原告羅某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，通城縣人，住本縣。
委托代理人桂水平，男，住通城縣，系特別授權(quán)委托代理。
被告湖北金某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
住所地：通城縣雋水鎮(zhèn)佘畈路2號(hào)。
法定代表人周明霞，公司董事長(zhǎng)。
委托代理人楊濤，湖北泰元律師事務(wù)所律師。
被告汪某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省通城縣人，建筑商，住本縣。
委托代理人徐勝甫，司法局退休干部。

原告羅某與被告湖北金某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋買賣合同糾紛一案，湖北省咸寧市中級(jí)人民法院以（2016）鄂12民終857號(hào)民事裁定書撤銷原判、發(fā)回重審。本院依法重新組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。原告羅某及委托代理人桂水平、被告湖北金某某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司的委托代理人楊濤、被告汪某某委托代理人到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，原告的證據(jù)1，被告無異議，依法予以采信；證據(jù)2，被告對(duì)其真實(shí)性無異議，上有被告公司的公章，法定代表人雷振亞和委托代理人汪某某的私章，真實(shí)可信，依法予以采信；證據(jù)3，該收款收據(jù)上有金某某富源商貿(mào)物流中心富源大廈19號(hào)樓財(cái)務(wù)專用章，并且載明收款事由為19B-1-503和19B-1-603房屋購房款，經(jīng)庭審查明，該物流中心系被告金某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開辦，建筑負(fù)責(zé)人為汪某某，真實(shí)可信，依法予以采信；證據(jù)4，被告無異議，依法予以采信；證據(jù)5，該回購、改造合同上有通城縣房地產(chǎn)管理局和被告公司以及通城縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局公章，真實(shí)可信，依法予以采信；證據(jù)6，該審批單上有通城縣城市建設(shè)投資開發(fā)有限公司財(cái)務(wù)專用章及有關(guān)部門負(fù)責(zé)人簽名，真實(shí)可信，依法予以采信；證據(jù)7，被告對(duì)其真實(shí)性沒有疑義，只是認(rèn)為不全面，該照片是對(duì)被告公司售樓部現(xiàn)場(chǎng)的記錄，真實(shí)可信，依法予以采信。被告的證據(jù)1，原告對(duì)其真實(shí)性無異議，對(duì)其真實(shí)性予以采信；證據(jù)2，是通城縣雋打違辦發(fā)（2015）11號(hào)文件，原告對(duì)其真實(shí)性沒有提出疑義，真實(shí)可信，依法予以采信；證據(jù)3，原告對(duì)其真實(shí)性沒有提出疑義，真實(shí)可信，但該收條與本案爭(zhēng)議標(biāo)的是否有關(guān)聯(lián)，被告沒有提供其他確鑿證據(jù)證明，對(duì)其證明目的依法不予采信；證據(jù)4，是案外人交房款的發(fā)票，因與本案無關(guān)聯(lián)，依法不予采信。
根據(jù)原、被告舉證質(zhì)證及庭審當(dāng)事人陳述，本院可以確認(rèn)以下事實(shí)：
2012年11月19日被告湖北金某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與案外人汪某某簽訂合作建房協(xié)議，約定富源廣場(chǎng)19號(hào)樓由汪某某全額出資建設(shè)，車庫及4-19層房屋歸汪某某所有并全權(quán)處理，被告湖北金某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向汪某某提供蓋有其公司公章的商品房買賣合同，汪某某因建設(shè)該房屋向原告借款。2015年2月17日，汪某某以被告湖北金某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的委托代理人的身份，用被告公司提供的上述合同與原告羅某簽訂了兩份商品房買賣合同，合同約定將富源廣場(chǎng)19B-1-503和19B-1-603兩套商品房出售給原告羅某，價(jià)款分別為355558元和359826元。同時(shí)雙方協(xié)商原告羅某以汪某某欠款抵購房款，汪某某向原告出具了蓋有被告湖北金某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開辦的金某某富源商貿(mào)物流中心富源大廈19號(hào)樓財(cái)務(wù)專用章的收據(jù)，收據(jù)載明收款事由為19B-1-503和19B-1-603購房款。同時(shí)，合同第八條約定交付期限：出賣人應(yīng)當(dāng)在2015年5月1日前將該商品房驗(yàn)收合格交給原告，合同第九條約定出賣人逾期交房的違約責(zé)任：逾期不超過30日，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬分之五的違約金。逾期超過30日后買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除通知到達(dá)之日起60天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計(jì)已付款的2%向買受人支付違約金。
本院認(rèn)為，民事法律行為是公民或者法人設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利和民事義務(wù)的合法行為。原告羅某向被告汪某某借款形成民間借貸關(guān)系。被告汪某某有償還借款的義務(wù)。2012年11月19日被告湖北金某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與被告汪某某簽訂合作建房協(xié)議，約定富源廣場(chǎng)19號(hào)樓由被告汪某某全額出資建設(shè)，車庫及4-19層房屋歸汪某某所有并全權(quán)處理，并向被告汪某某提供蓋有其公司公章的商品房買賣合同，被告汪某某取得了代理被告湖北金某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對(duì)外出售房屋的指定代理的權(quán)利。被告汪某某因建設(shè)該房屋向原告借款，后以該借款沖抵購房款，向原告出具購房款收據(jù)，與原告簽訂房屋買賣合同，該買賣合同上蓋有被告公司公章，并且有法定代表人雷振亞和委托代理人汪某某的私章，即將原告羅某與被告汪某某之間的民間借貸關(guān)系轉(zhuǎn)為原告羅某與被告湖北金某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司之間的房屋買賣合同關(guān)系，該買賣合同合法有效。被告湖北金某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與被告汪某某簽訂有合作建房協(xié)議，且商品房買賣合同上有被告湖北金某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司公章和法定代表人雷振亞和委托代理人汪某某的私章，被告汪某某在該房屋買賣合同的行為中行使了被告湖北金某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理權(quán)，未超出其與湖北金某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司合作建房協(xié)議的處理權(quán)限，被告汪某某在代理權(quán)限內(nèi)以被告湖北金某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的名義實(shí)施的民事法律行為，被告湖北金某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應(yīng)對(duì)被告汪某某的代理行為承擔(dān)民事責(zé)任。原告支付給被告汪某某的購房款即是支付給被告湖北金某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的購房款。原告支付了購房款，被告湖北金某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應(yīng)當(dāng)按合同約定交付房屋。被告湖北金某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與通城縣房地產(chǎn)管理局簽訂回購、改造合同，將賣與原告的房屋出賣，致使房屋不能交付，屬違約行為，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。原告自2016年6月10日在訴訟期間請(qǐng)求被告湖北金某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司返還房款承擔(dān)違約金，可視為原告提出解除合同的時(shí)間?，F(xiàn)原告請(qǐng)求解除合同由被告退還購房款，承擔(dān)違約金理由充分，應(yīng)當(dāng)依法予以支持，應(yīng)由被告湖北金某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司從2016年6月10日開始按原告羅某已付款715384元的2%承擔(dān)違約金14307.68元。依照《中華人民共和國(guó)民法通則》第六十三條、《中華人民共和國(guó)合同法》第三十二條、第四十四條、第九十四條第（四）項(xiàng)、第九十七條、第一百一十三條、第一百三十條之規(guī)定，判決如下：

一、被告湖北金某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在本判決生效后3日內(nèi)退還原告羅某購房款715384元，承擔(dān)違約金14307.68元
二、駁回原告羅某的其他訴訟請(qǐng)求。
本案收取案件受理費(fèi)11000元，由被告金某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
如不服本判決，可在本判決書送達(dá)之日起十五內(nèi)，向本院遞交上訴狀及副本共二份，上訴于湖北省咸寧市中級(jí)人民法院，并向咸寧市中級(jí)人民法院預(yù)交上訴案件受理費(fèi)11000元（開戶銀行：中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行咸寧金穗支行，帳號(hào)：17×××50，戶名：湖北省咸寧市中級(jí)人民法院，用途：訴訟費(fèi)）。在上訴期滿次日起七日內(nèi)仍未交納的，按自動(dòng)撤回上訴處理。
本判決書生效后，當(dāng)事人必須履行，一方拒絕履行的，對(duì)方當(dāng)事人可在從規(guī)定履行期間的最后1日起計(jì)算，2年內(nèi)向本院書面申請(qǐng)執(zhí)行。否則，按自動(dòng)放棄執(zhí)行申請(qǐng)權(quán)處理。

審　判　長(zhǎng)　　胡　波 審　判　員　　王仲明 人民陪審員　　胡紅霞

書記員：徐博 附相關(guān)法律條文 《中華人民共和國(guó)民法通則》 第六十三條【代理及其適用范圍】公民、法人可以通過代理人實(shí)施民事法律行為。 代理人在代理權(quán)限內(nèi)，以被代理人的名義實(shí)施民事法律行為。被代理人對(duì)代理人的代理行為，承擔(dān)民事責(zé)任。 依照法律規(guī)定或者按照雙方當(dāng)事人約定，應(yīng)當(dāng)由本人實(shí)施的民事法律行為，不得代理。 《中華人民共和國(guó)合同法》 第三十二條當(dāng)事人采用合同書形式訂立合同的，自雙方當(dāng)事人簽字或者蓋章時(shí)合同成立。 第四十四條依法成立的合同，自成立時(shí)生效。 法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。 第九十四條有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的； （二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)； （三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行； （四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的； （五）法律規(guī)定的其他情形。 第九十七條合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施、并有權(quán)要求賠償損失。 第一百一十三條【損害賠償?shù)姆秶慨?dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。 經(jīng)營(yíng)者對(duì)消費(fèi)者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，依照《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的規(guī)定承擔(dān)損害賠償責(zé)任。 第一百三十條買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。