原告胡某某。
委托代理人徐勝甫，通城縣石南法律服務(wù)所法律工作者。
被告湖北強(qiáng)華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司
法定代表人汪華階，公司經(jīng)理。
委托代理人黎少云，湖北泰元律師事務(wù)所律師。
第三人易三會(huì)。
委托代理人黎岳來(lái)，湖北德馨律師事務(wù)所律師。
委托代理人杜佳，湖北德馨律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師。

原告胡某某與被告湖北強(qiáng)華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱強(qiáng)華公司）第三人易三會(huì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理，原、被告及其第三人到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告胡某某訴稱：原告在本縣原建筑公司院內(nèi)有棟私房，被告在此院內(nèi)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，其開(kāi)發(fā)工程系占用原告該私房，原、被告于2012年12月8日簽訂《房屋拆除還建協(xié)議》。協(xié)議約定由被告在新建高樓第一層靠原告門(mén)店通道還建原告494.62㎡，交房時(shí)由被告按原告要求分間隔墻。并約定由被告在本棟西面11層和12層還建原告各一套間房，面積為147.12㎡。交房時(shí)間為自開(kāi)工之日起14個(gè)月內(nèi)交房。如有違約，賠償受害方損失30萬(wàn)元。合同簽訂后被告于2012年12月21日開(kāi)工，原告按合同履行了義務(wù)，但被告基于多種原因不能按期竣工，延遲到2016年元月30日左右才向原告交付二個(gè)套間房鎖匙，但因被告將該房出售他人，致使原告無(wú)法行使對(duì)該房所有權(quán)。對(duì)第一層的494.62㎡，僅交付422.27㎡，尚欠72.35㎡，且被告對(duì)所交付的422.27㎡，沒(méi)有按協(xié)議約定為原告分間隔墻。被告不能按協(xié)議約定面積和時(shí)間交房，屬嚴(yán)重違約行為，由于被告在開(kāi)工后14個(gè)月內(nèi)未向原告交付還建房，致使原告對(duì)房屋的收益權(quán)不能實(shí)現(xiàn)，造成原告近30萬(wàn)元的房租損失。請(qǐng)求判令被告向原告交付該樓第11層、12層5號(hào)套間房和第一層所欠的72.35㎡房屋，向原告支付15萬(wàn)元違約賠償金和2萬(wàn)元分間隔墻人工材料費(fèi)用，訴訟費(fèi)由被告負(fù)責(zé)。
被告強(qiáng)華公司辯稱：易三會(huì)不是我強(qiáng)華公司股東，向我公司借用資質(zhì)，原告胡某某與第三人易三會(huì)之間具體怎么操作，我公司一概不知情，因此我公司不承擔(dān)任何責(zé)任。
第三人易三會(huì)述稱：1、同原告胡某某簽訂房屋拆除還建協(xié)議是本人易三會(huì)個(gè)人行為，金泉花園項(xiàng)目部是本人個(gè)人設(shè)立的項(xiàng)目部，同強(qiáng)華公司無(wú)任何聯(lián)系。2、房屋拆還建面積496.62平方米，侵害了其他共有人的權(quán)益，且還建協(xié)議注明的496.62平方米與實(shí)際面積不符，應(yīng)屬無(wú)效。3、在房屋拆除還建協(xié)議中，第三人沒(méi)有違約。其他約定本人已依約履行完畢，故請(qǐng)駁回原告的訴訟請(qǐng)求。
原告胡某某為了證明自己的主張，提供了以下證據(jù)：
1、原告身份證明，證明其主體資格。
2、房屋拆除還建協(xié)議，證明被告拆除原告496.62㎡房屋，協(xié)議約定由被告在第一層還建496.62㎡，還建二套間房，如違約向原告支付30萬(wàn)元違約金。
3、原告土地使用證，原告拆除的土地、房屋已取得合法手續(xù)。土地權(quán)面積為494.62平方米，其中獨(dú)用面積170.61平方米，分?jǐn)偯娣e81平方米。房產(chǎn)建筑面積為491.56平方。
4、發(fā)票5張，原告隔墻開(kāi)支。
5、原告租房合同，被告應(yīng)按協(xié)議向原告支付租金。
6、強(qiáng)華公司委托書(shū)，證明強(qiáng)華公司委托易三會(huì)相關(guān)活動(dòng)。
被告強(qiáng)華公司質(zhì)證認(rèn)為，第三人沒(méi)有代理權(quán)，所簽合同沒(méi)有加蓋公司公章，不具有效力，強(qiáng)華公司不承擔(dān)責(zé)任。第三人易三會(huì)質(zhì)證認(rèn)為，對(duì)證據(jù)1、2真實(shí)性無(wú)異議，但是無(wú)效合同，證據(jù)3土地面積170平方，分?jǐn)偯娣e81平方，房產(chǎn)證上面積491.56平方，與協(xié)議約定不符。證據(jù)4、5與本案無(wú)關(guān)聯(lián)。證據(jù)6真實(shí)性無(wú)異議，委托期為三個(gè)月。
被告強(qiáng)華公司無(wú)證據(jù)提供質(zhì)證。
第三人為了證明自己的主張，提供了如下證據(jù)：
1、2013年10月31日同原告簽訂的協(xié)議，證明至2013年10月31日本案工程還未開(kāi)工。
2、開(kāi)工令，第三人通知建筑公司開(kāi)工日期是2014年3月8日。
3、物業(yè)公司證明，原告收到11層5號(hào)樓和12層5號(hào)樓鑰匙，時(shí)間為2015年2月15日。
4、原倉(cāng)庫(kù)房屋上面的住戶要求，證明原倉(cāng)庫(kù)第一層面積除原告獨(dú)享面積170多平方處，剩余面積屬公攤共有面積。
經(jīng)原告質(zhì)證認(rèn)為，證據(jù)1真實(shí)性無(wú)異議，協(xié)議是安裝吊塔，此時(shí)已做了三層房；證據(jù)2真實(shí)性、合法性均不具備證據(jù)要件；證據(jù)3無(wú)異議；證據(jù)4證人未到庭質(zhì)證，不具備備證據(jù)要素。
被告強(qiáng)華公司無(wú)質(zhì)證意見(jiàn)。

本院認(rèn)為，原告舉證，被告強(qiáng)華公司提出合同效力，第三人沒(méi)有代理權(quán)。第三人提出土地面積、分?jǐn)偯娣e與協(xié)議不符，委托期限等，但對(duì)拆除協(xié)議的真實(shí)性不予否定，對(duì)拆除協(xié)議的真實(shí)性本院予以認(rèn)定。第三人提出的物業(yè)證明原告已收補(bǔ)償?shù)亩€(gè)套間，原告未予否定，應(yīng)予認(rèn)定。其提出的原告面積的獨(dú)享與分?jǐn)傄喇a(chǎn)權(quán)證認(rèn)定。
根據(jù)原、被告、第三人舉證，質(zhì)證，可認(rèn)定如下事實(shí)：
2012年11月9日，被告強(qiáng)華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司對(duì)第三人易三會(huì)出具法人代表授權(quán)委托書(shū)，委托易三會(huì)為強(qiáng)華公司的代理人，以本公司的名義辦理湖北強(qiáng)華公司“金泉花園”項(xiàng)目部開(kāi)發(fā)事宜。在合同中所簽署的一切文件和處理與之有關(guān)一切事務(wù)，我公司均予承認(rèn)，委托期限為三個(gè)月。2012年12月18日，強(qiáng)華公司金泉花園苑（園）項(xiàng)目部實(shí)際經(jīng)營(yíng)者易三會(huì)（乙方）與原告胡某某（甲方）簽訂房屋拆除還建協(xié)議，約定：一、舊房所有權(quán)人及地址，舊房所有權(quán)人胡某某，位于雋水鎮(zhèn)金泉路原建筑公司院內(nèi)（原告胡某某門(mén)店屋后），土地證號(hào)2005第143號(hào)、房產(chǎn)證號(hào)010148，第一層面積496.62平方米（房屋產(chǎn)權(quán)證面積為491.56平方），層高4.2米，全框架結(jié)構(gòu)，其中胡某某土地獨(dú)立使用面積170.6平方米。二、還建人湖北強(qiáng)華公司金泉花苑項(xiàng)目部，法人委托代表易三會(huì)。還建房地址：位置、面積：乙方拆除甲方舊房后，在原址按規(guī)劃新建高樓，在新建高樓第一層靠甲方通道還建面積494.62平方米，層高除梁清空3米，全框架房，交房時(shí)按甲方要求分間隔墻。三、土地使用補(bǔ)償：因甲方舊房中有170.6平方米，只有一層樓，為甲方獨(dú)立使用權(quán)面積，乙方在此土地上建高樓，補(bǔ)甲方兩套房，位置在本棟西面11層5號(hào)147.12平方米和西面12層5號(hào)147.12平方米。四、有關(guān)拆遷還建房具體事項(xiàng)：新房交付時(shí)間，從開(kāi)工之日起14個(gè)月交付給甲方。并對(duì)還建房質(zhì)量、上下水管安裝、欄桿、扶手、窗戶等作出具體約定。本協(xié)議經(jīng)甲、乙雙方簽字蓋章后生效，如違約，賠償受害方損失30萬(wàn)元。協(xié)議簽訂后，第三人組織施工，工程完工后，第三人將11層5號(hào)、12層5號(hào)二個(gè)套間和第一層422.27平方米交付原告胡某某，尚欠一層面積69.29平方米。原告訴至本院，請(qǐng)求判令上述請(qǐng)求事項(xiàng)。
本院認(rèn)為，金泉花園舊房改造項(xiàng)目未經(jīng)相關(guān)質(zhì)能部門(mén)審查批準(zhǔn)，屬違規(guī)改造開(kāi)發(fā)行為，故所簽訂的房屋拆遷協(xié)議無(wú)效。第三人易三會(huì)借用被告強(qiáng)華公司名義開(kāi)發(fā)，但實(shí)際是第三人個(gè)人開(kāi)發(fā)行為。合同無(wú)效后，原告胡某某的財(cái)產(chǎn)應(yīng)按產(chǎn)權(quán)證面積予以返還。原告提出的要求被告支付違約賠償金，本案中開(kāi)工日期難以確定，且雙方協(xié)議屬無(wú)效的民事行為，故不予支持。被告強(qiáng)華公司提出第三人易三會(huì)借用資質(zhì)，公司不承擔(dān)責(zé)任的問(wèn)題。第三人易三會(huì)借用被告強(qiáng)華公司資質(zhì)屬實(shí)，出借資質(zhì)應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)民事責(zé)任，故被告強(qiáng)華公司應(yīng)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。第三人易三會(huì)拆除原告胡某某建筑面積491.56平方米，其中土地獨(dú)用面積170.61平方米，原告胡某某未侵犯他人財(cái)產(chǎn)權(quán)益行為，第三人承諾的返還房屋應(yīng)予履行，并按約分間隔墻。依照《中華人民共和國(guó)合法》第四十四條、第五十二條第五項(xiàng)、第五十八條之規(guī)定，判決如下：

一、第三人易三會(huì)在本判決發(fā)生法律效力后三十日內(nèi)，在所承建的金泉花園第一層靠原告門(mén)店通道返還原告胡某某門(mén)面房491.56平方米，并按原告胡某某要求分間隔墻。被告強(qiáng)華公司承擔(dān)帶履行責(zé)任。
二、駿回原告胡某某的其它訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案收取案件受理費(fèi)3700元，由第三人易三會(huì)負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在本判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀及副本共三份，上訴于湖北省咸寧市中級(jí)人民法院，并向咸寧市中級(jí)人民法院預(yù)交上訴案件受理費(fèi)3700元（開(kāi)戶銀行：中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行咸寧金惠支行，帳號(hào)：17680610040004550，戶名：湖北省咸寧市中級(jí)人民法院，用途：訴訟費(fèi)）。在上訴期滿次日起七日內(nèi)仍未交納的，按自動(dòng)撤回上訴處理。
本判決書(shū)生效后，當(dāng)事人必須履行，一方拒絕履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以在規(guī)定履行期間的最后一日起計(jì)算，2年內(nèi)向本院書(shū)面申請(qǐng)執(zhí)行，否則，按自動(dòng)放棄執(zhí)行申請(qǐng)權(quán)處理。

審判長(zhǎng) 胡波
審判員 陳左孟
人民陪審員 曾世希

書(shū)記員： 徐瑱