原告：聶某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省安陸市。
委托訴訟代理人：李錫斌，安陸市府城法律服務(wù)所法律工作者。
被告：中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司安陸市支行。住所地湖北省安陸市解放大道1號。
法定代表人：楊玫芳，該行行長。
委托訴訟代理人：楊進(jìn)軍，湖北律之心律師事務(wù)所律師。

原告聶某某與被告中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司安陸市支行（以下簡稱安陸農(nóng)行）買賣合同糾紛一案，本院于2018年1月3日立案后，依法適用普通程序公開開庭進(jìn)行了審理。原告聶某某及其委托訴訟代理人李錫斌，被告安陸農(nóng)行的委托訴訟代理人楊進(jìn)軍到庭參加了訴訟。在訴訟過程中，原告申請對訴爭房屋進(jìn)行現(xiàn)價值鑒定，本院予以準(zhǔn)許，湖北循其本價格鑒定評估有限公司于2018年2月5日作出鄂循價鑒【2018】第56041號評估報告書。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告聶某某向本院提出訴訟請求：1、請求人民法院依法解除原、被告之間的買賣合同（原告購買被告出售的安陸市府東北路118號房地產(chǎn)）；2、依法判令中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司安陸市支行賠償原告損失1134370元（包括競買房屋的價款147000元、該房屋的升值部分802370元、競買門面的租金收入10萬元、在外租房的租金6萬元、交通費25000元）；3、本案訴訟費、鑒定費由被告承擔(dān)。事實與理由：2012年3月13日，安陸農(nóng)行委托湖北華冠拍賣有限公司對安陸市府東北路118號（現(xiàn)安陸市府東北路34號）的房地產(chǎn)進(jìn)行拍賣（門面房一間和住房三間及過道，土地使用權(quán)面積154.32平方米）。2012年3月18日，湖北華冠拍賣有限公司發(fā)出拍賣公告。原告按照拍賣公告的要求交納了保證金并辦理了競買手續(xù)，同時，安陸農(nóng)行的職工帶領(lǐng)原告對拍賣的房地產(chǎn)現(xiàn)場查看。2012年3月26日上午11時，原告成功競得上述房地產(chǎn)，并支付了成交價款及傭金。后來經(jīng)原告多年努力，也未能對競得的房屋辦理過戶手續(xù)。直至2015年11月份原告才得知安陸農(nóng)行在委托對上述房產(chǎn)進(jìn)行拍賣時，根本不是涉案房產(chǎn)合法權(quán)利人。至此，原告無法對競買的房屋的所有權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)移，原告也不能受益，期間給原告造成巨大損失，請求人民法院依法支持原告的訴訟請求。
被告安陸農(nóng)行辯稱：1、安陸農(nóng)行對涉案房屋享有處分權(quán)，其委托拍賣并無不當(dāng)；2、安陸農(nóng)行著重強調(diào)不負(fù)責(zé)房屋過戶、移交，僅提供法院裁定書，故對涉案房產(chǎn)存在瑕疵向拍賣人盡到了明確說明義務(wù)，已全面履行了合同義務(wù)；3、原告競買房產(chǎn)時，已知曉房產(chǎn)存在瑕疵，且同意房產(chǎn)只移交法律文書，房屋騰退自行解決；4、原告可以通過訴訟途徑排除該房屋的非法占有人，從而實現(xiàn)合同目的，故主張解除合同不符合法律規(guī)定；5、原告要求賠償?shù)膿p失數(shù)額不符合法律規(guī)定，且無證據(jù)證實其損失的合理性。
當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。當(dāng)事人對上述證據(jù)的真實性均無異議，故對上述證據(jù)的真實性本院予以確認(rèn)并在卷佐證。對部分證據(jù)證明目的有異議，將在本院認(rèn)為中綜合予以評判。
根據(jù)當(dāng)事人陳述和審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實如下：2003年12月10日，本院作出（2003）安民執(zhí)字第571號民事裁定書，裁定將安陸市府東北路118號前排門面一間及后排住房三間及過道，按安陸市房地產(chǎn)估價事務(wù)所第03047號房地產(chǎn)評估報告所評定價值12萬元，抵償被執(zhí)行人吳俊明在申請執(zhí)行人中國農(nóng)業(yè)銀行湖北省安陸市支行處的借款本金及利息。
2012年3月23日，安陸農(nóng)行作為甲方，湖北華冠拍賣有限公司作為乙方，雙方簽訂委托拍賣合同。安陸農(nóng)行委托湖北華冠拍賣有限公司拍賣訴爭房屋。該拍賣資產(chǎn)簡介中介紹該房地產(chǎn)現(xiàn)歸安陸農(nóng)行所有，但被原當(dāng)事人出租給他人做營業(yè)之用。2012年3月26日，聶某某參加了安陸農(nóng)行委托湖北華冠拍賣有限公司舉辦的房產(chǎn)拍賣會，在安陸農(nóng)行職員的指認(rèn)下，聶某某確認(rèn)了拍賣房屋的現(xiàn)狀，并成功競得“安陸市府東北路118號門面一間和住房三間及過道”，拍賣成交價140000元、拍賣傭金7000元。聶某某于2012年3月30日支付了傭金7000元。安陸農(nóng)行收取了上述房屋價款。
另查明，案外人吳俊明在安陸農(nóng)行貸款12.45萬元，到期未償還，安陸農(nóng)行訴至安陸市人民法院請求償還借款，本院作出(2003)安民初字第88號判決書，判決吳俊明償還上述借款。此案在執(zhí)行過程中，吳俊明與安陸農(nóng)行協(xié)商，吳俊明將安陸市府東北路118號處門面一間、后面住房三間抵償給安陸農(nóng)行。上述房產(chǎn)即本案訴爭房產(chǎn)，經(jīng)原、被告雙方確認(rèn)為原安陸市府東北路118號房產(chǎn)，現(xiàn)安陸市府東北路34號房產(chǎn)。該房地產(chǎn)分前后兩棟，前棟房屋磚混二等一層為營業(yè)性用房，面積26.13平方米，此房北邊有1.75米寬、14米長的通道通往后棟，前后兩棟相距2.65米，后棟住宅三間，面積70.16平方米、走道空地面積49.57平方米。該房產(chǎn)于1989年登記在案外人吳忠漢名下，系吳忠漢房產(chǎn)的一部分，2011年4月因贈與過戶至案外人吳付明名下，該房屋現(xiàn)由吳俊明前妻胡曉紅居住使用。2015年12月1日，安陸農(nóng)行向安陸市人民法院反映關(guān)于吳俊明執(zhí)行情況，請求協(xié)助對該案的執(zhí)行，以便履行對聶某某的合同義務(wù)。2018年2月5日，湖北循其本價格鑒定評估有限公司作出鄂循價鑒【2016】第56041號評估報告書，確定上述房地產(chǎn)在2018年1月26日的評估價格為949370元。原告拍賣取得該房屋后，因長期不能行使對該房屋的所有權(quán)，為此原告訴訟來院。

本院認(rèn)為，本案系因拍賣而產(chǎn)生的合同糾紛，雙方對拍賣程序和拍賣結(jié)果無異議，安陸農(nóng)行委托拍賣公司拍賣房產(chǎn)，聶某某成功競得，聶某某成為實際的買受人，安陸農(nóng)行也由委托方成為拍賣標(biāo)的的出賣方，雙方成立合法的房屋買賣合同關(guān)系。依法成立的合同對當(dāng)事人具有法律約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)。
本案爭議的焦點：雙方的房屋買賣合同是否存在違約行為，是否符合合同解除的條件，損失如何計算，責(zé)任如何承擔(dān)。
首先，安陸農(nóng)行交付標(biāo)的物存在實際的困難。安陸市人民法院2003年裁定的安陸市府東北路118號房地產(chǎn)現(xiàn)已更改門牌號碼，經(jīng)本院調(diào)查核實，原、被告雙方確認(rèn)的涉訴房地產(chǎn)現(xiàn)登記所有人和居住人并非本院（2003）安民執(zhí)字第571號民事裁定書中的當(dāng)事人，故安陸農(nóng)行短期內(nèi)無法將該房地產(chǎn)交付給聶某某。其次，安陸市人民法院將訴爭房屋裁定抵償給安陸農(nóng)行，安陸農(nóng)行取得該房屋所有權(quán)。但安陸農(nóng)行在處分該房屋時，并未按照法律規(guī)定先行進(jìn)行不動產(chǎn)登記，其出賣給聶某某，雖然買賣合同有效，但不發(fā)生物權(quán)效力。只有在安陸農(nóng)行將房屋所有權(quán)辦理到自己名下，才可以辦理轉(zhuǎn)移登記，從而使該房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給聶某某。綜上，本案中安陸農(nóng)行作為房屋買賣合同的出賣人，交付標(biāo)的物及協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)是其法定義務(wù)，但安陸農(nóng)行要履行上述義務(wù)存在法律上的障礙。因而本院認(rèn)為，原告不能實現(xiàn)合同目的。安陸農(nóng)行認(rèn)為原告可以通過訴訟途徑排除該房屋的非法占有人，從而實現(xiàn)合同目的的辯解意見無事實和法律依據(jù)，本院不予采納。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十四條第（四）項的規(guī)定，原告聶某某請求解除房屋買賣合同符合法律規(guī)定，本院予以支持。
其次，安陸農(nóng)行無法交付標(biāo)的物，履行房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移義務(wù)，致使原告的合同目的不能實現(xiàn)，構(gòu)成根本違約，原告請求安陸農(nóng)行承擔(dān)違約責(zé)任賠償損失，本院應(yīng)予以支持。原告主張賠償房屋的拍賣價值、增值價值、門面出租費用及無房可住租房費用。本院認(rèn)為，原告聶某某主張的拍賣價值147000元系被告違約行為導(dǎo)致的直接損失，其要求有事實和法律依據(jù)，本院予以支持。原告在通過拍賣程序購買房屋時完全有理由信賴該合同可以正常履行及履行后可獲得的房屋增值利益802370元（房屋現(xiàn)價949370元-房屋拍賣價147000元）及該房屋前棟門面的營業(yè)性收入和后棟住房的使用價值，現(xiàn)合同不能實際履行，被告安陸農(nóng)行應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。原告聶某某作為買受人，在有法院法律文書作為權(quán)屬證明的情況下，還在出賣人的指認(rèn)下核實了房屋現(xiàn)狀，雖盡到了基本的注意義務(wù)，但過于自信能夠騰退房屋，自身存在一定過錯，故其對該房屋期待的使用價值（包括門面出租的收入和住房）由其自行承擔(dān)。綜上，對原告請求被告賠償訴爭房屋的現(xiàn)價值，本院予以支持。原告主張的交通費無證據(jù)證明，本院不予支持。依照《中華人民共和國拍賣法》第四十條、《中華人民共和國合同法》第四十四條、第六十條、第九十四條第（四）項、第一百零七條、第一百一十條、第一百一十三條、第一百三十五條、第四百零二條，《中華人民共和國物權(quán)法》第二十八條、第三十一條之規(guī)定，判決如下：

一、解除原告聶某某與中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司安陸市支行的房屋買賣合同。
二、被告中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司安陸市支行于本判決生效之日起十五日內(nèi)返還給聶某某購房款147000元。
三、被告中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司安陸市支行于本判決生效之日起十五日內(nèi)賠償原告聶某某802370元。
四、駁回原告聶某某的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行金錢給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費16500元，由被告中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司安陸市支行負(fù)擔(dān)14850元，原告聶某某負(fù)擔(dān)1650元。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省孝感市中級人民法院。

審判長 李波林
審判員 楊麗
人民陪審員 江珊

書記員： 馮幸