上訴人（原審原告）：羅某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省通城縣。
上訴人（原審原告）：毛電波，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省通城縣。
上訴人（原審原告）：金明德，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省通城縣。
上訴人（原審原告）：金勝明，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省通城縣。
上訴人（原審原告）：何加永，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省通城縣。
上訴人（原審原告）：魏水龍，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省通城縣。
上訴人（原審原告）：潘朝霞，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省通城縣。
上訴人（原審原告）：金勝紅，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省通城縣。
上訴人（原審原告）：熊仕付，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省通城縣。
上訴人（原審原告）：毛石平，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省通城縣。
上訴人（原審原告）：徐金球，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省通城縣。
上訴人（原審原告）：吳忠亞，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省通城縣。
上訴人（原審原告）：吳忠祥，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省通城縣。
共同訴訟代表人：羅某某、毛電波、金明德。
上列十三上訴人委托訴訟代理人：黎明，湖北泰元律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）：方方（曾用名方翔宇），男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省通城縣。
委托訴訟代理人：黎岳來，湖北德馨律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）：許美娥，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省通城縣。

上訴人羅某某等13人因與被上訴人方方、許美娥房屋買賣合同糾紛一案，不服湖北省通城縣人民法院（2016）鄂1222民初232號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
羅某某等13人上訴請求：1.撤銷一審判決，改判方方、許美娥為羅某某等13人辦理房屋建設(shè)用地使用權(quán)證和房產(chǎn)證，并判令將方方、許美娥所有的湖北省××縣××水鎮(zhèn)寶塔××號上扶梯間右底下第一層和第二層商品房抵作違約賠償金或承擔(dān)相同數(shù)額的違約金，或者發(fā)回重審；2.判令方方、許美娥負(fù)擔(dān)案件受理費。事實和理由：1.雙方之間的房屋買賣是私房買賣合同關(guān)系，不是商品房買賣合同關(guān)系，且方方、許美娥留有兩層樓自??；2.羅某某等13人均全部交齊了辦理“兩證”費用；3.本案房屋可以辦理建設(shè)用地使用權(quán)證和房產(chǎn)證。
方方、許美娥辯稱，1.本案為商品房銷售合同糾紛，不是私房買賣合同糾紛，羅某某等13人提出的方方、許美娥留有兩層樓自住與本案無關(guān)，且方方自住的房屋也是其購買的；2.羅某某等13人應(yīng)當(dāng)交納32.5萬元辦證費用，但僅交納了204402元，扣除相關(guān)費用后，還欠交費用8.7萬元；3.本案房屋是“小產(chǎn)權(quán)房”，不能辦理建設(shè)用地使用權(quán)證和房產(chǎn)證。一審法院審查認(rèn)為本案《房屋買賣合同》應(yīng)為無效合同，并對羅某某等13人進(jìn)行了法律釋明，要求其變更訴訟請求，但遭拒絕。因此，一審只能判決駁回羅某某等13人的訴訟請求，羅某某等13人可以另行提起確認(rèn)合同無效糾紛訴訟。一審判決適用法律及其實體處理正確，請求駁回上訴，維持原判。
羅某某等13人向一審法院起訴請求：1.判令方方、許美娥履行為羅某某等13人辦理房屋建設(shè)用地使用權(quán)證和房產(chǎn)證；2.判令將方方、許美娥所有的湖北省××縣××水鎮(zhèn)寶塔××號上扶梯間右底下第一層和第二層商品房抵作違約賠償金或承擔(dān)相同數(shù)額的違約金；3.判令方方、許美娥負(fù)擔(dān)案件受理費。
一審法院認(rèn)定事實：方方與許美娥于2010年合伙在湖北省通城縣雋水鎮(zhèn)寶塔村三組建造了一棟7層樓房，共18套房屋。方方、許美娥將該房屋出售給羅某某等13人，分別簽訂了房屋買賣合同，約定“買方所購房屋由其在付清所有款項入住一年后自己辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記等法律手續(xù)，賣方提供資料予以協(xié)助辦理，稅費由買方承擔(dān)”。2013年1月24日，方方、許美娥與羅某某等13人簽訂了《關(guān)于辦理房產(chǎn)證、土地證的合同書》，約定“由方方、許美娥在2013年7月底為羅某某等13人辦好房產(chǎn)證、土地證，羅某某等13人每戶交納25000元給方方、許美娥，一切稅費及辦證費用包干，羅某某等13人不再承擔(dān)任何費用。若方方、許美娥不能按期給羅某某等13人辦理房產(chǎn)證和土地證，則必須用目前居住的湖北省××縣××水鎮(zhèn)寶塔××號（上扶梯間右底下第一、二層）房屋及整座商品房的地皮抵押賠償給羅某某等13人”。協(xié)議簽訂后，羅某某等13人中部分人按約定給付了25000元，部分人未足額支付。2013年9月13日，通城縣建設(shè)規(guī)劃管理局以建設(shè)單位系方方、許美娥、戴寅甫為名，頒發(fā)了建設(shè)工程規(guī)劃許可證。2014年2月18日，通城縣國土資源局以土地使用權(quán)人系方方、許美娥、戴寅甫為名，頒發(fā)了國有土地使用權(quán)證。因仍需要繼續(xù)向相關(guān)部門繳納各種費用，才能辦理建設(shè)用地使用權(quán)證和房產(chǎn)證，雙方協(xié)商未果，引發(fā)本案糾紛。一審法院認(rèn)為，土地必須依法使用，房產(chǎn)開發(fā)必須依法向政府有關(guān)職能管理部門辦理審批并取得相關(guān)許可證，但方方、許美娥在未辦理相關(guān)審批、未取得相關(guān)手續(xù)的情況下合作開發(fā)建房，違反法律規(guī)定，其行為應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為違法行為。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。訴訟中，方方、許美娥至今仍未取得商品房預(yù)售許可證。一審法院對羅某某等13人進(jìn)行了釋明，要求其變更訴訟請求為確認(rèn)房屋買賣合同無效。但羅某某等13人拒絕變更，僅要求方方、許美娥履行辦理產(chǎn)權(quán)登記義務(wù)。故對羅某某等13人要求方方、許美娥辦理產(chǎn)權(quán)登記的訴訟請求不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定，判決：駁回羅某某等13人的訴訟請求。案件受理費500元，由羅某某等13人負(fù)擔(dān)。
二審中，當(dāng)事人沒有提交新證據(jù)。對當(dāng)事人二審爭議的事實，本院認(rèn)定如下：本院對一審查明的事實予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，本案系因辦理不動產(chǎn)登記引發(fā)的商品房銷售合同糾紛。方方、許美娥未申請相關(guān)行政審批，在沒有取得國有土地使用權(quán)和建設(shè)用地規(guī)劃許可、建設(shè)工程規(guī)劃許可、建設(shè)工程施工許可的情況下，進(jìn)行商品房開發(fā)以及在沒有取得商品房預(yù)售許可證明的情況下，從事商品房銷售，違反了有關(guān)商品房開發(fā)的相關(guān)法律、行政法規(guī)和規(guī)章規(guī)定?！吨腥A人民共和國合同法》第五十二條第五項規(guī)定“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效”，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效”。據(jù)此，一審在對羅某某等13人進(jìn)行法律釋明，告知其與方方、許美娥簽訂的《房屋買賣合同》無效，可主張確認(rèn)合同無效，變更訴訟請求為要求方方、許美娥返還購房款等遭拒絕的情況下，對羅某某等13人要求方方、許美娥為其辦理商品房不動產(chǎn)登記的訴訟請求，判決予以駁回，并無不當(dāng)。羅某某等13人的上訴理由不成立，本院不予支持。
綜上所述，羅某某等13人的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費500元，由羅某某等13人負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長　余　杰 審判員　湯兆光 審判員　楊榮華

書記員：董才森