原告：翁某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍所在地上海市靜安區(qū)，現(xiàn)住上海市寶山區(qū)。
　　委托訴訟代理人：董驪娜(系原告女兒)，住上海市寶山區(qū)。
　　被告：葉意標(biāo)，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍所在地福建省，現(xiàn)住上海市閔行區(qū)。
　　委托訴訟代理人：彭天源，上海首融律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：孫伊揚(yáng)，上海首融律師事務(wù)所律師。
　　原告翁某某與被告葉意標(biāo)房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年4月3日立案后，依法適用簡易程序，于2019年5月10日公開開庭進(jìn)行了審理。原告翁某某的委托訴訟代理人董驪娜、被告葉意標(biāo)及其委托訴訟代理人彭天源到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告翁某某向本院提出訴訟請求：1、判令解除原、被告2015年11月12日就上海市松江區(qū)洞涇鎮(zhèn)德悅路XXX弄XXX號XXX室房屋簽訂的《物業(yè)租賃合同》；2、判令被告賠償原告因改動房屋結(jié)構(gòu)產(chǎn)生的違約金4,600元。審理中，原告變更訴訟請求為：1、要求確認(rèn)原、被告簽訂的《物業(yè)租賃合同》于2019年3月27日解除；2、被告對改動的工作陽臺恢復(fù)原狀；3、判令被告返還位于上海市松江區(qū)洞涇鎮(zhèn)德悅路XXX弄XXX號XXX室的房屋。同時(shí)原告撤回要求被告對改動的工作陽臺恢復(fù)原狀的訴訟請求。事實(shí)和理由：2015年11月12日，原、被告就位于上海市松江區(qū)洞涇鎮(zhèn)德悅路XXX弄XXX號XXX室房屋(以下簡稱“系爭房屋”)簽訂《物業(yè)租賃合同》，約定租賃期限為2015年12月15日起至2020年12月14日止，月租金2,300元，房租每三個(gè)月付一次，每次提前十天預(yù)付下次的租金。然被告延期20余日未付租金，并在收到短信通知后仍然態(tài)度惡劣。另外，被告未經(jīng)原告同意將廚房工作陽臺改建為臥室，廚具、燃具與陽臺緊鄰，造成嚴(yán)重安全隱患。因被告遲延支付租金，構(gòu)成違約，故原告起訴至法院，要求判如所請。
　　被告葉意標(biāo)辯稱，不同意原告的訴訟請求。物業(yè)租賃合同是雙方真實(shí)意思表示，被告不存在根本違約，不足以解除合同，因?yàn)槎绦挪皇窃姹救税l(fā)過來的，所以被告收到后也沒有注意，而且在原告起訴后，被告于2019年4月1日支付了拖欠的租金，現(xiàn)在合同還沒有到期，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行合同。被告沒有改動工作陽臺的結(jié)構(gòu)，之前只是用作臥室，目前已經(jīng)恢復(fù)原狀。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：系爭房屋產(chǎn)權(quán)人系原告翁某某。2015年11月12日，原告翁某某作為出租方(甲方)、被告葉意標(biāo)作為承租方(乙方)簽訂《物業(yè)租賃合同》一份，約定原告將系爭房屋出租給被告使用，月租金2,300元，押金2,300元，租賃期限為2015年12月15日起至2020年12月14日止。合同第五條約定，交付期限：甲方于2015年11月12日之前將該物業(yè)交付給乙方使用。房租每三個(gè)月付一次，每次提前十天預(yù)付下次的租金。每次租金必須以現(xiàn)金方式支付，由甲方直接收取；合同第十條約定，1、對于各方未盡上述義務(wù)或嚴(yán)重違反本合同宗旨的，對方有權(quán)發(fā)出書面催告其改正，經(jīng)對方書面催告7日內(nèi)仍未改正的，對方有權(quán)單方終止合同并要求賠償相應(yīng)違約金，并書面通知對方，自該通知發(fā)出之日7日內(nèi)對方未提出異議，合同即時(shí)解除。2、乙方在合同未到期之前提前退房的，甲方有權(quán)不退押金。乙方到付款日，經(jīng)過甲方的催交，沒有及時(shí)付清房屋租金及相關(guān)費(fèi)用的，以押金作為違約金賠償給甲方……合同補(bǔ)充條款第三條約定前三年貳仟叁佰元每月，后兩年貳仟肆每月。此外，雙方還對其他事項(xiàng)進(jìn)行了約定。
　　庭審中，雙方一致確認(rèn)以下事實(shí)：1、系爭房屋月租金標(biāo)準(zhǔn)一直是2,300元；2、2019年3月20日原告催告的租金時(shí)間段是2019年3月15日至2019年6月14日，按照約定應(yīng)當(dāng)于2019年3月5日之前支付，被告于2019年4月1日直接向原告轉(zhuǎn)賬支付了上述三個(gè)月的租金6,900元。
　　原、被告對于上述事實(shí)均無爭議，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。
　　對有爭議的證據(jù)和事實(shí)，本院認(rèn)定如下：
　　原告向本院提交短信截屏、告知書照片、門牌號照片各一份，證明因被告沒有按約履行租賃合同，2019年3月20日原告將告知書通過短信及在系爭房屋門外張貼的方式通知被告，告知書內(nèi)容為：“本人施佳鴻受翁某某女士(甲方)委托處理松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)德悅路XXX弄XXX號XXX室物業(yè)租賃合同事宜，告知葉意標(biāo)先生(乙方)，由于乙方違反物業(yè)租賃合同第五章，第九章乙方第一條，第九章乙方第五條，現(xiàn)通知乙方，一：及時(shí)支付房租，二：對廚房外工作陽臺作出整改，三：甲方單方終止合同并要求乙方支付相應(yīng)違約金。請乙方整改后告知本人，甲方將即刻向法院提出相關(guān)事宜訴訟，特此告知?！痹摱绦沤仄溜@示被告回復(fù)“你愛咋咋地！”。被告對上述證據(jù)中的短信截屏的真實(shí)性無異議，短信確實(shí)收到過，因?yàn)楫?dāng)時(shí)不是原告本人發(fā)過來的其也就沒有注意，起訴之后才知道是原告的女婿發(fā)的。對告知書的照片真實(shí)性不認(rèn)可，其沒有看到過張貼的告知書。
　　本院對上述證據(jù)中短信截屏的真實(shí)性予以確認(rèn)。對告知書照片及門牌號照片，盡管被告不予認(rèn)可，但告知書內(nèi)容與短信內(nèi)容一致，可以形成證據(jù)鏈證明原告向被告進(jìn)行了書面催告，且被告并非居住于租賃物內(nèi)，而是轉(zhuǎn)租給他人，被告未看到過張貼的告知書不能排除原告張貼過告知書的事實(shí)，故本院對原告該組證據(jù)予以確認(rèn)。
　　另外，庭審中，原告明確系爭房屋現(xiàn)由被告對外轉(zhuǎn)租，但其不要求追加次承租人，只要求被告返還房屋，次承租人的問題不要求在本案中處理。此外，關(guān)于合同解除后，被告已付的租金其要求抵扣房屋使用費(fèi)，房屋使用費(fèi)計(jì)算至被告實(shí)際返還房屋之日，如果有多余部分同意返還。押金2,300元其同意在收到房屋時(shí)退還。被告向法庭陳述，如果判令解除合同，對原告使用費(fèi)的計(jì)算方式?jīng)]有異議，被告保留其裝修損失的訴權(quán)。
　　本院認(rèn)為，依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。原告翁某某與被告葉意標(biāo)簽訂的《物業(yè)租賃合同》系雙方真實(shí)意思表示，合法有效，雙方均應(yīng)遵照履行。本案爭議焦點(diǎn)為被告是否存在根本違約及原告能否單方行使合同解除權(quán)，對此本院分析如下，首先，根據(jù)合同約定，房租每三個(gè)月付一次，每次提前十天預(yù)付下次的租金，故2019年3月15日至2019年6月14日期間段的租金，按照約定應(yīng)當(dāng)于2019年3月5日之前支付，而被告逾期未付租金，違反了合同約定的義務(wù)。原告委托其女婿于2019年3月20日通過短信向被告催告租金后，被告仍未支付，而支付租金是其作為承租方的主要義務(wù)，故被告的行為構(gòu)成根本違約。雖然被告抗辯發(fā)短信的非原告本人，但這并不影響原告通過這種方式催告被告支付租金的效力，且被告也當(dāng)即回復(fù)了“你愛咋咋地！”，說明被告對此催告內(nèi)容亦是知曉的。其次，根據(jù)合同第十條第一款的約定，對于各方未盡上述義務(wù)或嚴(yán)重違反本合同宗旨的，對方有權(quán)發(fā)出書面催告其改正，經(jīng)對方書面催告7日內(nèi)仍未改正的，對方有權(quán)單方終止合同并要求賠償相應(yīng)違約金，并書面通知對方，自該通知發(fā)出之日7日內(nèi)對方未提出異議，合同即時(shí)解除。本案中，因被告逾期支付租金，原告于2019年3月20日向被告發(fā)送的短信屬于書面通知的一種，原告通過短信內(nèi)容明確作出了其催告租金及單方解除合同的意思表示，而在該通知發(fā)出之日起7日內(nèi)被告既未提出異議，也未支付租金，合同約定的原告行使單方解除權(quán)的條件已成就，故本院確認(rèn)雙方物業(yè)租賃合同于2019年3月28日解除。最后，關(guān)于被告抗辯其于原告起訴后支付了拖欠的租金，要求合同繼續(xù)履行的意見，本院認(rèn)為，根據(jù)前述分析，雙方的物業(yè)租賃合同已經(jīng)于2019年3月28日解除，雙方之后未重新達(dá)成租賃的合意，被告4月1日自行支付后續(xù)租金的行為并不能改變合同已經(jīng)解除的事實(shí)，故對此辯論意見，本院不予采納。綜上，本院確認(rèn)原、被告就系爭房屋簽訂的《物業(yè)租賃合同》于2019年3月28日解除。
　　合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失，故本案租賃合同解除后，被告應(yīng)返還原告系爭房屋。關(guān)于押金的處理，根據(jù)合同第十條第二款的約定，原告有權(quán)要求被告以押金作為違約金賠償給原告，現(xiàn)原告同意在被告返還系爭房屋后退還押金2,300元，屬于其對自身權(quán)利的處分，于法不悖，本院予以準(zhǔn)許。關(guān)于被告已付租金的處理，本院認(rèn)為，合同解除后，在承租方返還房屋前，承租方應(yīng)承擔(dān)合同解除前的租金及合同解除后實(shí)際返還房屋前的房屋使用費(fèi)，本案中，被告已支付租金及使用費(fèi)至2019年6月14日，考慮到雙方均同意房屋使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)亦按照每月2,300元計(jì)算，現(xiàn)被告尚未返還系爭房屋，故本院將2019年3月28日至2019年6月14日期間段被告應(yīng)支付的房屋使用費(fèi)與其已支付的費(fèi)用兩項(xiàng)相抵，該期間段的房屋使用費(fèi)被告無需另行支付，原告亦無需返還被告租金，但2019年6月15日起至被告實(shí)際返還系爭房屋之日止，該期間的房屋使用費(fèi)，被告仍有支付的義務(wù)。
　　另外，原告審理中撤回部分訴訟請求，系其對自己民事權(quán)利的自由處分，并無不當(dāng)，本院予以準(zhǔn)許。
　　綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第九十三條、第九十六條第一款、第九十七條、《中華人民共和國民事訴訟法》第五十一條的規(guī)定，判決如下：
　　一、確認(rèn)原告翁某某與被告葉意標(biāo)就上海市松江區(qū)洞涇鎮(zhèn)德悅路XXX弄XXX號XXX室房屋簽訂的《物業(yè)租賃合同》于2019年3月28日解除；
　　二、被告葉意標(biāo)于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告翁某某返還位于上海市松江區(qū)洞涇鎮(zhèn)德悅路XXX弄XXX號XXX室房屋；
　　三、原告翁某某于被告葉意標(biāo)返還上述房屋后當(dāng)日退還被告葉意標(biāo)押金2,300元；
　　四、被告葉意標(biāo)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告翁某某上述房屋的使用費(fèi)(計(jì)算方式：自2019年6月15日起至實(shí)際返還原告翁某某上述房屋之日止，按每月2,300元的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算)。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費(fèi)210元，減半收取計(jì)105元，由被告葉意標(biāo)負(fù)擔(dān)(于本判決生效之日起七日內(nèi)交付本院)。
　　如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按照對方當(dāng)事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：陸??賢

書記員：劉思鈺