原告竺某某。
委托代理人趙義山。
被告左秀某。
被告劉和文。
委托代理人齊文海，黑龍江安海律師事務(wù)所律師。

原告竺某某與被告左秀某、劉和文房屋買賣合同糾紛一案，本院于2014年11月3日受理后，依法適用簡易程序，于2014年11月24日公開開庭進行了審理。原告竺某某及其委托代理人趙義山、被告左秀某、被告劉和文及其委托代理人齊文海到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認為，該證據(jù)能夠證明劉和文有私有住房一處，位于東京城XX（原XX），建筑面積108.80平方米，房屋產(chǎn)權(quán)證號AXX。王XX與左秀某、王XX之間存在房屋買賣合同關(guān)系。對原告所要證明的其他問題，不予采信。
證據(jù)2.2007年11月27日，左秀某為本案原告竺某某書寫的賣房收據(jù)一份。證明第一，該房屋事實物權(quán)人左秀某、王XX夫妻在訴爭房屋已經(jīng)居住七年后賣給其小姑子王XX、竺某某夫妻，因是親兄妹關(guān)系，當時未辦理房屋過戶手續(xù)；第二，原告夫妻與其親哥嫂，雙方的房屋買賣行為于2007年11月27日已經(jīng)全部履行，左秀某夫妻已經(jīng)搬出此房，原告夫妻搬入此房居住、使用、占有至今已經(jīng)七年之久。原告夫妻是訴爭房屋的事實物權(quán)人。
被告左秀某質(zhì)證稱，原告是2005年入住該房，不是2007年入住的。
被告劉和文質(zhì)證稱，第一，左秀某在沒有征得劉和文同意的情況下簽訂合同是無效的。第二，左秀某以60000元的價格購買房屋，以40000元的價格賣出，且沒有交付產(chǎn)權(quán)證，說明買賣雙方存在惡意行為。
本院認為，該證據(jù)能夠證明竺某某與左秀某之間存在房屋買賣合同關(guān)系，對原告所要證明的其他問題，不予采信。
證據(jù)3.2014年8月13日，寧安市民政局婚姻登記查檔證明一份。證明被告劉和文與王XX至今未查到有離婚登記記錄。
被告左秀某質(zhì)證稱，2002年11月19日劉和文與王XX離婚了。
被告劉和文質(zhì)證稱，劉和文與王XX有離婚證，雙方在2002年11月19日經(jīng)東京城鎮(zhèn)政府登記離婚。
本院認為，該證據(jù)能證明原告所要證明的問題，予以采信。
被告劉和文為支持其主張，向法庭舉證，經(jīng)原告竺某某、被告左秀某質(zhì)證及本院認證如下：
證據(jù)1.婚姻登記記錄證明及離婚證各一份。證明劉和文與王XX于1996年1月18日經(jīng)寧安市民政局登記結(jié)婚，于2002年11月9日經(jīng)寧安市東京城鎮(zhèn)人民政府協(xié)議離婚。
原告質(zhì)證稱，第一，對結(jié)婚登記證明沒有異議，但對離婚證明有待核實；第二，被告劉和文與王XX買賣房屋行為在婚姻存續(xù)期間，與離婚沒有關(guān)系。
被告左秀某質(zhì)證無異議。
本院認為，該證據(jù)能夠證明劉和文所要證明的事實，客觀、真實，予以采信。
證據(jù)2.私有房屋買賣契約書、土地使用證、房屋所有權(quán)證存根、東京城林業(yè)公安局證明各一份。證明第一，1994年5月劉和文與王XX簽訂了私有房屋買賣契約書，劉和文購買的本案訴爭房屋，價格是45000元；第二，本案訴爭的房屋土地使用權(quán)于1994年6月20日已經(jīng)變更為劉和文；第三，訴爭的房屋于1999年7月13日產(chǎn)權(quán)人變更為劉和文；第四，身份證上的“劉和文”與產(chǎn)權(quán)證上的“劉和文”為同一人，本案訴爭的房屋產(chǎn)權(quán)人為劉和文個人。
原告質(zhì)證稱，第一，對該房屋為劉和文婚前購買沒有異議，但與婚姻關(guān)系存續(xù)期間其妻子處分該房屋的代理行為無關(guān)；第二，基于王XX與左秀某的親姊妹關(guān)系，任何人都有理由相信雙方房屋買賣的真實性與可信度。
被告左秀某質(zhì)證無異議。
本院認為，該組證據(jù)能夠證明劉和文所要證明的問題，客觀、真實，予以采信。
被告左秀某未向法庭提交證據(jù)。
根據(jù)當事人當庭陳述、舉證、質(zhì)證、法庭調(diào)查以及本院對上述證據(jù)的認證意見，本院確認本案事實如下：
1994年5月，被告劉和文以45000元的價格從王XX處購買房屋一棟，該房屋坐落于寧安市東京城鎮(zhèn)XX（原XX），建筑面積108.80平方米。1994年6月20日，劉和文取得該房屋的土地使用證，載明用地面積391.12平方米，建筑占地108.80平方米。1999年7月13日，劉和文取得該房屋所有權(quán)證，載明所有權(quán)人為劉和文。1996年1月18日，劉和文與王XX經(jīng)寧安市民政局登記結(jié)婚，于2002年11月9日經(jīng)寧安市東京城鎮(zhèn)人民政府登記離婚。王XX與左秀某系夫妻。2001年5月16日，王XX與王XX、左秀某簽訂賣房協(xié)議書一份，載明劉和文、王XX將訴爭房屋、建筑面積126平方米（含院內(nèi)無照房17.20平方米），以60000元的價格賣給王XX、左秀某。王XX、王XX、左秀某在賣房協(xié)議書上簽字，房款至今未付。2004年年末，王XX將該房屋交予王XX、左秀某居住。2007年11月27日，左秀某將該房屋以40000元的價格賣給原告竺某某，竺某某向左秀某一次性交付購房款40000元，左秀某為竺某某出具收據(jù)一份，載明：“收據(jù)，今收竺某某XX房屋款，肆萬元整，40000元，房照沒給你呢，收款人：左秀某，2007年11月27日，房照沒給竺某某呢?！?br/>據(jù)以上事實，本院認為：本案訴爭房屋為1994年5月被告劉和文以45000元的價格從王XX處購得。雖然王XX與王XX、左秀某于2001年5月16日簽訂買賣房屋協(xié)議，但該房屋為劉和文的婚前個人財產(chǎn)，王XX個人無權(quán)處分?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》第九條明確規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記發(fā)生法律效力，未經(jīng)登記，不發(fā)生法律效力。因此，雖然王XX、左秀某于2004年占有使用該房屋，但王XX與王XX、左秀某并沒有辦理房屋所有權(quán)變更登記手續(xù)，故王XX、左秀某并未取得該房屋的所有權(quán)。
《中華人民共和國物權(quán)法》第十五條規(guī)定：“當事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力”?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條規(guī)定，當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。本案2007年11月27日，原告竺某某與被告左秀某達成買賣房屋協(xié)議，是雙方真實意思表示，故雙方簽訂的房屋買賣協(xié)議合法有效，被告辯稱合同無效的主張，本院不予支持。另因左秀某并沒有取得該爭議房屋的所有權(quán)，所以原告要求被告左秀某實際履行房屋變更登記已不可能，因被告劉和文不是此房屋買賣合同的相對人，故原告要求二被告協(xié)助辦理房屋變更登記的請求，本院不予支持。原告竺某某要求確認與被告左秀某之間的房屋買賣合同合法有效的訴訟請求，符合法律規(guī)定，本院予以支持。綜上，依照《中華人民共和國物權(quán)法》第九條、第十五條、《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百三十二條、《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條的規(guī)定，判決如下：

一、原告竺某某與被告左秀某之間的房屋買賣合同有效；
二、駁回原告竺某某的其他訴訟請求。
案件受理費800元減半收取，即400元由原告竺某某負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省牡丹
江市中級人民法院。

代理審判員　　張勇

書記員：劉杰