原告（執(zhí)行案外人）：胡愛民，女，漢族，xxxx年xx月xx日出生，戶籍地湖北省宜昌市西陵區(qū)，現(xiàn)在武漢女子監(jiān)獄服刑。
委托訴訟代理人：周濤，湖北普濟(jì)律師事務(wù)所律師。（特別授權(quán)）
委托訴訟代理人：李中華，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，系胡愛民姐夫。（一般代理）
被告（申請(qǐng)執(zhí)行人）：李某，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住湖北省宜昌市西陵區(qū)。
委托訴訟代理人：朱磊，湖北誠(chéng)業(yè)律師事務(wù)所律師。（特別授權(quán)）
第三人（被執(zhí)行人）：宜昌同創(chuàng)房地產(chǎn)有限公司，住所地宜昌市開發(fā)區(qū)城東大道10—7號(hào)，統(tǒng)一社會(huì)信用代碼91420500667654117U。
法定代表人：萬宏華，該公司總經(jīng)理。

原告胡愛民與被告李某、第三人宜昌同創(chuàng)房地產(chǎn)有限公司（以下簡(jiǎn)稱同創(chuàng)公司）案外人執(zhí)行異議之訴一案，本院于2017年1月3日立案后，依法適用普通程序于2017年4月13日公開開庭進(jìn)行審理，后因與原告所提執(zhí)行異議之訴的本院（2016）鄂0591執(zhí)異20號(hào)執(zhí)行裁定書相關(guān)聯(lián)的（2016）鄂0591民再3號(hào)案件尚未審結(jié)，本案依法中止審理，現(xiàn)湖北省宜昌市中級(jí)人民法院作出（2017）鄂05民再24號(hào)民事判決，維持本院（2016）鄂0591民再3號(hào)判決。本院于2017年9月19日公開開庭審理了本案。原告胡愛民及其委托訴訟代理人周濤、李中華、被告李某的委托訴訟代理人朱磊到庭參加訴訟，第三人同創(chuàng)公司經(jīng)本院傳票傳喚，無正當(dāng)理由拒不到庭，本院依法缺席審理?，F(xiàn)已審理終結(jié)。
原告胡愛民向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.確認(rèn)位于宜昌市發(fā)展大道××水榭花都小區(qū)××號(hào)房屋歸原告所有；2.停止對(duì)該房屋的強(qiáng)制執(zhí)行，并解除查封。
事實(shí)與理由：2014年6月26日，原告與第三人同創(chuàng)公司簽訂《水榭花都認(rèn)購協(xié)議書》，購買同創(chuàng)公司開發(fā)的位于宜昌市發(fā)展大道××水榭花都小區(qū)××號(hào)房屋，房屋價(jià)款35萬元，原告支付了首付款22萬元，同創(chuàng)公司將房屋交付給原告后，原告已裝修入住，但同創(chuàng)公司總是拖延不為原告辦理房產(chǎn)證。后宜昌市三峽壩區(qū)人民法院因被告李某與同創(chuàng)公司的民間借貸案件，對(duì)原告所居住的房屋進(jìn)行了查封，原告認(rèn)為自己才是合法購買該房屋的所有權(quán)人，遂向法院提出執(zhí)行異議，法院2016年11月15日作出（2016）鄂0591執(zhí)異20號(hào)裁定駁回了原告的異議，原告故向法院提起訴訟。
經(jīng)審理查明，2014年6月26日，原告胡愛民與第三人同創(chuàng)公司的法定代表人萬宏華簽訂《水榭花都認(rèn)購協(xié)議書》，約定原告向同創(chuàng)公司購買位于宜昌市發(fā)展大道××水榭花都小區(qū)Ｄ602房屋一套，建筑面積68.25平方米，總價(jià)款35萬元，簽訂認(rèn)購書時(shí)支付首付款22萬元，并約定原告應(yīng)于2014年7月26日前，攜帶認(rèn)購書原件和收據(jù)原件到同創(chuàng)公司營(yíng)銷中心簽署商品房買賣合同和支付剩余房款，雙方還對(duì)違約責(zé)任和爭(zhēng)議解決方式等進(jìn)行了約定。協(xié)議簽訂后，原告按約支付了首付款，同創(chuàng)公司交付了房屋，原告將房屋裝修后入住至今，原告無其他住房。原告因無法與同創(chuàng)公司人員取得聯(lián)系，而在協(xié)議約定的期限內(nèi)未支付購房尾款。
同時(shí)查明，2014年4月1日，同創(chuàng)公司為向被告李某借款，而將案涉房屋在內(nèi)的10套房屋與李某簽訂了《宜昌市商品房買賣合同》，房號(hào)為D棟1單元6層010602號(hào)，產(chǎn)籍號(hào)為02-0009-0033-010602，并進(jìn)行了網(wǎng)上備案，為借款提供擔(dān)保，后同創(chuàng)公司未按期還款，李某起訴至本院，本院2015年5月28日依法查封了上述房屋，同年9月20日本院作出（2015）鄂三峽民初字第00486號(hào)民事判決，判令同創(chuàng)公司償還李某本息2362895元及利息。李某據(jù)此生效判決申請(qǐng)本院強(qiáng)制執(zhí)行。原告向本院提出執(zhí)行異議，本院2016年11月15日作出（2016）鄂0591執(zhí)異20號(hào)裁定，駁回異議。
上述事實(shí)，有經(jīng)庭審舉證、質(zhì)證的《水榭花都認(rèn)購協(xié)議書》、收據(jù)、《水榭花都房屋裝飾裝修服務(wù)協(xié)議》、《水榭花都前期服務(wù)協(xié)議》、水榭花都物業(yè)處出具的證明、裝修保證金、水費(fèi)、物業(yè)費(fèi)收據(jù)、現(xiàn)有住房查詢結(jié)果證明、《宜昌市商品房買賣合同》及該合同備案截圖、民事判決書、民事裁定書、協(xié)助執(zhí)行通知書、執(zhí)行裁定書、公告和當(dāng)事人陳述等證據(jù)在卷佐證，足以證實(shí)。

本院認(rèn)為，本案的焦點(diǎn)問題是：一、案涉房屋歸屬；二、應(yīng)否解除對(duì)案涉房屋的強(qiáng)制執(zhí)行。
焦點(diǎn)一：原告胡愛民據(jù)與第三人同創(chuàng)公司簽訂《水榭花都認(rèn)購協(xié)議書》主張案涉房屋權(quán)屬，被告李某認(rèn)為該協(xié)議書不具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的全部?jī)?nèi)容，并非合法有效的合同。本院認(rèn)為，《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定：商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：當(dāng)事人名稱、商品房基本情況、銷售方式、價(jià)款、交付使用條件和日期、裝飾設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾、供水電氣交付承諾、公共配套建筑產(chǎn)權(quán)歸屬、面積差異的處理方式、辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜、解決爭(zhēng)議的方法、違約責(zé)任、雙方約定的其他事項(xiàng)。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定：商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議，具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。《中華人民共和國(guó)合同法》第十二條規(guī)定：合同的內(nèi)容由當(dāng)事人約定，一般包括以下條款：當(dāng)事人名稱、標(biāo)的、數(shù)量、質(zhì)量、價(jià)款或報(bào)酬、履行期限、地點(diǎn)和方式、違約責(zé)任、解決爭(zhēng)議的方法。根據(jù)上述規(guī)定，原告與同創(chuàng)公司簽訂的《水榭花都認(rèn)購協(xié)議書》是雙方購買房屋的真實(shí)意思表示，不違反法律禁止性規(guī)定，且已包括了合同法規(guī)定合同成立的主要條款，至于合同中是否約定裝飾設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾、供水電氣交付承諾、公共配套建筑產(chǎn)權(quán)歸屬、面積差異的處理方式等事項(xiàng)，并非合同法規(guī)定的合同主要條款，且原告已支付大部分房款，該《水榭花都認(rèn)購協(xié)議書》應(yīng)為有效合同，被告的此項(xiàng)辯稱意見，本院不予采納。原告支付首付款后，未在約定時(shí)間支付購房尾款，本院對(duì)原告主張將房屋權(quán)屬確認(rèn)歸其所有的請(qǐng)求不予支持。
焦點(diǎn)二：《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價(jià)款超過合同約定總價(jià)款的百分之五十。”《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條規(guī)定“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部款項(xiàng)并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對(duì)此沒有過錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)?！本C上所述，原告與同創(chuàng)公司在法院2015年5月28日查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同，原告已支付合同約定的大部分購房款，所購房屋用于原告居住，原告名下亦無其他用于居住的房屋，符合第二十九條規(guī)定的情形，原告的權(quán)利能夠排除被告與同創(chuàng)公司之間民間借貸案件的執(zhí)行。
關(guān)于被告以《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條抗辯其應(yīng)對(duì)案涉房屋在拍賣后享有優(yōu)先受償權(quán)的意見，經(jīng)查，被告與同創(chuàng)公司庭審中均表示雙方簽訂的《宜昌市商品房買賣合同》本意是對(duì)被告出借給同創(chuàng)公司的借款提供擔(dān)保，被告的借款本息債權(quán)已通過本院（2015）鄂三峽民初字第00486號(hào)民事判決書予以確定，被告與同創(chuàng)公司未對(duì)擔(dān)保房屋辦理抵押登記。本院認(rèn)為，被告對(duì)案涉房屋并不享有抵押權(quán)，雙方之間的房屋買賣行為實(shí)際為讓與擔(dān)保行為，而讓與擔(dān)保行為不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為有效合同，雙方對(duì)該買賣合同雖進(jìn)行了網(wǎng)上備案，但該備案并不具有物權(quán)公示效力。民間借貸司法解釋第二十四條規(guī)定“當(dāng)事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，借款到期后借款人不能還款，出借人請(qǐng)求履行買賣合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸關(guān)系審理，并向當(dāng)事人釋明變更訴訟請(qǐng)求。當(dāng)事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴。按照民間借貸關(guān)系審理作出的判決生效后，借款人不履行生效判決確定的金錢債務(wù)，出借人可以申請(qǐng)拍賣買賣合同標(biāo)的物，以償還債務(wù)。”該司法解釋的法意是賦予了出借人就買賣合同標(biāo)的物有直接申請(qǐng)執(zhí)行的權(quán)利，但該合同標(biāo)的物應(yīng)是未附著其他權(quán)利的物，屬于擔(dān)保權(quán)的直接實(shí)現(xiàn)，但當(dāng)該商品房涉及附著有其他已支付房屋價(jià)款的買受人權(quán)利時(shí)該如何處理，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的批復(fù)》第1條：“人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)”；第2條：“消費(fèi)者交付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人”。由此可見，此批復(fù)賦予買受人的權(quán)利特殊化，在未進(jìn)行房屋登記時(shí)，買受人雖然不享有所有權(quán)，但在其交付大部分房款的情況下，對(duì)房屋的取得有當(dāng)然的期待權(quán)，將包括抵押權(quán)在內(nèi)其他債權(quán)排斥在后，民間借貸司法解釋第二十四條對(duì)于借款人和出借人之間的法律關(guān)系仍確定是債權(quán)法律關(guān)系，出借人并未因買賣合同而取得標(biāo)的物的物權(quán)，在該標(biāo)的物上有其他排他性權(quán)利時(shí)，這種讓與擔(dān)保行為并不能使出借人享有標(biāo)的物拍賣款項(xiàng)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，本院對(duì)被告的此項(xiàng)辯稱意見不予支持。
依照《中華人民共和國(guó)合同法》第十二條、第六十條、第一百三十條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條、《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條、《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百二十七條、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第三百一十二條第一款第（一）項(xiàng)、第二款、第一百四十四條規(guī)定，判決如下：

一、停止對(duì)坐落于宜昌市發(fā)展大道27號(hào)水榭花都小區(qū)D棟010602號(hào)房屋（產(chǎn)籍號(hào)02-0009-0033-010602）的執(zhí)行。
二、駁回原告胡愛民的其他訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)6550元，由原告胡愛民負(fù)擔(dān)3000元，被告李某負(fù)擔(dān)550元，第三人宜昌同創(chuàng)房地產(chǎn)有限公司負(fù)擔(dān)3000元。
如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提交副本，上訴于湖北省宜昌市中級(jí)人民法院。
本院（2016）鄂0591執(zhí)異20號(hào)執(zhí)行異議裁定于本判決生效時(shí)自動(dòng)失效。

審　判　長(zhǎng)　　許　靜 人民陪審員　　徐振安 人民陪審員　　胡　萍

書記員：陶文淦