肖某某
吳紅偉（黑龍江宏碩律師事務(wù)所）
潘某某
王雨花
謝某
張齊林（黑龍江森林律師事務(wù)所）

原告肖某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，農(nóng)民。
委托代理人吳紅偉，黑龍江宏碩律師事務(wù)所律師。
被告潘某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，農(nóng)民。
被告王雨花，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，農(nóng)民。
第三人謝某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，海林林業(yè)局裝飾材料廠退休職工。
委托代理人張齊林，黑龍江森林律師事務(wù)所律師。
原告肖某某與被告潘某某、王雨花、第三人謝某案外人執(zhí)行異議之訴糾紛一案，本院于2014年9月9日受理后，依法組成合議庭，于2014年12月3日、2015年6月1日兩次公開開庭進(jìn)行了審理。原告肖某某及其委托代理人吳紅偉，被告潘某某，第三人謝某的委托代理人張齊林于2014年12月3日到庭參加訴訟。原告肖某某及其委托代理人吳紅偉，被告潘某某，第三人謝某及其委托代理人張齊林于2015年6月1日到庭參加訴訟。訴訟中，原告申請(qǐng)追加了王雨花為被告，本院予以準(zhǔn)許。被告王雨花經(jīng)本院傳票傳喚未到庭。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
結(jié)合各方分歧意見，確認(rèn)本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為:1、原告與被告簽訂的房屋買賣協(xié)議是否有效；2、原告的訴訟請(qǐng)求是否得到支持。
審理中，原告肖某某為支持其主張，向法庭舉證如下:
證據(jù)一、海林市人民法院（2013）海法執(zhí)異字第152號(hào)執(zhí)行裁定書一份，證明本案是案外人執(zhí)行異議之訴，經(jīng)過執(zhí)行聽證程序。該裁定書第6頁倒數(shù)第8行，可以證明本案訴爭(zhēng)的126平方米房屋實(shí)際所有權(quán)人是原告。
被告潘某某無異議。
第三人對(duì)形式要件無異議，對(duì)證明問題有異議，該裁定書第6頁本院認(rèn)為處，對(duì)是否肖某某對(duì)該房享有物權(quán)，沒有確認(rèn)這個(gè)事實(shí)，案外人肖某某可以另行起訴。確認(rèn)本案原告有訴權(quán)，沒有所有權(quán)。
證據(jù)二、海林市人民法院（2011）海商初字第133號(hào)民事調(diào)解書一份、（2012）海法執(zhí)字第74號(hào)執(zhí)行裁定書一份、執(zhí)行筆錄二份、申請(qǐng)書一份、（2012）海法執(zhí)字第74-1號(hào)執(zhí)行裁定書一份，證明被執(zhí)行人潘某某在2012年11月13日欠秦健借款22萬元，秦健在2011年7月21日向法院提起訴訟，該案經(jīng)海林市人民法院調(diào)解，被申請(qǐng)執(zhí)行人潘某某付給秦健本金及相應(yīng)的利息。因潘某某未自動(dòng)履行給付秦健本金及借款利息的義務(wù)，秦健在執(zhí)行程序中申請(qǐng)法院查封了潘某某所有的218平方米房屋，產(chǎn)權(quán)證號(hào)為6000599和本案訴爭(zhēng)的126平方米的房屋，產(chǎn)權(quán)證號(hào)為6000600，查封時(shí)間為2012年3月19日。海林市法院在2012年3月20日和2012年5月18日對(duì)被申請(qǐng)執(zhí)行人潘某某告知了要對(duì)被查封標(biāo)的物進(jìn)行拍賣，如果能自行轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物，可以減少執(zhí)行費(fèi)用，并最終向被申請(qǐng)人潘某某限期自行出賣房屋，如不能自行出賣房屋，則法院進(jìn)行拍賣。案外人秦健申請(qǐng)執(zhí)行被告，是被告向原告出售房屋的原因。被告將包括本案的房屋共三處出售給了原告，價(jià)款是60萬元，簽訂合同時(shí)間是2012年6月7日。
被告潘某某無異議。
第三人對(duì)調(diào)解書和裁定書的形式要件沒有異議，對(duì)被告潘某某與秦健之間債務(wù)有異議，訴訟行為發(fā)生2011年7月21日是發(fā)生在被告侵權(quán)行為之后，侵權(quán)行為發(fā)生的時(shí)間是2011年6月19日。被告有通過訴訟轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的可能，規(guī)避了被告對(duì)第三人應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。同時(shí)對(duì)該兩份筆錄的形式要件沒有異議，但執(zhí)行庭在被告轉(zhuǎn)讓房屋過程中行為不規(guī)范，沒能起到依法執(zhí)行的監(jiān)督作用，同時(shí)該執(zhí)行行為并不是導(dǎo)致被告必須轉(zhuǎn)讓房屋的必然條件。轉(zhuǎn)讓的房屋在土地局沒有查到相關(guān)的登記，不符合轉(zhuǎn)讓的條件。該組證據(jù)無法否認(rèn)該財(cái)產(chǎn)為被告的個(gè)人產(chǎn)權(quán)，而且126平方米的房屋并沒有過戶，它的實(shí)際所有權(quán)人仍是被告，本案訴爭(zhēng)的126平方米的房屋所有權(quán)為被告所有，物權(quán)沒有發(fā)生變動(dòng)。
證據(jù)三、房屋買賣協(xié)議書一份、購房款收條二份（是在一張紙上書寫的）、房屋所有權(quán)證二份（126平方米房屋的所有權(quán)證是原件，218平方米的房屋所有權(quán)證是復(fù)印件，該房屋已過戶到原告兒子肖永發(fā)名下），證明1、被告因秦健執(zhí)行一案將三處房屋一并出售給原告，價(jià)款為60萬元，簽訂合同時(shí)間是2012月6月7日。2、原告在2012年6月7日向被告支付50萬元購房款，在2012年9月19日支付4萬元購房款。3、被告協(xié)助辦理過戶登記手續(xù)后，原告則付清剩余房款。4、被告向原告履行了交付房屋產(chǎn)權(quán)證照和交付房屋的義務(wù)。5、218平方米的房屋已經(jīng)過戶到原告兒子肖永發(fā)名下，該證據(jù)與第二組書證結(jié)合證明，原、被告簽訂房屋買賣協(xié)議是雙方真實(shí)意思的表示，并且海林市人民法院在解除查封本案買賣標(biāo)的物時(shí)，第三人案件在訴訟階段沒有查封本案原告所購買的三處房屋。
被告潘某某無異議。
第三人對(duì)房屋買賣協(xié)議、收條的真實(shí)性和證明的問題均有異議，房屋買賣協(xié)議簽訂的時(shí)間是2012年6月7日，這個(gè)時(shí)間正是第三人起訴被告潘某某訴訟過程中，該行為存在轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的可能，該協(xié)議中約定的房屋價(jià)款明顯低于市場(chǎng)價(jià)格，同時(shí)轉(zhuǎn)讓的房屋不具備合法的相關(guān)手續(xù)。結(jié)合收條協(xié)議約定的是先付定金5萬元，2012年6月13日付清45萬元，收條的時(shí)間卻當(dāng)時(shí)交付了50萬元，無法判斷被告與原告之間是否發(fā)生了交付房款的行為，同時(shí)通過原告將所有權(quán)證直接辦到肖永發(fā)名下，使真正的房屋購買人變更肖永發(fā)名下，原告存在協(xié)助被告轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)的嫌疑。對(duì)被告名下的126平方米的產(chǎn)權(quán)證照無異議，該證照恰恰能夠證明原告對(duì)該房屋不具有所有權(quán)，如果該協(xié)議有效，原告并未按協(xié)議履行交付購房款又沒有辦理房屋過戶，所以該房屋的產(chǎn)權(quán)人仍為被告所有。針對(duì)房屋買賣協(xié)議第6條的真實(shí)性，被告與模范村所簽屬的土地和廠房作為暫時(shí)抵押，而第三人并不清楚是否存在該事實(shí)，通過產(chǎn)權(quán)證照登記在案外人肖永發(fā)名下，無法證明被告與原告之間存在房屋買賣關(guān)系。
對(duì)原告提供的證據(jù)認(rèn)證如下:
證據(jù)一、證據(jù)二是生效的法律文書，對(duì)其真實(shí)性、合法性予以采信；證據(jù)三、該組證據(jù)中的房屋，是已被法院查封的，原、被告達(dá)成房屋買賣協(xié)議后，原告已支付54萬元房款，法院將查封的房屋予以解除查封，故對(duì)原、被告簽訂的房屋買賣協(xié)議的真實(shí)性予以采信。房屋所有權(quán)證是房屋管理部門頒發(fā)的，雖218平方米的房屋所有權(quán)證是復(fù)印件，但該房屋已過戶到原告兒子肖永發(fā)名下，對(duì)其真實(shí)性、合法性予以采信。
被告潘某某、王雨花未向法庭提供證據(jù)。
第三人向法庭提供證據(jù)如下:
證據(jù)一、（2011）海刑初字210-3號(hào)附帶民事判決書、（2011）海刑初字第210-4號(hào)附帶民事裁定書各一份，證明被告應(yīng)給付第三人238510.18元，侵權(quán)行為發(fā)生在2011年6月19日，被告與原告簽訂房屋買賣協(xié)議是在2012年6月7人，是在第三人訴被告附帶民事訴訟過程中查封的房屋，是被告所有的房屋，不是原告所有，物權(quán)人是被告而不是原告，如果原、被告之間房屋買賣協(xié)議是真實(shí)的，原告在房屋轉(zhuǎn)移登記前，不享有所有權(quán)及物權(quán)，如發(fā)生爭(zhēng)議，原、被告之間應(yīng)存在合同之債，對(duì)該房屋不享有所有權(quán)。
原告對(duì)書證的真實(shí)性沒有異議，對(duì)證明的問題有異議。理由是被告于2012年6月7日將房屋出售給原告，原告已履行54萬元購房款義務(wù)，海林市法院是在2012年12月21日制作查封裁定，查封本案訴爭(zhēng)房屋，此時(shí)的房屋所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移給本案的原告，原告是通過海林市人民法院執(zhí)行庭購買的第三人所查封的房屋，原告通過法院解封裁定并到海林房產(chǎn)部門查明，該房屋在沒有任何法院繼續(xù)查封的情況下，購買被告的房屋，是善意取得。
被告潘某某無異議。
對(duì)第三人提供的證據(jù)認(rèn)證如下:
證據(jù)一、該組證據(jù)是已生效的法律文書，對(duì)其真實(shí)性、合法性予以采信。
根據(jù)當(dāng)事人舉證、質(zhì)證、法庭調(diào)查及本院對(duì)上述證據(jù)的認(rèn)證意見，本院確認(rèn)本案事實(shí)如下:
被告潘某某因與秦鍵民間借貸糾紛一案，海林市人民法院于2011年8月4日以（2011）海商初字第133號(hào)民事調(diào)解書，原、被告達(dá)成協(xié)議:被告潘某某欠原告秦鍵借款22萬元于2011年12月30日前付清，如逾期不還，從欠款之日起按月息2%計(jì)算。該案件在執(zhí)行時(shí)，依據(jù)秦鍵的申請(qǐng)，海林市人民法院于2012年3月19日以（2012）海法執(zhí)字第74號(hào)執(zhí)行裁定書，查封了被告所有的位于海林市平和檢查站道西房屋兩處（一處面積218平方米、產(chǎn)權(quán)證號(hào)為6000600；另一處面積126平方米，產(chǎn)權(quán)證號(hào)為6000599）。
原告肖某某與被告潘某某、王雨花于2012年6月7日簽訂了房屋買賣協(xié)議，甲方（賣方）為被告潘某某、王雨花，乙方（買方）為原告肖某某，協(xié)議約定:甲方（被告）將位于海林市平和檢查站道西101兩棟房屋（有照面積分別為218、126平方米，無照房屋面積約156平方米）出售給乙方（原告），購房款共計(jì)60萬元。協(xié)議簽訂后，原告分別于2012年6月7日付房款50萬元、9月19日付給被告購房款4萬元，兩次共付購房款54萬元，被告將該房屋的所有權(quán)證及土地使用權(quán)證交給原告。因被告潘某某用出售該房屋部分款償還了秦鍵借款，故海林市人民法院于2012年6月4日以（2012）海法執(zhí)字第74-1號(hào)執(zhí)行裁定書，解除了上述面積分別為218平方米、126平方米房屋的查封。原告于2013年1月5日將其中的218平方米房屋過戶到其兒子肖永發(fā)名下。126平方米房屋未辦理過戶手續(xù)時(shí)，被第三人謝某申請(qǐng)法院予以查封。剩余6萬元購房款原告于2015年春節(jié)前已付給了被告。
海林市人民法院于2012年12月14日以（2011）海刑初字210-3號(hào)附帶民事判決書認(rèn)定，被告潘某某應(yīng)給付第三人謝某等四人238510.18元及于2012年12月21日以（2011）海刑初字210-4號(hào)附帶民事裁定書，查封了被告出售給原告的房屋中的一處126平方米房屋。在執(zhí)行過程中，原告提出執(zhí)行異議，請(qǐng)求法院解除位于海林市平和檢查站道西101號(hào)房屋（產(chǎn)權(quán)證號(hào)為6000600、面積126平方米）的查封，被海林市人民法院以（2013）海法執(zhí)異字第152號(hào)執(zhí)行裁定書駁回了案外人（原告）肖某某的異議。
本院認(rèn)為:《中華人民共和國物權(quán)法》第十五條 ?規(guī)定:當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。被告將其所有的位于海林市平和檢查站道西101兩棟房屋（有所有權(quán)證的房屋面積分別為218、126平方米，無所有權(quán)證的房屋面積約156平方米）出售給原告，雙方簽訂了買賣協(xié)議，是雙方真實(shí)意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合同依法有效。原告按照合同約定向被告支付了房款60萬元，可見，原告已依約履行付款義務(wù)。雖涉案房產(chǎn)未辦理過戶登記，原告準(zhǔn)備辦理過戶時(shí)，房屋因另案被查封，故現(xiàn)有的證據(jù)不能證明原告對(duì)未辦理過戶登記存在過錯(cuò)，且被告將該房屋及相關(guān)手續(xù)交給了原告，原告收到房屋后，已辦理了一處房屋的過戶手續(xù)，可見原告已實(shí)際占有、使用了該房屋，故原告請(qǐng)求停止對(duì)涉案房屋的執(zhí)行，予以支持。另根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第九條 ?的規(guī)定:不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力，未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。雖原告與被告簽訂了房屋買賣協(xié)議，但未辦理不動(dòng)產(chǎn)過戶登記，故不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力。因此，原告主張涉案房屋的所有權(quán)歸原告所有于法無據(jù)，不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第四十四條 ?、第一百三十條 ?，《中華人民共和國物權(quán)法》第九條 ?、第十五條 ?、第三十九條 ?，《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國民事訴訟法》執(zhí)行程序若干問題的解釋》第十七條 ?、第十九條 ?，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條 ?的規(guī)定，判決如下:
一、確認(rèn)原告肖某某與被告潘某某、王雨花于2012年6月7日簽訂的位于海林市平和檢查站道西101兩棟房屋（有所有權(quán)證的房屋面積分別為218、126平方米，無所有權(quán)的房屋面積約156平方米）出售給乙方（原告）的房屋買賣協(xié)議有效；
二、停止第三人謝某申請(qǐng)對(duì)126平方米房屋的執(zhí)行（產(chǎn)權(quán)證號(hào)為6000600）；
三、駁回原告肖某某的其他訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)4300元，由被告潘某某、王雨花負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省牡丹江市中級(jí)人民法院。

本院認(rèn)為:《中華人民共和國物權(quán)法》第十五條 ?規(guī)定:當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。被告將其所有的位于海林市平和檢查站道西101兩棟房屋（有所有權(quán)證的房屋面積分別為218、126平方米，無所有權(quán)證的房屋面積約156平方米）出售給原告，雙方簽訂了買賣協(xié)議，是雙方真實(shí)意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合同依法有效。原告按照合同約定向被告支付了房款60萬元，可見，原告已依約履行付款義務(wù)。雖涉案房產(chǎn)未辦理過戶登記，原告準(zhǔn)備辦理過戶時(shí)，房屋因另案被查封，故現(xiàn)有的證據(jù)不能證明原告對(duì)未辦理過戶登記存在過錯(cuò)，且被告將該房屋及相關(guān)手續(xù)交給了原告，原告收到房屋后，已辦理了一處房屋的過戶手續(xù)，可見原告已實(shí)際占有、使用了該房屋，故原告請(qǐng)求停止對(duì)涉案房屋的執(zhí)行，予以支持。另根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第九條 ?的規(guī)定:不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力，未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。雖原告與被告簽訂了房屋買賣協(xié)議，但未辦理不動(dòng)產(chǎn)過戶登記，故不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力。因此，原告主張涉案房屋的所有權(quán)歸原告所有于法無據(jù)，不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第四十四條 ?、第一百三十條 ?，《中華人民共和國物權(quán)法》第九條 ?、第十五條 ?、第三十九條 ?，《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國民事訴訟法》執(zhí)行程序若干問題的解釋》第十七條 ?、第十九條 ?，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條 ?的規(guī)定，判決如下:

一、確認(rèn)原告肖某某與被告潘某某、王雨花于2012年6月7日簽訂的位于海林市平和檢查站道西101兩棟房屋（有所有權(quán)證的房屋面積分別為218、126平方米，無所有權(quán)的房屋面積約156平方米）出售給乙方（原告）的房屋買賣協(xié)議有效；
二、停止第三人謝某申請(qǐng)對(duì)126平方米房屋的執(zhí)行（產(chǎn)權(quán)證號(hào)為6000600）；
三、駁回原告肖某某的其他訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)4300元，由被告潘某某、王雨花負(fù)擔(dān)。

審判長(zhǎng)：宮立軍
審判員：石秀華
審判員：許萬福

書記員：吳茜