原告：羅環(huán)環(huán)，女，1986年9月5日生，漢族，住上海市崇明區(qū)。
　　委托訴訟代理人：李重光，上海旭燦律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：吳雯麟，上海旭燦律師事務(wù)所律師。
　　被告：上海崇明豫商置業(yè)有限公司，住所地上海市崇明區(qū)。
　　法定代表人：張國藝，董事長。
　　委托訴訟代理人：王秀玲，北京金誠同達(上海)律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：凌秀峰，北京金誠同達(上海)律師事務(wù)所律師。
　　原告羅環(huán)環(huán)與被告上海崇明豫商置業(yè)有限公司(以下簡稱“豫商公司”)商品房預(yù)售合同糾紛一案，本院于2019年8月26日立案后，依法適用普通程序于同年11月8日公開開庭進行了審理。原告羅環(huán)環(huán)及其委托訴訟代理人李重光、吳雯麒，被告豫商公司的委托訴訟代理人王秀玲到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告羅環(huán)環(huán)向本院提出訴訟請求：1、判令被告賠償原告無法使用二層地下室賠償金XXXXXXX元{計算方式：【(73㎡-9.84㎡)×2/(147.74㎡+73㎡×2)】×XXXXXXX元}及利息(計算方式：以XXXXXXX元為本金，自2018年7月31日起按中國人民銀行同期貸款利率計算至賠償金付清之日止)；2、本案訴訟費、保全費由被告承擔。事實和理由：原告通過被告發(fā)布的廣告得知由被告開發(fā)位于上海市崇明區(qū)陳家鎮(zhèn)北陳公路1568弄的東灘豫翠苑小區(qū)正在出售期房，故前往售樓處看房。被告售樓處工作人員向原告推銷該小區(qū)房屋，并表示買別墅送兩層地下室，樣板房、售樓處廣告宣傳與沙盤模型都可見到兩層獨立的地下室空間可供使用。原告考慮雖然房屋單價較周圍別墅小區(qū)偏高，但贈送地下室面積較大，分攤下來房屋單價與周圍小區(qū)差別不大。故原、被告于2017年7月4日簽訂商品房預(yù)售合同，由原告購買被告開發(fā)的位于上海市崇明區(qū)陳家鎮(zhèn)北陳公路XXX弄XXX號房屋(以下簡稱“涉案房屋”)，房屋價款XXXXXXX元。2019年初原告獲知，所購房屋兩層地下室并不合法，開發(fā)商所建地下室樣板房已被城管部門作為違法建筑拆除，且不能再行搭建。被告售房宣傳時，原告所購房屋上下共計五層，現(xiàn)只能使用三層，與被告原先承諾嚴重不符。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體明確，并對商品房買賣合同的訂立及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應(yīng)當承擔違約責任。本案中，被告售房時在廣告中明確有兩層地下室可以使用，原告基于此才購房，此亦為影響房屋價格的重要因素，此內(nèi)容應(yīng)當作為合同內(nèi)容約束原、被告雙方，現(xiàn)被告無法兌現(xiàn)此部分合同內(nèi)容，已屬重大違約，對原告造成的損失應(yīng)承擔賠償責任，為此，原告涉訟。
　　被告豫商公司辯稱：第一，預(yù)售合同系原、被告雙方真實意思表示，合法有效。預(yù)售合同中的補充條款并非格式條款，系原、被告雙方協(xié)商一致后達成的合意，相關(guān)內(nèi)容亦未免除被告責任或排除原告權(quán)利，且在顯眼位置被予以充分提示，原告應(yīng)可充分了解合同中的權(quán)利義務(wù)。因此，預(yù)售合同及其補充條款對雙方均具有約束力。第二，原告提供的廣告宣傳資料依法依約不構(gòu)成預(yù)售合同的內(nèi)容。首先，預(yù)售合同補充條款明確約定了任何形式的廣告宣傳資料均為要約邀請，不能構(gòu)成預(yù)售合同的內(nèi)容。其次，被告從未在廣告宣傳中作出“贈送兩層地下室”的承諾，相反被告通過多種方式提示購房者，廣告資料、樣板房、沙盤和模型等廣告宣傳僅供參考，房屋情況以預(yù)售合同為準。預(yù)售合同對雙方所買賣的房屋面積、價格作了明確約定，原告所主張的地下室并未計入房屋建筑面積，合同總房價僅與房屋建筑面積有關(guān)。同時，補充條款也明確對于不計入產(chǎn)權(quán)的面積變化不影響房價款，原告主張廣告宣傳資料對房屋價格的確定存在重大影響與事實不符。因此，原告提供的廣告宣傳資料不符合相關(guān)司法解釋規(guī)定的可視為要約的條件。第三，被告已經(jīng)按照預(yù)售合同約定向原告履行房屋交付義務(wù)，不存在違約情形，原告主張被告賠償其無法使用二層地下室賠償金沒有事實和法律依據(jù)。
　　原告為其訴稱向本院提交如下證據(jù)材料：1.售樓處廣告、沙盤模型、網(wǎng)頁公證書；2.上海市商品房預(yù)售合同、發(fā)票；3.拆違照片；4.地下室平面圖、東灘豫翠苑附屬面積統(tǒng)計表；5.上海市崇明區(qū)陳家鎮(zhèn)人民政府責令限期拆除違法建筑決定書；6.地下車庫組合平面圖及地下車庫1-1剖面圖；7.行政處罰決定書及相關(guān)證據(jù)；8.東灘花園樓盤介紹；9.東灘花園商品房預(yù)售合同、房屋狀況及產(chǎn)權(quán)人信息；10.部分業(yè)主與被告部分銷售人員、工作人員的微信聊天記錄、電話錄音及文字整理材料、視頻、銷售人員名片信息，被告自行拆除樣板房地下室視頻及新聞報道視頻。
　　被告為其辯稱向本院提交如下證據(jù)材料：1.公證書；2.上海市商品房預(yù)售合同；3.交付使用許可證、房屋土地權(quán)屬調(diào)查報告書。
　　本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對當事人無異議的證據(jù)，本院予以確認并在卷佐證。對有爭議的證據(jù)和事實，本院認定如下：
　　1、原告提供的售樓處廣告、沙盤模型照片，證明被告以買別墅贈送兩層地下室的廣告宣傳出售涉案房屋，原告據(jù)此決定購買涉案房屋，同時廣告內(nèi)容對房屋售價有重大影響。被告表示廣告、沙盤模型照片與被告展示的不符，不能確認真實性，也沒有指向原、被告雙方爭議的房屋，對關(guān)聯(lián)性不予認可，該兩份證據(jù)中沒有承諾贈送地下室的內(nèi)容，故對證明目的也不予認可。
　　該份證據(jù)材料從內(nèi)容、形式上看，均指向被告建設(shè)的東灘豫翠苑小區(qū)，被告并未提供相反證據(jù)證明該宣傳冊與其同時期所作不符，故本院確認該組證據(jù)的真實性，可以作為本案事實認定的依據(jù)。
　　2、原告提供的(2019)滬東證字第2819號、(2019)滬東證字第2820號、(2019)滬東證字第2821號《公證書》，證明目的同上述證據(jù)1。被告表示公證書的申請人不是原告，與原告無關(guān)；所調(diào)取的信息來源于第三方網(wǎng)站，不是被告制作或委托發(fā)布，與被告無關(guān)；公證書取得時間是2019年3月26日，原告沒有證據(jù)證明其是根據(jù)第三方網(wǎng)站信息決定購買涉案房屋。
　　該組公證書中的內(nèi)容均系第三方網(wǎng)站作出，原告并未提供相應(yīng)證據(jù)佐證該宣傳系經(jīng)被告授權(quán)，亦未提供證據(jù)證明該宣傳材料對原告決定購房產(chǎn)生影響，故對該組證據(jù)與本案的關(guān)聯(lián)性，本院不予確認。
　　3、原告提供的拆違照片，證明政府部門拆除已搭建地下室，并告知不能再行搭建，被告構(gòu)成違約。被告表示對“三性”及證明內(nèi)容均不予認可。地下空間歸被告所有，并不是交付房屋的一部分，與原告無關(guān)，并未損害原告合同項下的權(quán)利。
　　該份證據(jù)與上海市崇明區(qū)陳家鎮(zhèn)人民政府責令限期拆除違法建筑決定書相印證，證明已搭建地下室被拆除的情況，本院確認該證據(jù)的真實性，可以作為本案事實認定的依據(jù)。
　　4、原告提供的《東灘豫翠苑附屬面積統(tǒng)計表》，證明被告承諾給予原告的地下室面積，現(xiàn)無法兌現(xiàn)；被告表示真實性不予認可，統(tǒng)計表與事實不符，且他案原告提供該份表格稱是由其自行測量所得。
　　該份材料上沒有被告蓋章確認，無法證明系被告制作，本院對其真實性不予確認。
　　5、原告提供的地下車庫組合平面圖及地下車庫1-1剖面圖，證明涉案房屋地下車庫情況，可據(jù)此計算每戶地下室面積；被告表示關(guān)聯(lián)性不予認可，與本案無關(guān)，也無法得出雙方具有贈送兩層地下室的約定。
　　對該組證據(jù)真實性，本院予以確認。但該組材料反映的是東灘豫翠苑小區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)，從內(nèi)容上并未反映出開發(fā)商向涉案房屋的購房者贈送兩層地下室的允諾。
　　6、原告提供的東灘花園樓盤介紹、東灘花園商品房預(yù)售合同、房屋狀況及產(chǎn)權(quán)人信息，證明與東灘豫翠苑相近地段的東灘花園的單價，涉案房屋正是加贈兩層地下室才符合市場價格。被告表示不予認可，不同的樓盤不具有可比性，不能用第三方的合同來確定原、被告之間的合同權(quán)利義務(wù)。
　　該組證據(jù)與本案不具有關(guān)聯(lián)性，面積、地段、戶型等多種因素對房屋市場價格均具有影響，故該組證據(jù)不能作為本案事實認定的依據(jù)。
　　7、原告提供的部分業(yè)主與被告部分銷售人員、工作人員的微信聊天記錄、電話錄音及文字整理材料、視頻、銷售人員名片信息，證明被告處部分銷售人員向業(yè)主承諾有地下室等相關(guān)情況；被告自行拆除樣板房地下室視頻，證明被告樣板房的地下室在城管出具限期整改通知書后全部拆除；新聞報道視頻，證明被告對于地下室問題辯解是前一家公司的遺留問題，并試圖賄賂記者。被告認為上述證據(jù)不符合電子證據(jù)的取證規(guī)則，無法確認聊天雙方的真實身份，微信聊天內(nèi)容存在刪減，時間發(fā)生在合同訂立時，對其真實性和關(guān)聯(lián)性不予認可；聊天內(nèi)容中沒有明確具體贈送的內(nèi)容，無法達到原告的證明目的。
　　部分業(yè)主與被告部分銷售人員、工作人員的微信聊天記錄、電話錄音及文字整理材料、視頻內(nèi)容的真實性、完整性等情況，本院無法確認，故不作為本案事實認定的依據(jù)。被告自行拆除樣板房地下室視頻及新聞報道視頻與上海市崇明區(qū)陳家鎮(zhèn)人民政府責令限期拆除違法建筑決定書相互印證，其真實性予以認可，故可作為本案事實認定的依據(jù)。
　　8、被告提供的(2019)滬盧證經(jīng)字第3669號《公證書》，證明被告未在廣告宣傳或其他任何文件中作出贈與原告兩層地下室的承諾，原告證據(jù)中的相關(guān)廣告宣傳資料并不符合作為要約的法定條件，不能成為合同的組成部分。原告表示對真實性無異議，但該公證書作出時間是2019年6月19日，相關(guān)案件已經(jīng)發(fā)生，被告是在得知案件情況后為應(yīng)訴制作，存在刻意性，與原告購房時現(xiàn)場情況不一致。
　　該《公證書》的作出時間與原告購房時間相差甚遠，相關(guān)內(nèi)容不能反映原、被告簽訂合同時的狀況，該份公證書對本案事實不具有證明力。
　　經(jīng)審理查明，2017年7月4日，原告(乙方)與被告(甲方)簽訂上海市商品房預(yù)售合同，合同第一條載明甲方經(jīng)批準投資建造商品房，主體建筑物的建筑結(jié)構(gòu)為鋼混結(jié)構(gòu)；建筑物地上層數(shù)為3層，地下層數(shù)為1層。合同約定原告向被告購買坐落于上海市崇明區(qū)陳家鎮(zhèn)北陳公路XXX弄XXX號1-3層房屋，建筑面積為147.74平方米，地下附屬面積9.84平方米，每平方米房屋建筑面積單價為36264.69元，總房價款為XXXXXXX元。該商品房所在物業(yè)名稱為：東灘·豫翠苑，銷售宣傳名稱為：禹洲東灘雍禧。
　　補充條款一第三條載明：在該房屋交付時，房屋建筑面積以上海市房屋土地資源管理局認定的測繪機構(gòu)實測面積為準……。
　　補充條款一11.1載明：雙方確認：甲方就該房屋規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所發(fā)布的廣告及宣傳均屬于要約邀請。其內(nèi)容與本合同條款不一致的，以本合同條款的約定為準；未列入本合同條款之中的，則視為雙方未約定且出賣人未承諾。銷售人員的口頭說明和講解，不代表甲方的任何承諾，雙方的任何權(quán)利義務(wù)關(guān)系均以本合同及其他書面正式文件為準。
　　合同簽訂后，原告付清全部購房款，被告開具了總額XXXXXXX元的上海增值稅普通發(fā)票。2018年12月14日，被告取得涉案房屋住宅交付使用許可證。
　　另查明，東灘豫翠苑的A戶型宣傳頁中載明建筑面積約108~112㎡的房屋，戶型為3房2廳2衛(wèi)，設(shè)計的戶型圖包括地下一層地下車庫區(qū)、地下夾層休閑魔幻區(qū)及地上三層，戶型圖下方小字“友情提示：本戶型為改造方案，并非交付標準，最終解釋權(quán)歸開發(fā)商所有。本項目建筑規(guī)劃里不含電梯，僅預(yù)留電梯井；交房時，所有地下室均無隔斷，僅為一層，業(yè)主可自行分配，個性化分層；同時本資料戶型平面圖以及效果圖僅供參考，戶型因樓棟、樓層、單元不同，局部結(jié)構(gòu)、面積等可能有所差別，均以政府批文和售房合同為準。”東灘豫翠苑的小區(qū)宣傳頁上載有A、B戶型圖，建筑面積分別為108㎡、116㎡，兩種戶型設(shè)計圖中均包括地下室及分割示意，載明“層高約5m陽光地下室，可自行分割為私屬車庫與多功能健身影音室讓生活無限暢想”，同時，該頁下方小字備注“友情提示：本項目交付時不含電梯，僅預(yù)留電梯井；交房時，地下室層高約5m，客戶可自行分割利用。同時本資料戶型平面圖僅供參考，戶型因樓棟、樓層、單元不同，局部結(jié)構(gòu)、面積等可能有所差別，均以政府批文和售房合同為準”。
　　再查明，該小區(qū)樣板房的地下空間曾搭建成獨立空間。2019年3月18日，上海市崇明區(qū)陳家鎮(zhèn)城市管理行政執(zhí)法中隊作出滬崇(陳府)責拆決字(2019)第160005號上海市崇明區(qū)陳家鎮(zhèn)人民政府責令限期拆除違法建筑決定書，認定陳家鎮(zhèn)北陳公路XXX弄XXX號和159號地下車庫里搭建建(構(gòu))筑物違反了相關(guān)規(guī)定，要求本案被告限期自行拆除有關(guān)違法建筑。現(xiàn)該樣板房內(nèi)的搭建建筑已拆除。
　　還查明，根據(jù)被告豫商公司提供的2018年12月4日東灘豫翠苑的房屋土地權(quán)屬調(diào)查報告書，經(jīng)上海市崇明區(qū)房屋測繪所測量，涉案房屋層次為1-3層，室內(nèi)建筑面積(含陽臺)147.74平方米、地下建筑面積9.84平方米。
　　以上事實，由原告提供的東灘豫翠苑宣傳廣告、沙盤模型、《上海市商品房預(yù)售合同》、發(fā)票、責令限期拆除違法建筑決定書，被告提供的《房屋土地權(quán)屬調(diào)查報告書》，以及原、被告的當庭陳述等予以證實。
　　本案的爭議焦點為：一、原告所購房屋依約是否包含獨立的兩層地下室；二、被告是否應(yīng)當承擔賠償責任。
　　關(guān)于爭議焦點一：根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當視為要約，該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當視為合同內(nèi)容。即廣告宣傳資料構(gòu)成要約的前提是廣告宣傳中作出了具體明確的說明和允諾，允諾的內(nèi)容可以被特定化并可以被明確的預(yù)期，且該內(nèi)容對房屋價格的確認具有重大影響。本案中，原告主張被告的銷售廣告、宣傳資料及樣板房展示中明確贈送兩層地下室，屬于合同的組成部分，被告豫商公司實際交付的房屋無法搭建兩層地下室，構(gòu)成違約，而被告豫商公司不予認可。本院認為，首先，從宣傳資料分析，原告提供的戶型宣傳頁和小區(qū)宣傳頁對相關(guān)房屋的面積作了明確告知，對地下空間也明確“層高5m”、“自行分割”、“地下室無隔斷、僅為一層”等內(nèi)容，資料中并未反映出被告豫商公司作出了贈送面積為73㎡兩層地下室的明確允諾。其次，涉案《上海市商品房預(yù)售合同》中有關(guān)房屋結(jié)構(gòu)、面積、單價、總價等條款為合同的核心要素條款，確定了涉案合同項下的核心內(nèi)容，合同訂立時雙方應(yīng)予充分關(guān)注，現(xiàn)被告實際交付的房屋面積、結(jié)構(gòu)與合同記載一致。再次，該小區(qū)房屋價格已經(jīng)有關(guān)部門審批備案，報批價格、面積中均不包含原告所述的地下空間，原告提供的證據(jù)不足以證明兩層地下室空間對該房屋價格的確定具有重大影響。況且，根據(jù)原告所述，所謂的“贈送兩層地下室”是購房后通過改造而增加的實際使用面積，購房時其對房屋權(quán)屬登記面積不包括該部分內(nèi)容應(yīng)屬明知。故綜合分析廣告宣傳資料的內(nèi)容，以及合同對房屋結(jié)構(gòu)、面積和地下空間權(quán)屬的約定，本院難以認定被告在廣告宣傳中作出了附贈占地面積為73㎡的獨立兩層地下室的要約，即原告所購房屋依約未包括獨立的兩層地下室。
　　關(guān)于爭議焦點二：本院認為，雖然原告所購房屋依約不包括獨立的兩層地下室空間，但被告在房屋銷售過程中，通過廣告資料、樣板房展示等形式，對相關(guān)地下空間的使用方式進行不當宣傳，對原告作出購房決定可能存在一定程度的影響。但該使用方式違反了法律強制性規(guī)定，使原告實際無法按照宣傳內(nèi)容完全實現(xiàn)地下空間的使用功能，致其預(yù)期利益受到一定損失，被告應(yīng)當承擔相應(yīng)的賠償責任。但綜合在案證據(jù)，無法證明該地下空間使用方式對房屋價格存在重大影響，故原告所主張的賠償金計算方式于法無據(jù)，本院難以支持。因此，結(jié)合本案的具體情況，本院確定由被告酌情賠償原告損失53577元。關(guān)于原告主張的賠償金利息，缺乏法律依據(jù)，本院不予支持。被告作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在房屋銷售過程中應(yīng)當規(guī)范自身經(jīng)營行為，秉持誠實信用原則，嚴格依法、依規(guī)辦事，切實承擔起企業(yè)的社會責任。
　　據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第十四條、第十五條、第六十條、第一百零七條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條之規(guī)定，判決如下：
　　一、被告上海崇明豫商置業(yè)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償原告羅環(huán)環(huán)53577元；
　　二、對原告羅環(huán)環(huán)的其余訴訟請求，不予支持。
　　如果負有給付義務(wù)的當事人未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費25232元、財產(chǎn)保全費5000元，合計30232元，由原告羅環(huán)環(huán)負擔29539元，被告上海崇明豫商置業(yè)有限公司負擔703元。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。
　　
　　
　　

審判員：施黎黎

書記員：沙衛(wèi)國