原告：羅某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住宜昌市點軍區(qū)。委托訴訟代理人：周雪陽，湖北西陵律師事務所律師。被告：湖北隆某置業(yè)有限公司，住所地宜昌市點軍區(qū)江南大道99號，統(tǒng)一社會信用代碼：91420500559736684N。訴訟代表人：李興兵，湖北隆某置業(yè)有限公司破產(chǎn)管理人負責人。委托訴訟代理人：胡峻峰，湖北百思特（點軍）律師事務所律師，系湖北隆某置業(yè)有限公司破產(chǎn)管理人成員。委托訴訟代理人：陳凡，湖北百思特（點軍）律師事務所律師，系湖北隆某置業(yè)有限公司破產(chǎn)管理人成員。

原告羅某某與被告湖北隆某置業(yè)有限公司（以下簡稱湖北隆某公司）破產(chǎn)債權確認糾紛一案，本院于2018年6月21日立案后，依法適用普通程序，公開開庭進行了審理。原告羅某某及其委托訴訟代理人周雪陽、被告湖北隆某公司的委托訴訟代理人陳凡到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。羅某某向本院提出訴訟請求：1.依法確認羅某某與湖北隆某公司簽訂的三份商品房買賣合同及一份車位使用權債權7000031元為湖北隆某公司的破產(chǎn)債權；2.判決羅某某作為買受人的合同債權在湖北隆某公司破產(chǎn)債務清償方案中享有優(yōu)先受償權；3.判決湖北隆某公司承擔本案全部訴訟費用。事實和理由：2015年5月12日，羅某某與隆某公司簽訂三份《商品房買賣合同》，約定羅某某以640743元的價格購買湖北隆某公司開發(fā)的磨基山旅游綜合體國華錦都1號樓1單元28層012801號房，產(chǎn)籍號為04-0002-0423-012801，以4554400元的價格購買湖北隆某公司開發(fā)的磨基山旅游綜合體國華錦都B3號商鋪，以1728000元的價格購買湖北隆某公司開發(fā)的磨基山旅游綜合體國華錦都別墅B3-1號房。湖北隆某公司于2015年5月12日向羅某某出具了收到購房款4554400元、1728000元、390743元及車位使用權轉(zhuǎn)讓費76888元的收據(jù)。2014年1月2日，湖北潤恒投資發(fā)展有限公司出具收到羅某某團購房訂金250000元的收據(jù)。根據(jù)合同約定，上述三套房屋及車位應于2016年12月31日交付使用。2015年下半年，湖北隆某公司因公司內(nèi)部人員變動，經(jīng)營陷入窘境，未按照合同約定將房屋交付給羅某某。2017年11月9日，湖北隆某公司因債權人申請進入破產(chǎn)清算階段。2018年3月25日召開第一次債權人會議，羅某某依法向湖北隆某公司成立的清算組申報了購房合同債權7000031元，但清算組在隨后公布的債權表中對羅某某申報的債權不予確認。羅某某認為其拒絕確認購房合同債權為破產(chǎn)債權的行為損害了自己的合法權益，故訴至法院。湖北隆某公司辯稱，經(jīng)核查：1、湖北隆某公司至今未取得別墅及商鋪的預售許可證，羅某某與湖北隆某公司就別墅及商鋪簽訂的商品房買賣合同無效。羅某某也沒有向湖北隆某公司支付別墅及商鋪的購房款；2、地下車庫停車位使用權轉(zhuǎn)讓協(xié)議未實際履行，羅某某也沒有向湖北隆某公司支付車位使用權轉(zhuǎn)讓款。同時根據(jù)破產(chǎn)法第十八條的規(guī)定，該地下車庫停車位使用權轉(zhuǎn)讓協(xié)議已經(jīng)實際解除；3、羅某某主張的國華錦都1號樓012801號商品房買賣合同，羅某某實際支付訂金250031元，余款尚未付清，羅某某僅對該250031元享有債權，且不享有優(yōu)先權；綜上，請求人民法院依法駁回其訴訟請求。當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，對當事人無異議的證據(jù)，本院予以確認并在卷佐證。根據(jù)審查確認的證據(jù)和當事人當庭陳述，本院認定事實如下：2013年11月至12月，羅某某通過轉(zhuǎn)賬借給翟國華4000000元，后因上述借款逾期未歸還，翟國華與羅某某協(xié)商以宜昌市點軍區(qū)磨基山旅游綜合體國華錦都項目04-0002-0423-012801號商品房、B3號商鋪、B3-1號別墅及C1區(qū)第058號地下車庫停車位抵賣給羅某某。2015年5月12日，羅某某與湖北隆某公司簽訂了宜昌市點軍區(qū)磨基山旅游綜合體國華錦都項目04-0002-0423-012801號商品房、B3號商鋪、B3-1號別墅的《商品房買賣合同》及地下車庫停車位使用權轉(zhuǎn)讓協(xié)議。合同約定羅某某以640743元的價格購買湖北隆某公司開發(fā)的磨基山旅游綜合體國華錦都1號樓1單元28層012801號房，產(chǎn)籍號為04-0002-0423-012801、以4554400元的價格購買B3號商鋪、以1728000元購買B3-1號別墅、以76888元購買C1區(qū)第058號地下車庫停車位，該公司于2015年5月12日向羅某某出具了上述購房款收據(jù)，收據(jù)上注明“抵翟總借款”。其中，2014年1月2日，羅某某通過刷卡付給湖北潤恒投資發(fā)展有限公司團購房訂金250031元。根據(jù)合同約定，上述房屋、商鋪及車位應于2016年12月31日交付給羅某某使用。2015年下半年起，湖北隆某公司因經(jīng)營陷入窘境，故未按照合同約定將房屋交付給羅某某。2017年11月9日，湖北隆某公司因債權人申請進入破產(chǎn)清算階段。羅某某依法向湖北隆某公司成立的清算組申報7000031元購房合同債權。2018年5月23日，湖北隆某公司破產(chǎn)管理人通知羅某某，認可其與湖北隆某置業(yè)有限公司簽訂的04-0002-0423-012801號房屋購房合同有效，認可原告實際繳納房款250031萬元，不認可債權沖抵購房款6750000元；同時通知羅某某，若無異議，三日內(nèi)簽署《繼續(xù)履行合同承諾函》或《解除合同承諾函》；若有異議，15日內(nèi)向法院起訴。同時查明，宜昌市點軍區(qū)磨基山旅游綜合體國華錦都別墅及商鋪項目至今未取得預售許可證。

本院認為：本案爭議焦點為：一、羅某某與湖北隆某公司簽訂的《房屋買賣合同》是否有效及之間是否存在債權債務關系；二、案涉房屋買賣合同是否已經(jīng)解除；三、羅某某享有的債權性質(zhì)及數(shù)額、是否享有優(yōu)先受償權。一、關于羅某某與湖北隆某公司簽訂的《房屋買賣合同》是否有效及雙方是否存在債權債務關系。1、本案中，翟國華向羅某某借款，雙方形成民間借貸法律關系，借款到期后因翟國華無力償還借款，經(jīng)雙方協(xié)商一致，約定用湖北隆某公司開發(fā)的磨基山旅游綜合體國華錦都房屋抵償借款，羅某某分別與湖北隆某公司簽訂了04-0002-0423-012801號房屋及C1區(qū)第058號地下車庫停車位使用權轉(zhuǎn)讓協(xié)議書。以上行為系當事人各方真實意思表示，并不違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，故本案所涉的購買04-0002-0423-012801號房的《商品房買賣合同》及地下車庫停車位使用權轉(zhuǎn)讓協(xié)議有效；同時，截止2017年11月9日，湖北隆某公司未取得別墅、商鋪項目的預售許可證，按照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定：出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效。故本案所涉的購買商鋪B3號、別墅B3-1號的《商品房買賣合同》無效。2、結合羅某某與湖北隆某公司簽訂的三份《宜昌市商品房買賣合同》及車位轉(zhuǎn)讓協(xié)議、湖北隆某公司向羅某某出具的收據(jù)，以及羅某某向翟國華轉(zhuǎn)賬4000000元的事實，可以認定湖北隆某公司自愿承擔翟國華對外所欠債務這一事實客觀存在，即羅某某與湖北隆某公司之間存在債權債務關系。二、關于案涉房屋買賣合同是否已實際解除。1、根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法》第十八條第一款規(guī)定：人民法院受理破產(chǎn)申請后，管理人對破產(chǎn)申請受理前成立而債務人和對方當事人均未履行完畢的合同有權決定解除或者繼續(xù)履行，并通知對方當事人。管理人自破產(chǎn)申請受理之日起二個月內(nèi)未通知對方當事人，或者自收到對方當事人催告之日起三十日內(nèi)未答復的，視為解除合同?，F(xiàn)湖北隆某公司管理人在人民法院受理破產(chǎn)申請后，二個月內(nèi)未通知羅某某解除或者繼續(xù)履行C1區(qū)第058號地下車庫停車位使用權轉(zhuǎn)讓協(xié)議，故該協(xié)議已經(jīng)解除，不再繼續(xù)履行，符合法律規(guī)定。2、湖北隆某公司破產(chǎn)管理人于2018年5月23日書面通知羅某某自接到本通知3個工作日內(nèi)到湖北隆某公司就購買04-0002-0423-012801號房事宜簽署《繼續(xù)履行合同承諾函》或《解除合同承諾函》，羅某某在上述通知規(guī)定時間內(nèi)未選擇簽署相關承諾，應視為雙方已解除04-0002-0423-012801號房屋買賣合同。三、關于羅某某享有的債權性質(zhì)及數(shù)額、是否享有優(yōu)先受償權。在04-0002-0423-012801號房屋和地下車庫停車位買賣中，羅某某實際繳納房款250031元，剩余房款390743元、車位款76888元以其對翟國華享有的債權相抵，這種以房抵償債務467631元的合意，沒有逃脫一般債權債務關系的范疇。因此羅某某與湖北隆某公司簽訂的《商品房買賣合同》和地下車庫停車位協(xié)議在解除后，該以房抵債的390743元購房款、以車位抵債的76888元車位款的債權性質(zhì)應當按照其基礎的法律關系來確認，即為一般債權，不具有優(yōu)先權。對于羅某某實繳的250031元購房款，根據(jù)《最高人民法院關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》第二條規(guī)定，“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權不得對抗買受人?！被诜康禺a(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)案件中對消費型購房者利益的特殊保護，認定具有優(yōu)先權較為適宜。同時，在羅某某購買商鋪B3號、別墅B3-1號的《商品房買賣合同》無效后，該部份購房款6282400元亦應當按照其基礎法律關系來確認其性質(zhì)，為不具有優(yōu)先權的普通債權。綜上，依照《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法》第十八條第一款、第五十八條第三款、《中華人民共和國合同法》第四十四條第一款、第九十七條、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條、《最高人民法院關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》第二條規(guī)定，判決如下：

一、確認原告羅某某對被告湖北隆某置業(yè)有限公司享有7000031元普通債權，其中250031元有優(yōu)先權，6750000元無優(yōu)先權；二、駁回原告羅某某的其他訴訟請求。案件受理費60262元，由原告羅某某負擔30131元，由被告湖北隆某置業(yè)有限公司負擔30131元。如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按照對方當事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省宜昌市中級人民法院。

審判長　　楊忠山
審判員　　王立立
審判員　　鄢裴培

書記員：李銘治