原告（反訴被告）程迎某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住武漢市。
原告（反訴被告）張某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住武漢市。
共同委托代理人肖江云，湖北春園律師事務所律師。代理權限：一般代理。
共同委托代理人蔡月華，湖北春園律師事務所律師。代理權限：一般代理。
被告（反訴原告）湖北紅星廣場投資有限公司（以下簡稱紅星廣場公司），住所地：襄陽市高新區(qū)。
法定代表人劉偉波，紅星廣場公司總經理。
委托代理人唐齊斌，湖北長久律師事務所律師。代理權限：特別授權。
委托代理人賀艷輝，湖北長久律師事務所律師。代理權限：特別授權。

原告（反訴被告）程迎某、張某某訴被告（反訴原告）紅星廣場公司房屋買賣合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。原告程迎某以及程迎某、張某某的共同委托代理人蔡月華，被告紅星廣場公司的委托代理人賀艷輝到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
原告（反訴被告）訴稱，2013年12月9日原告與被告簽訂了一份商品房買賣合同，合同約定：“原告購買被告第5幢1單元5-1-005號商品房，建筑面積共計97.60㎡；付款方式為按揭，首付款為1294638元，余款1290000元在合同簽訂后7日內向指定銀行辦理按揭；被告應當在2014年12月31日前將房屋（該房屋經驗收合格或該房屋已由勘察、設計、監(jiān)理、施工單位驗收通過，出具了《建設工程竣工驗收報告》）交付給原告等”。協(xié)議簽訂后，原告于2013年12月18日依約向被告交付了首付款1294637.97元，但交房期限屆滿后原告多次找到被告要求交房，被告至今一直未依約向原告交房，導致原被告簽訂的合同目的已無法實現(xiàn)。為維護原告合法權益，依據相關法律規(guī)定，故訴至法院，請求判令：1、依法解除原告與被告的商品房買賣合同；2、返還原告的首付款1294638元并賠償損失20000元；3、本案訴訟費由被告承擔。庭審中，原告程迎某變更訴訟請求為：本金不變，損失利息從2013年交款之日起計算至賠償之日止，賠償之日指付清之日，按同期銀行貸款利率計算。
被告（反訴原告）紅星廣場公司辯稱：一、由于原告未履行合同約定的付款義務，被告有權拒絕向原告交房。1、被告與原告訂立的《商品房買賣合同》第六條約定：原告應當于合同訂立之日支付首期房款1294638元，余款1290000元于合同訂立之日起七日內辦理按揭，但截止被告提交答辯狀之日，原告至今未履行下余1290000元的房款給付義務；《商品房買賣合同》第八條約定，被告應在2014年12月31日前將房屋交付給原告?；谏鲜黾s定可知，從合同履行順序而言，原告應當先履行合同義務。依據《合同法》第六十七條之約定，因原告未履行付款義務，被告有權拒絕向原告交房；2、《住宅專項維修資金管理辦法》第十二條、第十三條規(guī)定，商品住宅的業(yè)主應當在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。未按本辦法規(guī)定交存首期住宅專項維修資金的，開發(fā)建設單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購買人。截止被告提交答辯狀之日，原告仍未履行住宅專項維修基金交付義務；雙方訂立的《補充協(xié)議》第三條第三款的約定，原告在被告發(fā)出入伙通知書后，應當向被告辦理交付手續(xù)，包括簽署房屋交接單、支付應付未付房款和該房屋各類費用。如原告未付清相應的款項，視為原告未付清房款，被告有權拒絕交房。依據上述法律規(guī)定和合同約定，因原告未按規(guī)定履行住宅專項維修基金及其他費用的繳納義務，被告據此有權拒絕交房。二、原告依法不享有合同解除權。依據《合同法》第九十三條和九十四條之規(guī)定，合同解除權，或來源于合同的約定，或來源于法律的規(guī)定。本案中，原告未按約定履行付款義務，被告享有拒絕交房的權利，故被告拒絕交房，不能成為原告享有合同解除權的理由。原告以被告未履行交房義務為由，請求解除合同，既無事實依據也無法律依據。綜上事實和理由，請求人民法院依法駁回原告的訴訟請求。
被告（反訴原告）反訴稱，2013年12月9日，反訴被告與反訴原告訂立《商品房買賣合同》（編號：GF-2000-0171）,雙方并于2014年8月8日對該合同在襄陽市房管局進行了網簽并提交了備案申請，襄陽市房管局于2014年12月24日對該合同進行了備案。合同約定主要內容有：反訴被告購買反訴原告開發(fā)的位于襄陽市××新區(qū)××大道“紅星國際”5幢1單元005室房屋，建筑面積共計97.6平方米；付款方式為按揭，首付款為1294638元，余款1290000元合同簽訂后7日內向指定銀行辦理按揭。合同簽訂后，反訴被告僅依約向反訴原告交付了首付款1294638元，下余1290000元，經反訴原告多次催要后，因反訴被告的原因未按合同約定辦理按揭貸款，反訴被告亦未按合同約定以變更為現(xiàn)金履行的方式予以履行。反訴原告認為：因反訴被告的原因致按揭貸款辦理不能后，反訴被告未按合同約定以現(xiàn)金履行的方式給付剩余房款，其行為已構成違約，依法應當承擔繼續(xù)履行付款義務并賠償違約金等民事責任。為此提起反訴，請求判令：1、請求反訴被告支付剩余房款1290000元并賠償違約金（違約金計算公式為：欠款金額×日萬分之五×逾期時間。其中逾期時間自合同約定的付款之日計算至欠款實際付清之日。截止2015年12月16日違約金額為470850元。）；2、本次訴訟費用均由反訴被告承擔。
原告（反訴被告）辯稱，反訴無事實依據，由于被告原因未辦理按揭，合同中并未約定貸款辦不下來付款方式變成現(xiàn)金支付。請求法院駁回反訴請求。
本院根據當事人的陳述并結合其提供的與本案有關聯(lián)的有效證據，認定以下事實：
原告與被告于2013年12月9日簽訂的《商品房買賣合同》中載明，紅星廣場公司將第5幢1層5-1-005號，建筑面積共97.60平方米的商品房賣與買受人程迎某、張某某，計價方式按建筑面積計算，商品房單價為每平方米26481.95元，總金額為貳百伍拾捌萬肆千陸百叁拾捌元整。買受人按第3種方式以按揭付款方式付款，自合同簽訂當日支付首期房款（含定金）人民幣壹佰貳拾玖萬肆仟陸佰叁拾捌元整（￥1294638.00），余款人民幣壹佰貳拾玖萬元整（￥1290000.00），于合同簽訂后7日內向指定銀行辦理按揭。買受人逾期付款的，逾期超過30日后，出賣人有權解除合同。出賣人解除合同的，買受人按累計應付款的5%向出賣人支付違約金。買受人愿意履行合同的，經出賣人同意，合同繼續(xù)履行，自合同規(guī)定的應付款期限之第二天起至實際全額支付應付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之伍的違約金。因買受人逾期付款原因導致出賣人解除合同的，買受人的違約責任同時適用附件四補充協(xié)議第十條。第八條約定的交付期限，出賣人應當在2014年12月31日前，依照國家和地方人民政府的有關規(guī)定，將具備下列第1或5種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用：1、該商品房經驗收合格；…5、該商品房已由勘察、設計、監(jiān)理、施工單位驗收通過，出具了《建設工程竣工驗收報告》?！唐贩款A售的，自合同生效之日起30日內，由出賣人向襄陽市住房保障和房屋管理局申請登記備案。合同第九條約定出賣人逾期交房的違約責任為除本合同第八條規(guī)定的特殊情況外，出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，按下列第2種方式處理：…2、詳見附件四補充協(xié)議第三條…等。附件四為合同補充協(xié)議，主要內容為：出賣人（甲方）與買受人（乙方）于2013年12月9日就乙方購買的紅星國際5幢1層005號房屋，訂立《商品房買賣合同》，現(xiàn)甲、乙雙方就合同中未盡事宜，訂立補充協(xié)議?！诙l關于按揭貸款付款的補充約定：1、乙方選擇按揭付款方式的，應于本合同簽訂之日付清首付款，同時向甲方指定的按揭銀行提交符合按揭銀行要求的完整資料，繳清相關費用，并在合同簽訂后7日內簽署《借款合同》。由甲方協(xié)助乙方辦理按揭貸款手續(xù)的，相關責任及費用由乙方自行承擔，甲方不因協(xié)助乙方或按揭銀行而承擔責任。如乙方未能按其提供前述資料或繳清相關費用，導致乙方沒有按照合同約定期限支付全部房款的，乙方應按合同約定承擔違約責任。2、如果乙方申請貸款額度與按揭銀行批準額產生差額，或者國家調整按揭政策，乙方應在甲方向其送達付款通知之日后7日內自行付清差額部分，或者在按揭銀行公布新政策之日起7日內補足按揭所需的首期房款及其余房款，以獲得按揭銀行按揭款的發(fā)放，否則視為乙方付款違約，乙方應按本合同約定承擔違約責任。3、乙方承諾其已具備按揭貸款的條件。無論何種條件導致乙方未能獲得按揭貸款而造成延遲付款、不足額付款等違約情形，甲方有權要求乙方在甲方催告后7日內變更付款方式并繼續(xù)履行本合同及補充協(xié)議，否則視為乙方付款違約，乙方應按本合同約定承擔違約責任。…5、在合同約定的房屋交付日前，如乙方存在違反本條第4項約定行為，導致甲方為乙方墊付款項仍未獲償還的，則在合同約定的交房日期屆滿及其后，甲方有權不向乙方交房，直至乙方還清所有欠款為止。如導致本合同解除的，甲方有權不再向乙方交房。雙方特別明確，本項約定效力優(yōu)先于所有雙方相關規(guī)定。第三條關于房屋交付的補充約定：1、合同第八條約定的該房屋交付時間為2014年12月31日之前，具體時間以甲方發(fā)放《入伙通知書》載明的交房時間為準（不延遲于前述交房日期），乙方對此無異議?！?、雙方明確，該房屋一經交付，則視為乙方驗收合格。乙方要求整修的，整修期間不視為甲方逾期交房。5、如發(fā)生合同約定的不可抗力或以下情形之一的，甲方可據實順延交房日期，無需承擔違約責任：…（5）乙方在房屋交付前仍有到期應付房款或其他費用（含契稅、物業(yè)維修基金等稅費）尚未付清。…7、甲方自身原因造成未在合同約定期限內交付乙方房屋，則：…（2）如寬展期屆滿后甲方仍未將該房屋交付乙方，自本合同約定的交付期限屆滿后第31日起，至實際交付之日止，甲方應按日向乙方支付交房價款萬分之一的違約金，合同繼續(xù)履行。…第十條合同解除：…3、由甲方原因導致乙方有權解除合同及補充協(xié)議的，如乙方不解除合同，則甲方按照本合同其他相關約定承擔違約責任。如乙方解除合同，則雙方按以下方式處理：（1）甲方應在合同解除之日起60日內，向乙方返還已付房款（含履約定金）及乙方交予甲方的代繳稅、費（不計息），并承擔違約金（按乙方已付房款的2%計算金額）。乙方明確同意，前述甲方應返還款項中乙方尚欠銀行的按揭貸款及利息，甲方有權直接返還給按揭銀行。（2）雙方明確，由甲方原因導致合同解除的，本條本項前述列明款項即為甲方應向乙方支付的全部款項及賠償金。（3）乙方應按照本條第2項約定辦理相關備案、登記撤銷手續(xù)，騰退并向甲方交還該房屋，否則應承擔本條第2項約定的相關責任。4、除雙方另有明確約定外，如出現(xiàn)法定或約定的乙方有權解除合同及補充協(xié)議的事由，甲方自該事由發(fā)生之日起30日內未收到乙方解除合同的書面通知，則視為乙方放棄合同及補充協(xié)議的解除權及責任追究權（如有）。雙方繼續(xù)履行合同，并按照合同約定履行義務。對于原告未獲得按揭貸款，被告有無通知原告付清尾款，被告述稱曾要求原告通過其他方式付款；原告否認接到過通知。被告沒有舉證證明其通知過原告。另查明，訴爭的紅星國際A區(qū)5幢于2013年6月27日取得預售許可證[證號為鄂襄房預字（2013）051號]，原告與被告簽訂的《商品房買賣合同》已于2014年12月24日辦理了網簽備案（網簽合同編號為X2014080235）,訴爭房屋所占土地使用權在銀行辦有在建工程抵押貸款。
原告的按揭貸款沒有辦理下來的原因在于原告還是被告是本案最大的爭議焦點，雙方各執(zhí)一詞，都認為是對方的原因。原告認為原因在于被告，理由是由于被告的土地房屋在襄陽市農商行作了在建工程抵押，國有土地使用證不能向按揭銀行中國銀行提供，導致中國銀行不能給原告發(fā)放按揭貸款。被告認為是由于原告向銀行提交的資料不符合銀行要求導致中國銀行不能給原告發(fā)放按揭貸款的，并不是由于被告的土地房屋在襄陽市農商行作了在建工程抵押導致的，并提交了其與原告同棟的第5幢1層5-1-002號買受人為方智勇的購房合同及預購商品房抵押權預告登記（登記時間為2015年1月21日）、按揭貸款轉賬憑證證明他人可以辦理抵押貸款手續(xù)。
庭審中，經本院協(xié)調提出的解決方案為：由紅星廣場公司提供合作的按揭銀行，程迎某、張某某負責向銀行提供相關資料辦理按揭手續(xù)，若紅星廣場公司不能提供合作的按揭銀行，合同無法履行的過錯在于紅星廣場公司；紅星廣場公司提供了合作的按揭銀行，若因程迎某、張某某的原因導致辦理不了按揭，則合同無法履行的過錯在于程迎某、張某某。庭審后，紅星廣場公司提交了其與襄陽市城區(qū)農村信用合作聯(lián)社（以下簡稱城區(qū)信用社）于2013年3月1日簽訂的個人住房（商業(yè)住房）按揭業(yè)務合作協(xié)議一份，證明其與城區(qū)信用社存在合作關系。2017年4月24日，本院根據庭審情況，與程迎某就庭審中形成的調解方案進行協(xié)商，將紅星廣場公司辦理按揭所需資料明細（含一份職工個人收入證明）送達給程迎某，程迎某表示該份明細無法看出其辦理按揭所需提供的資料，且該份明細所列內容與2013年辦理按揭時銀行要求提供的材料大致相同；在其與銀行交流過程中，得知按揭有可能提高60%，還有商業(yè)保險，紅星廣場公司提供的明細中沒有這些內容，且截止當天，在該行紅星廣場公司尚未辦理成功任何一家商鋪按揭。程迎某認為繼續(xù)辦理按揭只是紅星廣場公司在拖延時間，其同意按明細提供資料，但是要求紅星廣場公司在一個月內確定是否能辦理按揭，若不能確定，則視為紅星廣場公司違約，并要求紅星廣場公司自其提供按揭資料之日起十五個工作日內完成辦理按揭的手續(xù)。2017年6月12日，本院再次就調解方案組織雙方進行協(xié)商。雙方就更換商鋪為公寓的方案，因紅星廣場公司總部高層未同意，不能達成一致。就繼續(xù)辦理按揭貸款的方案，查明紅星廣場公司提供的貸款銀行---城區(qū)信用社于2014年5月12日已注銷；紅星廣場公司陳述，城區(qū)信用社與農村信用合作社聯(lián)合改制，已更名為湖北襄陽農村商業(yè)銀行股份有限公司（以下簡稱農村商業(yè)銀行），紅星廣場公司與該行仍延用與城區(qū)信用社所簽的合作協(xié)議，只是主體變更為農村商業(yè)銀行，農村商業(yè)銀行承接了城區(qū)信用社的權利、義務，紅星廣場公司與農村商業(yè)銀行仍按與城區(qū)信用社簽訂的合作協(xié)議進行合作，但未舉出相應的合作協(xié)議印證其陳述。程迎某在此次調解中明確表示不同意辦理按揭，并就2013年在中國銀行股份有限公司襄陽高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)支行（以下簡稱中行襄陽高新支行）未能辦理按揭的原因再次申請調取證據。2017年6月15日，本院向中行襄陽高新支行送達協(xié)助調查通知書，中國銀行股份有限公司襄陽分行（以下簡稱中行襄陽分行）于2017年6月19日回復“協(xié)助回復函”，內容如下：“1、客戶2013年12月19日向我行申請商鋪貸款，在我行貸款未獲批的主要原因是：客戶不同意按我行要求補充相關貸款資料；2、2014年5月19日，我行市分行風險審批經理結合和客戶本人實際情況，根據我行個人貸款審批要求，對客戶的貸款申請?zhí)岢霰M責審查意見：‘調查公司主營股權沿革，襄陽本地資產并公司資產擔?！?。我行經辦客戶經理向客戶電話通知了盡責風險經理提出的盡責審查意見，要求補充相關貸款資料。接我行電話通知后，客戶到我行了解貸款情況，對分行提出的盡責審查意見，客戶稱該商鋪貸款是個人行為，公司股東不能提供擔保，也不能涉及公司股權。而我行堅持原審批意見，客戶無法落實我行盡責審查意見要求的相關貸款條件，我行客戶經理告知客戶對該筆貸款業(yè)務作退單處理；3、后來，我行電話通知紅星廣場的工作人員，該客戶不能落實我行貸款條件，做退單處理?！背逃迟|證認為：1、中國銀行高新支行2017年6月19日出具的“協(xié)助調查回復”不符合證據的形式要件，不能作為本案定案依據；2、“協(xié)助調查回復”的內容與客觀事實不符，系虛假證據，影響本案的公正審理，依法應受法律制裁。綜上，中國銀行高新支行出具的“協(xié)助調查回復”不能作為本案證據使用，請法院依法追究被告與中國銀行高新支行提供虛假證據的法律責任。紅星廣場公司質證認為：真實性沒有異議，該證據恰恰證明了未能辦理按揭貸款是因為原告未按銀行的要求提供相應的資料造成的，未能辦理按揭手續(xù)完全是原告的原因，與我公司無關，請求法院依法駁回原告的訴訟請求。

本院認為，原告與被告簽訂的商品房買賣合同是雙方的真實意思表示，不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，屬有效合同，雙方當事人均應按合同約定履行。原告提出商品房買賣合同附件四合同補充協(xié)議系格式條款，被告否認。通過比較被告提交的方智勇的商品房買賣合同及附件四合同可以發(fā)現(xiàn)，原告與被告簽訂的附件四合同補充協(xié)議均為打印件，內容、排版完全一致，本院認定本案訴爭的商品房買賣合同附件四合同補充協(xié)議屬于格式條款；對于其效力的爭議，本院將分別予以評判。原告以被告不按期交房為由要求解除合同。被告以原告未付清購房款拒絕交房。商品房買賣合同第九條約定按照附件四合同補充協(xié)議第三條執(zhí)行，被告對于附件四合同補充協(xié)議第三條已采用合理的方式向原告予以了提示，附件四合同補充協(xié)議第三條第5款第（5）項的約定不存在無效的情形，應認定為有效約定。按照附件四合同補充協(xié)議第三條第5款第（5）項的約定，原告在房屋交付前仍有到期應付房款或其他費用（含契稅、物業(yè)維修基金等稅費）尚未付清的，被告可據實順延交房日期，無需承擔違約責任。本案中，原告向中行襄陽高新支行申請按揭貸款未獲批的原因，中行襄陽分行書面證實是由于原告不同意按銀行要求補充相關貸款資料造成的，故，原告訴稱其按揭貸款未獲批是由于被告在襄陽市農商行作了在建工程抵押貸款所致的理由，與查明的事實不符，本院不予采納；被告的抗辯理由成立，本院予以采納。原告還提出被告未提供訴爭房屋建設工程驗收合格證或竣工驗收報告以及消防合格證，不能實現(xiàn)合同目的，要求解除合同。本院認為，由于原告未付清購房款，按合同約定被告可據實順延交房日期，現(xiàn)被告以此為由拒絕交房，故審查訴爭房屋是否取得建設工程驗收合格證或竣工驗收報告以及消防合格證的條件尚不成就，原告以此為由主張解除合同不能成立，本院不予采納。
反訴原告以因反訴被告的原因致使按揭貸款辦理不能后，反訴被告未按合同約定以現(xiàn)金履行的方式給付剩余房款，其行為已構成違約，依法應當承擔繼續(xù)履行付款義務為由，請求反訴被告支付剩余房款129萬元并賠償違約金（違約金計算公式為：欠款金額×日萬分之五×逾期時間。其中逾期時間自合同約定的付款之日計算至欠款實際付清之日。截止2015年12月16日違約金額為470850元）。反訴原告提出反訴的依據是附件四合同補充協(xié)議第二條第3項的約定即“乙方承諾其已具備按揭貸款的條件。無論何種條件導致乙方未能獲得按揭貸款而造成延遲付款、不足額付款等違約情形，甲方有權要求乙方在甲方催告后7日內變更付款方式并繼續(xù)履行本合同及補充協(xié)議，否則視為乙方付款違約，乙方應按本合同約定承擔違約責任”。反訴被告認為紅星廣場公司對于該條款中“無論何種原因”的字樣將紅星廣場公司的全部義務一并免除，既違反了公平原則，也加重了原告的責任，同時被告也未采用合理的方式對原告提請注意，違反了合同法關于格式條款的規(guī)定，應屬無效條款，對合同雙方均無約束力；對格式條款的理解發(fā)生爭議的，應當按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應當作出不利于提供格式條款一方的解釋。本院認為，商品房買賣合同約定的是余款129萬元向指定銀行辦理按揭，并沒有對無法辦理按揭后怎么處理進行約定，也沒有約定按附件四合同補充協(xié)議第二條的約定執(zhí)行。因反訴原告未舉證證明其采用合理的方式對附件四合同補充協(xié)議第二條第3項的約定向原告提請注意，該條款中“無論何種原因”的約定加重了反訴被告的負擔，故該條款無效。且中行襄陽分行書面證明證實其電話通知紅星廣場公司的工作人員該客戶不能落實銀行貸款條件做退單處理后，紅星廣場公司述稱對于反訴被告未獲得按揭貸款曾通知反訴被告付清尾款，并要求反訴被告通過其他方式付款；反訴被告否認接到過通知，反訴原告沒有舉證印證其通知過反訴被告，也沒有證據證明其向反訴被告進行過催告，亦沒有證據證明催告要求變更付款方式的具體內容，故反訴原告的反訴請求缺乏事實依據，本院不予支持，反訴原告可在條件成就時另行主張權利。
綜上，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第三十九條、第四十條、第四十四條、第一百零七條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決如下：

一、駁回原告程迎某、張某某的訴訟請求。
二、駁回反訴原告湖北紅星廣場投資有限公司的訴訟請求。
本訴案件受理費16640元，由原告程迎某、張某某負擔；反訴案件受理費10320元，由反訴原告湖北紅星廣場投資有限公司負擔。
如不服本判決，可在判決書收到之日起十五日內向本院遞交上訴狀，并按對方當事人人數提出副本，上訴于湖北省襄陽市中級人民法院。上訴人應在提交上訴狀時，根據不服本判決的上訴請求數額及《訴訟費用交納辦法》第十三條第（一）款的規(guī)定，預交上訴案件受理費，款匯湖北省襄陽市中級人民法院，開戶銀行：中國農業(yè)銀行襄陽萬山支行，戶名：湖北省襄陽市中級人民法院，賬戶17×××56。上訴人也可以將上訴案件受理費交給本院或直接到襄陽市中級人民法院交費。上訴人在上訴期滿后七日內仍未預交訴訟費用的，按自動撤回上訴處理。

審判長 蘇俊
審判員 周建軍
審判員 董嘯

書記員： 馬紅玲