原告(反訴被告)：肖某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地安徽省池州市。
　　委托訴訟代理人：姜慧林，上海市中煬律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：李某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地上海市靜安區(qū)。
　　委托訴訟代理人：張洪，上海里格律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：顧妍旻，上海里格律師事務(wù)所律師。
　　被告：趙某平，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地上海市靜安區(qū)。
　　委托訴訟代理人：張洪，上海里格律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：顧妍旻，上海里格律師事務(wù)所律師。
　　原告肖某某訴被告李某、趙某平房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年5月2日立案后，依法適用簡易程序，于2018年6月7日及2018年7月11日組織證據(jù)交換。被告李某向本院提起反訴，本院受理后，予以合并審理，于2018年9月6日公開開庭進行了審理。原告(反訴被告)的委托訴訟代理人姜慧林、被告(反訴原告)李某的委托訴訟代理人顧妍旻(暨被告趙某平的委托訴訟代理人)到庭參加訴訟。后經(jīng)雙方當事人同意，并經(jīng)本院院長批準，本案延長三個月繼續(xù)適用簡易程序?qū)徖?。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告肖某某向法院提出訴訟請求：1、原、被告繼續(xù)履行原、被告就上海市靜安區(qū)余姚路XXX號XXX室房屋(以下簡稱系爭房屋)簽訂的《上海市房屋租賃合同》；2、被告向原告開具2013年5月1日至2018年4月30日期間租賃費發(fā)票，合計327,600元；3、被告向原告支付違約金16,800元；4、被告向原告支付維修費8,200元。事實與理由：2013年3月31日，原、被告簽訂《上海市房屋租賃合同》，約定由原告向被告承租系爭房屋，租賃期限自2013年5月1日至2018年4月30日止，并約定了月租金標準和支付方式，其中前三年的月租金為5,400元，第四年的月租金為5,500元，第五年的月租金為5,600元。合同簽訂后，原告依約履行合同義務(wù)，按時向被告支付租金，至今已向被告支付租金共計327,600元，但被告從未向原告開具過房屋租賃發(fā)票。因租賃期限屆滿，原、被告雙方就續(xù)租事宜進行協(xié)商。2018年3月16日，原、被告經(jīng)協(xié)商確定延長租賃期限兩年，租期延長為2018年5月1日至2020年4月30日，其中第一年月租金為6,800元，第二年月租金為7,100元。然而，2018年4月18日，被告突然到系爭房屋張貼書面通知，以租賃合同到期為由，要求原告在2018年4月30日前搬離。租賃期內(nèi)，原告曾代為修理系爭房屋并支付費用8,200元。原告認為，被告擅自解除合同，且未依約履行維修義務(wù)，已構(gòu)成違約，故原告訴至法院，請求判如所請。
　　被告趙某平辯稱，不同意原告的訴訟請求，其并非出租人，僅僅是被告李某的代理人，故不應(yīng)列為本案的被告。
　　被告李某辯稱，不同意原告的訴訟請求。被告李某不同意繼續(xù)履行合同，雙方?jīng)]有達成續(xù)租合意，合同已經(jīng)到期終止。原告要求開具發(fā)票沒有合同依據(jù)，也不屬于民事案件受理范圍。關(guān)于違約金，租賃期間，房屋沒有出現(xiàn)不能實現(xiàn)目的的情況，原告主張的維修金也不真實，故不同意支付。
　　反訴原告李某向本院提出訴訟請求：1、反訴被告遷出系爭房屋，并將系爭房屋歸還給反訴原告；2、反訴被告歸還系爭房屋內(nèi)的3臺海爾牌空調(diào)、1臺海爾牌冰箱、1臺三菱牌微波爐、1臺海爾牌洗衣機；3、反訴被告支付系爭房屋占用費，自2018年5月1日起，按照每月租金12,000元計算至實際遷出之日；4、反訴被告支付違約金16,800元；5、反訴被告支付律師費5,000元。事實與理由：反訴原告與反訴被告于2013年3月31日簽訂《上海市房屋租賃合同》，約定反訴原告將系爭房屋出租給反訴被告使用，租賃期限自2013年5月1日至2018年4月30日止，并約定了月租金標準和支付方式，其中前三年的月租金為5,400元，第四年的月租金為5,500元，第五年的月租金為5,600元。2018年4月30日，租賃合同約定的期限屆滿，雙方未簽訂新的租賃合同。反訴被告租賃系爭房屋期間，多次未經(jīng)反訴原告許可對系爭房屋進行群租、改造。租賃期限屆滿后，反訴被告仍居住于系爭房屋內(nèi)拒不退還反訴原告所出租的相關(guān)物品，對反訴原告造成了巨大的經(jīng)濟損失。故反訴原告為維護自身合法權(quán)益，訴至法院，望判如所請。
　　反訴被告肖某某辯稱，不同意反訴原告的訴訟請求。雙方已就續(xù)租達成協(xié)議，不同意提前返還系爭房屋。反訴原告主張的房屋占用使用費按照月租金12,000元計算高于市場價，原告沒有相應(yīng)證據(jù)予以佐證，且雙方已經(jīng)約定續(xù)租期間租金，反訴原告主張的每月12,000元的租金高于雙方約定的續(xù)租租金。反訴原告主張的違約金、律師費等都沒有合同或法律依據(jù)，雙方合同中并沒有對逾期交房約定違約責(zé)任。
　　當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對當事人無異議的證據(jù)，本院予以確認并在卷佐證。根據(jù)當事人陳述和經(jīng)審查確認的證據(jù)，本院認定事實如下：
　　系爭房屋的權(quán)利人是被告李某等。
　　2013年3月31日，肖某某(乙方，承租方)和趙某平(甲方，出租方李某的委托代理人)就系爭房屋簽訂《上海市房屋租賃合同》，約定甲方于2013年4月6日前向乙方交付系爭房屋，房屋租賃期自2013年5月1日起至2018年4月30日止，租期為5年。前三年月租金為5,400元，第四年月租金為5,500元，第五年月租金為5,600元。租賃期滿，甲方有權(quán)收回系爭房屋，乙方應(yīng)如期歸還。乙方如需續(xù)租，應(yīng)提前十五天通知甲方。乙方應(yīng)于每三個月的5號向甲方支付租金，乙方支付租金的方式為付三押一。甲乙雙方約定，甲方交付系爭房屋時，乙方應(yīng)向甲方支付房屋租賃保證金5,400元。租賃關(guān)系終止時，若乙方不再續(xù)租，甲方收取的房屋租賃保證金應(yīng)全額無息退還乙方。租賃期間，甲方應(yīng)保障房屋內(nèi)水、電、煤氣、有線(或數(shù)字)電視、寬帶等配套設(shè)施正常使用。乙方發(fā)現(xiàn)系爭房屋及其配套設(shè)施有損壞或出現(xiàn)故障時，應(yīng)及時通知甲方修復(fù)處理；甲方應(yīng)在接到乙方通知后的7日內(nèi)進行維修，逾期不維修的，乙方可代為維修，費用由甲方承擔(dān)。除甲方同意乙方續(xù)租外，乙方應(yīng)在合同租期屆滿后的7日內(nèi)返還系爭房屋。乙方返還系爭房屋應(yīng)當基本符合交付使用時的狀態(tài)。雙方交接完畢相互結(jié)清各自應(yīng)當承擔(dān)的費用。甲乙雙方同意，甲方在租賃期內(nèi)未經(jīng)乙方書面認可而要求終止合同的，一方可書面通知另一方解除合同。違反合同的一方，應(yīng)向另一方按月租金的三倍支付違約金，給雙方造成損失的，支付的違約金不足抵付一方損失的，還應(yīng)賠償造成的損失與違約金的差額部分。合同簽訂后，被告向原告交付了房屋，原告按期支付了租金及保證金。
　　2013年4月6日，肖某某和趙某平簽署確認物品清單，載明“3臺空調(diào)(2臺掛機、1臺柜機、海爾)、1臺冰箱(海爾)、1臺微波爐(三菱)、1臺洗衣機(海爾)”。
　　2018年3月16日，被告趙某平向案外人王剛平發(fā)送短信，稱“有關(guān)房屋租賃，我親戚再三考慮，延期二年(最長)的情況下，第一年的月租金在現(xiàn)基礎(chǔ)上加1200元，第二年在前一年的基礎(chǔ)上加300元。這是最大的優(yōu)惠了。如果貴方覺得不合適的，我們真的不想出租了。對此，請予理解?！?br/>　　2018年4月18日，李某到系爭房屋外張貼說明，載明“我是該房屋的業(yè)主。該房屋于2013年5月1日租借給肖某某，租賃合同將于2018年4月30日到期，到期后我將收回該房屋，到時會斷水斷電。在此之前，我已將此決定通知了肖某某本人。為此，希望你們于2018年4月30日前自行搬離該房屋，以免產(chǎn)生不必要的麻煩。”
　　2018年4月23日，案外人王剛平短信回復(fù)趙某平，稱“有關(guān)房屋租賃，我方與肖某某考慮，延期二年的情況下，第一年的月租金在現(xiàn)基礎(chǔ)上加1200元，第二年在前一年的基礎(chǔ)上加300元。我方同意上述價格續(xù)租，特此回復(fù)”。
　　審理中，原告表示，王剛平是原告租賃系爭房屋的代理人，認可王剛平在租賃關(guān)系中的代理行為。對于要求被告開具房屋租賃發(fā)票，是基于法律法規(guī)的規(guī)定，自身并不存在具體損失。關(guān)于系爭房屋租金或房屋占用費的支付，雙方均確認自2018年5月1日起，按每月6,800元的標準已付至2018年7月31日。
　　本院認為，原、被告簽訂的《上海市房屋租賃合同》系當事人的真實意思表示，合法有效，雙方均應(yīng)恪守履行。首先，關(guān)于合同主體的確定，《上海市房屋租賃合同》中明確趙某平為李某的代理人，且簽字時都備注了代理人的身份，故被告趙某平主張其并非系爭房屋出租人，僅僅是被告李某的代理人，不應(yīng)承擔(dān)合同責(zé)任的主張，本院予以采信。其次，關(guān)于原告與被告李某是否就租賃合同續(xù)期達成合意的認定，合同約定，房屋租賃期自2013年5月1日起至2018年4月30日止，租期為5年。租賃期滿，被告李某有權(quán)收回系爭房屋，原告應(yīng)如期歸還。原告如需續(xù)租，應(yīng)提前十五天通知被告李某。2018年3月16日，被告李某的代理人趙某平向原告代理人王剛平發(fā)送短信，稱“有關(guān)房屋租賃，我親戚再三考慮，延期二年(最長)的情況下，第一年的月租金在現(xiàn)基礎(chǔ)上加1200元，第二年在前一年的基礎(chǔ)上加300元。這是最大的優(yōu)惠了。如果貴方覺得不合適的，我們真的不想出租了。對此，請予理解?！痹摱绦艦楸桓胬钅嘲l(fā)出的續(xù)期要約，然而直至2018年4月18日，李某到系爭房屋外張貼說明，表明租賃合同將于2018年4月30日到期，到期后將收回系爭房屋，因此李某于2018年4月18日用張貼收房聲明的行動撤銷了漲價續(xù)約的要約，故原告代理人王剛平于2018年4月23日發(fā)短信同意漲價續(xù)期的行為，已無法構(gòu)成有效承諾，原告與被告李某之間就系爭房屋漲價續(xù)租事宜，未能達成一致的意思表示，無法形成續(xù)期的合意，原、被告之間的《上海市房屋租賃合同》于2018年4月30日因租期屆滿而終止，因此原告要求繼續(xù)履行原、被告之間的《上海市房屋租賃合同》的訴訟請求，本院不予支持。對于原告要求被告開具相應(yīng)房屋租賃發(fā)票的訴訟請求，因原、被告均系自然人，原告亦表示其自身并不存在具體損失，故本院對該項訴訟請求不予處理。如原告認為被告應(yīng)依法開具相應(yīng)租賃發(fā)票，可向相關(guān)稅收主管部門反映。對于原告要求被告支付違約金及維修費的訴訟請求，因缺乏事實和法律依據(jù)，本院不予支持。
　　反訴原、被告之間的《上海市房屋租賃合同》于2018年4月30日因租期屆滿而終止，根據(jù)雙方合同約定，反訴被告應(yīng)在合同租期屆滿后的7日內(nèi)返還系爭房屋。反訴被告返還系爭房屋應(yīng)當基本符合交付使用時的狀態(tài)。對于反訴原告要求反訴被告遷出系爭房屋，并將系爭房屋歸還給反訴原告，以及按照物品清單歸還相應(yīng)設(shè)備的訴訟請求，符合合同約定，本院予以支持。因系爭房屋目前仍由反訴被告使用，故對于反訴原告要求反訴被告支付房屋占用費的訴訟請求，本院予以支持。關(guān)于房屋占用費標準，由于反訴被告自2018年5月1日起，按每月6,800元的標準支付相關(guān)費用，與反訴原告之前發(fā)出的續(xù)期要約標準相同，故本院對該標準予以采納，反訴被告應(yīng)按每月6,800元的標準支付房屋占用費，自2018年8月1日支付至實際搬離之日止。關(guān)于反訴原告要求反訴被告支付違約金16,800元的訴訟請求，因為反訴被告未按照合同約定，于合同租期屆滿后的7日內(nèi)返還系爭房屋，存在違約行為，且雙方約定的合同違約金為三個月的租金即16,800元，故對反訴原告的該項訴訟請求，本院予以支持。關(guān)于反訴原告要求反訴被告支付律師費5,000元的訴訟請求，因缺乏法律和合同依據(jù)，本院不予支持。
　　對于原告(反訴被告)肖某某繳納的房屋租賃保證金5,400元，鑒于雙方合同業(yè)已解除，租賃關(guān)系已終止，被告(反訴原告)李某可按照合同約定，與原告(反訴被告)肖某某結(jié)清相關(guān)費用后，全額無息退還房屋租賃保證金5,400元。
　　據(jù)此，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條、第十三條、第十八條、第二百三十五條之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告(反訴被告)肖某某要求繼續(xù)履行原告(反訴被告)肖某某與被告(反訴原告)李某就上海市靜安區(qū)余姚路XXX號XXX室房屋簽訂的《上海市房屋租賃合同》的訴訟請求，不予支持；
　　二、原告(反訴被告)肖某某要求被告(反訴原告)李某支付違約金16,800元的訴訟請求，不予支持；
　　三、原告(反訴被告)肖某某要求被告(反訴原告)李某支付維修費8,200元的訴訟請求，不予支持；
　　四、原告(反訴被告)肖某某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)搬離上海市靜安區(qū)余姚路XXX號XXX室房屋，并將上址房屋返還給被告(反訴原告)李某；
　　五、原告(反訴被告)肖某某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)返還給被告(反訴原告)李某3臺海爾牌空調(diào)(2臺掛機、1臺柜機)、1臺海爾牌冰箱、1臺三菱牌微波爐、1臺海爾牌洗衣機；
　　六、原告(反訴被告)肖某某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付被告(反訴原告)李某房屋占用使用費，按每月6,800元的標準，自2018年8月1日支付至實際搬離之日止；
　　七、原告(反訴被告)肖某某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付被告(反訴原告)李某違約金16,800元；
　　八、駁回被告(反訴原告)李某的其余訴訟請求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費減半收取計212.50元，由原告(反訴被告)肖某某負擔(dān)。
　　反訴案件受理費396元，由原告(反訴被告)肖某某負擔(dān)200元，被告(反訴原告)李某負擔(dān)196元。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：姚??崢

書記員：喬續(xù)寧