原告：第一太平戴某某物業(yè)顧某(上海)有限公司，住所地中國(上海)自由貿(mào)易試驗區(qū)乳山路XXX號XXX樓XXX-XXX室。
　　法定代表人：羅伯特·亞歷山大·詹姆斯·麥凱拉(ROBERTALEXANDERJAMESMCKELLAR)，董事長。
　　委托訟訴代理人：楊春寶，北京大成(上海)律師事務(wù)所律師。
　　委托訟訴代理人：周晨黠，北京大成(上海)律師事務(wù)所律師。
　　被告：上海華濱投資有限公司，住所地上海市浦東新區(qū)。
　　法定代表人：蘭強，董事長。
　　委托訴訟代理人：肖桂榮，上海申浩律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：趙世文，上海申浩律師事務(wù)所律師。
　　原告第一太平戴某某物業(yè)顧某(上海)有限公司訴被告上海華濱投資有限公司委托合同糾紛一案，本院于2019年1月9日立案后，依法適用簡易程序，于2019年2月26日、3月26日分別公開開庭進行了審理，原告委托訴訟代理人楊春寶、周晨黠、被告委托訴訟代理人肖桂榮到庭參加2019年2月26日的庭審，原告委托訴訟代理人周晨黠、被告委托訴訟代理人肖桂榮到庭參加2019年3月26日的庭審。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告第一太平戴某某物業(yè)顧某(上海)有限公司向本院提出訴訟請求：1、判決被告向原告支付市場顧某服務(wù)費人民幣(以下幣種同)5萬元，并支付至實際清償之日止的逾期付款利息(按照人民銀行同期貸款利率計算利息，自2017年11月12日起，暫計至2018年11月30日為2,505.14元)；2、判決被告向原告支付傭金1,374,206.75元，并支付至實際清償之日止的逾期付款利息(按照人民銀行同期貸款利率計算利息，自2018年8月23日起，暫計至2018年11月30日為16,541.31元)；3、判決被告向原告支付中介服務(wù)費406,062.50元，并支付至實際清償之日止的逾期付款利息(按照人民銀行同期貸款利率計算利息，自2018年3月10日起，暫計至2018年11月30日為12,921.13元)；4、本案訴訟費用由被告承擔。事實和理由：2015年7月20日，原告、被告就“上海華電大廈、上海世博會地區(qū)B03C-05地塊項目”租賃獨家代理服務(wù)事宜，簽訂《租賃代理委托合同》，約定：原告接受被告的委托代理項目的對外招租事宜，原告有權(quán)依據(jù)合同約定按照承租人月租金的0.25倍收取基準傭金，如果項目竣工時出租率達到50%，有權(quán)另行再獲取承租人月租金的0.15倍獎勵傭金，原告向被告提供項目有關(guān)的市場顧某服務(wù)，市場顧某費為20萬元，分期支付。2016年4月28日，原、被告簽訂《補充協(xié)議》，對項目的考核面積、傭金等事項做了約定。2018年2月，原、被告簽訂《〈租賃代理委托合同〉履行第一階段的確認書》，約定2017年11月1日視為竣工日，且無論被告是否在該日實際獲得竣工證書均不再調(diào)整竣工日，原、被告確認在竣工日的實際出租率已經(jīng)達到50%，被告同意給予0.15倍獎勵傭金，合同履行期限為2018年7月31日。根據(jù)項目的實際招租情況，原告有權(quán)獲取的傭金為1,374,206.75元。合同履行過程中，原、被告在2018年5月簽訂兩份《代理服務(wù)費(傭金)確認書》，分別就原告成功為被告居間介紹的兩家承租人事宜，約定被告應(yīng)當向原告支付中介費合計406,062.50元。但被告未支付上述款項，故原告訴至本院，請求判如所請。
　　被告上海華濱投資有限公司辯稱：1、原告沒有按照合同約定履行顧某服務(wù)內(nèi)容，原告是顧某服務(wù)一方，對于租賃策略有咨詢服務(wù)義務(wù)，原告應(yīng)提供證據(jù)證明其提供了服務(wù)。2、原告提供的傭金計算表的數(shù)據(jù)經(jīng)核實無異議，但是傭金的費率和金額不認可，原告利用顧某優(yōu)勢將竣工日解釋為竣工備案日，竣工備案日是2018年6月4日，但實際竣工日是2017年3月27日，應(yīng)按照實際竣工日確認傭金，當時僅成交了兩個租戶，是原告?zhèn)蚪鹩嬎惚碇械牡?項和第5項，沒有達到50%的出租率，應(yīng)當按照0.15的費率來計算傭金，其他應(yīng)當按照0.25的費率計算傭金，傭金計算表中第12項的承租人涉嫌刑事犯罪，給被告造成了不良影響，原告應(yīng)對租客進行審核并應(yīng)當給被告風(fēng)險提示，但是原告沒有，該客戶對應(yīng)的傭金應(yīng)當免收。3、傭金付款條件沒有成就，根據(jù)租賃代理協(xié)議7.1條約定，付款前提條件是雙方書面確定傭金金額并收到原告的發(fā)票，但是原告沒有開具發(fā)票，雙方?jīng)]有對金額最終達成一致，付款條件沒有成就，即使應(yīng)當支付，也應(yīng)當以竣工日10個工作日后開始計算利息。4、中介服務(wù)費金額當時雙方雖通過傭金確認書方式進行確認，但根據(jù)雙方合同第5.1和5.3條，顧某服務(wù)的內(nèi)容與租賃代理服務(wù)的內(nèi)容有重合，服務(wù)內(nèi)容有重合的情況下原告既收顧某服務(wù)費又收傭金和中介費，顯然不合理，希望法院調(diào)整。
　　原、被告圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證，經(jīng)審理認定事實如下：
　　2015年7月20日，原、被告雙方簽訂《租賃代理委托合同》一份，被告為甲方、原告為乙方，該合同的主要條款如下：
　　一、關(guān)于委托事項。第2.1條約定，甲方按合同所述條款委托乙方代理本項目的租賃等事宜，乙方須履行本合同內(nèi)所述職責，并須遵守甲方所指定之方針及政策；第2.2條約定，乙方于委托期內(nèi)按照本合同條款的約定完成工作任務(wù)，甲方根據(jù)乙方租賃業(yè)績按本合同相關(guān)條款的規(guī)定向乙方支付傭金和實施獎懲。
　　二、關(guān)于委托期限及委托租金單價。第3.1條約定，委托期限自本合同簽署之日起至本項目取得竣工備案證后的12個月止。
　　三、第5.1條約定了項目的營銷策劃及市場顧某服務(wù)：在本合同周期內(nèi)，乙方將與甲方就項目租賃事宜提供專業(yè)市場顧某服務(wù)，市場顧某服務(wù)費用20萬元，該費用將于簽約后10個工作日內(nèi)由甲方向乙方支付第一筆費用10萬元，樣板層交付后10個工作日由甲方向乙方支付第二筆費用5萬元，項目獲得竣工許可證后10個工作日由甲方向乙方支付第三筆費用5萬元，甲方收到乙方開具的正式發(fā)票后付款。全程市場顧某服務(wù)包括：Ⅰ.宏觀市場研究，通過對宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析及本項目地塊本身特點和周邊交通、配套等方面的研究，明確項目自身特性，具體包括上海宏觀經(jīng)濟市場研究、項目所處世博板塊區(qū)域的發(fā)展研究導(dǎo)向、每月常規(guī)市場研究報告；Ⅱ.周邊區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鲅芯考绊椖慷ㄎ?，通過對寫字樓市場、項目周邊區(qū)域的供需狀況分析，著重研究寫字樓市場未來供給狀況、需求狀況，把握市場供給和需求特點，判斷項目未來發(fā)展市場空間，為項目定位提供市場依據(jù)，同時對項目周邊區(qū)域?qū)⑴c本項目產(chǎn)生競爭關(guān)系的項目進行分析，判斷競爭項目對本項目的威脅程度，具體包括上海寫字樓市場研究、項目辦公樓產(chǎn)品定位及優(yōu)化(明確寫字樓主要客戶群的企業(yè)類型，并提出該類客戶對于寫字樓商業(yè)、餐飲及相關(guān)配套的具體要求)；Ⅲ.項目產(chǎn)品設(shè)計建議及優(yōu)化，具體包括項目整體設(shè)計優(yōu)化建議、寫字樓樓層平面優(yōu)化建議、寫字樓公共部位設(shè)計建議、寫字樓垂直動線設(shè)計優(yōu)化建議；Ⅳ.市場推廣策劃及執(zhí)行，根據(jù)對市場基礎(chǔ)信息的分析判斷，制定本項目營銷總體策略，以及宣傳、活動、渠道、租賃等各專項策略，用以指導(dǎo)本項目的營銷推廣的具體執(zhí)行，具體包括擬定本項目的《營銷策劃報告》、依據(jù)《營銷策劃報告》制定市場推廣計劃、協(xié)助并指導(dǎo)合作的廣告公司工作。
　　四、第5.3條約定了項目的租賃代理服務(wù)：就本項目之市場定位、定價、租賃策略，為甲方提供建議；派駐專業(yè)代理團隊入住現(xiàn)場開展工作，負責租賃代理人員的崗位培訓(xùn)、營銷流程及操作技巧的培訓(xùn)；參與租賃合同的談判；協(xié)助甲方起草、簽訂本項目的租賃合同；引起準客戶對本項目之興趣并處理本項目有關(guān)查詢；參與租賃合同的談判，協(xié)助甲方起草、簽訂本項目的租賃合同。
　　五、關(guān)于租賃代理工作的目標進度及獎懲條款。第6.1條約定，本項目單套房屋租金標準不應(yīng)低于經(jīng)甲方確認的租賃價格細分表，乙方就單套房屋完成相應(yīng)服務(wù)后(包括租賃合同經(jīng)甲方審批同意后簽訂，內(nèi)容合法有效，以及甲方收到該客戶足額支付的首期租金及保證金)，該套房屋可計入乙方已完成租賃代理的面積范圍；第6.2條約定，乙方須完成的本項目租賃代理工作目標的進度要求，前期預(yù)租(竣工前)完成35%，獲得竣工證后第3個月完成50%，獲得竣工證后第6個月完成75%，獲得竣工證后第9個月完成100%；第6.3條，雙方同意按照上述進度計劃對乙方租賃代理業(yè)績實施考評，租賃傭金計算公式為“單套傭金=單套月租金*基準傭金率”；第6.4.4條約定，基準傭金率為乙方投標所報基數(shù)，該傭金甲方確認為乙方保底傭金，乙方的基準傭金為月租金的0.25倍，第三方代理成交傭金根據(jù)當時市場情況由甲乙雙方共同商訂，乙方的自有客戶成交傭金相當于第三方代理成交傭金及乙方的基準傭金之和，第三方代理客戶成交則乙方的代理傭金為上述基準傭金；第6.4.5條約定，獎勵指標為項目竣工時，……，預(yù)租率達到50%，則已經(jīng)成交部分的面積代理方可以獲得除基本租賃傭金之外的額外的0.15個月租金作為獎勵花紅。
　　六、關(guān)于租賃代理傭金的支付。第7.1條約定，甲方應(yīng)在每個考核階段結(jié)束后，根據(jù)考核情況按照本合同第六條第6.3款約定公式計算傭金，并在甲方按照考核和計算結(jié)果書面確認應(yīng)支付給乙方的代理傭金費用且乙方向甲方出具等額有效的發(fā)票之日起5個工作日內(nèi)向乙方支付結(jié)算傭金；第7.2條約定，甲方有權(quán)自行出租總代理出租面積的15%，雙方同意，對于甲方自行出租的房屋，其租賃面積列入該考核階段的乙方實際出租面積，但是乙方無權(quán)就甲方自行出租的房屋提取傭金。
　　2016年，原、被告簽訂《補充協(xié)議》一份，對雙方2015年7月20日簽訂的《租賃代理委托合同》達成補充協(xié)議，約定考核面積由22,156平方米變更為35,333.49平方米。
　　上述合同履行期間，原告向被告提供了年度華電大廈招商小結(jié)、上海寫字樓市場月報、上海華電大廈周邊市場概況、上海華電大廈辦公樓項目定價建議說明、項目市場分析及銷售價格建議、上海華電大廈營銷推廣策劃方案、上海華電大廈租賃營銷方案、項目團隊銷售及中介推廣工作計劃、寫字樓樣板布局及傭金建議、上海華電大廈寫字樓營銷預(yù)算方案、上海華電大廈市場目標客戶定位及交房標準建議等報告及郵件。被告向原告支付了市場顧某服務(wù)費15萬元，剩余5萬元未支付。
　　2018年2月，原、被告雙方就《租賃代理委托合同》的履行簽署了《〈租賃代理委托合同〉履行第一階段的確認書》一份，被告為甲方、原告為乙方，約定甲方與乙方于2015年7月20日簽訂《租賃代理委托合同》，約定乙方為甲方建設(shè)的上海華電大廈招租，按成交租賃金額，乙方向甲方收取月租金0.25倍的傭金，并且約定在竣工前如果出租率達到50%的，甲方另外獎勵乙方0.15倍的租金獎勵，現(xiàn)雙方就合同履行的第一階段確認：1、雙方一致同意，2017年11月1日視為華電大廈竣工日，合同履行的第一階段，截止到2017年11月1日止，哪怕甲方在該日實際還未獲得竣工證書，以后不再調(diào)整竣工日；2、合同第二階段自2017年11月1日起至2018年7月31日止，該期間，乙方按合同約定的月租金0.25倍向甲方收取基準傭金，……，合同履行到2018年7月31日止，之后乙方不再為甲方招租；雙方確認截至2017年11月1日，華電大廈實際出租率達到了50%，甲方同意給乙方月租金0.15倍的獎勵。
　　原、被告雙方就案外人華某(上海)實業(yè)有限公司租賃的中介服務(wù)事宜簽訂《代理服務(wù)費(傭金)確認書》，約定：原告已經(jīng)就華某(上海)實業(yè)有限公司的租賃事宜提供了完整的中介服務(wù)，收取相等于1.5個月凈租金的服務(wù)費，計136,875元；支付條件為在承租人與被告簽訂租賃合同，且承租人已向被告支付租賃保證金和一個月租金后，被告根據(jù)原告所出具的正規(guī)稅務(wù)發(fā)票，于30天內(nèi)向原告支付上述中介服務(wù)費。原、被告雙方就案外人大唐財富投資管理有限公司租賃的中介服務(wù)事宜簽訂《代理服務(wù)費(傭金)確認書》，約定：原告已經(jīng)就大唐財富投資管理有限公司的租賃事宜提供了完整的中介服務(wù)，收取相等于1.5個月凈租金的服務(wù)費，計269,187.50元；支付條件為在承租人與被告簽訂租賃合同，且承租人已向被告支付租賃保證金和一個月租金后，被告根據(jù)原告所出具的正規(guī)稅務(wù)發(fā)票，于30天內(nèi)向原告支付上述中介服務(wù)費。原告于2018年6月25日向被告開具了金額分別為136,875元、269,187.50元、名稱為中介服務(wù)費的增值稅發(fā)票。
　　根據(jù)《上海市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督報告》的記載，涉案項目的物業(yè)上海華電大廈的竣工驗收日期為2017年3月27日；根據(jù)《建設(shè)工程竣工驗收備案證書》，上海華電大廈工程竣工驗收備案的時間為2018年6月4日。
　　2018年8月16日，原告向被告發(fā)送《律師函》，主張被告支付剩余市場顧某服務(wù)費，以及代理傭金、中介服務(wù)費，被告未予支付。
　　另查明，案件審理過程中，被告確認，截至2017年11月1日，原告已完成了其提交的《上海華電大廈傭金計算表》中的第1項至第16項所列明的16家公司的租賃代理委托工作，對該計算表所列內(nèi)容除傭金費率、金額和第一階段劃分方式外，均無異議。
　　以上事實有原告提供的《租賃委托代理合同》、《補充協(xié)議》、《〈租賃代理委托合同〉履行第一階段的確認書》、市場顧某費支付憑證、市場顧某費發(fā)票、上海華電大廈傭金計算表、《代理服務(wù)費(傭金)確認書》、中介服務(wù)費發(fā)票、律師函、《建設(shè)工程竣工備案證書》、服務(wù)報告及電子郵件，被告提供的《上海市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督報告》等證據(jù)及原、被告庭審陳述在卷佐證。經(jīng)質(zhì)證，原、被告雙方對上述證據(jù)的真實性均無異議，本院對上述證據(jù)的真實性及與本案的關(guān)聯(lián)性予以確認，故作為認定本案事實的依據(jù)。關(guān)于原告提供的案外人華某(上海)實業(yè)有限公司、大唐財富投資管理有限公司的租賃合同及付款憑證，鑒于租賃合同與原告提供的傭金計算表內(nèi)容可以相互印證，被告對傭金計算表載明的租賃情況不持異議，故本院對原告提供的租賃合同及付款憑證的真實性亦予以確認。
　　本院認為，原、被告簽訂的《租賃委托代理合同》及《補充協(xié)議》系雙方當事人的真實意思表示，不存在違反法律及行政法規(guī)的情況，合法有效，雙方均應(yīng)恪守。
　　關(guān)于市場顧某服務(wù)費，本院認為，原告作為證據(jù)提交的市場顧某服務(wù)相關(guān)報告及文件，在內(nèi)容上已基本涵蓋涉案《租賃委托代理合同》第5.1條約定的“全程市場顧某服務(wù)”的相應(yīng)內(nèi)容，應(yīng)認為原告已經(jīng)履行了相應(yīng)的市場顧某服務(wù)義務(wù)，被告應(yīng)支付剩余的顧某服務(wù)費5萬元及逾期利息損失。關(guān)于利息的計算，根據(jù)雙方約定，該顧某服務(wù)費應(yīng)于獲得竣工許可證后10個工作日且被告收到原告開具的正式發(fā)票后付款，現(xiàn)上海華電大廈取得竣工驗收備案證書的時間為2018年6月4日，且原告已于2018年6月29日向被告開具了咨詢服務(wù)費發(fā)票，故逾期付款利息應(yīng)自2018年6月30日開始計算，原告主張計算標準為中國人民銀行同期同類貸款基準利率，于法無悖，本院予以支持。
　　關(guān)于租賃代理傭金，原、被告雙方爭議焦點在于竣工日的確定，原告主張按照雙方簽署《〈租賃代理委托合同〉履行第一階段的確認書》確定的竣工日2017年11月1日考核，被告主張按照《上海市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督報告》記載的竣工驗收日期2017年3月27日進行考核。對此，本院認為，本案中雙方對竣工日的爭議影響的是原告租賃代理工作第一階段的考核以及租賃代理傭金的金額計算，即原、被告雙方基于平等主體之間的商事合同而產(chǎn)生的民事權(quán)利，并不影響房屋建筑竣工驗收、備案等相關(guān)行政管理秩序，因此，基于意思自治之原則，應(yīng)以原、被告雙方已經(jīng)在《〈租賃代理委托合同〉履行第一階段的確認書》中明確約定的“竣工日”作為確定第一階段期限及計算租賃代理傭金的依據(jù)。同時，該確認書明確出租率已達到了50%，被告同意給予原告月租金0.15倍的獎勵，故原告主張2017年11月1日之前完成租賃代理工作的部分以單套月租金按0.40的傭金率計算傭金，之后完成的租賃代理工作以單套月租金按0.25的傭金率計算傭金，金額合計為1,374,206.75元，本院予以支持。至于被告辯稱原告沒有開具發(fā)票，雙方?jīng)]有對金額最終達成一致，故付款條件未成就，本院認為，原告已經(jīng)完成了合同核心義務(wù)，且原告已經(jīng)開具發(fā)票的咨詢服務(wù)費，以及雙方已經(jīng)確認且原告亦已開具發(fā)票的中介服務(wù)費款項，被告亦未予以支付，在此情況下，原告未再開具增值稅發(fā)票亦在情理之中，被告以此抗辯付款條件未成就，本院不予采納，但該部分的逾期付款利息，應(yīng)自起訴之日開始計算，原告主張的計算標準為中國人民銀行同期同類貸款基準利率，于法無悖，本院予以支持。被告另抗辯原告代理租賃的一戶承租人因刑事犯罪給被告造成不良影響，該部分租賃代理傭金應(yīng)當免除，本院認為，被告既未舉證證明該承租人涉嫌刑事犯罪以及給被告造成損失的事實，亦未舉證證明原告在租賃代理該承租人的過程中存在隱瞞、疏忽等不當履行代理職責的情況，故該項辯稱意見，本院不予采信。
　　關(guān)于中介服務(wù)費，原、被告雙方已經(jīng)簽訂《代理服務(wù)費(傭金)確認書》兩份，確認原告完成了相應(yīng)的中介服務(wù)及被告應(yīng)當支付的中介費金額合計為406,062.50元，同時原告也已向被告開具了相應(yīng)增值稅發(fā)票，因此原告應(yīng)當向被告支付相應(yīng)中介服務(wù)費并承擔逾期付款利息?！洞矸?wù)費(傭金)確認書》明確付款期限為承租人簽訂租賃合同并向被告支付租賃保證金和一個月租金后，被告根據(jù)原告出具的發(fā)票，于30日內(nèi)向原告支付中介服務(wù)費，現(xiàn)承租人于2018年2月支付了租賃保證金及首期租金，原告開具增值稅發(fā)票的時間為2018年6月25日，故逾期付款利息應(yīng)自2018年7月26日起開始計算，原告主張的計算標準為中國人民銀行同期同類貸款基準利率，于法無悖，本院予以支持。至于被告辯稱顧某服務(wù)的內(nèi)容與租賃代理服務(wù)的內(nèi)容有重合，服務(wù)內(nèi)容有重合的情況下原告既收顧某服務(wù)費又收傭金和中介費不合理，本院認為，涉案合同中對市場顧某服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)費的約定為第5.1條，對租賃代理服務(wù)的約定系第5.3條，對租賃代理工作的考核及傭金計算為合同第六部分，其中6.4.4條明確約定原告自有客戶成交傭金相當于第三方代理成交傭金及原告基準傭金之和，因此，從合同約定看，原告主張的市場顧某服務(wù)費、租賃代理服務(wù)傭金、中介服務(wù)費均有相應(yīng)的合同依據(jù)，亦不存在重復(fù)計算的情況，因此，被告的該項辯稱意見，本院不予采納。
　　綜上，依照《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第一百零九條、第一百一十二條之規(guī)定，判決如下：
　　一、被告上海華濱投資有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告第一太平戴某某物業(yè)顧某(上海)有限公司支付市場顧某服務(wù)費5萬元及逾期付款利息(以5萬元為基數(shù)自2018年6月30日起按中國人民銀行同期同類貸款基準利率的標準計算至實際清償日)；
　　二、被告上海華濱投資有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告第一太平戴某某物業(yè)顧某(上海)有限公司支付租賃代理傭金1,374,206.75元及逾期付款利息(以1,374,206.75元為基數(shù)自2019年1月9日起按中國人民銀行同期同類貸款基準利率的標準計算至實際清償日)；
　　三、被告上海華濱投資有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告第一太平戴某某物業(yè)顧某(上海)有限公司支付中介服務(wù)費406,062.50元及逾期付款利息(以406,062.50元為基數(shù)自2018年7月26日起按中國人民銀行同期同類貸款基準利率的標準計算至實際清償日)。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費21,560元，因適用簡易程序減半收取計10,780元，由被告上海華濱投資有限公司負擔。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：徐勁草

書記員：王??迪