原告：胡某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市徐匯區(qū)。
　　委托訴訟代理人：馬海容，上海淳元律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：劉亦，上海淳元律師事務(wù)所律師。
　　被告：上海影泉美容美發(fā)有限公司，住所地上海市閔行區(qū)。
　　法定代表人：方明，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：袁玲花，上海力勤律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：翁國舜，上海力勤律師事務(wù)所律師。
　　原告胡某某與被告上海影泉美容美發(fā)有限公司(以下簡稱影泉公司)房屋租賃合同糾紛一案，本院立案后，先依法適用簡易程序，后轉(zhuǎn)為普通程序，于2018年7月9日公開開庭進行了審理。同日，經(jīng)被告申請，本院委托上?，F(xiàn)代建筑設(shè)計集團工程建設(shè)咨詢有限公司對被告實施的裝修殘值進行工程審價；2019年4月，上海現(xiàn)代建筑設(shè)計集團工程建設(shè)咨詢有限公司出具審價報告。本院于2019年5月23日再次公開開庭進行了審理。原告胡某某及委托訴訟代理人劉亦、被告的委托訴訟代理人翁國舜均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　胡某某向本院提出訴訟請求：1、原告胡某某與被告影泉公司之間于2015年7月22日簽訂的《股權(quán)經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》及《補充協(xié)議》于2018年3月20日解除；2、被告立即搬離上海市羅香路XXX-XXX號房屋(以下簡稱系爭房屋)；3、被告向原告支付拖欠的租金91964.50元(自2018年1月15日起計算至2018年3月20日止)；4、被告支付房屋使用費從2018年3月21日起至被告實際搬離之日止以每日1422.58元計算；5、被告向原告支付違約金41213.23元；6、被告向原告支付顧問費自2017年10月15日起至2018年5月9日止，以每月18333元計算。事實與理由：2015年7月22日，原告胡某某與被告影泉公司簽訂《股權(quán)經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》及《補充協(xié)議》，約定原告將系爭房屋轉(zhuǎn)租給被告，租期為2015年7月22日起至2020年5月30日止，租金支付為：第一年租金為每月40000元，第二年為每月42000元，第三年為每月44100元，第四年為每月46305元，第五年為每月48620元，每季度租金應(yīng)于上季度結(jié)束前15天支付至原告?zhèn)€人賬戶；另約定，原告作為顧問，被告每月向原告支付顧問費18333元，每月顧問費應(yīng)在每月10日前支付至原告賬戶內(nèi)；被告未按本合同約定支付任何一項款項的，每逾期一天，被告應(yīng)承擔(dān)應(yīng)付款項5%的違約金，逾期15日仍未付清的，原告有權(quán)解除合同，被告另外賠償違約金30000元。因被告拖欠合同約定應(yīng)付款項逾期遠遠超過15天，原告多次索要無果，于2018年3月1日委托律師向被告發(fā)出律師函，要求被告在3日內(nèi)支付所欠款項及逾期違約金，但被告仍未支付。故將被告訴至法院。
　　上海影泉美容美發(fā)有限公司辯稱，不同意原告的訴請。同意原告提出的于2018年3月20日解除《股權(quán)經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》及《補充協(xié)議》的訴訟請求。但該租賃合同中的標(biāo)的物是違章建筑，該房屋產(chǎn)權(quán)證被告沒有看到過，直至2018年3月17日被告收到違章建筑拆除通知書時才知道系爭房屋是違章建筑。由于系爭房屋已經(jīng)拆除了所以不存在搬離。對于原告要求被告支付自2018年1月15日起至2018年3月20日止的租金被告已經(jīng)支付過一部分。
　　經(jīng)審理查明，上海市徐匯區(qū)羅香路XXX-XXX號(現(xiàn)門牌號為X7號)房屋產(chǎn)權(quán)人為上海天南實業(yè)有限公司，其物業(yè)管理職能移交至上海市徐匯區(qū)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會。原告胡某某與案外人上海市徐匯區(qū)國有資產(chǎn)投資經(jīng)營有限公司簽訂《上海市房屋租賃合同》，約定上海市徐匯區(qū)國有資產(chǎn)投資經(jīng)營有限公司將上海市徐匯區(qū)羅香路XXX-XXX號(現(xiàn)門牌號為X7號)房屋租賃給胡某某，租賃期限至2020年12月31日止；房屋建筑面積共96.82平方米。
　　2013年6月，胡某某(乙方)與案外人上海梅隴物業(yè)管理有限公司(甲方)簽訂合同，約定甲方將上海市徐匯區(qū)羅香路99、101號房屋出租給乙方，房屋建筑面積為104平方米；月租金6240元，租賃期限自2013年7月1日起至2020年6月30日止等條款。
　　2015年7月22日,原告胡某某(甲方、出租方)、被告影泉公司(乙方、承租方)簽訂《股權(quán)經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》，約定：甲方轉(zhuǎn)讓上海市羅香路97－103號歐爾梵美容美發(fā)有限公司；營業(yè)執(zhí)照注冊：上海歐爾梵美容美發(fā)有限公司地址-羅香路XXX號，甲乙雙方根據(jù)本合同約定轉(zhuǎn)讓上述店鋪的全部股權(quán)以及經(jīng)營權(quán)，該店鋪的場地、門店及門頭在合同期限內(nèi)歸乙方全權(quán)使用，甲方不得使用，也不參與新店經(jīng)營管理；經(jīng)甲乙雙方協(xié)商決定其中羅香路XXX號隔開的30平方米店鋪繼續(xù)由甲方使用，甲方不經(jīng)營與美容美發(fā)有關(guān)的項目，乙方不得干涉甲方經(jīng)營，如甲方要轉(zhuǎn)讓這30平方米的經(jīng)營權(quán)時，乙方擁有優(yōu)先選擇權(quán)，甲方收取乙方租金為每月6000元；在合同期內(nèi)，乙方每月向甲方支付顧問費18333元，每月顧問費應(yīng)在當(dāng)月10號前支付至甲方個人賬戶；第一年租金為每月40000元，第二年每月為42000元，第三年為每月44100元，第四年為每月46305元，第五年為每月48620元，每季度租金應(yīng)于上季度結(jié)束前15天支付至原告?zhèn)€人賬戶；轉(zhuǎn)讓店鋪現(xiàn)有裝修設(shè)施在轉(zhuǎn)讓后歸乙方所有，乙方在接收該店鋪后，有權(quán)根據(jù)經(jīng)營需要，在保證合法以及房屋安全使用的情況下進行再次裝修；股權(quán)轉(zhuǎn)讓費共計30萬元，上述費用已經(jīng)包括第三條所述的裝修、設(shè)備；本合同自2015年7月22日起至2020年5月30日止；乙方未按本合同約定支付任何一項款項的，每逾期一日，乙方應(yīng)承擔(dān)應(yīng)付款項5%的違約金，逾期達十五日仍未付清的，甲方有權(quán)解除本合同，乙方另外賠償甲方違約金30000元等條款。
　　當(dāng)日，原告胡某某(甲方、出租方)、被告影泉公司(乙方、承租方)簽訂《補充協(xié)議》，約定：在乙方經(jīng)營期內(nèi)，隔開的30平方米的水電因歷史原因造成水電無法分開，經(jīng)過雙方協(xié)商，由甲方每季度支付給乙方1000元，甲方需提前15天支付；五年合約，最后一年乙方必須多付一個月房租(作為押金)等條款。
　　2018年3月1日，原告委托律師向被告發(fā)出《律師函》，內(nèi)容是：被告未按照約定的金額及時間向原告支付顧問費及租金，截止至本律師函發(fā)出之日時，被告尚欠原告自2017年12月17日起至2018年3月1日止的顧問費、租金以及逾期違約金共計163317.45元。被告的行為已經(jīng)構(gòu)成違約，故要求被告在收到本律師函之日起3日內(nèi)協(xié)商處理相關(guān)事宜并支付上述應(yīng)付款項，如被告不履行自己的義務(wù)，原告將通過訴訟追究被告的法律責(zé)任并要求被告賠償相關(guān)一切經(jīng)濟損失，屆時被告將承擔(dān)不利法律后果。
　　2018年3月20日,原告向被告發(fā)出微信，內(nèi)容是：鑒于被告拖欠租金和顧問費，已經(jīng)嚴(yán)重違反合同的條款，在原告多次的催討下還是置之不理，無奈之下原告只能選擇解除合同，從即日2018年3月20日起與伊?xí)r代美容美發(fā)公司解除合同，被告確認收到該短信。
　　2018年3月，上海市徐匯區(qū)長橋街道拆違辦向被告發(fā)出《違法建筑治理告知書》，確定上海市羅秀路XXX-XXX號房屋是擅自搭建建筑，責(zé)令被告在2018年3月21日前自行拆除。因逾期被告未自行拆除，2018年6月25日，上海市徐匯區(qū)長橋街道拆違辦實施拆違。
　　另查明，2018年1月起，被告共計支付XXXXXXX元，均未注明用途。因被告每次租金和顧問費均分開支付，且顧問費金額為18333元，故原告計算租金支付至2018年1月14日止，顧問費支付至2017年10月14日止。
　　審理中，被告同意原告提出的原、被告之間于2015年7月22日簽訂的《股權(quán)經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》及《補充協(xié)議》于2018年3月20日解除的訴訟請求。鑒于被告實際于2018年6月25日遷出系爭房屋，故原告撤回要求被告遷出的訴訟請求，對于原告撤回的訴訟請求，本院已經(jīng)口頭裁定予以準(zhǔn)許；原告確認上海市徐匯區(qū)羅香路XXX號房屋附屬在上海市徐匯區(qū)羅香路X9、XX1號房屋旁邊一并租賃給被告，亦無合法建筑證明，并不單獨收取租金。
　　經(jīng)被告申請，本院委托上?，F(xiàn)代建筑設(shè)計集團工程建設(shè)咨詢有限公司對被告實施的裝修殘值進行工程審價，審價過程中，被告僅提供一份自行制作的裝修用材清單和電子版CAD圖紙，原告對被告提供的上述審價依據(jù)均不予以確認，認為清單、圖紙系被告自行制作，鑒于現(xiàn)場已經(jīng)拆除，故審價公司審定總造價為348057.09元，折舊殘值為254081.68元。被告另提供與案外人陸某某的裝修合同、收條以及銀行轉(zhuǎn)帳憑證，證明被告實施了裝修，合同中列明裝修期限為50天，開工日期為2015年9月1日，竣工日期為2015年10月20日，工程總造價為299000元，其中銀行轉(zhuǎn)帳為219000元，余款為現(xiàn)金支付。
　　以上事實，除原、被告的一致陳述外，另有雙方提供的《股權(quán)經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》、《補充協(xié)議》、產(chǎn)權(quán)證明、微信聊天記錄等證據(jù)證實，并經(jīng)庭審質(zhì)證，本院予以確認。
　　本院認為，當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用原則。
　　訟爭合同系爭房屋包括上海市徐匯區(qū)羅香路XXX-XXX號(現(xiàn)門牌號為X7號)及上海市徐匯區(qū)羅香路X9、XX1號(包括XX3號房屋)房屋，其中上海市徐匯區(qū)羅香路XXX-XXX號(現(xiàn)門牌號為X7號)屬于合法建筑，原告通過轉(zhuǎn)租取得上述房屋的使用權(quán)，將約30平方米房屋自用外，其余房屋轉(zhuǎn)租給被告，故涉及約66平方米房屋租賃合同部分合法有效，各方均應(yīng)依照合同全面履行自己的義務(wù)。但上海市徐匯區(qū)羅香路X9、XX1號(包括XX3號房屋)房屋未有產(chǎn)權(quán)證，且原告至今未提供建造系爭房屋的建設(shè)工程規(guī)劃許可證明，有關(guān)政府機關(guān)已經(jīng)將上述房屋確定為違章搭建并已經(jīng)拆除，故原告與被告訂立的涉及上述房屋的租賃合同部分無效。原告明知上述部分房屋沒有合法的房屋建造證明，仍然將房屋出租，而被告在承租時，未查明系爭房屋產(chǎn)權(quán)屬性及建造許可證明，仍然與原告簽訂租賃合同承租系爭房屋，理應(yīng)亦承擔(dān)合同無效的法律責(zé)任。2018年3月20日，原告通過微信向被告發(fā)出解除合同的通知，被告亦予以確認，故涉及上海市徐匯區(qū)羅香路XXX-XXX號(現(xiàn)門牌號為X7號)房屋的合同內(nèi)容于2018年3月20日解除。
　　房屋使用價值一般認為即房屋租金，因此，房屋租賃合同有效，承租人應(yīng)當(dāng)支付租金，但如果合同無效，承租人仍應(yīng)當(dāng)向出租人進行相當(dāng)于房租的價值補償。被告辯稱，租賃合同無效，原告不能依據(jù)無效合同主張租金，本院不予支持。被告租賃期內(nèi)未有證據(jù)證明對原告提供的房屋提出不適租等，故被告抗辯租賃房屋不適租拒付租金，理由不能成立，本院不予采納。關(guān)于顧問費，實屬原、被告雙方的真實意思表示，內(nèi)容未違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，且被告已經(jīng)自愿支付了近三年，故原告要求被告支付顧問費的訴請，本院予以支持。
　　鑒于系爭房屋絕大部分為違章建筑，致使原、被告在履約過程中發(fā)生爭議，房屋因?qū)儆谶`章建筑而被政府有關(guān)部門拆除，對此原告亦有責(zé)任，故原告要求違約金的訴請，本院無法支持。
　　關(guān)于裝修補償一節(jié)，鑒于《股權(quán)經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》及《補充協(xié)議》提前終止，履行雙方均有過錯，被告向本院申請裝修殘值的審價申請，本院予以準(zhǔn)許。因系爭房屋已經(jīng)被拆遷，無法查看裝修現(xiàn)狀，故被告提供裝修用材清單和電子版CAD圖紙作為審價依據(jù)，證明被告實際實施了裝修。原告卻訴稱審價依據(jù)是被告開辦的另一家店鋪的裝修圖紙，因未提供相關(guān)證據(jù)，本院不予以采信。被告遂另提供裝修合同、收條以及銀行轉(zhuǎn)帳憑證進一步證明在接收房屋之后實施了裝修，本院對被告提供的該組證據(jù)予以采信。但審價公司審定總造價為348057.09元高于被告自行提供合同總價，且根據(jù)《股權(quán)經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》，被告支付原告轉(zhuǎn)讓費30萬元，該費用包括裝修、設(shè)備轉(zhuǎn)讓，店鋪現(xiàn)有裝修設(shè)施在轉(zhuǎn)讓后歸被告所有，被告在接收該店鋪后，有權(quán)根據(jù)經(jīng)營需要進行再次裝修；故原告訴稱被告利用了原告的裝修，本院亦予以采信。同時根據(jù)原告提供被告公司的總監(jiān)朋友圈微信，證明被告于2015年9月19日已經(jīng)打掃系爭房屋，2015年9月20日當(dāng)日營業(yè)收入66000元，10月15日門店已經(jīng)開業(yè)，說明被告裝修的規(guī)模不大。關(guān)于裝修款支付，被告僅對其中219000元銀行轉(zhuǎn)帳部分提供證據(jù)，未對余款現(xiàn)金部分的支付進一步提供證據(jù)，故本院綜合被告已支付裝修工程款數(shù)額、參照資產(chǎn)評估的常用參數(shù)、當(dāng)事人的過錯，并考慮到審價公司的意見酌情由原告補償。
　　依照《中華人民共和國合同法》第五十二條、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條的規(guī)定之規(guī)定，判決如下：
　　一、胡某某與上海影泉美容美發(fā)有限公司簽訂《股權(quán)經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》、《補充協(xié)議》中就上海市徐匯區(qū)羅香路XXX-XXX號(現(xiàn)門牌號為X7號)部分有效并于2018年3月20日解除；
　　二、胡某某與上海影泉美容美發(fā)有限公司簽訂《股權(quán)經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》、《補充協(xié)議》中就上海市徐匯區(qū)羅香路X9、XX1號(包括XX3號房屋)房屋部分無效；
　　三、上海影泉美容美發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付胡某某自2018年1月15日起計算至2018年3月20日止的租金及使用費91964.50元；
　　四、上海影泉美容美發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付胡某某自2018年3月21日起至2018年6月25日止的房屋使用費，按照每日1422.58計算；
　　五、上海影泉美容美發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付胡某某自2017年10月15日起至2018年5月9日止的顧問費，按照每月18333元計算；
　　六、駁回胡某某其余訴訟請求；
　　七、胡某某于本判決生效之日起十日內(nèi)補償上海影泉美容美發(fā)有限公司裝修殘值78840元；
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費11058元，由胡某某負擔(dān)1526元，上海影泉美容美發(fā)有限公司負擔(dān)9532元；審價費6000元，由胡某某負擔(dān)780元，上海影泉美容美發(fā)有限公司負擔(dān)5220元。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院?！　?br/>

審判員：任??瑩

書記員：晏??瑩