胡某某
陳?。ê币瞬牧陞^(qū)龍泉鎮(zhèn)法律服務(wù)所）
張友玲
劉某某
付紅（湖北百思特律師事務(wù)所）
付斌（湖北百思特律師事務(wù)所）

原告（反訴被告）胡某某，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，個體工商戶，住宜昌市夷陵區(qū)。
委托代理人陳俊，宜昌市夷陵區(qū)龍泉鎮(zhèn)法律服務(wù)所法律工作者。
代理權(quán)限為:一般授權(quán)。
委托代理人張友玲（系胡某某之妻），女，漢族，xxxx年xx月xx日出生，個體工商戶，住宜昌市夷陵區(qū)。
代理權(quán)限為:一般授權(quán)。
被告（反訴原告）劉某某，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，個體經(jīng)營戶，住宜昌市夷陵區(qū)。
委托代理人付紅、付斌，湖北百思特律師事務(wù)所律師。
代理權(quán)限為:特別授權(quán)。
本院于2016年4月12日立案受理的原告（反訴被告）胡某某與被告（反訴原告）劉某某房屋租賃合同糾紛一案，依法由審判員李焦適用簡易程序，于2016年4月28日公開開庭進(jìn)行了審理。
原告（反訴被告）胡某某及其委托代理人陳俊、張友玲，被告（反訴原告）劉某某及其委托代理人付斌到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告（反訴被告）胡某某訴稱，2014年3月9日，原、被告雙方經(jīng)協(xié)商一致，簽訂《房屋廠房租賃合同》，該合同約定，原告將其房屋主樓一層門面、三樓部分房屋及主樓前面空地、南側(cè)空地出租給被告開辦粉絲廠，每年租金43000元，租期為5年，合計租金215000元。
根據(jù)約定，原告還為被告配套建造160㎡廠房，南側(cè)空地平整后打成混凝土，原告為此投資155167元，協(xié)議簽訂后被告僅履行兩年，2016年4月8日，被告不僅未向原告交納半年租金，而且未經(jīng)原告允許，將生產(chǎn)設(shè)備及原材料強行運走。
被告稱在龍泉村四組重新租好了房屋，欲到那里重新辦廠。
原告要求被告繼續(xù)履行合同或支付違約金，遭到拒絕，被告的行為已構(gòu)成違約，并給原告造成較大經(jīng)濟損失，為此提起訴訟，請求:解除雙方簽訂的《房屋廠房租賃合同》并判令被告向原告支付違約金107500元（43000元／年×5年×50%）。
被告（反訴原告）辯稱，原告出租的空地、生產(chǎn)車間無產(chǎn)權(quán)，亦無規(guī)劃許可證，因此該租賃合同部分無效，該合同第六條約定在不可抗力條件下產(chǎn)生違約金的條款違反了《合同法》的規(guī)定，該違約金條款亦應(yīng)無效，且原告違約金計算方式也不合理。
被告（反訴原告）劉某某反訴稱，2014年3月9日，反訴原告和反訴被告簽訂《房屋廠房租賃合同》，約定反訴被告將主樓一層門面，三樓部分房屋和主樓南側(cè)空地（水泥場地）、主樓前面整個空地出租給反訴原告用于生產(chǎn)粉絲，租期5年，每年租金43000元。
合同簽訂后，反訴被告違約行為不斷:1、按照合同約定，反訴被告應(yīng)承擔(dān)在主樓南側(cè)空地營造一個生產(chǎn)車間，面積約160㎡，但實際反訴被告修建的生產(chǎn)車間遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于160㎡，導(dǎo)致反訴原告晾曬粉絲空地不足，嚴(yán)重影響生產(chǎn)，不符合反訴原告的預(yù)期；2、合同約定水電表均由反訴被告負(fù)責(zé)安裝好，但反訴被告僅安裝了電表，電線還是反訴原告提供，水表則完全是反訴原告自己安裝；3、2014年8月，反訴被告在主樓南側(cè)空地旁新建一棟三層樓房并出租，租客每天需要經(jīng)過反訴原告租賃的廠房進(jìn)出，嚴(yán)重影響反訴原告的生產(chǎn)安全，同時，三層樓房又遮擋住陽光，直接影響反訴原告晾曬粉絲；4、反訴被告將其一樓住房煙筒對著反訴原告的晾曬場地，排放的濃煙嚴(yán)重影響粉絲質(zhì)量；5、2016年3月29日反訴被告通知反訴原告停止生產(chǎn)；6、2016年4月3日，反訴被告將車牌為鄂EA0907車輛堵住反訴原告唯一的進(jìn)出路口長達(dá)十天，致使反訴原告的車輛無法出入，無法生產(chǎn)經(jīng)營。
綜上，反訴被告的行為嚴(yán)重違反了合同約定，已構(gòu)成根本違約，反訴原告的合同目的無法實現(xiàn)，請求判令:1、解除反訴原告和反訴被告簽訂的《房屋廠房租賃合同》；2、反訴被告賠償損失10500元（其中晾曬繩損失500元，鄂EZ938P貨車停運損失500元／天×10天，加工廠停止生產(chǎn)損失500元／天×10天）；3、反訴被告退還押金1000元；4、反訴被告給付水電安裝費4200元；5、由反訴被告承擔(dān)訴訟費。
本院認(rèn)為:原、被告雙方簽訂的租賃合同是雙方真實意思表示，并不違反法律的禁止性規(guī)定，雙方亦履行了兩年之久，屬有效合同，雙方應(yīng)當(dāng)遵守并全面履行。
被告劉某某辯稱合同部分無效的理由不能成立。
關(guān)于合同第6條提前解除合同的違約責(zé)任的約定，應(yīng)理解為“在無不可抗拒因素情況下，任何一方在合同期滿前解除合同，均視為違約，應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。
”對此合同的起草者劉某某當(dāng)庭亦承認(rèn)是漏了一個“不”字。
關(guān)于違約金計算標(biāo)準(zhǔn)問題，該條約定“違約金按租金50%的標(biāo)準(zhǔn)支付對方”，結(jié)合本案實際情況和公平原則，應(yīng)按剩余租期的租金標(biāo)準(zhǔn)的50%計算為宜。
關(guān)于原告（反訴被告）胡某某是否構(gòu)成被告（反訴原告）劉某某反訴稱的根本違約的問題，本院認(rèn)為，根本違約是非違約方當(dāng)事人解除合同的法定理由之一，當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使嚴(yán)重影響訂立合同所期望的經(jīng)濟利益的，對方可以不經(jīng)催告解除合同。
劉某某反訴理由一，反訴被告修建的生產(chǎn)車間遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于160㎡，導(dǎo)致反訴原告晾曬粉絲的空地不足，嚴(yán)重影響生產(chǎn)，本院認(rèn)為雙方合同中并沒有約定空地面積，反訴被告胡某某在空地西側(cè)修建了大于約定面積約160㎡的車間，并不影響反訴原告生產(chǎn)，其仍有足夠場地晾曬粉絲，反訴原告在簽訂合同后，接收車間并生產(chǎn)了兩年，應(yīng)視為其已認(rèn)可。
反訴理由二，反訴被告僅安裝了電表，電線、水表完全由反訴原告自己出資安裝，并要求反訴被告給付水電安裝費4200元，對此本院認(rèn)為，雙方在合同中約定由反訴被告負(fù)責(zé)安裝好水、電表，反訴被告已安裝生產(chǎn)用電電表和總水表，對電表、水表后接線至車間內(nèi)的水、電安裝并沒有約定由反訴被告負(fù)責(zé)，對反訴原告請求水電安裝費4200元，本院僅支持一塊分水表的費用35元，其余部分不予支持。
反訴理由三，反訴被告于2014年8月在主樓后空地修建一棟三層樓房并出租，租客經(jīng)過反訴原告廠房進(jìn)出，嚴(yán)重影響反訴原告生產(chǎn)安全，同時三層樓房又遮擋住陽光，直接影響反訴原告晾曬粉絲，本院認(rèn)為反訴被告將原緊鄰主樓后的平房拆除，修建樓房在主樓后與生產(chǎn)車間之間，即使有租客出入也無需進(jìn)出反訴原告的廠房，反訴原告亦沒有提供將該三層樓房出租他人的證據(jù)，該樓與晾曬場地有相當(dāng)足夠的距離，并未改變晾曬的采光。
反訴原告反訴理由四，反訴被告將其一樓住房的煙筒對著反訴原告晾曬場地排放濃煙嚴(yán)重影響粉絲的質(zhì)量，本院認(rèn)為，反訴被告冬天取暖火房煙筒的排放是否影響了粉絲的質(zhì)量，沒有證據(jù)予以支持，故此理由不能成立。
反訴原告反訴理由五，2016年3月29日反訴被告通知反訴原告停止生產(chǎn)問題，本院認(rèn)為，在反訴原告不交租金的情況下，反訴被告在催繳租金、口頭告知其工人明天停止生產(chǎn)后，并沒有采取進(jìn)一步實際行動阻止其生產(chǎn)。
反訴原告反訴理由六，2016年4月3日，反訴被告用車將進(jìn)出路口堵住長達(dá)十天，致使反訴原告無法生產(chǎn)經(jīng)營，本院認(rèn)為，反訴被告用車堵住走道出口，確有不妥，對反訴原告要求反訴被告賠償其加工廠停止生產(chǎn)損失5000元（500元／天×10天），本院予以支持，鄂EZ938P貨車停運的損失5000元（500元／天×10天）因該車所有人是反訴原告兒子劉協(xié)林且屬非營運車輛，對該請求本院不予支持。
綜上，反訴原告劉某某反訴反訴被告胡某某根本違約的理由不能成立，反訴原告要求反訴被告賠償晾曬繩損失500元的請求，因其已將晾曬繩拆除轉(zhuǎn)移，并無實際損失，本院不予支持。
本案中，被告（反訴原告）劉某某在合同履行期限到來之前，無正當(dāng)理由，明確表示不繼續(xù)履行合同，并將租賃廠房的設(shè)備、原材料轉(zhuǎn)移他處，其已構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)按照雙方簽訂合同的約定承擔(dān)違約金64500元（43000元／年×3年×50%）。
雙方簽訂的租賃合同已無繼續(xù)履行的可能，應(yīng)予以解除。
根據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條 ?、第六十條 ?、第九十六條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?和《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、解除原告（反訴被告）胡某某與被告（反訴原告）劉某某簽訂的《房屋廠房租賃合同》。
二、由原告（反訴被告）胡某某退還被告（反訴原告）劉某某押金1000元，水表款35元，并賠償車間停產(chǎn)損失5000元，合計人民幣6035元。
三、由被告（反訴原告）劉某某給付原告（反訴被告）胡某某違約金64500元。
四、上述二、三項相抵后，由被告（反訴原告）劉某某在本判決生效后十日內(nèi)給付原告（反訴被告）胡某某違約金58465元。
五、駁回原告（反訴被告）胡某某的其他訴訟請求。
六、駁回被告（反訴原告）劉某某的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案本訴訴訟費1225元（已減半），由原告（反訴被告）胡某某負(fù)擔(dān)490元，由被告（反訴原告）負(fù)擔(dān)735元；反訴費96元（已減半），由原告（反訴被告）胡某某負(fù)擔(dān)37元，由被告（反訴原告）劉某某負(fù)擔(dān)59元。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省宜昌市中級人民法院。

本院認(rèn)為:原、被告雙方簽訂的租賃合同是雙方真實意思表示，并不違反法律的禁止性規(guī)定，雙方亦履行了兩年之久，屬有效合同，雙方應(yīng)當(dāng)遵守并全面履行。
被告劉某某辯稱合同部分無效的理由不能成立。
關(guān)于合同第6條提前解除合同的違約責(zé)任的約定，應(yīng)理解為“在無不可抗拒因素情況下，任何一方在合同期滿前解除合同，均視為違約，應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。
”對此合同的起草者劉某某當(dāng)庭亦承認(rèn)是漏了一個“不”字。
關(guān)于違約金計算標(biāo)準(zhǔn)問題，該條約定“違約金按租金50%的標(biāo)準(zhǔn)支付對方”，結(jié)合本案實際情況和公平原則，應(yīng)按剩余租期的租金標(biāo)準(zhǔn)的50%計算為宜。
關(guān)于原告（反訴被告）胡某某是否構(gòu)成被告（反訴原告）劉某某反訴稱的根本違約的問題，本院認(rèn)為，根本違約是非違約方當(dāng)事人解除合同的法定理由之一，當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使嚴(yán)重影響訂立合同所期望的經(jīng)濟利益的，對方可以不經(jīng)催告解除合同。
劉某某反訴理由一，反訴被告修建的生產(chǎn)車間遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于160㎡，導(dǎo)致反訴原告晾曬粉絲的空地不足，嚴(yán)重影響生產(chǎn)，本院認(rèn)為雙方合同中并沒有約定空地面積，反訴被告胡某某在空地西側(cè)修建了大于約定面積約160㎡的車間，并不影響反訴原告生產(chǎn)，其仍有足夠場地晾曬粉絲，反訴原告在簽訂合同后，接收車間并生產(chǎn)了兩年，應(yīng)視為其已認(rèn)可。
反訴理由二，反訴被告僅安裝了電表，電線、水表完全由反訴原告自己出資安裝，并要求反訴被告給付水電安裝費4200元，對此本院認(rèn)為，雙方在合同中約定由反訴被告負(fù)責(zé)安裝好水、電表，反訴被告已安裝生產(chǎn)用電電表和總水表，對電表、水表后接線至車間內(nèi)的水、電安裝并沒有約定由反訴被告負(fù)責(zé)，對反訴原告請求水電安裝費4200元，本院僅支持一塊分水表的費用35元，其余部分不予支持。
反訴理由三，反訴被告于2014年8月在主樓后空地修建一棟三層樓房并出租，租客經(jīng)過反訴原告廠房進(jìn)出，嚴(yán)重影響反訴原告生產(chǎn)安全，同時三層樓房又遮擋住陽光，直接影響反訴原告晾曬粉絲，本院認(rèn)為反訴被告將原緊鄰主樓后的平房拆除，修建樓房在主樓后與生產(chǎn)車間之間，即使有租客出入也無需進(jìn)出反訴原告的廠房，反訴原告亦沒有提供將該三層樓房出租他人的證據(jù)，該樓與晾曬場地有相當(dāng)足夠的距離，并未改變晾曬的采光。
反訴原告反訴理由四，反訴被告將其一樓住房的煙筒對著反訴原告晾曬場地排放濃煙嚴(yán)重影響粉絲的質(zhì)量，本院認(rèn)為，反訴被告冬天取暖火房煙筒的排放是否影響了粉絲的質(zhì)量，沒有證據(jù)予以支持，故此理由不能成立。
反訴原告反訴理由五，2016年3月29日反訴被告通知反訴原告停止生產(chǎn)問題，本院認(rèn)為，在反訴原告不交租金的情況下，反訴被告在催繳租金、口頭告知其工人明天停止生產(chǎn)后，并沒有采取進(jìn)一步實際行動阻止其生產(chǎn)。
反訴原告反訴理由六，2016年4月3日，反訴被告用車將進(jìn)出路口堵住長達(dá)十天，致使反訴原告無法生產(chǎn)經(jīng)營，本院認(rèn)為，反訴被告用車堵住走道出口，確有不妥，對反訴原告要求反訴被告賠償其加工廠停止生產(chǎn)損失5000元（500元／天×10天），本院予以支持，鄂EZ938P貨車停運的損失5000元（500元／天×10天）因該車所有人是反訴原告兒子劉協(xié)林且屬非營運車輛，對該請求本院不予支持。
綜上，反訴原告劉某某反訴反訴被告胡某某根本違約的理由不能成立，反訴原告要求反訴被告賠償晾曬繩損失500元的請求，因其已將晾曬繩拆除轉(zhuǎn)移，并無實際損失，本院不予支持。
本案中，被告（反訴原告）劉某某在合同履行期限到來之前，無正當(dāng)理由，明確表示不繼續(xù)履行合同，并將租賃廠房的設(shè)備、原材料轉(zhuǎn)移他處，其已構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)按照雙方簽訂合同的約定承擔(dān)違約金64500元（43000元／年×3年×50%）。
雙方簽訂的租賃合同已無繼續(xù)履行的可能，應(yīng)予以解除。

根據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條 ?、第六十條 ?、第九十六條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?和《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、解除原告（反訴被告）胡某某與被告（反訴原告）劉某某簽訂的《房屋廠房租賃合同》。
二、由原告（反訴被告）胡某某退還被告（反訴原告）劉某某押金1000元，水表款35元，并賠償車間停產(chǎn)損失5000元，合計人民幣6035元。
三、由被告（反訴原告）劉某某給付原告（反訴被告）胡某某違約金64500元。
四、上述二、三項相抵后，由被告（反訴原告）劉某某在本判決生效后十日內(nèi)給付原告（反訴被告）胡某某違約金58465元。
五、駁回原告（反訴被告）胡某某的其他訴訟請求。
六、駁回被告（反訴原告）劉某某的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案本訴訴訟費1225元（已減半），由原告（反訴被告）胡某某負(fù)擔(dān)490元，由被告（反訴原告）負(fù)擔(dān)735元；反訴費96元（已減半），由原告（反訴被告）胡某某負(fù)擔(dān)37元，由被告（反訴原告）劉某某負(fù)擔(dān)59元。

審判長：李焦

書記員：談夢華