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肖某某與余后龍房屋租賃合同糾紛一審民事判決書

2021-06-09 塵埃 評論0

  原告:肖某某,男,xxxx年xx月xx日出生,漢族,戶籍地福建省。
  委托訴訟代理人:朱偉,上海市競業(yè)律師事務所律師。
  被告:余后龍,男,xxxx年xx月xx日出生,漢族,戶籍地上海市徐匯區(qū)。
  委托訴訟代理人:沈家東,上海道朋律師事務所律師。
  原告肖某某與被告余后龍房屋租賃合同糾紛一案,本院于2019年10月24日立案受理后,依法適用簡易程序于2019年12月2日公開開庭進行了審理。原告肖某某的委托訴訟代理人朱偉,被告余后龍的委托訴訟代理人沈家東到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
  原告肖某某向本院提出訴訟請求:1,確認原被告簽訂的《房屋租賃合同》無效;2、判令被告退還原告保證金38,000元;3、判令被告支付原告以38,000元為基數(shù),自2015年11月1日起至實際支付之日止,按照年利率6%計算的資金占用費。事實與理由:2015年9月8日,原、被告簽訂《房屋租賃合同》,約定被告將位于上海市閔行區(qū)蓮花路XXX號一層一間房屋租賃給原告,租賃期限自2015年9月8日起至2020年9月7日止,月租金19,000元,保證金38,000元。合同簽訂當日,原告向被告支付保證金、2015年10月7日至2016年1月7日的租金及物業(yè)費。當時原告了解到涉案房屋產(chǎn)權人系上海華一實業(yè)公司(下稱華一公司),華一公司將房屋出租給上海軒廣企業(yè)管理有限公司(下稱軒廣公司),后軒廣公司將房屋轉租給上海日匯投資有限公司(下稱日匯公司),日匯公司又將該房屋轉租給被告,后被告將該房屋轉租給原告。原告支付相關款項后得知,閔行法院作出(2015)閔民五(民)初字第1440號民事判決,判令解除華一公司與軒廣公司之間的《租賃合同》,故自該判決所確定的合同解除日起,被告余后龍對該房屋已喪失使用權。2017年原告曾起訴,后因雙方協(xié)商故撤訴。雙方協(xié)商不成后原告于2019年5月再起訴,因原告未補繳訴訟費,該案按撤訴處理。綜上,自2015年10月31日起被告已無權出租房屋并收取租金,故訴至法院。
  審理中,2019年12月2日,原告將訴訟請求1變更為要求確認上述《房屋租賃合同》于2015年10月31日解除。
  被告余后龍辯稱:原告基于大房東的租賃關系被解除而要求確認原被告的租賃合同于2015年10月31日解除,如華一公司與軒廣公司間的合同解除,那日匯公司也無權向原告出租房屋,原告所提出2016年1月7日后將相應租金支付給日匯公司及被告的上家,毫無依據(jù)。被告與日匯公司間并沒有解除合同。被告于2016年7月后在網(wǎng)上查詢時才知道產(chǎn)權人與大房東解除了租賃合同。2017年原告訴至法院時才知道原告要求確認雙方簽訂的租賃合同無效。原告主張合同于2015年10月31日解除無依據(jù)。被告認為日匯公司向原告發(fā)出通知之日的2016年3月10日為原、被告之間租賃合同解除日期。當時原告欠付租金超過一個月,被告口頭通知了原告。至2016年3月10日,原告拖欠2個月租金,欠付金額正好用原告繳納的租賃保證金抵沖,故不同意退還。雙方對資金占用費利率沒有約定。不同意支付資金占用費利息。
  本院經(jīng)審理認定事實如下:
  華一公司系上海市閔行區(qū)蓮花路XXX號房地產(chǎn)權利人。2003年9月11日,華一公司將上海市漕寶路XXX號(即蓮花路XXX號)的五層共計24,817.07平方米建筑物,以及房屋東側約2畝、南側約5.4畝的場地出租給上海永居裝飾市場經(jīng)營管理有限公司(下稱永居公司)。2014年4月2日,華一公司、永居公司與軒廣公司簽訂《房屋場地租賃合同主體變更確認書》,承租人變更為軒廣公司。軒廣公司又將涉案房屋出租給上海美博匯化妝品市場經(jīng)營管理有限公司、日匯公司等。被告余后龍稱,其向日匯公司承租了上述蓮花路XXX號一層一間面積為100平方米的房屋。
  2015年9月8日,被告余后龍(出租方、甲方)與原告肖某某(承租方、乙方)簽訂《房屋租賃合同》,約定甲方出租給乙方位于閔行區(qū)蓮花路XXX號一層一間面積為100平方米的房屋,用途為便利店。租賃期限自2015年9月8日起至2020年9月7日止。免租期自2015年9月8日起至2015年10月7日止,月租金19,000元,月物業(yè)管理費600元,先付后用,付三押二。本合同簽訂之日當日內,乙方應向甲方支付相當于二個月租金的保證金38,000元。租賃期間,乙方如違反有關合同條款、規(guī)定,致使甲方蒙受損失的,甲方可以乙方部分或全部保證金抵付甲方蒙受的損失,并向乙方出示其蒙受損失的合理證據(jù)以及實際費用開支的發(fā)票。非經(jīng)甲方書面同意,乙方不得轉租。因各種原因本租賃合同提前終止的,乙方必須在終止后3天內清場,并向甲方返還該房屋,在此3天內仍按本合同約定支付租金,若逾期未清場返還的,則每逾期一天,乙方應按約定租金的三倍支付房屋占有使用費。乙方逾期不支付租金、保證金、水、電、通信等任何一項費用超過或累計超過1個月(含1個月)的,甲方可立即解除本合同及相應補充合同,收回租賃物,并要求賠償損失。若乙方逾期支付本合同約定的租金、保證金等任何一項費用的,每逾期一日,則乙方按遲付的租金、水、電等相應費用的千分之三作計算方法賠償甲方損失,每日累計,直至逾期部分租金等費用付清時止。任何一方違約,應賠償守約方主張權利而支出的費用(包括但不限于訴訟費、律師費、差旅費等)。本合同約定的違約金或賠償金可累加計算收取。雙方另對其余事項作了約定。
  上述合同簽訂當日,原告向被告支付了3個月的房租57,000元(2015年10月7日至2016年1月7日)、3個月物業(yè)管理費1,800元(2015年10月7日至2016年1月7日)和相當于2個月房租的保證金38,000元。被告向原告交付了房屋。原告在承租的房屋內開設了喜士多便利店。
  2016年3月10日,日匯公司向喜士多便利店發(fā)出《通知書》,稱原告使用的房屋系被告余后龍向日匯公司承租,自2015年12月31日起被告拖欠日匯公司租金,日匯公司已經(jīng)解除了與被告簽訂的房屋租賃合同,建議原告停付交給被告余后龍的房租并與日匯公司聯(lián)系。同年3月23日,華一公司也向喜士多便利店發(fā)出《通知書》告知原告,華一公司與軒廣公司已解除了租賃合同,如有關公司向原告催討租金,建議原告停付并與華一公司聯(lián)系。
  另查明,2019年7月,肖某某曾訴至本院要求確認其與余后龍簽訂的房屋租賃合同無效,后因未按時交納訴訟費,被本院按撤訴處理。
  還查明,華一公司與軒廣公司、日匯公司房屋租賃合同糾紛案,經(jīng)本院判決華一公司與軒廣公司簽訂的《房屋場地租賃合同》于2015年10月31日解除、日匯公司將蓮花路XXX號的房屋與場地返還華一公司。該判決經(jīng)二審于xxxx年xx月xx日出生效。
  2015年11月至2016年4月,原告另向日匯公司支付過租金和物業(yè)管理費。
  涉案房屋現(xiàn)仍由原告肖某某使用。
  以上事實,由原告提供的《房屋租賃合同》、保證金收據(jù)、房租收據(jù)、物業(yè)費收據(jù)、(2015)閔民(五)民初字第1440號民事判決書、(2019)滬0112民初27227號民事裁定書、日匯公司發(fā)出的《通知書》、華一公司發(fā)出的《通知書》,被告提供的(2016)滬01民終2908號民事裁定書、收據(jù)等證據(jù)以及雙方當事人的庭審陳述所證實。
  本院認為,原、被告簽訂的《房屋租賃合同》系當事人真實意思表示,內容不違反法律規(guī)定,屬有效的合同,對雙方當事人產(chǎn)生約束力。合同簽訂后,原告向被告支付了租賃押金和至2016年1月7日的租金、物業(yè)管理費,且實際使用該租賃房屋,故原告要求確認房屋租賃合同于2015年10月31日解除,與事實不符。原告于2019年12月2日當庭將訴訟請求變更為要求解除與被告簽訂的《房屋租賃合同》,故其要求解除合同的意思于該日到達被告,本院鑒于涉案房屋經(jīng)生效判決確定由被告余后龍的上家日匯公司向產(chǎn)權人華一公司返還,被告余后龍已無法向原告繼續(xù)履行出租義務,故本院確認《房屋租賃合同》于2019年12月2日解除,合同解除后,被告應向原告返還因該合同取得的租賃押金38,000元。至于原告主張的以38,000元為基數(shù),按照年利率6%計算的資金占用費,因無合同依據(jù),本院不予支持。因被告對合同解除后的其余事項未提出反訴,故本院在本案中不作處理,被告可另行主張。據(jù)此,依照《中華人民共和國合同法》第九十四條第(四)項、第九十六條第一款、第九十七條之規(guī)定,判決如下:
  一、確認原告肖某某與被告余后龍簽訂的關于上海市閔行區(qū)蓮花路XXX號一層一間房屋的《房屋租賃合同》于2019年12月2日解除;
  二、被告余后龍于本判決生效之日起十日內退還原告肖某某租賃押金38,000元;
  三、駁回原告肖某某其余訴訟請求。
  如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務,應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定,加倍支付遲延履行期間的債務利息。
  案件受理費減半收取計437.50元,由原告肖某某負擔25元,被告余后龍負擔412.50元。
  如不服本判決,可在判決書送達之日起十五日內向本院(立案庭)遞交上訴狀,并按對方當事人的人數(shù)提出副本,上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員:沈??群

書記員:繆麗麗

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