原告：紅安縣新某某商業(yè)運(yùn)營管理有限公司。
法定代表人：方繼權(quán)，公司總經(jīng)理。
委托代理人：陳世華，湖北龍吟律師事務(wù)所律師，一般代理。
被告：江如意，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生。
委托代理人：陳召君、夏威，湖北樸誠勇毅律師事務(wù)所律師，特別授權(quán)。

原告紅安縣新某某商業(yè)運(yùn)營管理有限公司訴被告江如意租賃合同糾紛一案，本院于2016年4月13日受理后，依法組成合議庭，于2016年5月31日、7月20日公開開庭進(jìn)行了審理，原告及其委托代理人，被告及其委托代理人到庭參加了訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，被告對該證據(jù)真實(shí)性無異議，本院予以采信。
二、雙方簽字蓋章的時(shí)代廣場租賃合同，證明該合同是雙方平等自愿的基礎(chǔ)上簽訂的一份合法有效的租賃合同。
被告對合同真實(shí)性無異議。但合同的簽訂時(shí)間為2015年8月4日，租金應(yīng)以簽訂之日起開始計(jì)算。但原告是按2015年5月1日開始計(jì)算租賃時(shí)間。該合同屬典型的格式條款合同，在限定對方責(zé)任排除對方權(quán)利義務(wù)方面，均未做提醒相關(guān)義務(wù)的提示，因此在沒收保證金和支付預(yù)期收益的條款約定應(yīng)視為無效。特別說明合同第九條第二款，即使是雙方在一致同意解除合同的條件下，還應(yīng)支付20%的違約金明顯違反了合同法相關(guān)法律規(guī)定。
本院認(rèn)為，被告對該合同的真實(shí)性無異議，本院是予以采信；對被告的其它質(zhì)證意見，將在判決書本院認(rèn)為部分加以論述。
三、被告繳納租金的相關(guān)收據(jù)，證明被告已繳納租金62546元、保證金20000元，但沒有依約交全保證金和租賃期限的物業(yè)管理費(fèi)用。
被告對該組證據(jù)真實(shí)性無異議。但認(rèn)為應(yīng)按合同簽訂的時(shí)間2015年8月4日開始計(jì)算租賃期限到2016年7月4日，而被告已多支付了租金，多繳納的3萬余元可以作為保證金，不存在違約。
本院認(rèn)為，該證據(jù)能證實(shí)被告已繳納的租金和保證金，對該證據(jù)予以采信。
四、原告與彭紅芳等三位業(yè)主簽訂的《委托運(yùn)營及管理協(xié)議收》，擬證明1、依此協(xié)議原告在《紅安濱水商業(yè)街步行街商業(yè)運(yùn)營管理合同》基礎(chǔ)上，取得了對出租商鋪的延續(xù)運(yùn)營權(quán)利。2、被告違約后，原告將面臨對三位業(yè)主承擔(dān)586349元固定收益的損失。
被告認(rèn)為該組證據(jù)不能達(dá)到原告證明目的，根據(jù)合同相對性原理，原告與第三人之間簽訂的合同的權(quán)利義務(wù)不能強(qiáng)加給本案被告。原告與第三人的委托運(yùn)營合同，其委托運(yùn)營的期限超過了原告與紅安城投公司之間約定的期限，超過部分應(yīng)屬于無權(quán)處分。
本院認(rèn)為，原告與彭芳等三位業(yè)主簽訂的《委托運(yùn)營及管理協(xié)議書》是另一法律關(guān)系，與本案無關(guān)聯(lián)性，被告質(zhì)證意見成立，對原告的證明目的不予采信。
被告未向本院提交證據(jù)。
經(jīng)庭審舉證、質(zhì)證、認(rèn)證，本院審理查明如下事實(shí)：
2015年8月4日，原、被告簽訂了“紅安城投時(shí)代廣場租賃合同”。被告租賃原告提供的商鋪從事“小海鮮”海鮮經(jīng)營。合同約定租賃期限為2015年5月1日至2023年4月30日，租金采用先付后用原則支付，租金按押三付三結(jié)算（1、第一個(gè)租金計(jì)算年度自2015年5月1日起計(jì)租，租金單價(jià)58元/月/平方米，2015年5月1日-2016年1月31日為免租期，2016年2月1日-2016年4月30日租金標(biāo)準(zhǔn)如下：租金為31273.02元。第二個(gè)租金計(jì)算年度租金單價(jià)58元/月/平方米，2016年5月1日-2016年10月30日為免租期，2016年11月1日-2017年4月30日租金標(biāo)準(zhǔn)如下：租金為62546.04元等內(nèi)容。2015年8月4日被告向原告繳納了租金62546元和保證金20000元，尚欠合同保證金30000元。另按合同約定被告應(yīng)繳付承租門店的物業(yè)管理費(fèi)，但從2015年9月至2016年6月被告一直未付，拖欠物業(yè)管理費(fèi)8986.5元。被告自2016年3月歇業(yè)關(guān)門，經(jīng)原告多次溝通未果。故原告訴至本院。
本院認(rèn)為，原、被告簽訂了“紅安城投時(shí)代廣場租賃合同”是原告提供的格式合同，合同第九條第二項(xiàng)規(guī)定：“合同未到期之前，雙方當(dāng)事人不得隨意提出解除合同。乙方在本合同履行期間內(nèi)，可以提出提前解約的請求，但是應(yīng)在預(yù)定解約日的3個(gè)月前以書面形式提出，并向甲方支付合同租金的20%的違約金?！钡谑粭l第二十款第一項(xiàng)又規(guī)定：被告有違約行為，原告有權(quán)書面通知乙方后解除本合同，有權(quán)收回該店鋪，沒收保證金，還向原告支付合同解除前的逾期違約金，并向甲方支付預(yù)期利益的補(bǔ)償?shù)牡葪l款。上述規(guī)定違反了《中華人民共和國合同法》第三十九條一款：“采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明?！钡谒氖畻l：“提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效?！敝?guī)定，本案原告既未向被告明示并提請注意，免除其責(zé)任加重了對方責(zé)任，故雙方簽訂的租賃合同第十一條第二十款第一項(xiàng)中沒收保證金屬無效條款，合同其他部分仍有效。對被告辯稱雙方簽訂合同是2015年8月4日簽訂的，應(yīng)從該日計(jì)算年度租金。本院認(rèn)為，雙方合同約定的第一個(gè)年度租金自2015年5月1日至2016年4月30日，且自2015年5月1日至2016年1月31日為免租期，被告對合同租賃期限應(yīng)當(dāng)知道，該條款是雙方當(dāng)事人意思自治的體現(xiàn)。故本院認(rèn)定該租賃合同租賃期限自2015年5月1日起計(jì)算，對被告的此辯解意見不予采納。鑒于原告與被告簽訂合同時(shí)考慮長期合作關(guān)系，才免除被告2015年5月1日至2016年4月30日的租金。被告一直占用該門店未退還，根據(jù)公平原則，被告應(yīng)自2016年5月1日起每月向原告繳納租金5212.17元（62546.04元/年÷12個(gè)月）至返還所租賃門店之日止。被告繳納了租金62546元，扣除2015年5月1日至2016年4月30日的第一個(gè)年度租金31273.02元，結(jié)余31272.98元，扣除應(yīng)繳納的物業(yè)管理費(fèi)8986.5元，余款22286.48元（該款可以抵扣第二個(gè)年度租金）。原告要求解除雙方簽訂的租賃合同，被告同意解除，故對原告要求解除合同的訴訟請求，本院予以支持。被告只下欠物業(yè)管理費(fèi)，屬于履行瑕疵，不構(gòu)成根本違約，故對原告要求被告支付預(yù)期收益和沒收保證金的訴訟請求，本院不予支持。原告收取的保證金20000元應(yīng)退還被告。據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條、《中華人民共和國合同法》第九十三條、第二百三十五條之規(guī)定，判決如下：

一、解除原告紅安縣新某某商業(yè)運(yùn)營管理有限公司與被告江如意簽訂的編號№80034為《紅安城投時(shí)代廣場租賃合同》；被告于本判決生效之日起十日內(nèi)返還所租賃的門店給原告。
二、被告江如意于本判決生效之日起十日內(nèi)給付原告紅安縣新某某商業(yè)運(yùn)營管理有限公司2016年5月1日至退還門店之日止的租金，租金按每月5212.17元（62546.04元/年÷12個(gè)月）計(jì)算；被告結(jié)余租金22286.48元可以抵扣租金。
三、原告紅安縣新某某商業(yè)運(yùn)營管理有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)退還被告繳納的保證金20000元。
四、駁回原告其它訴訟請求。
本案訴訟費(fèi)3330元，原告負(fù)擔(dān)1330元，被告負(fù)擔(dān)2000元。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省黃岡市中級人民法院。上訴人在提交上訴狀時(shí)應(yīng)預(yù)交上訴案件上訴費(fèi)3330元,款匯黃岡市中級人民法院立案庭。上訴人在上訴期屆滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交上訴費(fèi)用的,按自動撤回上訴處理。

審判長　李　波 審判員　陳　霞 審判員　黃紅英

書記員：李繼忠