原告(反訴被告)：羅某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍所在地湖北省監(jiān)利縣毛市。
　　委托訴訟代理人：劉新海，北京盈科(上海)律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：李一璇，北京盈科(上海)律師事務所律師。
　　被告(反訴原告)：李某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍所在地黑龍江省哈爾濱市。
　　委托訴訟代理人：周秋陽，上海申拓律師事務所律師。
　　原告羅某與被告李某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年4月10日立案后，被告李某于2018年4月21日提起反訴，本院受理后，依法適用簡易程序，于2018年5月3日公開開庭將兩案合并進行了審理。本案于2018年9月10日轉為普通程序，于2018年10月15日再次公開開庭進行了審理。原告(反訴被告)羅某的委托訴訟代理人劉新海，被告(反訴原告)李某的委托訴訟代理人周秋陽到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
　　羅某向本院提出訴訟請求：1.確認羅某、李某于2017年1月21日就上海市楊浦區(qū)關山路XXX號房屋簽訂的《上海市房屋租賃合同》于2018年3月1日解除；2.要求李某返還羅某已支付的保證金51,762元和2018年3月1日至2018年4月30日的租金82,000元，并要求李某支付租金和保證金的利息(以82,000元和51,762元為基數(shù)，利率按照中國人民銀行同期貸款利率計算，自2018年3月1日起計算至實際返還之日止);3.要求李某支付羅某違約金123,000元；4.要求李某賠償羅某損失與違約金的差額部分562,316元(損失包括裝修費362,000元、設備費190,702元、2018年2月至4月的營業(yè)額損失132,614元，共計685,316元，扣除違約金123,000元，差額為562,316元)。事實和理由：2017年1月21日，羅某與李某簽訂《上海市房屋租賃合同》，約定李某將上海市楊浦區(qū)關山路XXX號房屋(以下簡稱系爭房屋)租賃給羅某作為商業(yè)用途使用，租期自2017年2月1日至2022年1月30日，2017年2月1日至2019年1月31日期間的月租金為41,000元，首月租金為35,000元，羅某應在2017年1月20日前支付兩季度租金及保證金計291,762元，租金以后每兩季度一付，下一次付款時間為2017年7月20日之前。2017年8月，系爭房屋不斷漏水，物業(yè)檢修后發(fā)現(xiàn)是房屋交付使用前存在的原始問題，無法維修。羅某多次與李某協(xié)商要求協(xié)助維修，但李某拒不配合。房屋漏水情況嚴重，導致羅某經(jīng)營的母嬰用品商店無法正常經(jīng)營。2018年1月，羅某向李某支付2018年2月至4月的租金，同時要求李某維修房屋，李某仍不理睬。2018年3月2日，李某發(fā)律師函給羅某，通知羅某解除租賃合同，要求羅某支付違約金123,000元，并于收函之日起五日內搬離系爭房屋。后李某強行收回系爭房屋，導致羅某無法繼續(xù)經(jīng)營，亦無法搬走房屋內設備、家具。李某在簽訂合同時隱瞞房屋存在嚴重漏水的情況，未在租賃期間保持租賃物符合約定的用途，拒不配合羅某維修房屋，導致羅某無法開展正常的經(jīng)營活動，構成違約。羅某有權解除合同，并要求李某返還相關費用，支付違約金和賠償損失。
　　李某辯稱，因羅某遲延支付租金，經(jīng)催繳后仍不支付，李某于2018年3月3日發(fā)律師函給羅某要求解除合同，羅某于2018年3月10日收到該律師函，雙方的租賃合同應于2018年3月10日解除。羅某在裝修時已發(fā)現(xiàn)存在漏水，仍繼續(xù)裝修并使用房屋，應自行承擔由此產(chǎn)生的損失。雙方租賃合同約定租賃期間房屋結構及相關使用設備存在損壞，均由羅某負責維修，李某不承擔維修責任和費用。羅某曾到樓上租戶內查看，也聯(lián)系維修人員。羅某曾告知李某房屋漏水維修費用為3,000元，要求在租金中扣除，可見漏水問題并不嚴重。羅某停止經(jīng)營是因為沒有盈利，入不敷出，而不是漏水。羅某未按照合同約定足額支付租金，李某給予羅某一個多月的寬限期，羅某仍未補足，構成違約，李某有權解除合同。羅某自述有法律背景，對合同條款的效力應明知，羅某也對合同內容進行修改，雙方約定維修責任歸承租方并非格式條款。
　　李某向本院提出反訴請求：1.要求羅某支付李某違約金123,000元；2.要求羅某支付李某逾期遷移營業(yè)執(zhí)照注冊地址違約金164,000元；3.要求羅某支付李某代為拆除室內固定裝修的人工費3,000元。事實和理由：根據(jù)李某與羅某簽訂的《上海市房屋租賃合同》約定，羅某需提前10日支付后兩季度的租金，逾期不支付或者不完全支付租金累計超過三天的，李某可書面通知羅某解除合同，并要求羅某按月租金的三倍支付違約金。羅某應于2018年1月20日前支付2018年2月至7月的租金，但羅某僅支付三個月的租金，未足額支付，李某多次催討，羅某仍未支付，構成違約。合同同時約定，羅某返還房屋十五天前，需向工商部門辦理營業(yè)執(zhí)照注銷手續(xù)或者注冊地址遷移手續(xù)，否則每延期一日則按照日租金的雙倍支付違約金，李某可從保證金中抵扣，不足部分羅某另行支付。李某收回房屋后，羅某未將注冊在系爭房屋的營業(yè)執(zhí)照遷出，導致李某后續(xù)出租出現(xiàn)困難，羅某應支付違約金。
　　羅某反訴辯稱，房屋原始結構存在問題，自2017年8月開始漏水，李某應承擔維修責任，但李某拒絕維修，違約在先。羅某可行使同時履行抗辯權，拒付租金。違約金應以實際損失為依據(jù)，李某不存在損失，主張違約金沒有依據(jù)。李某于2018年3月自行收回房屋，不屬于合同約定羅某返還房屋的情形，羅某無需支付逾期遷出營業(yè)執(zhí)照違約金。李某主張的兩項違約金過高，要求予以調整。李某擅自收回房屋，并拆除裝修，應自行承擔拆除費用。
　　根據(jù)當事人陳述和經(jīng)審查確認的證據(jù)，本院認定事實如下：
　　李某與案外人林某簽訂《上海市房屋租賃合同》，承租上海市楊浦區(qū)關山路97、99、101號房屋，租期自2014年3月5日至2024年3月4日，租賃期內經(jīng)出租方書面同意李某可以將房屋轉租及分租給第三方。雙方約定，租賃期內，所有房屋結構及相關使用設備發(fā)生損壞及故障需要維修或者更換的均由李某自行修復，全額費用由李某承擔，出租方不承擔相關任何責任及費用。
　　2017年1月，李某(出租方、甲方)與羅某(承租方、乙方)簽訂《上海市房屋租賃合同》，約定乙方向甲方承租上海市楊浦區(qū)關山路XXX號房屋作為商業(yè)使用，租期自2017年2月1日起至2022年1月30日止，2017年2月1日起至2019年1月31日止的月租金為41,000元，2019年2月1日起至2020年1月31日止的月租金為43,460元，2020年2月1日起至2021年1月31日止的月租金為46,068元，2021年2月1日起至2022年1月31日止的月租金為48,832元，首月租金為35,000元，乙方應于兩季度房租到期前10日向甲方支付租金，逾期一日，則乙方需按兩季租金的10%支付違約金，逾期支付超過3天的，甲方有權收回房屋所有權，一切損失由乙方負責。甲方交付房屋前，乙方應向甲方支付租賃保證金52,954元，租賃關系終止時，乙方收取的房屋租賃保證金除用以抵充合同約定由乙方承擔的費用外，剩余部分無息歸還乙方。合同簽訂后，乙方應在2017年1月20日前支付甲方兩季度租金及保證金計291,762元。關于房屋維修責任，雙方約定，租賃期內，所有房屋結構及相關使用設備發(fā)生損壞及故障需要維修或者更換的均由乙方自行修復，全額費用由乙方承擔，甲方不承擔相關任何責任和費用。若乙方在租賃期滿或者合同終止后三日內仍然沒有向甲方結清乙方合同應付費用，甲方有權視為乙方放棄該房屋內所有物品的所有權，甲方有權進入該房屋，并將乙方物品搬離，甲方對乙方的物品不負保管責任，搬離費及乙方物品的存儲費用由乙方自行承擔。乙方返還房屋十五天前，需向工商部門辦理營業(yè)執(zhí)照注銷手續(xù)或者注冊地址遷移手續(xù)，否則每延期一日，則按照日租金的雙倍支付違約金，甲方從保證金中抵扣，不足抵扣的，乙方應另行支付。雙方同意，有下列情形之一的，一方可書面通知另一方解除本合同，違反合同的一方，應向另一方按月租金的三倍支付違約金，給另一方造成損失的，支付的違約金不足抵付損失的，還應賠償造成的損失與違約金的差額部分……2、甲方交付的該房屋不符合本合同的約定，致使不能實現(xiàn)租賃目的的；3、乙方未征得甲方同意改變房屋用途，致使房屋損壞的；4、因乙方原因造成房屋主體結構損壞的；……6、乙方逾期不支付或者不完全支付租金累計超過3天的。租賃期間，非本合同規(guī)定的情況，乙方中途擅自退租或轉租，解除本合同，乙方應按當月房租的三倍租金賠付甲方作為違約金，甲方可從租賃保證金中抵扣，保證金不足抵扣的，不足部分則由乙方另行支付。若因乙方違約導致合同無法繼續(xù)履行，乙方應根據(jù)合同支付甲方租金、物業(yè)管理費、違約金、損害賠償金等，乙方不得以任何理由用房屋裝修及設備費用去抵扣乙方應支付甲方的上述任何費用，甲方如在租賃期內違約收回房屋使用權，甲方賠償乙方的裝修費和一切損失。
　　2017年1月10日，羅某支付李某20,000元。2017年1月25、26日，羅某支付李某271,762元。雙方確認保證金為51,762元。
　　2017年4月25日，羅某在系爭房屋處注冊設立個體工商戶“上海市楊浦區(qū)優(yōu)開妮卡母嬰用品商店”。
　　審理中，羅某提供2017年2月21日案外人陳某與上海云安建筑裝潢設計有限公司簽訂的《上海市家庭居室裝飾裝修施工合同》和向案外人張某某的轉賬憑證，證明系爭房屋裝修費用為362,000元。羅某同時提供張某某的情況說明，說明在2017年3月至5月對系爭房屋進行裝修，進場時發(fā)現(xiàn)漏水現(xiàn)象，原以為是空調下水管排水問題，固采取相應措施完成裝修。直至8月份，租戶打電話告知二樓房頂有漏水現(xiàn)象，經(jīng)查后是三樓廚房間地面有水滲至二樓天花頂棚上面，后通知物業(yè)報修，經(jīng)物業(yè)查證是上家裝修導致三樓廚房地面有滲水到房頂，需自行解決。羅某陳述，2017年7月房屋出現(xiàn)漏水。后羅某通過物業(yè)報修、裝修工人上門檢修后發(fā)現(xiàn)漏水原因系因隔壁房屋廚房漏水導致。
　　2017年7月10、11日，羅某支付李某2017年8月至2018年1月的租金246,000元。
　　2017年10月13日，羅某與李某微信聯(lián)系，提出“房屋漏水是歷史遺留問題，是長期以來一直存在的，連物業(yè)都說了花不了幾個錢就能修好，如果是我們裝修產(chǎn)生的問題，我肯定不會來找你，裝修維修都是后續(xù)免費服務的，老問題叫我們來承擔，這是沒有道理可講的，二樓頂上已經(jīng)漏的到處都是洞了，且原因是由你最早的裝修導致隔壁蝦滿堂廚房漏水到我們這邊來……”李某回復羅某“和蝦滿堂協(xié)商一下”、“具體是他那邊漏還是你這邊漏”。羅某回復“蝦滿堂廚房漏水，蝦老板說，這是你的問題，他沒動過架構”。李某詢問漏幾個點。羅某答復具體要師傅補了才知道。李某答應與蝦滿堂協(xié)調，并詢問修理費用。羅某答復不能確定幾個，一個就是兩三百，花不了多少錢，初步說三千以內。
　　2017年10月31日中午，羅某微信告知李某“我讓物業(yè)出示是房子的原有問題造成的漏水，我找人來修了，錢我會在房租里扣除的，我先話說明，是我們裝修問題，裝修會免費幫我們修理的”。李某表示“合同里就說明房屋維修有租房方”。同日下午，羅某告知李某“工程部來了，說了句很實在的話，必須蝦滿堂廚房地面重做防水，我們這邊就算補了也沒用，水會從新的地方漏出來，蝦滿堂我們沒辦法溝通的，他說了，他沒動過任何結構，只能讓你跟他溝通了”。
　　2017年11月10日，羅某微信問李某“請問這件事怎么解決，您不來了是吧”，李某答復下周到。2017年11月20日，李某與羅某聯(lián)系碰面。
　　2018年1月10日，羅某支付李某2018年2月至4月租金123,000元。李某后通過微信催繳后三個月的租金。羅某要求四月份支付。李某未同意，要求羅某在1月底交齊。
　　2017年2月27日，羅某在微信中表示“上家不處理完，下家也沒辦法出租的，希望好好商量，賠一個月房租給你，損失的都是我們自己，清清楚楚結束”，并提出“就漏水的影響經(jīng)營也是很大的問題，房東也要賠償損失的，法律也是要考量的”。李某提出協(xié)議約定維修由承租方負責，羅某答復“這么長的時間，多方溝通也得不到解決，來維修的人都是說，根源問題不解決，沒辦法封頂，封了漏穿了還是要拆”。
　　羅某確認于2018年2月停止經(jīng)營，2018年3月1日起未實際使用房屋。
　　2018年3月3日，李某委托律師發(fā)函給羅某，告知羅某2018年1月應支付兩個季度的房屋租金，羅某僅支付三個月的租金，經(jīng)溝通，羅某仍未能足額支付，構成違約，李某根據(jù)合同約定通知羅某解除合同，支付違約金123,000元，并于收到律師函之日起五日內搬離系爭房屋，并就房屋返還、違約金、物業(yè)管理費等事宜與李某進行交接、結算。雙方確認羅某于2018年3月10日收到該律師函。
　　李某確認于2018年3月12日自行收回系爭房屋。2018年3月12日，羅某向案外人陳青出具委托書，委托陳青在2018年3月15日晚上零點之前搬離系爭房屋內的物品，并提供物品清單。
　　2018年4月1日，系爭房屋再次出租，并重新進行裝修。
　　2018年9月20日，羅某注銷“上海市楊浦區(qū)優(yōu)開妮卡母嬰用品商店”。
　　審理中，本院至系爭房屋所在地物業(yè)公司調取維修記錄，系爭房屋所在地址曾于2017年10月13日報修，物業(yè)公司注明“由于住戶二次裝修，留下隱患，自行解決”。
　　本院認為，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔違約責任。羅某遲延支付租金，構成違約，李某可根據(jù)合同約定解除合同，并要求羅某承擔違約責任。羅某辯稱遲延支付租金系因李某提供的房屋漏水且未能修復，并要求李某賠償漏水造成的裝修費、設備費和營業(yè)額損失。根據(jù)羅某的陳述，其在房屋裝修時即發(fā)現(xiàn)屋頂存在滲水，判斷是空調下水管排水問題，采取措施后繼續(xù)裝修并經(jīng)營。羅某在提出系爭房屋漏水后仍繼續(xù)經(jīng)營，并正常支付租金，且在不能按期足額支付租金的情況下，提出賠付一個月租金解除租賃合同。系爭房屋現(xiàn)已重新出租并裝修，羅某提供的證據(jù)無法證明系爭房屋漏水系房屋原有結構問題導致。根據(jù)合同的履行情況，本院亦無法認定漏水導致房屋無法使用?？紤]合同約定維修責任在承租方，羅某在未確定漏水原因的情況下，以漏水為由遲延支付租金，且停止經(jīng)營，違反合同約定。羅某拒付租金的抗辯理由，無事實和法律依據(jù)，本院不予支持。李某于2018年3月3日書面通知羅某解除合同，雙方確認羅某于2018年3月10日收到該通知，本院依法確認雙方的租賃合同于2018年3月10日解除。李某于2018年3月12日收回系爭房屋，應返還羅某預付未使用的租金。合同因羅某違約解除，且羅某自行停止經(jīng)營，未與李某辦理房屋交接，羅某主張裝修費、設備費和營業(yè)額損失，本院不予支持。羅某遲延支付租金，并逾期辦理營業(yè)執(zhí)照注銷手續(xù)或者注冊地址遷移手續(xù)，應承擔相應違約責任。關于解約違約金和逾期辦理營業(yè)執(zhí)照注銷手續(xù)或者注冊地址遷移手續(xù)違約金的金額，羅某辯稱過高，要求調整。本院綜合考慮合同履行情況及李某的實際損失，酌情確定解約違約金以及逾期辦理營業(yè)執(zhí)照注銷手續(xù)或者注冊地址遷移手續(xù)的違約金金額為60,000元。李某主張拆除室內裝修人工費，未提供證據(jù)，本院不予支持。綜上所述，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十三條、第一百零七條、第二百二十七條，《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十一條，《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條的規(guī)定，判決如下：
　　一、李某與羅某關于上海市楊浦區(qū)關山路XXX號的《上海市房屋租賃合同》于2018年3月10日解除；
　　二、李某應于本判決生效之日起十日內返還羅某2018年3月13日至2018年4月30日的租金66,129元；
　　三、李某應于本判決生效之日起十日內返還羅某保證金51,762元；
　　四、駁回羅某的其余訴訟請求；
　　五、羅某應于本判決生效之日起十日內支付李某違約金和逾期辦理營業(yè)執(zhí)照注銷手續(xù)或者注冊地址遷移手續(xù)違約金60,000元；
　　六、駁回李某的其余反訴請求。
　　負有金錢給付義務的當事人，如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　案件受理費12,004元，由羅某負擔10,277元，由李某負擔1,727元；反訴案件受理費2,825元，由羅某負擔584元，由李某負擔2,241元。
　　如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：梅松松

書記員：陳??稷