胡某某
陳玉蘭
胡某某
鄭久成（河北仲浩律師事務(wù)所）

原告（反訴被告）:胡某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，退休干部，住路南區(qū)。
委托訴訟代理人:陳玉蘭，系原告（反訴被告）之妻，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，退休干部，住唐山市路南區(qū)。
被告（反訴原告）:胡某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住路南區(qū)。
委托訴訟代理人:鄭久成，河北仲浩律師事務(wù)所律師。
原告（反訴被告）胡某某與被告（反訴原告）胡某某租賃合同糾紛一案，本院于2017年1月23日立案后，依法適用普通程序公開開庭進(jìn)行了審理。
原告（反訴被告）胡某某的委托訴訟代理人陳玉蘭、被告（反訴原告）胡某某及其委托訴訟代理人鄭久成到庭參加訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
胡某某向本院提出訴訟請求:1.要求胡某某嚴(yán)格按照雙方簽訂的《租房協(xié)議》落實(shí)各項(xiàng)條款和內(nèi)容，將擅自拆除的室內(nèi)上下水管、水池、一樓的防盜護(hù)欄、大門上方大型牌板、二層室內(nèi)門、紗窗、窗戶玻璃已被砸壞，室內(nèi)地磚破損等設(shè)施照價賠償（含拖欠的費(fèi)用）共計2000元。
按另一承租人約定年租金37000元計算，自2017年1月12日起至交房之日止，胡某某拖延的時間，房租金由胡某某承擔(dān)；2.要求胡某某切實(shí)履行《租房協(xié)議》之規(guī)定，付違約金20000元。
3.要求胡某某承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。
事實(shí)和理由:2016年1月12日，胡某某作為甲方將位于唐山市路南區(qū)西電路90號底商出租給胡某某使用，經(jīng)雙方商定，將租賃時間、房租金、違約金、承租期間各項(xiàng)費(fèi)、稅以及相關(guān)事項(xiàng)和責(zé)任作了明確規(guī)定，雙方當(dāng)日簽訂了一年的租房協(xié)議，雙方簽字確認(rèn)并按了手印。
協(xié)議簽訂后胡某某擅自拆除室內(nèi)上下水管、水池、一樓的防盜護(hù)欄、大門上方的大型牌板、室內(nèi)二層的隔間門、紗窗等，窗戶玻璃已被砸壞、室內(nèi)地磚破損，室內(nèi)墻面拆掉牌匾后，洞眼多處，房租到期，胡某某不但不恢復(fù)原狀，對賠償一事只字不提，且拖欠費(fèi)用不交，責(zé)令胡某某去交，已構(gòu)成違約，理應(yīng)由胡某某將上述多項(xiàng)設(shè)施恢復(fù)原狀或賠償損失2000元。
自到期日起胡某某不配合交房也不交下一年的房租，在此情況下，胡某某迫于無奈報警，民警看了現(xiàn)場并錄像，現(xiàn)胡某某主張房租金按另一承租人約定的37000元的價格計算，合理合法。
按照租賃協(xié)議約定房子到期前半個月內(nèi)要有人，不能影響看房，如影響看房要多付違約金，胡某某的行為嚴(yán)重影響看房，影響胡某某出租，給胡某某造成的損失應(yīng)由胡某某承擔(dān)。
胡某某辯稱，首先，在租賃合同履行中，胡某某沒有損壞屋內(nèi)設(shè)施，胡某某亦未提交證據(jù)證明胡某某損壞了屋內(nèi)設(shè)施，不存在賠償問題，租賃合同簽訂后，胡某某按照約定正常使用租賃房屋，并倍加愛護(hù)屋內(nèi)設(shè)施，根本不存在擅自拆除和損壞的問題。
胡某某雖然提交了部分照片證明房屋遭到損害，但胡某某交付租賃房屋時，雙方?jīng)]有就房屋的狀況進(jìn)行交接，也沒有任何形式的書面材料。
胡某某提交的照片不能證明損壞的部位是在胡某某接受房屋后造成且租賃合同期滿后，在沒有進(jìn)行交接的情況下，胡某某強(qiáng)行打開租賃房屋，應(yīng)當(dāng)視為已經(jīng)退還房屋，并且退還的房屋與交付時的房屋狀況是相同的，也不能排除損壞是在胡某某強(qiáng)行打開租賃房屋后造成的可能性。
其次，胡某某未在租賃期滿后，按照約定將房屋返還給胡某某，是由胡某某造成的，胡某某不應(yīng)支付逾期交付期間的租賃費(fèi)，胡某某承租房屋的目的是為了做生意，但由于市場不景氣，早已停止了經(jīng)營并騰空了房屋，后胡某某提出提前解除租賃合同，退還部分租金，但遭到胡某某的拒絕。
后經(jīng)雙方商定，由胡某某先行招租，如果房屋提前出租，收到房租后可以退還一部分，但截止到租賃期滿未將房屋出租。
租賃期滿前，胡某某主動提出將房屋返還給胡某某，并應(yīng)將收取的3000元押金及剩余的水電費(fèi)退還，胡某某只答應(yīng)接受房屋，但拒絕退還押金及剩余的水電費(fèi)。
胡某某之所以未將鑰匙交給胡某某是因?yàn)楹衬巢辉诮昏€匙的同時退還押金及剩余水電費(fèi)造成的，且租賃合同期滿后，在未經(jīng)胡某某同意的情況下，胡某某強(qiáng)行打開租賃房屋，并占有使用該房屋，應(yīng)當(dāng)視為胡某某已退還房屋，不存在是否支付逾期退房租金的問題。
再次，租賃期滿后，胡某某應(yīng)當(dāng)退還押金及剩余的水電費(fèi)，2016年1月12日，租房協(xié)議簽訂的當(dāng)天，胡某某通過其母親孔小儉的建行卡向胡某某支付40138元，其中包括:一年的房租費(fèi)35600元、押金3000元、預(yù)交水電費(fèi)1538元。
按照合同約定，租賃期滿后，胡某某應(yīng)及時退還押金，結(jié)清水電費(fèi)，并將剩余的水電費(fèi)返還給胡某某，但胡某某拒絕返還。
最后，胡某某不存在違約的問題，不應(yīng)支付違約金。
胡某某向本院提出反訴請求:1.依法判決胡某某返還租房押金3000元，預(yù)交電費(fèi)1000元；2.反訴案件受理費(fèi)用由胡某某承擔(dān)。
反訴的事實(shí)和理由:2016年1月12日，胡某某與胡某某簽訂了《租房協(xié)議》，協(xié)議約定胡某某租賃路南區(qū)西電路90號底商，租期一年（2016年1月12日至2017年1月11日），年租金35600元，胡某某交納押金3000元，并口頭約定，押金應(yīng)于房屋租賃期滿返還。
《租房協(xié)議》簽訂后，胡某某按照約定繳納了租金并繳納電費(fèi)押金1000元。
租賃期滿后，胡某某拒絕將押金退還給胡某某，故提起反訴。
胡某某對胡某某的反訴辯稱，1000元電費(fèi)是胡某某讓胡某某替胡某某交的，且已經(jīng)替胡某某交了，協(xié)議中明確約定由胡某某交付水電費(fèi)用，胡某某承租一年會花費(fèi)電費(fèi)，這1000元已經(jīng)用來交納了電費(fèi)。
協(xié)議約定了如若設(shè)施不損壞，不欠水、煤氣費(fèi)、稅費(fèi)等費(fèi)用，則照價退還胡某某押金3000元。
胡某某已經(jīng)將房屋多項(xiàng)設(shè)施拆走和損壞，房屋押金3000元依照協(xié)議約定不應(yīng)退還，并且胡某某應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)房屋恢復(fù)原狀的損失費(fèi)用。
當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。
對當(dāng)事人無異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。
對有爭議的證據(jù)和事實(shí)，本院認(rèn)定如下:1.對于胡某某申請出庭的證人蔣某的證言，綜合雙方的相關(guān)陳述及證據(jù)，對該部分證言中能夠前后印證的部分本院予以認(rèn)定，能夠證實(shí)2016年底胡某某沒有履行合同第八條約定的乙方提前一個月告知甲方續(xù)租與否的義務(wù)；2.對于胡某某提交的證據(jù)三，唐山市稅務(wù)局開局的發(fā)票，本院對該票據(jù)的真實(shí)性予以認(rèn)定，因雙方在租賃協(xié)議中約定水、電、煤氣等各項(xiàng)稅和費(fèi)用均由胡某某（反訴胡某某）承擔(dān)，如欠費(fèi)超過一個月不交，胡某某有權(quán)代收代繳，故該票據(jù)雖在購買人中載明為陳玉蘭，亦不能證明胡某某拖欠水費(fèi)和污水處理費(fèi)的事實(shí)，故本院對該份證據(jù)不予認(rèn)定；3.對于胡某某提交的證據(jù)四，照片19張，對于照片1-6所反映的地板損壞的情況，因雙方簽訂租房協(xié)議時已經(jīng)確認(rèn)室內(nèi)有雙氣、有線、寬帶、卷簾門、消防器具等，門窗完好，故該份證據(jù)能夠認(rèn)定系胡某某的原因?qū)е碌奈锲菲茡p，故本院對上述六張照片予以認(rèn)定，對于照片7至19，因該照片不能反映出系涉案房屋的損壞情況，且胡某某未提交簽訂租賃協(xié)議時確認(rèn)完好部分的房屋交接情況，故本院對該十三張照片不予認(rèn)定；4.對于胡某某提交的證據(jù)一，錄音光盤一張，不能達(dá)到胡某某的證明目的，故對該份證據(jù)本院不予采信。
綜上確認(rèn)事實(shí)如下:2016年1月12日，胡某某作為甲方與胡某某作為乙方簽訂租房協(xié)議，該協(xié)議約定租賃時間為2016年1月12日至2017年1月11日，租金按年支付，年租金三萬伍仟陸佰元整。
合同第八條約定:“乙方到期不論租與不租應(yīng)提前一個月告知甲方，如再租，重新簽訂協(xié)議。
如不租，在半個月內(nèi)，室內(nèi)要有人，不能影響看房。
如影響看房，要多付違約金。
”第九條約定:“雙方不得違約，如一方違約，付貳萬違約金”2016年1月13日，胡某某通過其母親孔小儉向胡某某轉(zhuǎn)賬40138元，其中房屋年租金35600元、押金3000元、預(yù)交水電費(fèi)1538元。
胡某某未能如約在租房協(xié)議到期前一個月告知胡某某續(xù)租問題，未能如約辦理交接房屋手續(xù)。
本院認(rèn)為，胡某某與胡某某簽訂的《租房協(xié)議》系雙方當(dāng)事人真實(shí)的意思表示，且不違反法律法規(guī)的規(guī)定，真實(shí)合法有效，雙方當(dāng)事人均應(yīng)如約履行合同義務(wù)。
對于胡某某提出的要求胡某某按照2000元賠償房屋內(nèi)上下水管、水池等相關(guān)損失，因胡某某未提交證據(jù)證明上述部分損失系胡某某造成及財物損失具體價值，故本院對該項(xiàng)訴請不予支持。
對于胡某某提出的要求胡某某按另一承租人約定的年租金37000元交付自2017年1月12日起至交房之日止的租金，胡某某未提交證據(jù)證實(shí)何時交房，理據(jù)不足故本院對該項(xiàng)訴請不予支持。
對于胡某某要求胡某某支付違約金20000元的訴請，因胡某某未按照協(xié)議第八條約定提前一個月告知胡某某，導(dǎo)致胡某某未能順利將房屋進(jìn)行出租，且對房屋內(nèi)的地板造成了部分損害，構(gòu)成了違約，應(yīng)依法承擔(dān)違約責(zé)任，故對該項(xiàng)訴訟請求，本院予以支持。
對于胡某某提出的要求胡某某退還預(yù)交的電費(fèi)1000元的反訴請求，因胡某某未提交相關(guān)證據(jù)證明預(yù)交電費(fèi)1000元的事實(shí)，故本院對該項(xiàng)訴訟請求不予支持。
對于胡某某要求胡某某返還押金3000元的訴訟請求，因雙方在租房協(xié)議第一條中約定，乙方交設(shè)施和費(fèi)用押金3000元，該約定沒有明確該押金的性質(zhì)，故該部分押金應(yīng)視為租賃預(yù)付款，故應(yīng)由胡某某予以返還。
綜上所述，對于胡某某要求胡某某支付20000元違約金的訴訟請求及對胡某某要求胡某某退還房屋押金3000元的反訴請求依法應(yīng)予以支持。
依照《中華人民共和國合同法》第八條 ?、第一百零七條 ?、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條 ?、第一百四十二條 ?的規(guī)定，判決如下:
一、被告（反訴原告）胡某某于本判決生效后十日內(nèi)向原告（反訴被告）胡某某支付違約金20000元。
二、原告（反訴被告）胡某某于本判決生效后十日內(nèi)向被告（反訴原告）胡某某返還租房押金3000元。
案件受理費(fèi)350元，由被告（反訴原告）胡某某負(fù)擔(dān)。
反訴費(fèi)25元，由原告（反訴被告）胡某某負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省唐山市中級人民法院。

本院認(rèn)為，胡某某與胡某某簽訂的《租房協(xié)議》系雙方當(dāng)事人真實(shí)的意思表示，且不違反法律法規(guī)的規(guī)定，真實(shí)合法有效，雙方當(dāng)事人均應(yīng)如約履行合同義務(wù)。
對于胡某某提出的要求胡某某按照2000元賠償房屋內(nèi)上下水管、水池等相關(guān)損失，因胡某某未提交證據(jù)證明上述部分損失系胡某某造成及財物損失具體價值，故本院對該項(xiàng)訴請不予支持。
對于胡某某提出的要求胡某某按另一承租人約定的年租金37000元交付自2017年1月12日起至交房之日止的租金，胡某某未提交證據(jù)證實(shí)何時交房，理據(jù)不足故本院對該項(xiàng)訴請不予支持。
對于胡某某要求胡某某支付違約金20000元的訴請，因胡某某未按照協(xié)議第八條約定提前一個月告知胡某某，導(dǎo)致胡某某未能順利將房屋進(jìn)行出租，且對房屋內(nèi)的地板造成了部分損害，構(gòu)成了違約，應(yīng)依法承擔(dān)違約責(zé)任，故對該項(xiàng)訴訟請求，本院予以支持。
對于胡某某提出的要求胡某某退還預(yù)交的電費(fèi)1000元的反訴請求，因胡某某未提交相關(guān)證據(jù)證明預(yù)交電費(fèi)1000元的事實(shí)，故本院對該項(xiàng)訴訟請求不予支持。
對于胡某某要求胡某某返還押金3000元的訴訟請求，因雙方在租房協(xié)議第一條中約定，乙方交設(shè)施和費(fèi)用押金3000元，該約定沒有明確該押金的性質(zhì)，故該部分押金應(yīng)視為租賃預(yù)付款，故應(yīng)由胡某某予以返還。
綜上所述，對于胡某某要求胡某某支付20000元違約金的訴訟請求及對胡某某要求胡某某退還房屋押金3000元的反訴請求依法應(yīng)予以支持。

依照《中華人民共和國合同法》第八條 ?、第一百零七條 ?、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條 ?、第一百四十二條 ?的規(guī)定，判決如下:
一、被告（反訴原告）胡某某于本判決生效后十日內(nèi)向原告（反訴被告）胡某某支付違約金20000元。
二、原告（反訴被告）胡某某于本判決生效后十日內(nèi)向被告（反訴原告）胡某某返還租房押金3000元。
案件受理費(fèi)350元，由被告（反訴原告）胡某某負(fù)擔(dān)。
反訴費(fèi)25元，由原告（反訴被告）胡某某負(fù)擔(dān)。

審判長：王曉丹

書記員：李玥