胡某某
王定華（湖北江漢律師事務(wù)所）
嚴(yán)某某
汪某某
鮑財明（湖北潛江園林法律服務(wù)所）

原告胡某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省潛江市人，鑫麟上海商貿(mào)有限公司員工。
委托代理人王定華，湖北江漢律師事務(wù)所律師。
被告嚴(yán)某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省潛江市人，無業(yè)。
被告汪某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省潛江市人，無業(yè)。
委托代理人鮑財明，潛江市園林法律服務(wù)所法律工作者。
原告胡某某訴被告嚴(yán)某某、汪某某房屋買賣合同糾紛一案，本院于2015年3月4日立案受理后，依法組成由審判員姚文聯(lián)擔(dān)任審判長，人民陪審員胡忠榮、陳恢臣參加的合議庭，于2015年4月23日公開開庭進(jìn)行了審理。原告胡某某及其委托代理人王定華，被告汪某某及其委托代理人鮑財明到庭參加訴訟；被告嚴(yán)某某經(jīng)本院傳票傳喚，無正當(dāng)理由拒不到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，被告汪某某在不具備商品房開發(fā)資質(zhì)，且未依法將其購買的案外人康明權(quán)享有使用權(quán)的土地辦理權(quán)屬變更登記的前提下，與同樣不具備商品房開發(fā)資質(zhì)的被告嚴(yán)某某聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)，并將正在建設(shè)中的本案爭議的房屋預(yù)先出售給原告胡某某，雙方所簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議實為房屋預(yù)售協(xié)議，該協(xié)議違反了《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條 ?“下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓:……[[d763e66d0bb647eaa4c32702a1cb1844:38Article-1List|第項]]未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的……”和《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條 ?“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效”的規(guī)定，屬無效合同，本院不予保護(hù)。合同無效后，因該合同而取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還。有過錯的一方，應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失。兩被告作為房地產(chǎn)開發(fā)商，知道或應(yīng)當(dāng)知道在其未依法取得商品房開發(fā)資質(zhì)、所開發(fā)土地的使用權(quán)以及辦理商品房預(yù)售許可證之前不得進(jìn)行商品房開發(fā)及預(yù)售，但其違反上述規(guī)定開發(fā)商品房并向原告預(yù)售房屋，存在過錯，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。原告要求兩被告返還預(yù)付購房款，并賠償自原告給付兩被告購房款之日起的利息損失的訴訟請求于法有據(jù)，本院依法予以支持，但原告主張兩被告返還購房款的金額有誤。兩被告應(yīng)返還原告購房款的金額，應(yīng)以原告實際交付兩被告的170000元為準(zhǔn)。其利息損失，應(yīng)以原告向兩被告實際交款的時間分段計付，即從2011年10月4日起至2012年1月5日止，本金按50000元計算；從2012年1月6日起至本判決指定的履行期內(nèi)的實際給付之日止，本金按170000元計算。其利率標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)以中國人民銀行規(guī)定的國有商業(yè)銀行的同期同類貸款基準(zhǔn)利率為準(zhǔn)。對于原告超出部分的訴訟主張，本院依法不予支持。被告汪某某的辯解理由，與本院庭審查明的事實和相關(guān)法律規(guī)定不符，本院依法不予采納。依照《中華人民共和國合同法》第五十二條 ?[[cb8aa933e6b4418c9aa0220010fcb2f9:52Article-1List|第項]]、第五十六條 ?、第五十八條 ?，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條 ?[[d763e66d0bb647eaa4c32702a1cb1844:38Article-1List|第項]]，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條 ?以及《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條 ?第一款 ?、第一百四十四條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、確認(rèn)原告胡某某與被告嚴(yán)某某、汪某某于2011年10月4日簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效；
二、被告嚴(yán)某某、汪某某于本判決發(fā)生法律效力之日起七日內(nèi)返還原告胡某某購房款人民幣170000元，并按中國人民銀行規(guī)定的國有商業(yè)銀行的同期同類貸款基準(zhǔn)利率計付原告胡某某的利息損失（從2011年10月4日起至2012年1月5日止，本金按50000元計算；從2012年1月6日起至本判決指定的履行期內(nèi)的實際給付之日止，本金按170000元計算）；
三、駁回原告胡某某的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費人民幣4100元，由原告胡某某負(fù)擔(dān)人民幣700元，被告嚴(yán)某某、汪某某共同負(fù)擔(dān)人民幣3400元。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省漢江中級人民法院。上訴人應(yīng)在提交上訴狀時，根據(jù)不服本判決的上訴請求數(shù)額及《訴訟費用交納辦法》第十三條 ?第一款 ?[[11453d2b77c84ef4bb43588548dc66e6:13Article1Paragraph-1List|第項]]的規(guī)定，預(yù)繳上訴案件受理費，匯款至湖北省漢江中級人民法院:開戶銀行:農(nóng)行湖北省仙桃市支行復(fù)州分理處:戶名:湖北省漢江中級人民法院:帳號17-313501040000019。上訴人在上訴期滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交上訴案件費用的，按自動撤回上訴處理。

本院認(rèn)為，被告汪某某在不具備商品房開發(fā)資質(zhì)，且未依法將其購買的案外人康明權(quán)享有使用權(quán)的土地辦理權(quán)屬變更登記的前提下，與同樣不具備商品房開發(fā)資質(zhì)的被告嚴(yán)某某聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)，并將正在建設(shè)中的本案爭議的房屋預(yù)先出售給原告胡某某，雙方所簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議實為房屋預(yù)售協(xié)議，該協(xié)議違反了《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條 ?“下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓:……[[d763e66d0bb647eaa4c32702a1cb1844:38Article-1List|第項]]未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的……”和《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條 ?“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效”的規(guī)定，屬無效合同，本院不予保護(hù)。合同無效后，因該合同而取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還。有過錯的一方，應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失。兩被告作為房地產(chǎn)開發(fā)商，知道或應(yīng)當(dāng)知道在其未依法取得商品房開發(fā)資質(zhì)、所開發(fā)土地的使用權(quán)以及辦理商品房預(yù)售許可證之前不得進(jìn)行商品房開發(fā)及預(yù)售，但其違反上述規(guī)定開發(fā)商品房并向原告預(yù)售房屋，存在過錯，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。原告要求兩被告返還預(yù)付購房款，并賠償自原告給付兩被告購房款之日起的利息損失的訴訟請求于法有據(jù)，本院依法予以支持，但原告主張兩被告返還購房款的金額有誤。兩被告應(yīng)返還原告購房款的金額，應(yīng)以原告實際交付兩被告的170000元為準(zhǔn)。其利息損失，應(yīng)以原告向兩被告實際交款的時間分段計付，即從2011年10月4日起至2012年1月5日止，本金按50000元計算；從2012年1月6日起至本判決指定的履行期內(nèi)的實際給付之日止，本金按170000元計算。其利率標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)以中國人民銀行規(guī)定的國有商業(yè)銀行的同期同類貸款基準(zhǔn)利率為準(zhǔn)。對于原告超出部分的訴訟主張，本院依法不予支持。被告汪某某的辯解理由，與本院庭審查明的事實和相關(guān)法律規(guī)定不符，本院依法不予采納。依照《中華人民共和國合同法》第五十二條 ?[[cb8aa933e6b4418c9aa0220010fcb2f9:52Article-1List|第項]]、第五十六條 ?、第五十八條 ?，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條 ?[[d763e66d0bb647eaa4c32702a1cb1844:38Article-1List|第項]]，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條 ?以及《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條 ?第一款 ?、第一百四十四條 ?之規(guī)定，判決如下:

一、確認(rèn)原告胡某某與被告嚴(yán)某某、汪某某于2011年10月4日簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效；
二、被告嚴(yán)某某、汪某某于本判決發(fā)生法律效力之日起七日內(nèi)返還原告胡某某購房款人民幣170000元，并按中國人民銀行規(guī)定的國有商業(yè)銀行的同期同類貸款基準(zhǔn)利率計付原告胡某某的利息損失（從2011年10月4日起至2012年1月5日止，本金按50000元計算；從2012年1月6日起至本判決指定的履行期內(nèi)的實際給付之日止，本金按170000元計算）；
三、駁回原告胡某某的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費人民幣4100元，由原告胡某某負(fù)擔(dān)人民幣700元，被告嚴(yán)某某、汪某某共同負(fù)擔(dān)人民幣3400元。

審判長：姚文聯(lián)
審判員：胡忠榮
審判員：陳恢臣

書記員：楊婷