縣雞東鎮(zhèn)德勝村村民委員會于2010年11月3日簽訂的《德勝小德勝小學(xué)校址轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》有效；
二、被告雞東縣雞東鎮(zhèn)德勝村村民委員會向原告臧文林返還土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓款100萬元，于本判決發(fā)生法律效力后給付；
三、被告雞東縣雞東鎮(zhèn)德勝村村民委員會支付原告臧文林違約金50萬元，于本判決發(fā)生法律效力后給付；
四、被告雞東縣雞東鎮(zhèn)德勝村村民委員會賠償原告臧文林利息損失948626.72（2010年8月22日-2014年5月20日）、273643元（2014年5月20日-2015年7月20日），合計1222269.72元，于本判決發(fā)生法律效力后給付；
五、駁回原告的其他訴訟請求。
原告已預(yù)交的案件受理費28284元，由被告承擔(dān)。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

審判長：常虹
審判員：高宏偉
審判員：王鳳軍

書記員：汪圓圓