上訴人（原審被告）肇州縣德盛物業(yè)管理有限公司，住所地肇州鎮(zhèn)繁榮街地下商業(yè)街二期工程03號。
法定代表人朱瑞峰，該公司總經(jīng)理。
委托代理人孟慶海，黑龍江中油律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）黑龍江鼎盛志城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地哈爾濱市南崗區(qū)大順街1號101室。
法定代表人吳曉彬，該公司董事長。
委托代理人谷殿和，男，1972年出生，漢族，黑龍江鼎盛志城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司職工。

上訴人肇州縣德盛物業(yè)管理有限公司（以下簡稱德盛物業(yè)公司）為與被上訴人黑龍江鼎盛志城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱鼎盛志城公司）確認(rèn)合同效力糾紛一案，不服肇州縣人民法院于2014年9月15日作出的（2014）州商初字第56號民事判決，向本院提出上訴，本院依法組成合議庭，于2014年11月3日公開開庭審理了本案。上訴人德盛物業(yè)公司的委托代理人孟慶海與被上訴人鼎盛志城公司的委托代理人谷殿和到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審查明，2011年，朱瑞峰被聘為鼎盛志城公司的總經(jīng)理，全面負(fù)責(zé)鼎盛志城公司的建筑施工、樓房銷售及前期物業(yè)與供熱企業(yè)的招聘等工作，朱瑞峰于2012年8月28日在工商部門注冊登記德盛物業(yè)公司并取得了企業(yè)法人資格，經(jīng)營范圍為一般經(jīng)營項(xiàng)目：物業(yè)管理、熱力生產(chǎn)與供應(yīng)。德盛物業(yè)公司自2012年起負(fù)責(zé)物業(yè)管理、熱力生產(chǎn)與供熱服務(wù)工作。2013年9月15日，鼎盛志城公司與德盛物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)委托合同，合同期限為2013年9月15日至2043年9月15日，承包期為三十年。2013年10月，德盛公司法定代表人朱瑞峰因涉嫌犯罪被刑事拘留。另查，德盛公司在承包期間為完善小區(qū)建設(shè)有資金投入。2014年5月，鼎盛志城公司起訴至肇州縣人民法院，請求依法確認(rèn)鼎盛志城公司與德盛物業(yè)公司簽訂的物業(yè)供熱服務(wù)合同無效并依法解除。
原審認(rèn)為，國家對從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)，業(yè)主共同選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。即前期物業(yè)管理是在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。依照相關(guān)法律規(guī)定，物業(yè)公司從事物業(yè)服務(wù)應(yīng)依法取得《營業(yè)執(zhí)照》、《中華人民共和國物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》。本案雙方當(dāng)事人簽訂的物業(yè)服務(wù)委托合同，系建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，德盛物業(yè)公司作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)雖然依法取得了《營業(yè)執(zhí)照》，但是未依法取得《中華人民共和國物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》，并且其從業(yè)人員也不具備相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)資質(zhì)，因此，雙方當(dāng)事人簽訂的物業(yè)服務(wù)委托合同違反了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，該合同依法不具有法律效力。本案在審理過程中，被告德盛物業(yè)公司要求返還對基礎(chǔ)設(shè)施等投入資金，其主張屬于另一法律關(guān)系，可另案主張權(quán)利。故原告訴訟有理，本院依法予以支持，判決：原告黑龍江省鼎盛志城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與被告肇州縣德盛物業(yè)管理有限公司簽訂的物業(yè)服務(wù)委托合同無效。案件受理費(fèi)500元，由被告承擔(dān)。

本院認(rèn)為，鼎盛志城公司與德盛物業(yè)公司簽訂了前期物業(yè)服務(wù)合同，鼎盛志城公司作為合同的一方當(dāng)事人，與本案有直接的利害關(guān)系，其有權(quán)向法院訴請確認(rèn)合同的效力問題。德盛物業(yè)公司認(rèn)為其不具備本案訴訟主體資格的上訴理由因無法律依據(jù)不予支持；依照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十二條的規(guī)定，國家對從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度，從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)不僅應(yīng)當(dāng)具備獨(dú)立的法人資格，還應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)的資質(zhì)條件。德盛物業(yè)公司在未取得相應(yīng)資質(zhì)的情況下，與建設(shè)單位簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，違反了行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬無效合同。此外，合同效力問題是對合同的法律評價(jià)，無效的合同不因合同實(shí)際履行而變成有效合同，因此，德盛物業(yè)公司以認(rèn)定合同無效與履行合同的事實(shí)不符的上訴理由亦不能成立；關(guān)于德盛物業(yè)公司要求給付欠付的物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)問題，一審法院已經(jīng)告知其可另行主張，德盛物業(yè)公司可據(jù)此另行提起訴訟。綜上，原判認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)100元、郵寄費(fèi)168元由上訴人肇州縣德盛物業(yè)管理有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審　判　長　　張智源 代理審判員　　王鵬渤 代理審判員　　李越峰

書記員：張和平