上訴人（原審原告）胡某某，公民。
上訴人（原審原告）黃某，公民。
委托代理人鐘德生，湖北正星律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：一般代理。
被上訴人（原審被告）潘某坤。
被上訴人（原審第三人）中國工商銀行股份有限公司十堰人民路支行。住所地：湖北省十堰市茅箭區(qū)人民路14號。
負(fù)責(zé)人何濤，該行行長。
委托代理人柯玉金，該行員工。代理權(quán)限：一般代理。

上訴人胡某某、黃某因與被上訴人潘某坤、中國工商銀行股份有限公司十堰人民路支行（以下簡稱工行十堰人民路支行）房屋買賣合同糾紛一案，不服湖北省十堰市茅箭區(qū)人民法院（2012）鄂茅箭民一初字第00762號民事判決，向本院提起上訴。本院于2015年5月24日受理后，依法組成由審判員王廣泉擔(dān)任審判長，審判員柏媛媛、柯幻（主審）參加評議的合議庭審理了本案。經(jīng)合議庭評議，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
胡某某、黃某一審訴請法院依法判令：1、確認(rèn)本案訴爭房屋歸胡某某、黃某共有；2、判令潘某坤繼續(xù)履行合同，協(xié)助胡某某、黃某辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書；3、確認(rèn)潘某坤因爭議房屋設(shè)定的抵押無效。
一審法院查明：2007年8月7日，潘某坤與黃某簽訂房屋轉(zhuǎn)讓合同，約定潘某坤將位于湖北省十堰市茅箭區(qū)天津路13號1幢202號房屋出售給胡某某、黃某夫婦，價(jià)17萬元。潘某坤應(yīng)協(xié)助辦理房屋過戶手續(xù)。當(dāng)日，黃某、胡某某支付了全部購房款17萬元并入住該房。后黃某、胡某某又支付了過戶費(fèi)用1萬元。但潘某坤未將房屋過戶給黃某、胡某某。2009年10月27日，潘某坤出具書面承諾，保證在6個(gè)月內(nèi)為胡某某、黃某將房產(chǎn)證辦到位。另查明，2008年6月24日，潘某坤以前述房屋為李發(fā)渠向工行十堰人民路支行借款13萬元提供抵押擔(dān)保，并向房屋管理部門辦理了抵押登記，工行十堰人民路支行取得了相應(yīng)的房屋他項(xiàng)權(quán)證。后因李發(fā)渠未按期償還借款，工行十堰人民路支行向湖北省十堰市茅箭區(qū)人民法院（以下簡稱茅箭區(qū)法院）起訴，要求判令李發(fā)渠償還所欠借款本息，并確認(rèn)工行十堰人民路支行對前述抵押房屋享有優(yōu)先受償權(quán)。茅箭區(qū)法院于2011年8月15日作出（2011）茅民二初字第169號民事判決書，判令李發(fā)渠償還借款本金126440.09元，并支付利息，并確認(rèn)工行十堰人民路支行對潘某坤抵押的位于湖北省十堰市茅箭區(qū)五堰街辦天津路13號1幢1-2-2號房屋折價(jià)或者拍賣、變賣的價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)。本案涉訴房屋土地使用權(quán)于2010年1月15日變更登記到胡某某名下，2012年8月6日十堰市國土資源局發(fā)現(xiàn)登記有誤，報(bào)經(jīng)政府批準(zhǔn)，將該土地使用權(quán)更正為潘某坤享有。
一審法院認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。胡某某、黃某購買潘某坤的房屋尚未辦理變更登記手續(xù)，其所有權(quán)并未發(fā)生變動(dòng)，仍屬潘某坤所有。潘某坤以涉訴房屋為他人借款向工行十堰人民路支行設(shè)定抵押，不違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定。抵押雙方已向房屋管理部門辦理了抵押登記，房屋管理部門也已為工行十堰人民路支行核發(fā)了他項(xiàng)權(quán)證書，工行十堰人民路支行對涉訴房屋設(shè)立的抵押權(quán)即有效成立。雖然在辦理房屋抵押登記時(shí)未將相應(yīng)的土地使用權(quán)一并抵押，但根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》等相關(guān)法律規(guī)定，該抵押房屋范圍內(nèi)的土地使用權(quán)應(yīng)視為一并抵押。本案涉訴房屋土地使用權(quán)雖曾被變更到胡某某名下，現(xiàn)已被更正為潘某坤享有，土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)亦不存在沖突。經(jīng)茅箭區(qū)法院（2011）茅民二初字第169號生效民事判決確認(rèn)，工行十堰人民路支行對本案涉訴房屋享有優(yōu)先受償權(quán)即抵押權(quán)，胡某某、黃某并無充足依據(jù)予以否定。工行十堰人民路支行對本案爭議房屋享有抵押權(quán)，依照相關(guān)法律規(guī)定，在未經(jīng)抵押權(quán)人工行十堰人民路支行同意，或胡某某、黃某代為清償主債務(wù)消滅抵押權(quán)的情況下，胡某某、黃某要求辦理爭議房屋過戶手續(xù)不符合法律規(guī)定，故胡某某、黃某的訴訟請求均不符合法律規(guī)定。在茅箭區(qū)法院依法釋明后，胡某某、黃某仍堅(jiān)持原訴訟請求，故不予支持。依照《中華人民共和國物權(quán)法》第九條、第十五條、第四十條、第一百七十條、第一百七十九條、第一百八十二條、第一百八十五條、第一百八十七條、第一百九十一條、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十二條、第三十六條、第六十條、第六十二條的規(guī)定，判決駁回胡某某、黃某的訴訟請求。案件受理費(fèi)200元，由潘某坤負(fù)擔(dān)。
二審查明事實(shí)與一審查明的事實(shí)基本一致。另查明，工行十堰人民路支行雖然申請茅箭區(qū)法院對本案涉訴房屋進(jìn)行執(zhí)行，但并未執(zhí)行終結(jié)，胡某某、黃某一家人至今仍在該房屋中居住。潘某坤將本案涉訴房屋賣給黃某之后又以該房屋在工行十堰人民路支行辦理了抵押貸款，該行為已被茅箭區(qū)法院于2012年3月7日作出的（2012）鄂茅箭刑初字第29號刑事判決書認(rèn)定為合同詐騙罪，并判處有期徒刑，該刑事判決書已經(jīng)生效，潘某坤目前正在湖北省××北監(jiān)獄服刑。

本院認(rèn)為：潘某坤與胡某某、黃某簽訂有房屋轉(zhuǎn)讓合同，合同中約定了潘某坤負(fù)有協(xié)助胡某某、黃某辦理房屋轉(zhuǎn)讓過戶的義務(wù)。截至目前，本案涉訴房屋仍然登記在潘某坤名下，依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記主義原則，該房屋仍然歸潘某坤所有，胡某某、黃某請求確認(rèn)該房屋歸其二人所有的物權(quán)訴請不能成立?！?011年全國民事審判工作會(huì)議紀(jì)要》第八條規(guī)定：“未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，不能依據(jù)物權(quán)法第一百九十一條第二款規(guī)定認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同無效。受讓人因抵押權(quán)登記未涂銷，請求解除合同的，應(yīng)予支持；受讓人要求轉(zhuǎn)讓人承擔(dān)相應(yīng)民事責(zé)任的，根據(jù)當(dāng)事人的過錯(cuò)程度等予以確定?！彪m然本案涉訴房屋在所有權(quán)之外設(shè)定了他項(xiàng)物權(quán)（即抵押權(quán)），但是并不影響胡某某、黃某行使其基于房屋轉(zhuǎn)讓合同所享有的物權(quán)請求權(quán)，在借款擔(dān)保案件尚未執(zhí)結(jié)的情況下，不能確定胡某某、黃某即已喪失了該物權(quán)請求權(quán)，且該房屋仍由胡某某、黃某一家人居住，故其二人請求潘某坤協(xié)助辦理房屋過戶手續(xù)的訴請應(yīng)予支持。綜上，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，但適用法律錯(cuò)誤，導(dǎo)致實(shí)體處理結(jié)果不當(dāng)，應(yīng)予改判。依照《中華人民共和國合同法》第八條、《中華人民共和國物權(quán)法》第十五條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項(xiàng)、第一百七十五條，參照《2011年全國民事審判工作會(huì)議紀(jì)要》第八條之規(guī)定，判決如下：

一、撤銷湖北省十堰市茅箭區(qū)人民法院（2012）鄂茅箭民一初字第00762號民事判決；
二、潘某坤協(xié)助胡某某、黃某辦理位于湖北省十堰市茅箭區(qū)五堰街辦天津路13號1幢1-2-2號房屋的過戶手續(xù)。
三、駁回胡某某、黃某的其他訴訟請求。
一審案件受理費(fèi)200元，二審案件受理費(fèi)200元，合計(jì)400元，均由潘某坤負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長　　王廣泉 審判員　　柏媛媛 審判員　　柯　幻

書記員：王亮