上訴人(原審被告)：胡某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市普陀區(qū)。
　　被上訴人(原審原告)：朱某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市普陀區(qū)。
　　委托訴訟代理人：張劍波，上海市鄭傳本律師事務(wù)所律師。
　　上訴人胡某某因與被上訴人朱某某房屋租賃合同糾紛一案，不服上海市普陀區(qū)人民法院(2019)滬0107民初10007號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年2月12日立案后依法組成合議庭對(duì)本案進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　胡某某上訴請(qǐng)求：撤銷上海市普陀區(qū)人民法院(2019)滬0107民初10007號(hào)民事判決，改判租賃合同于2019年7月29日解除，被上訴人應(yīng)付租金人民幣36,400元(以下幣種均為人民幣)，上訴人退還被上訴人10,400元租金，被上訴人承擔(dān)違約金人民幣7,800元。事實(shí)和理由：一審法院關(guān)于上海市普陀區(qū)光復(fù)西路XXX弄XXX號(hào)XXX-XXX室房屋(以下簡稱涉案房屋)承重結(jié)構(gòu)損壞，存在安全隱患，無法確保房屋處于安全狀態(tài)的認(rèn)定與房屋實(shí)際情況不符，應(yīng)當(dāng)依法改判。檢測結(jié)論明確“本檢測報(bào)告只針對(duì)承重結(jié)構(gòu)拆改的認(rèn)定，不涉及房屋結(jié)構(gòu)安全評(píng)估”，該檢測并未得出房屋結(jié)構(gòu)安全存在主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量缺陷，足以達(dá)到危及承租人安全的狀態(tài)。同時(shí)檢測結(jié)論中還說明該處結(jié)構(gòu)拆改應(yīng)“予以恢復(fù)或采取其他有效方式處理”。上訴人在國外期間，被上訴人主張其向上訴人的母親送達(dá)了主張解除雙方租賃合同的《律師函》，但該份未加蓋公章的律師函解約依據(jù)的法律條款適用錯(cuò)誤，上訴人的母親也不是租賃合同的相對(duì)人，故被上訴人主張已通過該份律師函解除雙方合同不能成立。一審法院認(rèn)定被上訴人未居住使用涉案房屋與被上訴人持續(xù)占有使用房屋的事實(shí)相悖，被上訴人未清退房屋所造成的租金損失應(yīng)由被上訴人承擔(dān)。
　　朱某某答辯稱，不同意上訴人的上訴請(qǐng)求。一審法院認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，請(qǐng)求維持原判。
　　朱某某向一審法院起訴請(qǐng)求：1.判令解除朱某某、胡某某簽訂的《房屋租賃合同》；2.判令胡某某退還租金人民幣46,800元、押金7,800元；3.判令胡某某支付違約金7,800元；4.判令胡某某承擔(dān)本案全部訴訟費(fèi)用。
　　一審法院認(rèn)定事實(shí)：2019年3月2日，胡某某作為出租方(甲方)，與作為承租方(乙方)朱某某簽訂《房屋租賃合同》。該合同約定：租賃房屋為涉案房屋，乙方已查驗(yàn)房屋全部信息并充分了解房屋情況，并承諾租賃房屋作為居住使用；甲方于2019年3月10日前交付房屋，租賃期限自2019年3月10日起至2020年3月9日止；月租金為7,800元，租金以6個(gè)月為一期，每期租金提前5日支付；在簽署合同時(shí)，乙方向甲方支付租賃保證金7,800元；甲方保證在租賃期內(nèi)，房屋及附屬設(shè)施處于正常的可使用和安全的狀態(tài)；若甲方交付的房屋不符合合同約定，致使不能實(shí)現(xiàn)租賃目的的，乙方可書面解除合同，甲方應(yīng)當(dāng)向乙方支付相當(dāng)于1個(gè)月租金的違約金，給對(duì)方造成損失，支付的違約金不足以抵付損失的，還應(yīng)賠償造成的損失與違約金的差額部分。
　　2019年3月2日，朱某某通過銀行轉(zhuǎn)賬向胡某某支付6個(gè)月租金及押金，合計(jì)54,600元。2019年3月8日，胡某某向朱某某交付涉案房屋，雙方簽訂《房屋交接書》。朱某某于2019年7月29日向胡某某歸還涉案房屋鑰匙。
　　上海同豐工程咨詢有限公司房屋質(zhì)量檢測站于2019年3月28日出具《房屋質(zhì)量檢測報(bào)告》。該報(bào)告載明：委托單位為上海市普陀區(qū)城市管理行政執(zhí)法局，檢測目的為了解涉案房屋已拆除損傷的構(gòu)件是否為承重構(gòu)件；檢測結(jié)論為，涉案房屋存在1處承重構(gòu)件拆除現(xiàn)象，拆除的墻體為房屋的承重結(jié)構(gòu)，屬于損壞房屋承重結(jié)構(gòu)的行為，破壞了原有房屋的結(jié)構(gòu)體系，應(yīng)及時(shí)予以恢復(fù)或采取其他有效方式處理，以滿足結(jié)構(gòu)安全；報(bào)告只針對(duì)承重結(jié)構(gòu)拆改的認(rèn)定，不涉及房屋結(jié)構(gòu)安全評(píng)估。此外，朱某某持有與該《房屋質(zhì)量檢測報(bào)告》內(nèi)容一致的復(fù)印件一份，落款日期為2019年3月22日，無鑒定機(jī)構(gòu)公章。
　　2019年3月21日，朱某某委托律師向胡某某出具《律師函》，主要內(nèi)容為：朱某某于2019年3月8日交房當(dāng)晚即發(fā)現(xiàn)承重墻經(jīng)過改動(dòng)的情形，經(jīng)鑒定確認(rèn)承重墻確已被改動(dòng)，書面再次通知解除《房屋租賃合同》，正式解除時(shí)間為2019年3月9日，并要求退還全部租金及押金，承擔(dān)鑒定費(fèi)用及朱某某全部經(jīng)濟(jì)損失。該律師函通過快遞方式發(fā)送至胡某某原戶籍地(上海市普陀區(qū)曹楊一村XXX號(hào)XXX室)，快遞物流詳情顯示于2019年3月23日由家人簽收。
　　一審法院認(rèn)為，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則，按照約定全面履行自己的義務(wù)。朱某某與胡某某簽訂的《房屋租賃合同》內(nèi)容于法不悖，均系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，故該合同合法有效，對(duì)雙方均具有約束力。作為出租方的胡某某，負(fù)有保障涉案房屋可滿足約定使用用途的義務(wù)，且上述《房屋租賃合同》明確約定出租方應(yīng)保證涉案房屋“處于正常的可使用和安全的狀態(tài)”，故胡某某應(yīng)恪守合同約定。但涉案房屋經(jīng)相關(guān)鑒定機(jī)構(gòu)鑒定，確認(rèn)存在損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、破壞原有房屋結(jié)構(gòu)體系的情況，而房屋承重結(jié)構(gòu)的損壞顯然存在安全隱患，已無法確保涉案房屋處于安全狀態(tài)。因此，胡某某已違反合同約定，朱某某依據(jù)約定享有合同解除權(quán)，并有權(quán)主張違約金。根據(jù)合同約定，朱某某應(yīng)采取書面方式通知解除合同，雖然胡某某否認(rèn)于2019年3月23日收到通知解除合同的《律師函》，但依據(jù)朱某某提供的證據(jù)，足以證明《律師函》已由胡某某的家人簽收，應(yīng)認(rèn)定朱某某已采取合理的且可由胡某某本人知悉通知內(nèi)容的送達(dá)方式，故法院認(rèn)定上述《房屋租賃合同》于《律師函》簽收之日解除。同時(shí)，法院對(duì)朱某某主張胡某某承擔(dān)違約金的訴訟請(qǐng)求，依法予以支持。此外，鑒定合同已解除，胡某某收取的租賃保證金亦應(yīng)退還朱某某。
　　針對(duì)租金退還問題，法院認(rèn)為，承租人應(yīng)承擔(dān)租賃期間或?qū)嶋H占有使用房屋期間的租金或占有使用費(fèi)，但出租人怠于行使權(quán)利，未及時(shí)配合房屋交接或未及時(shí)接收房屋而產(chǎn)生的空置損失，應(yīng)由其自行承擔(dān)。朱某某稱，在房屋交接當(dāng)日即發(fā)現(xiàn)承重墻存在拆除的情況，結(jié)合《房屋質(zhì)量檢測報(bào)告》出具的時(shí)間，可認(rèn)定其所述情況基本屬實(shí)，故在朱某某認(rèn)為房屋存在安全隱患的狀況下，仍居住使用涉案房屋顯然與常理不符。同時(shí)，根據(jù)胡某某提供的涉案房屋電費(fèi)發(fā)票，可反映涉案房屋內(nèi)用電情況明顯不符合正常居住生活情況下的用電需求。此外，胡某某自收到通知解除合同的《律師函》之日，即應(yīng)及時(shí)與朱某某協(xié)商房屋返還事宜，避免房屋空置損失的擴(kuò)大，而胡某某顯然并未就此采取合理措施。作為承租人的朱某某，亦負(fù)有在權(quán)利義務(wù)終止時(shí)及時(shí)返還房屋的義務(wù)，朱某某稱曾表示向胡某某返還房屋時(shí)遭到拒絕，但對(duì)此并無證據(jù)予以證明，且在上述《律師函》亦未明確說明將及時(shí)交接房屋。因此，法院綜合以上因素，酌情確定朱某某應(yīng)承擔(dān)因未及時(shí)返還房屋而產(chǎn)生的占有使用費(fèi)7,800元，扣除該款項(xiàng)之后，胡某某應(yīng)退還剩余租金39,000元。
　　一審法院判決如下：一、朱某某與胡某某簽訂的《房屋租賃合同》于2019年3月23日解除；二、胡某某應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)退還朱某某租賃保證金人民幣7,800元、租金人民幣39,000元；三、胡某某應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)給付朱某某違約金人民幣7,800元。
　　本院二審期間，上訴人提交錄音資料一份，以證明被上訴人知道其自身違約在先，是違約方，應(yīng)當(dāng)賠償違約金。被上訴人表示該錄音資料經(jīng)過剪輯，對(duì)真實(shí)性不予認(rèn)可，且其中對(duì)話雙方均非本案訴訟當(dāng)事人，不是當(dāng)事人的意思表示。一審法院認(rèn)定事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。
　　本院認(rèn)為，朱某某與胡某某簽訂的《房屋租賃合同》合法有效，雙方均應(yīng)恪守?，F(xiàn)房屋經(jīng)相關(guān)鑒定機(jī)構(gòu)鑒定，確認(rèn)存在損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、破壞原有房屋結(jié)構(gòu)體系的情況，雖然未就房屋結(jié)構(gòu)安全評(píng)估，但一審法院認(rèn)為房屋承重結(jié)構(gòu)的損壞顯然使房屋存在安全隱患，該意見并無不當(dāng)。朱某某依據(jù)約定享有合同解除權(quán)，并有權(quán)主張違約金。因此對(duì)胡某某主張朱某某違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任的意見，本院不予采納。朱某某采取書面方式通知解除合同，已由胡某某的家人簽收，此后雙方均未履行自身的義務(wù)交接房屋以減少損失，一審法院根據(jù)房屋內(nèi)用電情況明顯不符合正常居住生活情況下的用電需求，并綜合本案各項(xiàng)因素，酌情確定朱某某應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的金額，數(shù)額尚屬合理，本院不再予以調(diào)整。
　　綜上所述，上訴人胡某某的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：
　　駁回上訴，維持原判。
　　二審案件受理費(fèi)人民幣1,360元，由上訴人胡某某負(fù)擔(dān)。
　　本判決為終審判決。
　　法官助理　　苗一路

審判員：姚??躍

書記員：余??藝