原告：羅某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市虹口區(qū)。
　　委托訴訟代理人：唐某某(系羅某某配偶)，住上海市虹口區(qū)。
　　被告：江某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市虹口區(qū)。
　　委托訴訟代理人：金鶴山、史美宗，上海眾華律師事務(wù)所律師。
　　原告羅某某與被告江某某房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。原告羅某某及其委托訴訟代理人唐某某，被告江某某的委托訴訟代理人史美宗到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告羅某某向本院提出訴訟請求：1、解除原告羅某某與被告江某某就上海市虹口區(qū)山陰路XXX弄XXX號底層前間房屋(以下簡稱系爭房屋)簽訂的租房合同，被告騰空該房屋并返還原告；2、被告江某某支付原告羅某某從2018年4月11日起至實際返還房屋之日止的房屋租金，按每月3,500元計算；3、被告江某某支付原告羅某某遲延支付租金的違約金，以未付租金為本金，每日按日租金的100%計算，自2018年4月11日起每季度租金的違約金從該租期起始月11日起算，計算至租金實際給付之日；4、被告江某某支付原告羅某某精神損失費5,000元。事實和理由：羅某某與江某某于2017年4月11日簽訂租房合同，約定江某某向羅某某承租系爭房屋，租期從2017年4月20日起至2019年4月19日止，租金為每月3,500元。但合同履行后，江某某自2018年4月開始不再支付租金，并擅自將房屋轉(zhuǎn)租他人，其行為明顯違約。故起訴。
　　被告江某某辯稱，其自2018年4月起未再支付系爭房屋租金，現(xiàn)已搬離且不存在轉(zhuǎn)租行為。同意解除合同并支付租賃期內(nèi)的合理租金，同意支付違約金但違約金約定過高，要求適當調(diào)低。不同意賠償精神損失費。
　　經(jīng)審理查明，系爭房屋為案外人唐某某(系羅某某配偶)承租的公房。2017年4月11日，經(jīng)唐某某同意，羅某某(甲方)與江某某(乙方)簽訂租房合同，約定甲方將系爭房屋出租給乙方，房屋租期自2017年4月20日至2019年4月19日，租金為每月3,500元，付三押一；乙方應(yīng)于每期租金到期一周前向甲方支付租金，逾期支付的每逾期一日，需按日租金的100%收取違約金；乙方逾期不支付租金累計超過一周的，甲方有權(quán)解除合同；除甲方同意外，乙方在租賃期內(nèi)，需事先征得甲方的書面同意，方可將該房屋部分或全部轉(zhuǎn)租給他人；租賃期間，非本合同規(guī)定的情況，乙方中途擅自退租的，甲方可沒收乙方的保證金，保證金不足抵付甲方損失的，乙方還應(yīng)負責賠償。合同簽訂后，羅某某如約交付房屋，江某某安排案外人陳宗來實際居住該房屋，如約支付保證金3,500元并于每季度租期開始前向羅某某支付租金，共計支付四個季度后開始拖欠租金不付。
　　上述事實，有羅某某提供的租用居住公房憑證、租房合同、借記卡賬戶歷史明細清單、微信記錄，江某某提供的收條、中國工商銀行憑證以及雙方陳述等證據(jù)為證。
　　本院認為，根據(jù)租房合同約定，租金為付三押一，于每期租金到期一周前支付?，F(xiàn)雙方對“每期租金到期一周前”理解不一，羅某某主張為先付后用，該條款應(yīng)理解為每季租期開始一周前支付租金；江某某主張為先用后付，該約定含義為每季租期結(jié)束一周前支付租金。經(jīng)查，租房合同雖未明確寫明租金為先付后用還是先用后付，但江某某實際均于每季租期開始前支付租金，結(jié)合市場慣例，理應(yīng)認定租金為先付后用，則租金支付時間應(yīng)為每季租期開始一周前?，F(xiàn)江某某未按合同約定支付租金，構(gòu)成違約；原告羅某某按約要求解除合同、追討對方所欠的租金，并追究江某某的違約責任，符合法律規(guī)定，應(yīng)予支持。租賃合同解除后，出租人可要求承租人返還房屋，江某某辯稱其已搬離系爭房屋，但該房屋實際仍由其安排的案外人占有居住，其仍負有義務(wù)將房屋騰退后交還羅某某，并支付至實際返還房屋之日止的租金。因合同約定沒收保證金的情形為承租方中途擅自退租，明顯與本案情形不符，故對羅某某要求沒收保證金的主張不予支持。根據(jù)交易慣例，保證金應(yīng)用于抵償欠費為宜。江某某逾期支付租金，按合同約定應(yīng)支付違約金，但羅某某訴請的違約金約定過高，本院酌情調(diào)整為年利率6%。每季度租金的違約金，應(yīng)從合同約定的租期起始七日前，即該租期起始月13日起算，計算至租金實際給付之日。精神損害賠償依法適用于侵權(quán)糾紛，本案為房屋租賃合同糾紛，故對羅某某提出支付精神損失費的訴請不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第九十三條第二款、第一百一十三條第一款、第一百一十四條之規(guī)定，判決如下：
　　一、解除原告羅某某與被告江某某就上海市虹口區(qū)山陰路XXX弄XXX號底層前間房屋簽訂的租房合同；
　　二、被告江某某應(yīng)于本判決生效之日起15日內(nèi)騰退上海市虹口區(qū)山陰路XXX弄XXX號底層前間房屋，將該房屋返還給原告羅某某；
　　三、被告江某某應(yīng)于本判決生效之日起15日內(nèi)支付原告羅某某租金，按每月3,500元計算，自2018年4月20日計算至實際返還房屋之日(保證金3,500元應(yīng)在其中抵扣)；
　　四、被告江某某應(yīng)于本判決生效之日起15日內(nèi)支付原告羅某某遲延支付租金的違約金，按年利率6%計算，自2018年4月20日起每季度租金的違約金應(yīng)從該租期起始月13日起算，計算至租金實際給付之日；
　　五、駁回原告羅某某的其他訴訟請求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本案受理費1,933.76元，減半收取966.88元，由原告羅某某負擔66.88元，被告江某某負擔900元。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起15日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。
　　
　　

審判員：高行瑋

書記員：吳靜文