上訴人（一審原告）：紀(jì)某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省黃石市黃石港區(qū)。委托訴訟代理人：宋華榮，湖北鳴伸律師事務(wù)所律師。被上訴人（一審被告）：傅某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省黃石市黃石港區(qū)。被上訴人（一審被告）：洪開生（系傅某某之夫），男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省黃石市黃石港區(qū)。被上訴人（一審被告）：張建恒，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住河北省河間市。被上訴人（一審被告）：陳軍，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省黃石市黃石港區(qū)。上述被上訴人共同委托訴訟代理人：羅云飛，湖北人本律師事務(wù)所律師。上述被上訴人共同委托訴訟代理人：黎相毅，湖北人本律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師。被上訴人（一審被告）：何建興，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省黃石市黃石港區(qū)。被上訴人（一審被告）：馬富霞，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省黃石市黃石港區(qū)。

紀(jì)某某不服一審判決，上訴請求：撤銷一審判決，發(fā)回重審或查清事實(shí)后依法改判。事實(shí)和理由：1.一審判決認(rèn)定事實(shí)錯誤，2014年12月30日，何建興、馬富霞因欠其400萬元無力償還，提出將位于團(tuán)城山寶豐聯(lián)通綜合樓1、2層房屋向其出租20年，以抵償400萬元債務(wù)，雙方于同日簽訂了《房屋租賃合同》，該合同系上訴人紀(jì)某某與被上訴人馬富霞的真實(shí)意思?表示，經(jīng)雙方簽字生效。自2015年1月1日起，其依據(jù)與馬富霞簽訂的《房屋租賃合同》享有對該房屋的占有使用權(quán)利，原租戶隨后與其建立了新的租賃關(guān)系，并向其直接支付租金至今。一審判決認(rèn)為其與馬富霞簽訂的《房屋租賃合同》不能實(shí)際履行有誤。2.?從實(shí)際情況來看，其和現(xiàn)有的幾任承租人切實(shí)履行了合同，現(xiàn)承租人均認(rèn)可其是該房屋的出租人。因其作為新的出租人與現(xiàn)有承租人成立租賃關(guān)系，其和現(xiàn)有承租人持續(xù)履行合同和收取租金也是行使對涉案房屋享有占有權(quán)的一種表現(xiàn)。故一審判決僅以其不是本人經(jīng)營而否定其享有涉案房屋租賃權(quán)錯誤。根據(jù)上述事實(shí)可知，其是涉案房屋的承租人，相對現(xiàn)有承租人而言也是出租人，正是因其對房屋享有占有和使用的權(quán)利才由其向他人收取租金。為此上訴人是涉案房屋的享有占有物權(quán)的權(quán)益人，符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第三十一條的情形，人民法院應(yīng)當(dāng)支持其異議請求。傅某某、洪開生、張建恒、陳軍共同答辯稱，紀(jì)某某提供的證據(jù)不足以證明《房屋租賃合同》訂立于法院查封之前。即使合同訂立于法院查封之前，由于該合同在性質(zhì)上不屬于房屋租賃，而是以房屋使用權(quán)進(jìn)行抵債的協(xié)議，本案也不適用買賣不破租賃原則?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第三十一條所保護(hù)的租賃權(quán)僅限于承租人直接占有狀態(tài)下的租賃權(quán)，而紀(jì)某某對房屋占有系間接占有，不符合第三十一條規(guī)定的占有使用該不動產(chǎn)的條件，仍然不受買賣不破租賃原則的保護(hù)。請求二審法院依法駁回上訴，維持原判。紀(jì)某某向一審法院起訴請求：1.請求中止對位于團(tuán)城山寶豐聯(lián)通綜合樓1、2層房屋的執(zhí)行;2.請求確認(rèn)其享有位于團(tuán)城山寶豐聯(lián)通綜合樓1、2層房屋20年（自2015年1月1日至2034年12月31日止）的租賃權(quán)，且已付清租期內(nèi)的全部租金。一審判決認(rèn)定：2011年9月23日，紀(jì)某某、左靈芝就其名下位于杭州西路寶豐聯(lián)通綜合樓1、2層房屋、馬富霞就其名下位于杭州西路××綜合樓××、××房屋（××杭州××號寶豐聯(lián)通綜合樓1、2層附4、5號房屋，1層為隔層的上半層）共同與徐芳簽訂《房屋租賃合同》，約定由徐芳承租上述房屋，房屋面積共計(jì)約1430平方米，租賃期限自2012年2月18日至2021年2月17日。合同各方約定，徐芳將租金一并交給紀(jì)某某后，由紀(jì)某某向馬富霞分配租金收益。徐芳以自己名義注冊登記了開發(fā)區(qū)華府賓館，并經(jīng)營至今。2011年11月8日，馬富霞與周丹丹簽訂《房屋租賃合同》，約定由周丹丹承租馬富霞名下位于杭州西路寶豐聯(lián)通綜合樓1層面積約319.08平方米的房屋（即杭州西路24號寶豐聯(lián)通綜合樓1層附4、5號房屋隔層下半層），租賃期限自2012年2月1日至2018年1月31日。每月租金由馬富霞向周丹丹收取。周丹丹以自己名義在此注冊登記了開發(fā)區(qū)百年香會所，該會所因經(jīng)營問題，幾經(jīng)轉(zhuǎn)手，目前實(shí)際經(jīng)營人為潘東。在執(zhí)行申請執(zhí)行人傅某某、洪開生、張建恒、陳軍與被執(zhí)行人何建興、馬富霞民間借貸糾紛系列案中，一審法院于2015年8月7日、8月20日，將登記在馬富霞名下的黃石市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)杭州西路24號寶豐聯(lián)通綜合樓1、2層附4、5號房屋依法予以查封，并于2016年4月20日作出（2015）鄂黃石港執(zhí)字第00551號之一執(zhí)行裁定書，裁定：拍賣被執(zhí)行人馬富霞所有的位于寶豐××綜合樓××、××（杭州××）以及××綜合樓××、××（杭州××）的房屋。一審法院在對涉案標(biāo)的物進(jìn)行執(zhí)行拍賣時，案外人紀(jì)某某于2016年7月18日向提出書面異議。一審法院于2017年2月22日作出（2017）鄂0202執(zhí)異5號執(zhí)行裁定書，裁定駁回紀(jì)某某的異議請求。紀(jì)某某不服，于2017年3月2日提起案外人執(zhí)行異議之訴。紀(jì)某某主張的基本事實(shí)有：2014年12月30日，馬富霞（甲方）與紀(jì)某某（乙方）簽訂一份《房屋租賃合同》，合同主要內(nèi)容為：因甲方欠乙方債務(wù)400萬元，現(xiàn)甲方無力償還，雙方約定將甲方名下黃石市杭州西路寶豐聯(lián)通綜合樓幢1、2層附4、5號房屋（即徐芳、周丹丹承租的馬富霞名下的房屋），出租給乙方使用，以房屋租金的形式償還乙方債務(wù)，租期20年（自2015年1月1日起至2034年12月30日止）；租金每年20萬元，租賃期間共計(jì)租金400萬元，租賃期間，乙方不再向甲方支付任何費(fèi)用。當(dāng)日，馬富霞向紀(jì)某某出具一份收條，內(nèi)容為：“今收到紀(jì)某某租賃黃石杭州西路寶豐聯(lián)通綜合樓幢1、2層附4、5號房屋租金肆佰萬元整（根據(jù)2014年12月30日雙方簽訂的房屋租賃合同的約定，該租金從我們欠紀(jì)某某債務(wù)中沖抵，租金從2015年1月1日收至2034年12月30日止），收款人：馬富霞”。同日，紀(jì)某某與開發(fā)區(qū)百年香會所經(jīng)營者周丹丹，就以上開發(fā)區(qū)百年香會所租用的馬富霞名下的門面簽訂房屋租賃合同，由其作為出租方將該門面租給開發(fā)區(qū)百年香會所使用。2016年12月5日，紀(jì)某某又與開發(fā)區(qū)百年香會所實(shí)際經(jīng)營人潘東簽訂房屋租賃合同，由其作為出租方將該房屋租給開發(fā)區(qū)百年香會所繼續(xù)使用。紀(jì)某某從開發(fā)區(qū)華府賓館經(jīng)營人徐芳處收取租金的最后時間為2017年3月15日；從開發(fā)區(qū)百年香會所實(shí)際經(jīng)營人潘東處收取租金的最后時間為2017年5月6日。一審判決認(rèn)為，紀(jì)某某雖主張其與馬富霞在執(zhí)行標(biāo)的房屋被本院查封前就簽訂了房屋租賃合同，但因該房屋此前已由開發(fā)區(qū)華府賓館及百年香會所租賃，且其二者并未因紀(jì)某某與馬富霞之間簽訂了房屋租賃合同，而終止對該房屋的租賃。房屋租賃合同的履行是由出租方將房屋交付承租方占有、使用和收益，出租人向承租人收取租金。而出租人馬富霞在該房屋被現(xiàn)有的承租人占有、使用期間內(nèi)，又另行與紀(jì)某某簽訂房屋租賃合同，因該出租房屋不能再行交付新簽訂合同約定的承租人紀(jì)某某占有和使用，故該房屋租賃合同是一份不能實(shí)際履行的合同。再結(jié)合該合同的內(nèi)容及紀(jì)某某提供的馬富霞向其出具的400萬元的租金收條內(nèi)容，可以反映出紀(jì)某某與馬富霞簽訂房屋租賃合同的真實(shí)意思表示是房屋所有人馬富霞以房屋的出租收益抵償其所欠債務(wù)，紀(jì)某某享有收取房屋租金的權(quán)利?；诖?，紀(jì)某某與馬富霞簽訂房屋租賃合同后，并不向出租人馬富霞主張將房屋交由其實(shí)際占有、使用，而是讓開發(fā)區(qū)華府賓館及百年香會所繼續(xù)對執(zhí)行標(biāo)的房屋進(jìn)行租賃，占有和使用，由其收取房屋租金，以租金抵償其債權(quán)，該行為正是其真實(shí)意思的表現(xiàn)。故紀(jì)某某與馬富霞之間雖簽訂了房屋租賃合同，但執(zhí)行標(biāo)的房屋自2011年起至今一直由華府賓館及百年香會所依據(jù)房屋租賃合同占有和使用，向出租人交納租金，其二者才是執(zhí)行標(biāo)的房屋的實(shí)際承租人。紀(jì)某某未實(shí)際占有、使用租賃房屋，不是房屋的直接承租人，尚未取得對租賃房屋實(shí)際占有這一物權(quán)權(quán)益。而只有物權(quán)權(quán)益才具有對世的效力，由此，紀(jì)某某就執(zhí)行標(biāo)的房屋不享有對抗第三人的民事權(quán)益。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第三十一條“承租人在租賃期內(nèi)阻止向受讓人移交占有被執(zhí)行的不動產(chǎn)，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同并占有該不動產(chǎn)的，人民法院應(yīng)予支持”之規(guī)定，紀(jì)某某提出中止對位于團(tuán)城山寶豐聯(lián)通綜合樓1、2層房屋的執(zhí)行的請求，理由不成立，不予支持。關(guān)于紀(jì)某某提出的確認(rèn)其享有對執(zhí)行標(biāo)的房屋的租賃權(quán)并已付清租期內(nèi)的全部租金的請求，系其依合同對合同相對人主張的請求權(quán)，不屬本案審理范圍，不予審理。綜上，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條、《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第三十一條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百一十二條第一款第（二）項(xiàng)之規(guī)定，判決：駁回紀(jì)某某的訴訟請求。二審中，當(dāng)事人未提交新證據(jù)。本院經(jīng)審理查明：一審判決認(rèn)定的事實(shí)屬實(shí)。
上訴人紀(jì)某某因與被上訴人傅某某、洪開生、張建恒、陳軍、何建興、馬富霞案外人執(zhí)行異議之訴一案，不服黃石市黃石港區(qū)人民法院（2017）鄂0202民初606號民事判決，向本院提起上訴。本院2017年11月21日受理后依法組成合議庭，因當(dāng)事人均未提交新證據(jù)不開庭審理了本案。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，本案爭議的焦點(diǎn)為紀(jì)某某提出中止對涉案房屋執(zhí)行的請求應(yīng)否支持。關(guān)于紀(jì)某某提出執(zhí)行異議的權(quán)利基礎(chǔ)問題。本案中，紀(jì)某某系因馬富霞無力償還400萬元借款后，雙方達(dá)成以涉案房屋租金抵償該400萬元借款債務(wù)的《房屋租賃合同》。彼時，涉案房屋已經(jīng)馬富霞出租給他人，尚處于合同履行期間。雖然紀(jì)某某和馬富霞簽訂了《房屋租賃合同》，但紀(jì)某某隨后與原承租人另行簽訂了租賃合同，取代馬富霞出租人的地位，直接收取租金，實(shí)則是馬富霞以該房屋的出租權(quán)抵償所欠紀(jì)某某的400萬元債務(wù)，紀(jì)某某并非涉案房屋實(shí)際承租人，自始至終并未實(shí)際占用涉案房屋。根據(jù)“買賣不破租賃”的司法原則，人民法院在執(zhí)行程序中應(yīng)對承租人的租賃權(quán)予以保護(hù)。但對買賣不破租賃規(guī)則的適用除需要有合法有效的書面租賃合同，還需占有使用不動產(chǎn)。意即，租賃合同成立后，僅具有債權(quán)效力，承租人僅享有租賃物的交付請求權(quán)，如欲享有物權(quán)的對世效力，按照物權(quán)的公示原則，應(yīng)當(dāng)以占有的方式對外公示。而事實(shí)表明，紀(jì)某某系因享有對馬富霞的普通債權(quán)后取得涉案房屋的出租權(quán)，該出租權(quán)不屬買賣不破租賃規(guī)則的保護(hù)范疇，紀(jì)某某基于其享有的出租權(quán)對涉案房屋執(zhí)行過程中的拍賣行為提出異議，缺乏客觀事實(shí)基礎(chǔ)。關(guān)于紀(jì)某某提出執(zhí)行異議的法律依據(jù)問題?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第三十一條規(guī)定，承租人請求在租賃期內(nèi)阻止向受讓人移交占有被執(zhí)行的不動產(chǎn)，在人民法院查封之前已經(jīng)簽訂合法有效的書面租賃合同并占有使用該不動產(chǎn)的，人民法院應(yīng)予支持。即便紀(jì)某某系實(shí)際承租人且占有使用涉案房屋，其也僅能就執(zhí)行過程中涉案房屋的移交占有所造成的租賃權(quán)損害主張權(quán)利，而并非對涉案房屋因拍賣行為可能引起房屋所有權(quán)發(fā)生變動的受讓后果提出執(zhí)行異議。故紀(jì)某某請求中止對涉案房屋拍賣行為的執(zhí)行異議，缺乏法律依據(jù)。綜上，紀(jì)某某的上訴請求不成立，應(yīng)予駁回；一審判決事實(shí)認(rèn)定清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。二審案件受理費(fèi)100元，由紀(jì)某某負(fù)擔(dān)。本判決為終審判決。