綠地集團大慶置業(yè)有限公司
梁紅玉（黑龍江高盛律師事務所）
艾忠原
舒世江
徐秀偉
綠地地產(chǎn)集團有限公司

上訴人（原審被告）:綠地集團大慶置業(yè)有限公司，住所地黑龍江省大慶市高新區(qū)新科路12號科技創(chuàng)業(yè)園A座204室，現(xiàn)辦公地點大慶市高新區(qū)孵化器3號樓16層。
法定代表人:樊華，該公司總經(jīng)理。
委托訴訟代理人:梁紅玉，黑龍江高盛律師集團事務所律師。
委托訴訟代理人:艾忠原，系該公司客服專員。
被上訴人（原審原告）:舒世江，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，系北京ＸＸ通商貿(mào)有限公司職工。
委托訴訟代理人:徐秀偉，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無職業(yè)。
原審被告:綠地地產(chǎn)集團有限公司，住所地上海市黃浦江區(qū)打浦路688號。
法定代表人:張玉良，該公司董事長。
上訴人綠地集團大慶置業(yè)有限公司（以下簡稱綠地大慶公司）因與被上訴人郝天某、原審被告綠地地產(chǎn)集團有限公司商品房預約合同糾紛一案，不服黑龍江省大慶高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)人民法院（2016）黑0691民初884號民事判決，向本院提起上訴。
本院依法組成合議庭對本案進行了審理。
本院認為,在上訴人與被上訴人簽訂《認購協(xié)議書》和《收據(jù)》時，綠地大慶公司尚未取得涉案地塊的土地使用權證，未辦妥涉案建設項目的立項、規(guī)劃、報建等審批手續(xù)，開發(fā)項目尚未開工。
可見，簽訂《認購協(xié)議書》和《收據(jù)》時并不具備商品房預售條件。
其次，《認購協(xié)議書》及《收據(jù)》符合房屋買賣合同中的預約合同特征。
雙方均承認簽訂《認購協(xié)議書》和《收據(jù)》時表示再行簽訂商品房買賣合同。
上訴人與被上訴人簽訂的《認購協(xié)議書》和《收據(jù)》中僅寫明房屋坐落、面積、房屋單價及總價，缺少《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的房屋交付使用條件及日期，辦理產(chǎn)權登記有關事實、解決爭議的方法和違約責任等主要條款，是為雙方將來簽訂正式商品房買賣合同而訂立的意向性協(xié)議，屬預約性質(zhì)，應認定為商品房買賣預約合同。
從《認購協(xié)議書》和《收據(jù)》內(nèi)容看，并無違反法律、法規(guī)強制性的規(guī)定，當事人意思表示真實、自愿，故該合同應認定為有效。
因《最高人民法院關于商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)范的是商品房買賣的本約合同，被上訴人主張簽訂協(xié)議及收據(jù)時未取得商品房銷售許可證而無效的主張不能成立。
原審原告起訴主張認定合同無效，一審法院認定合同有效正確，但未對當事人進行釋明即判決解除合同，一審法院超出當事人的訴訟請求進行判決。
本案在二審釋明后，被上訴人仍堅持認為合同無效，且二審調(diào)解未果。
因此，本案一審嚴重違反法定程序，應發(fā)回重審。
根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（四）項 ?之規(guī)定，裁定如下:
一、撤銷黑龍江省大慶高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)人民法院（2016）黑0691民初884號民事判決；
二、本案發(fā)回黑龍江省大慶高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)人民法院重審。
上訴人綠地集團大慶置業(yè)有限公司預交的二審案件受理費5350元予以退回。

本院認為,在上訴人與被上訴人簽訂《認購協(xié)議書》和《收據(jù)》時，綠地大慶公司尚未取得涉案地塊的土地使用權證，未辦妥涉案建設項目的立項、規(guī)劃、報建等審批手續(xù)，開發(fā)項目尚未開工。
可見，簽訂《認購協(xié)議書》和《收據(jù)》時并不具備商品房預售條件。
其次，《認購協(xié)議書》及《收據(jù)》符合房屋買賣合同中的預約合同特征。
雙方均承認簽訂《認購協(xié)議書》和《收據(jù)》時表示再行簽訂商品房買賣合同。
上訴人與被上訴人簽訂的《認購協(xié)議書》和《收據(jù)》中僅寫明房屋坐落、面積、房屋單價及總價，缺少《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的房屋交付使用條件及日期，辦理產(chǎn)權登記有關事實、解決爭議的方法和違約責任等主要條款，是為雙方將來簽訂正式商品房買賣合同而訂立的意向性協(xié)議，屬預約性質(zhì)，應認定為商品房買賣預約合同。
從《認購協(xié)議書》和《收據(jù)》內(nèi)容看，并無違反法律、法規(guī)強制性的規(guī)定，當事人意思表示真實、自愿，故該合同應認定為有效。
因《最高人民法院關于商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)范的是商品房買賣的本約合同，被上訴人主張簽訂協(xié)議及收據(jù)時未取得商品房銷售許可證而無效的主張不能成立。
原審原告起訴主張認定合同無效，一審法院認定合同有效正確，但未對當事人進行釋明即判決解除合同，一審法院超出當事人的訴訟請求進行判決。
本案在二審釋明后，被上訴人仍堅持認為合同無效，且二審調(diào)解未果。
因此，本案一審嚴重違反法定程序，應發(fā)回重審。

根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（四）項 ?之規(guī)定，裁定如下:
一、撤銷黑龍江省大慶高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)人民法院（2016）黑0691民初884號民事判決；
二、本案發(fā)回黑龍江省大慶高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)人民法院重審。
上訴人綠地集團大慶置業(yè)有限公司預交的二審案件受理費5350元予以退回。

審判長：朱志晶

書記員：王奕尊