上訴人肇東市商業(yè)大廈有限公司。
法定代表人喬二洲，職務總經理。
委托代理人馬翼強，黑龍江仗義律師事務所律師。
委托代理人陳為國，黑龍江仗義律師事務所律師。
被上訴人（原審原告）武某某。
被上訴人（原審原告）武某某。
二被上訴人共同委托代理人王金娟，黑龍江孟繁旭律師事務所律師。

上訴人肇東市商業(yè)大廈有限公司因與被上訴人武某某、武某某租賃合同糾紛一案，不服肇東市人民法院（2015）肇東商初字第75號民事判決，向本院提起上訴。本院于2016年2月25受理后，依法組成合議庭，于2016年3月17日公開開庭審理了本案。上訴人肇東市商業(yè)大廈有限公司委托代理人馬翼強、陳為國，被上訴人武某某、武某某及其共同委托代理人王金娟到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
原審法院認定，原告武某某、武某某于2012年9月20日與肇東市商業(yè)大廈有限責任公司簽訂“肇東商廈租賃合同書”，合同約定原告租賃被告肇東商廈3、4層樓，建筑面積為3899平方米，租賃期限從2012年10月1日起至2017年10月1日止，共計5年。該合同第十一條第七款約定“因一方違約，違約方需向對方支付三個月租金的違約賠償，賠償金不足以賠償對方損失時，應按其實際損失予以賠償。”合同履行期間，雙方分別于2014年6月10日和2014年9月20日對原“肇東商廈租賃合同書”租金的支付數額、租金支付方式和10萬元保證金的返還進一步約定。變更后的合同約定2014年9月24日至2015年2月24日的租金為120萬元，即每月租金8萬元。2015年2月12日，肇東市商業(yè)大廈有限責任公司在與黑龍江省香榭麗商業(yè)咨詢管理有限公司簽訂商業(yè)物業(yè)租賃合同，合同約定肇東市商業(yè)大廈有限責任公司將肇東商業(yè)大廈的全部房產及附屬設施總建筑面積9475.38㎡全部出租給黑龍江省香榭麗商業(yè)咨詢管理有限公司，租賃期限從2015年2月12日至2023年12月31日。肇東市商業(yè)大廈有限責任公司黑龍江省香榭麗商業(yè)咨詢管理有限公司的租賃合同包含武某某和武某某承租的尚未到期的肇東商廈3-4層樓。2015年4月肇東市商業(yè)大廈有限責任公司單方解除了與武某某和武某某簽訂的“肇東商廈租賃合同書”。以消防部門下發(fā)的整改通知為由使原告無法繼續(xù)經營，給原告武某某和武某某造成的裝飾裝修及附屬設施的損失，經黑龍江省威翔價格評估認證有限公司黑威翔價鑒字（2015）第006號鑒定意見書鑒定“肇東商廈3-4層裝修價值為人民幣998,899.09元，殘值為507,925.14元”（鑒定殘值總計582,691.14元，減去重復計算2,691.00元，減去原告拿走模特、貨架72,075.00元）。
原審法院認為，本案系租賃合同糾紛?！吨腥A人民共和國合同法》明確規(guī)定租賃合同當事人應當按照約定履行自己的義務，出租人在出租前就應該將出租房屋按消防有關規(guī)定標準設計建設好后出租他人，被告出租以后消防部下發(fā)整改通知，完全是被告自身原因造成的。當事人一方不履行合同義務給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。本案中，肇東市商業(yè)大廈有限責任公司在與武某某和武某某履行“肇東商廈租賃合同書”過程中，被告關店整改后又將原告承租的肇東商廈3-4層樓出租給黑龍江省香榭麗商業(yè)咨詢管理有限公司，黑龍江省香榭麗商業(yè)咨詢管理有限公司對肇東商業(yè)大廈進行裝修，武某某和武某某與肇東商業(yè)大廈有限責任公司的租賃合同已經無法繼續(xù)履行，對原、被告要求解除“肇東商廈租賃合同書”的訴訟請求，本院予以支持。庭審中肇東市商業(yè)大廈有限責任公司對武某某和武某某要求返還10萬元保證金的訴訟請求無異議并同意返還，本院對該項訴訟請求予以支持。對原告要求的被告支付違約金24萬元和賠償裝修損失507,925.14元，因原被告簽訂租賃合同時已經明確約定“因一方違約，違約方需向對方支付三個月租金的違約賠償，賠償金不足以賠償對方損失時，應按其實際損失額予以賠償?！北驹赫J為原被告約定的違約金屬于補償性的合同救濟措施，原告可以根據違約情況要求被告支付三個月租金數額的違約金，或者要求被告賠償因違約所造成的損失，其損失包括可得利益的損失。因本案中原告并未提交其可得利益損失的客觀證據。為此，在原告既要求被告支付24萬元違約金不足以彌補其裝修損失507,925.14元時，本院僅支持被告賠償原告507,925.14元裝修損失，對原告要求的24萬元違約金，本院不予支持。對于原告要求被告賠償貨物折價損失50萬元，因原告無法提供客觀證據證明此項訴訟請求，本院對原告的該項請求不予支持。綜上，依據《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十四條、第九十七條、第一百零八條、第一百一十三條、第一百一十四條、第二百一十二條，《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第二十八條之規(guī)定，判決：一、解除原、被告簽訂的“肇東商廈租賃合同書”；二、待本判決發(fā)生法律效力之日起10日內，被告肇東市商業(yè)大廈有限責任公司返還原告10萬元保證金；三、待本判決發(fā)生法律效力之日起10日內，被告肇東市商業(yè)大廈有限責任公司賠償原告裝修損失507,925.14元；四、駁回原告其他訴訟請求。案件受理費18，660.00元、鑒定費30，000.00元，共計48，660.00元由原告武某某、武某某負擔8，780.00元，由被告肇東市商業(yè)大廈有限責任公司負擔39，880.00元。
經審理查明，本院二審確認前述一審法院查明的事實。

本院認為，上訴人與被上訴人簽訂的租賃合同是雙方當事人的真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效。合同簽訂后，雙方當事人均應按照合同的約定全面履行各自的義務，但上訴人肇東市商業(yè)大廈有限責任公司在合同履行過程中將租賃房屋另行出租給他人，對被上訴人構成違約，應當按照雙方的合同約定，承擔違約責任。上訴人上訴稱其沒有違約行為，其與香榭麗公司簽訂的租賃合同充分保護了被上訴人的租賃權，上訴人與香榭麗公司的租賃合同是2015年2月12日簽訂的，租賃期限是2015年2月12日至2023年12月3日，租賃范圍是肇東市商業(yè)大廈有限責任公司的全部房產，包括被上訴人租賃的三、四層，上訴人是2015年3月31日通知被上訴人“肇東市商業(yè)大廈從2015年4月20日閉店整改”。從時間上看上訴人在通知被上訴人閉店整改之前就已經與香榭麗公司簽訂了租賃合同；從范圍上看，上訴人與香榭麗公司的租賃合同包含了上訴人與被上訴人租賃合同的范圍。上訴人與香榭麗公司簽訂租賃合同之前并沒有通知被上訴人，爭得被上訴人的同意。因此，按照上訴人與被上訴人租賃合同的相關規(guī)定，上訴人對被上訴人構成違約。關于上訴人稱被上訴人欠其2014年9月24日至2014年9月30日租金19,726.02元的問題，因一審時上訴人已撤回反訴，故二審不予審理。關于上訴人提出被上訴人鑒定要求是肇東商廈3---4層房屋裝修價值及殘值，而鑒定意見將不屬于房屋裝修的物品均包含在內了，現場勘查記錄對鑒定意見書中所涉及的物品均有記錄，該記錄有法院工作人員及武某某、武某某簽字，二審開庭時上訴人承認其工作人員亦在現場。關于上訴人要求重新鑒定的問題，二審審理時對上訴人就鑒定提出的相關問題已要求鑒定機構給予書面答復，鑒定機構已經書面回答了上訴人提出的問題，因此本案不需要再重新鑒定。綜上，上訴人的上訴理由不成立，不予支持。原審認定事實清楚，證據充分，適用法律正確。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審訴訟費用9,879.00元，由上訴人肇東市商業(yè)大廈有限公司負擔。
本判決為終審判決。

審　判　長　　苑淑華 代理審判員　　李　妍 代理審判員　　鄒士平

書記員：王雪