原告:紅安縣新某某商業(yè)運(yùn)營管理有限公司。
法定代表人:方繼權(quán),公司總經(jīng)理。
委托代理人:陳世華,湖北龍吟律師事務(wù)所律師,一般代理。
被告:江如意,男,漢族,xxxx年xx月xx日出生。
委托代理人:陳召君、夏威,湖北樸誠勇毅律師事務(wù)所律師,特別授權(quán)。
原告紅安縣新某某商業(yè)運(yùn)營管理有限公司訴被告江如意租賃合同糾紛一案,本院于2016年4月13日受理后,依法組成合議庭,于2016年5月31日、7月20日公開開庭進(jìn)行了審理,原告及其委托代理人,被告及其委托代理人到庭參加了訴訟,本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
本院認(rèn)為,被告對該證據(jù)真實(shí)性無異議,本院予以采信。
二、雙方簽字蓋章的時(shí)代廣場租賃合同,證明該合同是雙方平等自愿的基礎(chǔ)上簽訂的一份合法有效的租賃合同。
被告對合同真實(shí)性無異議。但合同的簽訂時(shí)間為2015年8月4日,租金應(yīng)以簽訂之日起開始計(jì)算。但原告是按2015年5月1日開始計(jì)算租賃時(shí)間。該合同屬典型的格式條款合同,在限定對方責(zé)任排除對方權(quán)利義務(wù)方面,均未做提醒相關(guān)義務(wù)的提示,因此在沒收保證金和支付預(yù)期收益的條款約定應(yīng)視為無效。特別說明合同第九條第二款,即使是雙方在一致同意解除合同的條件下,還應(yīng)支付20%的違約金明顯違反了合同法相關(guān)法律規(guī)定。
本院認(rèn)為,被告對該合同的真實(shí)性無異議,本院是予以采信;對被告的其它質(zhì)證意見,將在判決書本院認(rèn)為部分加以論述。
三、被告繳納租金的相關(guān)收據(jù),證明被告已繳納租金62546元、保證金20000元,但沒有依約交全保證金和租賃期限的物業(yè)管理費(fèi)用。
被告對該組證據(jù)真實(shí)性無異議。但認(rèn)為應(yīng)按合同簽訂的時(shí)間2015年8月4日開始計(jì)算租賃期限到2016年7月4日,而被告已多支付了租金,多繳納的3萬余元可以作為保證金,不存在違約。
本院認(rèn)為,該證據(jù)能證實(shí)被告已繳納的租金和保證金,對該證據(jù)予以采信。
四、原告與彭紅芳等三位業(yè)主簽訂的《委托運(yùn)營及管理協(xié)議收》,擬證明1、依此協(xié)議原告在《紅安濱水商業(yè)街步行街商業(yè)運(yùn)營管理合同》基礎(chǔ)上,取得了對出租商鋪的延續(xù)運(yùn)營權(quán)利。2、被告違約后,原告將面臨對三位業(yè)主承擔(dān)586349元固定收益的損失。
被告認(rèn)為該組證據(jù)不能達(dá)到原告證明目的,根據(jù)合同相對性原理,原告與第三人之間簽訂的合同的權(quán)利義務(wù)不能強(qiáng)加給本案被告。原告與第三人的委托運(yùn)營合同,其委托運(yùn)營的期限超過了原告與紅安城投公司之間約定的期限,超過部分應(yīng)屬于無權(quán)處分。
本院認(rèn)為,原告與彭芳等三位業(yè)主簽訂的《委托運(yùn)營及管理協(xié)議書》是另一法律關(guān)系,與本案無關(guān)聯(lián)性,被告質(zhì)證意見成立,對原告的證明目的不予采信。
被告未向本院提交證據(jù)。
經(jīng)庭審舉證、質(zhì)證、認(rèn)證,本院審理查明如下事實(shí):
2015年8月4日,原、被告簽訂了“紅安城投時(shí)代廣場租賃合同”。被告租賃原告提供的商鋪從事“小海鮮”海鮮經(jīng)營。合同約定租賃期限為2015年5月1日至2023年4月30日,租金采用先付后用原則支付,租金按押三付三結(jié)算(1、第一個(gè)租金計(jì)算年度自2015年5月1日起計(jì)租,租金單價(jià)58元/月/平方米,2015年5月1日-2016年1月31日為免租期,2016年2月1日-2016年4月30日租金標(biāo)準(zhǔn)如下:租金為31273.02元。第二個(gè)租金計(jì)算年度租金單價(jià)58元/月/平方米,2016年5月1日-2016年10月30日為免租期,2016年11月1日-2017年4月30日租金標(biāo)準(zhǔn)如下:租金為62546.04元等內(nèi)容。2015年8月4日被告向原告繳納了租金62546元和保證金20000元,尚欠合同保證金30000元。另按合同約定被告應(yīng)繳付承租門店的物業(yè)管理費(fèi),但從2015年9月至2016年6月被告一直未付,拖欠物業(yè)管理費(fèi)8986.5元。被告自2016年3月歇業(yè)關(guān)門,經(jīng)原告多次溝通未果。故原告訴至本院。
本院認(rèn)為,原、被告簽訂了“紅安城投時(shí)代廣場租賃合同”是原告提供的格式合同,合同第九條第二項(xiàng)規(guī)定:“合同未到期之前,雙方當(dāng)事人不得隨意提出解除合同。乙方在本合同履行期間內(nèi),可以提出提前解約的請求,但是應(yīng)在預(yù)定解約日的3個(gè)月前以書面形式提出,并向甲方支付合同租金的20%的違約金?!钡谑粭l第二十款第一項(xiàng)又規(guī)定:被告有違約行為,原告有權(quán)書面通知乙方后解除本合同,有權(quán)收回該店鋪,沒收保證金,還向原告支付合同解除前的逾期違約金,并向甲方支付預(yù)期利益的補(bǔ)償?shù)牡葪l款。上述規(guī)定違反了《中華人民共和國合同法》第三十九條一款:“采用格式條款訂立合同的,提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù),并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責(zé)任的條款,按照對方的要求,對該條款予以說明?!钡谒氖畻l:“提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的,該條款無效?!敝?guī)定,本案原告既未向被告明示并提請注意,免除其責(zé)任加重了對方責(zé)任,故雙方簽訂的租賃合同第十一條第二十款第一項(xiàng)中沒收保證金屬無效條款,合同其他部分仍有效。對被告辯稱雙方簽訂合同是2015年8月4日簽訂的,應(yīng)從該日計(jì)算年度租金。本院認(rèn)為,雙方合同約定的第一個(gè)年度租金自2015年5月1日至2016年4月30日,且自2015年5月1日至2016年1月31日為免租期,被告對合同租賃期限應(yīng)當(dāng)知道,該條款是雙方當(dāng)事人意思自治的體現(xiàn)。故本院認(rèn)定該租賃合同租賃期限自2015年5月1日起計(jì)算,對被告的此辯解意見不予采納。鑒于原告與被告簽訂合同時(shí)考慮長期合作關(guān)系,才免除被告2015年5月1日至2016年4月30日的租金。被告一直占用該門店未退還,根據(jù)公平原則,被告應(yīng)自2016年5月1日起每月向原告繳納租金5212.17元(62546.04元/年÷12個(gè)月)至返還所租賃門店之日止。被告繳納了租金62546元,扣除2015年5月1日至2016年4月30日的第一個(gè)年度租金31273.02元,結(jié)余31272.98元,扣除應(yīng)繳納的物業(yè)管理費(fèi)8986.5元,余款22286.48元(該款可以抵扣第二個(gè)年度租金)。原告要求解除雙方簽訂的租賃合同,被告同意解除,故對原告要求解除合同的訴訟請求,本院予以支持。被告只下欠物業(yè)管理費(fèi),屬于履行瑕疵,不構(gòu)成根本違約,故對原告要求被告支付預(yù)期收益和沒收保證金的訴訟請求,本院不予支持。原告收取的保證金20000元應(yīng)退還被告。據(jù)此,依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條、《中華人民共和國合同法》第九十三條、第二百三十五條之規(guī)定,判決如下:
一、解除原告紅安縣新某某商業(yè)運(yùn)營管理有限公司與被告江如意簽訂的編號№80034為《紅安城投時(shí)代廣場租賃合同》;被告于本判決生效之日起十日內(nèi)返還所租賃的門店給原告。
二、被告江如意于本判決生效之日起十日內(nèi)給付原告紅安縣新某某商業(yè)運(yùn)營管理有限公司2016年5月1日至退還門店之日止的租金,租金按每月5212.17元(62546.04元/年÷12個(gè)月)計(jì)算;被告結(jié)余租金22286.48元可以抵扣租金。
三、原告紅安縣新某某商業(yè)運(yùn)營管理有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)退還被告繳納的保證金20000元。
四、駁回原告其它訴訟請求。
本案訴訟費(fèi)3330元,原告負(fù)擔(dān)1330元,被告負(fù)擔(dān)2000元。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù),應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定,加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
如不服本判決,可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi),向本院遞交上訴狀,并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本,上訴于湖北省黃岡市中級人民法院。上訴人在提交上訴狀時(shí)應(yīng)預(yù)交上訴案件上訴費(fèi)3330元,款匯黃岡市中級人民法院立案庭。上訴人在上訴期屆滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交上訴費(fèi)用的,按自動撤回上訴處理。
審判長 李 波 審判員 陳 霞 審判員 黃紅英
書記員:李繼忠
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