上訴人（原審被告）：肇東市億鵬房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司，住所地：肇東市。法定代表人：陳寶巍，職務總經(jīng)理。委托訴訟代理人：車克君，黑龍江君昌律師事務所律師。被上訴人（原審原告）：肇東市嘉泰小額貸款有限責任公司，住所地：肇東市。法定代表人：姜興起，職務總經(jīng)理。委托訴訟代理人：王玉書，黑龍江博貫律師事務所律師。委托訴訟代理人：王玉英，黑龍江千葉律師事務所律師。原審被告：姜某某，男，xxxx年xx月xx日出生，現(xiàn)住肇東市。委托訴訟代理人：蘇麗霞，黑龍江君昌律師事務所律師。原審被告：高俊岐，男，xxxx年xx月xx日出生，現(xiàn)住肇東市。委托訴訟代理人：蘇麗霞，黑龍江君昌律師事務所律師。原審被告：高翔宇，男，xxxx年xx月xx日出生，現(xiàn)住肇東市。委托訴訟代理人：蘇麗霞，黑龍江君昌律師事務所律師。原審被告：武占芝，女，xxxx年xx月xx日出生，現(xiàn)住肇東市。委托訴訟代理人：蘇麗霞，黑龍江君昌律師事務所律師。原審被告馬英宏，女，xxxx年xx月xx日出生，現(xiàn)住肇東市。委托訴訟代理人：蘇麗霞，黑龍江君昌律師事務所律師。原審被告：王某某，男，xxxx年xx月xx日出生，現(xiàn)住肇東市。委托訴訟代理人：帥秀海，黑龍江海強律師事務所律師。

上訴人億鵬房地產(chǎn)公司上訴請求：1、撤銷原判，改判雙方繼續(xù)履行用24套車庫兌換3套商服樓的互易合同。2、二審訴訟費用由嘉泰小額貸款公司負擔。事實和理由：1、原審法院判決以億鵬房地產(chǎn)公司、姜某某、高某、王某某沒有將3套商服樓及24套車庫交付給嘉泰小額貸款公司，嘉泰小額貸款公司沒有現(xiàn)實受領(lǐng)為由，認定億鵬房地產(chǎn)公司沒有履行代物清償協(xié)議錯誤，億鵬房地產(chǎn)公司已經(jīng)為嘉泰小額貸款公司開具24套車庫購房收款票據(jù)并在房產(chǎn)部門進行備案登記，可體現(xiàn)億鵬房地產(chǎn)公司積極履行代物清償協(xié)議，故億鵬房地產(chǎn)公司不應返還案涉款項。2、原審法院判決案由定性錯誤，億鵬房地產(chǎn)公司與嘉泰小額貸款公司雙方約定用3套商服樓兌換24套車庫，本案案由應為互易合同糾紛。被上訴人嘉泰小額貸款公司辯稱，原審法院判決認定事實清楚、證據(jù)充分、認定民間借貸糾紛案由正確。原審被告姜某某、高俊岐、高翔宇、武占芝、馬英宏述稱，原審法院判決將案由定性為民間借貸糾紛錯誤，認定事實錯誤，且應中止審理。原審被告王某某述稱，同上訴人億鵬房地產(chǎn)公司意見一致。嘉泰小額貸款公司向一審法院起訴請求：1、判令億鵬房地產(chǎn)公司、高某、王某某、姜某某立即給付借款本金4845000元；2、判令億鵬房地產(chǎn)公司、高某、王某某、姜某某給付借款利息2073660元（自2014年12月2日至2016年9月13日，按月利二分計算）；3、判令億鵬房地產(chǎn)公司、高某、王某某、姜某某給付自2016年9月13日至判決生效之日的借款利息（按月利二分計算）；4、判令億鵬房地產(chǎn)公司、高某、王某某、姜某某對本案借款本息及各種費用的給付互負連帶給付責任；5、訴訟費用由億鵬房地產(chǎn)公司、高某、王某某、姜某某承擔。一審法院認定事實：億鵬房地產(chǎn)公司、姜某某、高某、王某某因開發(fā)建設(shè)位于肇東市正陽十七道街北“清華名苑”樓房工程缺少資金，于2012年6月28日至2013年2月5日期??向嘉泰小額貸款公司借款人民幣本金22000000元，并約定了利息。2014年12月1日雙方結(jié)賬，本息合計36174114元，經(jīng)協(xié)商，嘉泰小額貸款公司同意億鵬房地產(chǎn)公司、姜某某、高某、王某某用清華名苑15套商服樓抵頂部分欠款，億鵬房地產(chǎn)公司給嘉泰小額貸款公司開具了15套商服樓商品房買賣合同和收據(jù)。2015年2月10日，又經(jīng)雙方協(xié)商，嘉泰小額貸款公司用其中的三套商服樓“清華名苑小區(qū)2幢B座一帶二商服000105號；清華名苑小區(qū)2幢B座一層商服000106號；清華名苑小區(qū)2幢B座一帶二商服000103號”合計價款4336160元兌換清華名苑C區(qū)13#樓一層24套車庫，嘉泰小額貸款公司將該3套商服樓的商品房買賣合同和收據(jù)退給了億鵬房地產(chǎn)公司，億鵬房地產(chǎn)公司又給嘉泰小額貸款公司開具了24套車庫的收據(jù)，價款4845000元。因存在差價，嘉泰小額貸款公司給億鵬房地產(chǎn)公司??具了一張500000元的欠條。至今該3套商服樓及24套車庫億鵬房地產(chǎn)公司始終沒有交付給嘉泰小額貸款公司，嘉泰小額貸款公司并未現(xiàn)實受領(lǐng)。故嘉泰小額貸款公司訴至本院，要求億鵬房地產(chǎn)公司、姜某某、高某、王某某立即償還欠款4845000元及利息。一審法院認為，億鵬房地產(chǎn)公司、姜某某、高某、王某某用樓房及車庫償還嘉泰小額貸款公司欠款屬于代物清償，代物清償?shù)臉?gòu)成要件為：1、須原有債的關(guān)系有效存在；2、以新的他種給付代替原定給付；3、當事人之間達成合意；4、債權(quán)人進行了現(xiàn)實受領(lǐng)。該訴爭3套樓房及24套車庫鑰匙至今沒有交付給嘉泰小額貸款公司，嘉泰小額貸款公司并未現(xiàn)實受領(lǐng)。代物清償應為要物合同，即清償人必須現(xiàn)實地提出代替給付并經(jīng)債權(quán)人現(xiàn)實受領(lǐng)，才發(fā)生代物清償?shù)男Я?，受領(lǐng)權(quán)人現(xiàn)實地受領(lǐng)給付為生效條件。因嘉泰小額貸款公司沒有???實受領(lǐng)，不符合代物清償?shù)臉?gòu)成要件，嘉泰小額貸款公司并沒有取得該3套樓房及24套車庫的所有權(quán)，故嘉泰小額貸款公司要求億鵬房地產(chǎn)公司、姜某某、高某、王某某給付欠款及利息的訴訟請求予以支持。億鵬房地產(chǎn)公司、姜某某、高某、王某某辯稱，已將3套樓房鑰匙交付給嘉泰小額貸款公司，因沒有舉出充足證據(jù)證實，不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第一百九十六條、第二百零六條之規(guī)定，判決：一、被告肇東市億鵬房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司、姜某某、高某、王某某給付原告肇東市嘉泰小額貸款有限責任公司借款人民幣43361600元，利息424862元（自2014年12月2日起至2016年12月30日止按銀行同期貸款浮動利率計算），合計4761022元，于本判決生效后立即付清。二、四被告互負連帶清償責任。案件受理費44888元，由四被告負擔。本院二審期間，被上訴人嘉泰小額貸款公司提交的億鵬房地產(chǎn)公司法定代表人陳寶巍書寫便條，因其他各方當事人對該證據(jù)真實性均無異議，本院對該證據(jù)的真實性予以認定。被上訴人嘉泰小額貸款公司提交的證明一份及照片五張，因證明的內(nèi)容及照片內(nèi)容不足以證實其主張，本院不予采信。原審被告王某某提交的借款詳單，因無法證實其來源，且被上訴人嘉泰小額貸款公司不認可，本院不予采信。對當事人二審爭議的事實，本院認定如下：億鵬房地產(chǎn)公司、姜某某、高某、王某某因開發(fā)建設(shè)位于肇東市正陽十七道街北“清華名苑”樓房工程缺少資金，向嘉泰小額貸款公司借款，分別于2012年7月4日借款450萬元，2012年7月22日借款700萬元，2012年8月22日借款300萬元，2013年2月5日借款300萬元。2014年12月1日，??方對該四筆借款本息進行了結(jié)算，2014年12月2日，經(jīng)協(xié)商，嘉泰小額貸款公司同意億鵬房地產(chǎn)公司、姜某某、高某、王某某用清華名苑15套商服樓抵頂借款本息，億鵬房地產(chǎn)公司給嘉泰小額貸款公司開具了15套商服樓商品房買賣合同和收據(jù)。2015年2月10日，雙方又經(jīng)過協(xié)商，嘉泰小額貸款公司用其中的3套商服樓“清華名苑小區(qū)2幢B座一帶二商服000105號；清華名苑小區(qū)2幢B座一層商服000106號；清華名苑小區(qū)2幢B座一帶二商服000103號”合計價款4336160元兌換清華名苑C區(qū)13#樓一層24套車庫，車庫交付時間為2015年8月31日。嘉泰小額貸款公司將該3套商服樓的商品房買賣合同和收據(jù)退給了億鵬房地產(chǎn)公司，億鵬房地產(chǎn)公司又給嘉泰小額貸款公司開具了24套車庫的收據(jù)，價款4845000元。因存在差價，嘉泰小額貸款公司給億鵬房地產(chǎn)公司出具了一張500000元的欠條。???鵬房地產(chǎn)公司至今未將該24套車庫交付給嘉泰小額貸款公司。另查明，2014年12月2日，姜某某、高某、王某某與億鵬房地產(chǎn)公司、嘉泰小額貸款公司簽訂了借款協(xié)議一份，約定：嘉泰小額貸款公司借款給姜某某、高某、王某某1005萬元，該欠款由清華名苑二期住宅樓償還，由億鵬房地產(chǎn)公司開具樓房票據(jù)及商品房買賣合同并負責辦理產(chǎn)權(quán)變更相關(guān)手續(xù)。同時，姜某某、高某、王某某給嘉泰小額貸款公司出具總額為1005萬元借據(jù)4張。嘉泰小額貸款公司主張該借款協(xié)議中約定的1005萬元系本案中四筆借款于2014年12月1日經(jīng)結(jié)算后姜某某、高某、王某某、億鵬房地產(chǎn)公司為其出具的，并另案起訴要求姜某某、高某、王某某給付嘉泰小額貸款公司1005萬元及相應利息。再查明，億鵬房地產(chǎn)公司未按與嘉泰小額貸款公司約定面積建造24套車庫，建造的過程中改變了車庫的面積，現(xiàn)約定位置僅有車庫13套。本院認為，本案爭議的焦點問題是：億鵬房地產(chǎn)公司及姜某某、王某某、高俊岐、高翔宇、武占芝、馬英宏是否應返還嘉泰小額貸款公司4336160元款項及相應利息。本案中，億鵬房地產(chǎn)公司、姜某某、高某、王某某與嘉泰小額貸款公司存在案涉4筆借貸關(guān)系，經(jīng)對賬，億鵬房地產(chǎn)公司、姜某某、高某、王某某為償還借款，與嘉泰小額貸款公司協(xié)商并約定億鵬房地產(chǎn)公司、姜某某、高某、王某某將12套商服樓及24套車庫出售給嘉泰小額貸款公司，而嘉泰小額貸款公司用借款本息作為購房款，億鵬房地產(chǎn)公司給嘉泰小額貸款公司出具了購房收據(jù)，并對房屋交付進行了約定。雙方將借款合同關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)榉课葙I賣合同關(guān)系，將借款本息轉(zhuǎn)為已付購房款。本案系嘉泰小額貸款公司起訴主張億鵬房地產(chǎn)公司、姜某某、高某、王某某無法履行房屋給付義務要求億鵬房地產(chǎn)公司、姜某某、高某、王某某返還購房款的糾紛，案由應為房屋買賣合同糾紛。億鵬房地產(chǎn)公司、姜某某、高某、王某某與嘉泰小額貸款公司用案涉4筆借款部分本息購買24套車庫的房屋買賣合同系各方當事人真實意思表示，24套車庫的房屋買賣合同合法有效，各方當事人對此均無異議。且12套商服樓及24套車庫價款總額并未超出4筆借款本金及法定利息總額的數(shù)額。故24套車庫買方嘉泰小額貸款公司的合法權(quán)益應予以保護?，F(xiàn)億鵬房地產(chǎn)公司未按約定面積建造車庫，致使車庫的數(shù)量及面積與約定不符，合同目的無法實現(xiàn)，合同應予以解除，購房款應予以返還。億鵬房地產(chǎn)公司主張應繼???履行合同、購房款不應返還的上訴理由缺乏事實和法律依據(jù)，本院不予支持。同時，按照各方當事人約定，24套車庫交付時間為2015年8月31日，億鵬房地產(chǎn)公司、姜某某、高某、王某某應于此期限內(nèi)交付車庫，現(xiàn)無法交付，應自該期限之日起返還購房款并給付資金占用期間的利息，而利息計算標準應以應返還購房款數(shù)額為基數(shù)，按照中國人民銀行同期貸款利率標準計算。原審法院判決判令自2014年12月2日起，并按照銀行同期貸款浮動利率標準計算給付利息不當，應予糾正。另，現(xiàn)高某已死亡，高俊岐、高翔宇、武占芝、馬英宏作為高某的法定繼承人，依據(jù)《中華人民共和國繼承法》第三十三條“繼承遺產(chǎn)應當清償被繼承人依法應當繳納的稅款和債務，繳納稅款和清償債務以他的遺產(chǎn)實際價值為限”的規(guī)定，高俊岐、高翔宇、武占芝、馬英宏應在其繼承高某遺產(chǎn)范圍內(nèi)對4336160元款項及相應利息承擔清償義務。綜上所述，億鵬房地產(chǎn)公司的上訴請求部分成立，予以支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項規(guī)定，判決如下：
上訴人肇東市億鵬房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司（以下簡稱億鵬房地產(chǎn)公司）因與被上訴人肇東市嘉泰小額貸款有限責任公司（以下簡稱嘉泰小額貸款公司）、原審被告高某、王某某、姜某某房屋買賣合同糾紛一案，不服肇東市人民法院（2017）黑1282民初1705號民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年10月10日立案后，依法組成合議庭，開庭進行了審理。高某于2017年3月9日死亡，高某的權(quán)利繼承人高俊岐、高翔宇、武占芝、馬英宏參加訴訟。上訴人億鵬房地產(chǎn)公司的委托訴訟代理人車克君，被上訴人嘉泰小額貸款公司的委托訴訟代理人王玉書、王玉英，原審被告姜某某及其委托訴訟代理人蘇麗霞，四原審被告高俊岐、高翔宇、武占芝、馬英宏的共同委托訴訟代理人蘇麗霞，原審被告王某某的委托訴訟代理人帥秀海到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

一、撤銷肇東市人民法院（2016）黑1282民初1705號民事判決；二、肇東市億鵬房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司、姜某某、王某某于本判決生效后十日內(nèi)給付肇東市嘉泰小額貸款有限責任公司43361600元及利息（以43361600元為基數(shù)，按中國人民銀行同期貸款利率標準計算，自2015年8月31日起計算至2018年1月9日止）；三、高俊岐、高翔宇、武占芝、馬英宏于本判決生效后十日內(nèi)在繼承高某遺產(chǎn)范圍內(nèi)給付肇東市嘉泰小額貸款有限責任公???43361600元及利息（以43361600元為基數(shù)，按中國人民銀行同期貸款利率標準計算，自2015年8月31日起計算至2018年1月9日止）；四、駁回肇東市嘉泰小額貸款有限責任公司其他訴訟請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。一審案件受理費44888元由上訴人肇東市億鵬房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司、原審被告姜某某、王某某負擔，四原審被告高俊岐、高翔宇、武占芝、馬英宏在繼承高某遺產(chǎn)范圍內(nèi)負擔一審案件受理費；二審案件受理費44888元由上訴人肇東市億鵬房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司負擔。本判決為終審判決。